Введи місячний чистий дохід (тобто "на руки" - після сплати податків і ZUS).
Введи ціну квартири яку хочеш купити - перевіримо чи вистачає кредитоспроможності
Введи скільки щомісяця платиш за кредитами і які ліміти у тебе на картках. Це знижує кредитоспроможність.
Довший строк = нижча рата, але більше відсотків всього
Якщо відмітив контакт - передзвонимо протягом 15 хвилин у робочий час.
Для українців: що реально важливо банку
Калькулятор вище рахує суму від доходу. Але до того, як банк узагалі почне рахувати, він перевіряє, чи може кредитувати саме вас. Для громадян України вирішують шість речей, і статус перебування серед них не завжди головна.
1. Валюта доходу: гривня не працює
Польський фінансовий нагляд KNF у Рекомендації S вимагає, щоб іпотеку давали у валюті, в якій позичальник отримує основний дохід. Кредитів у гривні польські банки не видають, тому зарплата в гривнях або дохід з українського ФОП для польської іпотеки практично не рахуються. Банку потрібен дохід у злотих: від польського роботодавця, з польської JDG або B2B з польськими клієнтами. Кредит, який ви досі виплачуєте в Україні, банк може врахувати як навантаження і зменшити суму.
2. Тип договору і стаж у Польщі
Найкраще банки сприймають umowa o pracę, а найкраще з усіх безстрокову (na czas nieokreślony), коли випробувальний строк уже минув. На строковому договорі частина банків дивиться, скільки ще він діятиме. Для umowa zlecenie і B2B зазвичай потрібна безперервна історія доходу від 12 до 24 місяців, і банк рахує середній дохід за цей період, а не останню високу виплату. Якщо ви нещодавно змінили роботу, частина банків може зачекати кілька місяців, перш ніж урахувати новий дохід.
3. Кредитна історія в BIK
Відсутність історії в BIK не завжди мінус: багато хто з українців просто ще не брав кредитів у Польщі. Мінусом є інше: прострочення, а також невикористані кредитні картки і ліміти, бо банк рахує їх як можливе навантаження. Перед заявкою закрийте зайві картки і не беріть нових позик. Кілька іпотечних запитів за короткий час - звичайна практика, а от низка запитів на картки, позики чи лізинг видна в BIK і насторожує банк.
4. B2B і JDG
Самозайнятим банки дивляться на історію діяльності, форму оподаткування і стабільність доходу з місяця в місяць. Один великий контракт за останній квартал важить менше, ніж рівний дохід за рік. Докладніше про вимоги - в огляді іпотека для JDG і B2B.
5. Статус UKR, CUKR чи карта побиту
Закон не забороняє давати іпотеку людині зі статусом UKR, але кожен банк має власні правила щодо іноземців і дивиться, як довго ще діятиме ваш документ. Ось як це виглядає на жовтень 2026 року:
| Документ | Що відомо зараз | Як дивиться банк |
|---|---|---|
| Статус UKR (PESEL UKR) | За польськими правилами діє до 4 березня 2027 року | Приймають лише окремі банки, і для них важливо, що строк документа короткий |
| Карта побиту CUKR | Дозвіл на тимчасове перебування на 3 роки для тих, хто має статус UKR; заява лише онлайн через MOS, до 4 березня 2027 року | Зрозуміліший для банку строк, ніж у статусу UKR |
| Карта тимчасового побиту | Діє на строк, указаний у карті | Більшість банків, з перевіркою строку дії |
| Карта постійного побиту | Безстрокове право перебування | Найширший вибір банків |
Джерела: gov.pl, відповіді урядів воєводств про статус UKR і карту CUKR; zielonalinia.gov.pl: карта CUKR. Правила для іноземців у банках змінюються, тому перед заявкою їх звіряють із конкретним банком.
Практичний висновок: якщо ви маєте статус UKR і ще не подали заяву на CUKR, з цього варто почати ще до пошуку квартири. Карта на 3 роки для банку зазвичай переконливіша, ніж статус із коротким строком. Окремо стежте, щоб статус UKR не зник непомітно: виїзд з Польщі більш ніж на 30 днів означає втрату тимчасового захисту. Детально про кожен варіант: іпотека з PESEL UKR, з тимчасовою картою побиту, з постійною картою побиту, а список банків, що працюють з іноземцями, - в огляді банків для іноземців.
