W skrócie
Refinansowanie to przeniesienie kredytu do innego banku na lepszych warunkach. Mieszkanie zostaje Twoje, przeprowadzać się nigdzie nie trzeba - zmienia się wierzyciel i cena pieniądza. W księdze wieczystej hipoteka zostaje przepisana na nowy bank.
W sierpniu 2026 stopa referencyjna NBP wynosi 3,75%, WIBOR 3M około 3,84%, a typowa marża banków 1,7-2,2%. Realne oprocentowanie nowych umów mieści się w przedziale 5,5-6,0%. Kto podpisywał umowę pod koniec 2022 lub w 2023 roku, płaci dziś według zupełnie innego rynku.
Przy kapitale 500 000 zł i 20 latach do końca zejście z 7,9% na 5,9% daje około 598 zł miesięcznie, czyli 7 173 zł rocznie. Koszt przeprowadzki bez rekompensaty to zwykle 1 500-3 500 zł, więc zwraca się w ciągu kilku miesięcy.
Rekompensata dla starego banku przy zmiennej stopie należy się tylko przez pierwsze 36 miesięcy od zawarcia umowy i nie może przekroczyć 3% spłacanej kwoty ani odsetek za rok. Po trzech latach wyjście z kredytu jest bezpłatne.
Dlaczego prawie nikt o tym nie myśli
Z kredytem hipotecznym dzieje się rzecz osobliwa. Bank wybiera się tygodniami: porównywarki, rozmowy z doradcami, targowanie o dziesiąte części procenta. Potem umowa zostaje podpisana i przestaje istnieć. Rata schodzi z konta sama, a pytanie „czy mogę płacić mniej” po prostu nie przychodzi do głowy przez kolejne dwadzieścia lat.
Tymczasem stopy przeszły w tym czasie pełny cykl: poszły w górę, postały na szczycie i zeszły. Kto podpisywał umowę pod koniec 2022 albo w 2023 roku, płaci nadal według tamtego rynku. Wydaje się, że mowa o dwustu, trzystu złotych. Zwykle chodzi o sześćset, osiemset - czyli o wakacje raz w roku albo o rok żłobka.
Druga przyczyna jest psychologiczna: przeniesienie kredytu brzmi jak coś skomplikowanego, długiego i pełnego haczyków. Haczyki są, ale jest ich niewiele, wszystkie są znane i wszystkie opisane niżej z nazwy.
Czym refinansowanie jest, a czym nie jest
Formalnie to przeniesienie kredytu hipotecznego, w ofertach banków nazywane też kredytem refinansowym. Nowy bank udziela Ci kredytu, którym spłacany jest stary, a hipoteka w księdze wieczystej zostaje przepisana na nowego wierzyciela.
Trzy rzeczy, z którymi to się myli
- Nadpłata - spłata części kapitału własnymi pieniędzmi. Skraca okres albo zmniejsza ratę, ale nie zmienia oprocentowania. Efekt policzysz w kalkulatorze nadpłaty.
- Negocjacje z własnym bankiem - czasem wystarczy przyjść z ofertą konkurencji i poprosić o obniżenie marży. Jest to tańsze i szybsze od przeprowadzki, i od tego rozsądnie jest zacząć.
- Kredyt konsolidacyjny - połączenie kilku zobowiązań w jedno. Inne zadanie i zwykle inne oprocentowanie.
Te trzy pojęcia lepiej rozdzielić przed pierwszą rozmową w banku: doradcy używają ich zamiennie, a konsekwencje finansowe są zupełnie różne.
Gdzie jest rynek: liczby z sierpnia 2026
| Wskaźnik | Wartość | Co to znaczy |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 3,75% | Cena pieniądza w kraju, obowiązuje od 5 marca 2026 |
| WIBOR 3M | 3,84% | Wskaźnik, do którego doliczana jest marża |
| WIBOR 6M | 3,84% | Druga wersja, aktualizowana rzadziej |
| Marża banku | 1,7-2,2% | Część oprocentowania ustalana przez bank |
| Razem, stopa zmienna | 5,5-6,0% | Orientacja dla nowych umów |
Dane: NBP i GPW Benchmark, fixing z 17 sierpnia 2026 r. Marża podana jako orientacja rynkowa - u konkretnego banku zależy od wkładu własnego, dochodu i produktów dodatkowych.