6. Власний внесок
Зазвичай банк хоче 20% власного внеску, у частині випадків погоджується на 10% із додатковим забезпеченням. Якщо внеску немає, є державна програма Rodzinny kredyt mieszkaniowy: гарантія BGK замінює внесок, але лише за певних умов. Про неї докладно в наступному розділі.
- Переконатися, що документ про перебування чинний, і за потреби подати заяву на CUKR.
- Мати дохід у злотих і підтвердження стажу: довідку від роботодавця або декларації JDG.
- Закрити зайві кредитні картки і не брати нових позик за 3 місяці до заявки.
- Порахувати суму в калькуляторі вище і подавати заявки в 2-4 банки, а не в один і не в десять.
- Не вносити завдаток за квартиру, поки немає позитивного кредитного рішення.
Що робити, якщо банк уже відмовив, - у розборі причин відмови банку, а повний список паперів - у статті документи на іпотеку.
Кредит під 2% у 2026 році: чи діє він і що замість нього
Коротко: пільгового «кредиту під 2%» у Польщі зараз немає, і нової програми зі зниженою ставкою на жовтень 2026 року теж немає. Діє лише програма без власного внеску, Rodzinny kredyt mieszkaniowy, але ставка в ній звичайна, ринкова.
Що сталося з «Безпечним кредитом 2%»
Bezpieczny kredyt 2% давав доплати до рат протягом 10 років. За чинною редакцією закону його можна отримати лише за заявою, поданою до набрання чинності змінами від 25 липня 2025 року, тобто нових заяв банки не приймають (закон про RKM і BK2%, ст. 3 п. 5). Тим, хто взяв кредит раніше, доплати тривають за старими умовами.
А нова програма «на старт»?
Наступником мав стати «кредит #naStart» зі ставкою від 0 до 1,5%. Урядовий проєкт закону на сайті канцелярії прем'єра має статус «wycofany», тобто відкликаний (gov.pl: проєкт закону про kredyt #naStart). Тому оголошення про «кредит 0%» або «кредит під 2%» у 2026 році - це або старі тексти, або реклама, яка нічого не гарантує.
Що діє: Rodzinny kredyt mieszkaniowy
Програма не знижує ставку, а замінює власний внесок гарантією банку BGK. Основні умови за законом (ст. 3-7):
- гарантія BGK покриває до 100 000 zł, і разом із вашим внеском до 20% вартості квартири; за гарантію - одноразова комісія 1% від гарантованої частини;
- кредит лише в злотих і щонайменше на 15 років, видають його до 31 грудня 2030 року;
- члени домогосподарства не мають власного житла (є винятки для сімей із дітьми);
- ціна за м² не може перевищувати ліміт для міста, і BGK оновлює його щокварталу;
- за друге дитя, народжене після кредиту, BGK погашає 20 000 zł, за третє і кожне наступне - 60 000 zł;
- ставку банк дає не гіршу, ніж у своїй звичайній пропозиції на таких самих умовах, але й не пільгову.
Чи можна українцю? Так. Закон вимагає польського громадянства лише тоді, коли домогосподарство ведеться за межами Польщі. Якщо ви живете в Польщі, громадянство не є умовою програми (ст. 3 п. 1). Отже, статус UKR чи карта побиту - це питання не до програми, а до банку: чи прийме він ваш документ і дохід за тими самими правилами, що й для звичайної іпотеки. Розрахунок і ліміти для Варшави - у калькуляторі Rodzinny kredyt mieszkaniowy.
Що робити замість очікування пільги
Чекати на нову програму зі зниженою ставкою немає сенсу: її немає навіть у проєкті. Якщо немає внеску, порахуйте варіант із гарантією BGK. Якщо внесок є, порівняйте 2-4 банки за кінцевою ставкою і RRSO, а не за обіцянками в рекламі. І подивіться, чи вигідніше вам періодично фіксована ставка на 5 років, - про це в огляді ставки по іпотеці в Польщі.
Як працює калькулятор кредитоспроможності
Часті питання про кредитоспроможність в Польщі
Кредитоспроможність іпотечна в Польщі 2026 - повний посібник для українців
Іпотека в Польщі для українців 2026: кредитоспроможність, DTI, LTV і практичні кроки
Оновлено: 13 липня 2026 · Актуально для українців з картою побиту і доходом у PLN
Як банки в Польщі розраховують кредитоспроможність?