Rzecz, o której trzeba wiedzieć przy podpisywaniu nowej umowy. WIBOR jest stopniowo zastępowany wskaźnikiem POLSTR. Zgodnie z komunikatami GPW Benchmark i KNF z 18 maja 2026 r. WIBOR może być stosowany w nowych relacjach z klientami tylko do 31 grudnia 2026 r. Przy refinansowaniu sprawdź w projekcie umowy, jaki wskaźnik jest wpisany i co napisano o jego zamianie. To ten punkt, który za dwa lata okaże się istotny, a dziś czyta się go po przekątnej.
Ile można zaoszczędzić
Kapitał pozostały do spłaty 500 000 zł, 20 lat do końca, rata annuitetowa, nowe oprocentowanie 5,9%.
| Obecne oprocentowanie | Rata dziś | Rata po zmianie | Oszczędność miesięcznie | Rocznie |
|---|---|---|---|---|
| 8.6% | 4 371 zł | 3 553 zł | 817 zł | 9 809 zł |
| 7.9% | 4 151 zł | 3 553 zł | 598 zł | 7 173 zł |
| 6.9% | 3 847 zł | 3 553 zł | 293 zł | 3 518 zł |
Dla kapitału 400 000 zł liczby są mniej więcej o piątą część mniejsze, dla 600 000 zł o piątą większe.
Prosta reguła progu. Jeżeli różnica w oprocentowaniu jest mniejsza niż pół punktu procentowego, a kapitał niewielki, rachunek zwykle nie wychodzi. Przy różnicy od jednego punktu i kapitale od 300 tysięcy liczyć trzeba zawsze.
Ile kosztuje przeprowadzka do innego banku
To ta część, przez którą decyzja bywa odkładana: wydaje się, że koszty zjedzą zysk. Zwykle nie zjadają, ale policzyć trzeba uczciwie.
| Pozycja | Ile | Uwagi |
|---|---|---|
| Wycena nieruchomości | 500-1 000 zł | Część banków robi na swój koszt w ramach promocji |
| Prowizja za udzielenie kredytu | 0-2% | Często zerowana w zamian za produkty dodatkowe |
| Wpis nowej hipoteki | 200 zł | Opłata sądowa |
| Wykreślenie starej hipoteki | 100 zł | Połowa stawki za wpis |
| PCC od hipoteki | 19 zł | Przy zabezpieczeniu o nieokreślonej sumie |
| Ubezpieczenie pomostowe | wg umowy | Do wpisu hipoteki, potem zwykle podlega zwrotowi |
| Rekompensata dla starego banku | 0 lub do 3% | Tylko w określonych warunkach, niżej szczegółowo |
Bez rekompensaty typowa przeprowadzka mieści się w 1 500 zł - 3 500 zł. Przy oszczędności 598 zł miesięcznie zwraca się po około 6 miesiącach, a od tego momentu cała różnica zostaje u Ciebie.
Jedna pozycja bywa pomijana w kalkulacjach: ubezpieczenie pomostowe. Płaci się je od uruchomienia kredytu do prawomocnego wpisu hipoteki, czyli zwykle przez kilka miesięcy, i w wielu bankach podlega ono zwrotowi po wpisie. Zapytaj o to wprost, bo zwrot rzadko następuje automatycznie.
Rekompensata dla starego banku: co mówi ustawa
To główny haczyk, i jest w całości opisany w ustawie o kredycie hipotecznym.
Stopa zmienna
- Bank może pobrać rekompensatę tylko wtedy, gdy spłata nastąpiła w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy.