Кредитоспроможність (zdolność kredytowa) - це максимальна сума іпотечного кредиту, яку банк готовий видати на основі аналізу твоїх фінансів. Формула проста: від чистого доходу (нетто) банк віднімає витрати на проживання і наявні зобов'язання. Те що залишається - максимально допустима рата. З неї розраховується сума кредиту на 20, 25 або 30 років.
Ключове правило: сумарні рати (всі кредити + новий іпотечний) не можуть перевищувати 40-50% чистого доходу. Цей показник називається DTI (Debt-to-Income). Комфортний рівень - до 35%.
Скільки можна позичити на іпотеку в Польщі - таблиця по доходах
Орієнтовна кредитоспроможність при 25 роках, без зобов'язань (ставка ~6,3%, 2 особи в домогосподарстві):
- 5 000 zł нетто / міс. → кредитоспроможність бл. 250 000-310 000 zł, максимальна ціна квартири з внеском 20%: ~375 000 zł
- 6 000 zł нетто / міс. → бл. 300 000-370 000 zł, максимальна ціна: ~450 000 zł
- 8 000 zł нетто / міс. → бл. 400 000-500 000 zł, максимальна ціна: ~600 000 zł
- 10 000 zł нетто / міс. → бл. 500 000-620 000 zł, максимальна ціна: ~750 000 zł
- 12 000 zł нетто / міс. → бл. 620 000-780 000 zł, максимальна ціна: ~950 000 zł
- 2 позичальники по 6 000 zł → як 1 з 12 000 zł, тобто бл. 620 000-780 000 zł
* Орієнтовні значення. Реальний результат залежить від банку, форми зайнятості, BIK і кількості утриманців. Скористайся калькулятором вище для точнішого розрахунку.
Три практичні сценарії перед заявкою
8 000 zł нетто, немає розстрочок, внесок 20%. Це найпростіший сценарій для первинної оцінки. Банк усе одно перевірить строк договору, роботодавця, BIK і витрати господарства.
Разом 12 000 zł нетто, одна дитина й автокредит 900 zł. Доходи додаються, але банк віднімає чинний платіж і вищі витрати сім'ї.
Середній дохід 10 000 zł нетто не завжди врахують повністю. Важливі строк діяльності, стабільність надходжень, PIT/ZUS і методика конкретного банку.
Ставка за іпотекою в Польщі у 2026 році
Калькулятор використовує модельну ставку близько 6,3% річних, щоб порівнювати сценарії на однакових умовах. Це не банківська пропозиція. Реальна ставка може бути періодично фіксованою або змінною. Вона залежить від ринкової ставки, маржі банку, власного внеску, строку і профілю клієнта. Перед заявкою порівняй актуальні пропозиції та перевір рішення RPP на офіційній сторінці NBP.
Актуальні ставки, жовтень 2026. WIBOR 3M 9 жовтня 2026 року становив 3,88% (Bankier.pl), а референційна ставка NBP 3,75% діє з 5 березня 2026 року. Середня маржа іпотек зі змінною ставкою в III кварталі 2026 року трималася на рівні близько 1,81 п.п., тож змінна ставка виходить приблизно 5,7%, а середня ставка нових кредитів із періодично фіксованою ставкою у вересні 2026 року становила 6,2% (ilezametr.pl). Модельні 6,3% у калькуляторі - отже, обережний орієнтир. У нових пропозиціях банки дедалі частіше замінюють WIBOR на індекс POLSTR (у вересні близько 3,55%) з вищою маржею, тому порівнюйте кінцеву ставку і RRSO, а не саму маржу (finwire.pl).
Кредитоспроможність для українців у Польщі - умови і вимоги банків 2026
Громадяни України можуть отримати іпотеку в Польщі на тих самих умовах що й поляки - якщо виконано три ключові умови:
- Легальне перебування - карта постійного або тимчасового перебування (karta stałego / czasowego pobytu). PESEL UKR / тимчасовий захист приймають лише окремі банки.
- Дохід у злотих (PLN) - зарплата, B2B або JDG в Польщі. Дохід з-за кордону або в іншій валюті може звузити вибір банків і вимагати додаткових документів.
- Кредитна історія BIK - ідеально якщо є позитивна. Відсутність BIK - не блокер, але деякі банки вимагають мінімум 6 місяців кредитної активності.
Постійна карта побиту зазвичай дає ширший вибір банків. З тимчасовою картою банк окремо перевіряє строк її дії та власні правила для іноземців.
Що знижує кредитоспроможність - і як це виправити
Кредитні картки - найпоширеніша пастка. Банк рахує 3% від ліміту картки як щомісячну рату, навіть якщо ти ніколи нею не платиш. Картка з лімітом 10 000 zł знижує кредитоспроможність на ~30 000 zł. Рішення: закрити всі невикористовувані картки за 3 місяці до подачі заявки.
Форма зайнятості теж важлива. Безстрокова трудова угода (umowa o pracę na czas nieokreślony) - найкращий варіант. Для B2B і zlecenie банки вимагають мін. 12-24 місяці безперервної роботи. Рахується середній дохід за останні 12 або 24 місяці.
Короткий стаж - якщо ти нещодавно змінив роботу, частина банків може не врахувати дохід одразу. Мінімальна історія залежить від договору та методики банку.
DTI і LTV - два показники які вирішують все
DTI (Debt-to-Income) - відсоток доходу що йде на рати. Банки приймають до 40-50%, комфортний рівень - до 35%. При DTI вище 50% більшість банків відмовляє навіть при хорошому доході.
LTV (Loan-to-Value) - відсоток кредиту від вартості нерухомості. Ключова межа - 80%. Нижче 80% LTV (тобто власний внесок 20%+) - найкращі умови, без страховки. Від 80% до 90% - банк може вимагати страховку низького внеску (~0,1-0,2% на рік кілька років). Вище 90% - більшість банків не дасть кредит.
Власний внесок для іпотеки в Польщі - скільки потрібно
Мінімальний власний внесок - 10% вартості нерухомості (зі страховкою низького внеску). Оптимально - 20%: без додаткових витрат і кращі умови. До цього додай 3-4% на трансакційні витрати: нотаріус + PCC 2% (тільки на вторинному ринку). Ці кошти мають бути власними - з кредиту не можна.
Немає 20% на внесок? Перевір програму Сімейний кредит без внеску (РКМ) - гарантія BGK замінює внесок до 100 000 zł. При квартирі до 500 000 zł власних заощаджень на внесок не потрібно взагалі.
Кредит на квартиру у Варшаві для українця - практичні кроки
Покроково що треба зробити:
- Крок 1 - За 6-12 місяців до купівлі: закрий невикористовувані картки, не бери нових кредитів, будуй кредитну історію в BIK (наприклад, картка з лімітом і регулярна оплата)
- Крок 2 - Перевір кредитоспроможність: скористайся калькулятором вище або запишись на безкоштовну консультацію
- Крок 3 - Збери документи: довідка про зарплату (3 міс.), виписка з рахунку (3-6 міс.), карта побуту, паспорт
- Крок 4 - Порівняй банки: PKO BP, Pekao SA, ING, mBank, Santander - умови відрізняються. Не подавай заявки самостійно до кількох банків одночасно (кожен запит залишає слід у BIK)
- Крок 5 - Кредитний дорадник: брокер може зробити попередній відбір банків без подання заявок; запити до BIK будуть сформовані на етапі формальної заявки
Різниця між банками - один і той самий дохід може дати різний результат
Той самий позичальник з доходом 8 000 zł нетто може отримати в одному банку 420 000 zł, в іншому - 580 000 zł. Різниця до 30-40% - норма. Причина: кожен банк встановлює власний коефіцієнт витрат на проживання, власну буферну ставку і власний підхід до форми зайнятості. Тому порівняння обов'язкове.
Чому finansowy.pro
Автор і методика розрахунку
Дмитро допомагає українсько- та російськомовним клієнтам оцінити бюджет купівлі, підготувати документи і пройти етапи угоди в Польщі. Калькулятор використовує ануїтетну модель і загальні банківські принципи DTI/LTV. Результат є попередньою оцінкою, а не рішенням чи офертою банку.
Модель і пояснення звірені з офіційними матеріалами. Вимоги конкретного банку можуть змінюватися.