- Wysokość ograniczona podwójnie: nie więcej niż odsetki, które naliczyłyby się za rok po dokonaniu wcześniejszej spłaty, i nie więcej niż 3% spłacanej kwoty.
- Po trzech latach wyjście z kredytu jest bezpłatne.
Stopa okresowo stała
- Ograniczenie 36 miesięcy tutaj nie obowiązuje - warunki rekompensaty określa umowa.
- Dlatego przed przeniesieniem kredytu ze stałą stopą trzeba przeczytać własną umowę. Odpowiedź jest w niej, a nie w ogólnych artykułach.
Wniosek praktyczny: jeżeli umowa ze stopą zmienną została podpisana ponad trzy lata temu, rekompensaty nie będzie w ogóle. Jeżeli krócej - policz ją i porównaj z roczną oszczędnością. Przy różnicy dwóch punktów procentowych zysk zwykle i tak przeważa.
Porównać dwie oferty po jednej liczbie z reklamy. Oprocentowanie 5,5% z obowiązkowym ubezpieczeniem na życie, kartą kredytową i wpływem wynagrodzenia potrafi wyjść drożej niż 5,8% bez żadnych warunków dodatkowych. Różnica bywa rzędu kilkunastu tysięcy złotych w skali umowy, a widać ją dopiero w RRSO i w tabeli opłat.
Sprawdzenie zajmuje kwadrans. Poproś obie oferty w formularzu informacyjnym, porównaj trzy rzeczy: marżę, RRSO i listę produktów obowiązkowych z ich rocznym kosztem. Dopiero po dodaniu tych kosztów tania oferta zostaje tania albo przestaje nią być.
Jak to wygląda krok po kroku
Sześć kroków
- Zaświadczenie o wysokości zadłużenia w swoim banku. Przy okazji zajrzyj do umowy: typ stopy, data podpisania, warunki wcześniejszej spłaty.
- Porównanie ofert. Nie po liczbie z reklamy, tylko po marży, RRSO i liście produktów obowiązkowych.
- Rozmowa z własnym bankiem. Czasem wystarczy pokazać ofertę konkurencji. Jest bezpłatna i trwa tydzień.
- Wniosek w nowym banku. Pakiet dokumentów prawie jak przy pierwszym kredycie: dochód, dokumenty nieruchomości, zaświadczenie o zadłużeniu.
- Wycena i decyzja kredytowa. Decyzja wiąże bank przez określony czas, więc jest przestrzeń na porównanie z drugą ofertą.
- Umowa, spłata starego kredytu, wykreślenie starej hipoteki i wpis nowej. Zgodę na wykreślenie wydaje stary bank po spłacie - dopilnuj jej, bo bez niej wpis się nie uda.
Cały proces zajmuje zwykle od czterech do ośmiu tygodni, w zależności od banku i od tempa sądu wieczystoksięgowego.
Napisz kwotę pozostałego kapitału, obecne oprocentowanie i rok podpisania umowy. Powiem, ile realnie zyskasz i czy należy się rekompensata dla starego banku.
Kiedy lepiej zostać w swoim banku
Uczciwie: nie w każdej sytuacji to ma sens.
Sytuacje, w których lepiej odpuścić
- Różnica poniżej pół punktu przy niewielkim kapitale - koszty zjedzą zysk.
- Zostało mało lat. Przy pięciu latach do końca odsetki stanowią już małą część raty i oszczędność jest symboliczna.
- Rekompensata jeszcze obowiązuje, a różnica w stopie jest niewielka.
- Zmieniła się Twoja sytuacja dochodowa na gorsze - nowy bank policzy zdolność od nowa i może odmówić, a wniosek zostawi ślad w BIK.
- Nieruchomość straciła na wartości - wycena może zmienić LTV i podnieść marżę w nowej ofercie.
Ostatni punkt bywa zaskoczeniem przy mieszkaniach kupionych na szczycie cen w konkretnych lokalizacjach. Wycena robiona jest od nowa i nie musi potwierdzić ceny z aktu.
Co zapamiętać
Trzy rzeczy, które decydują o wyniku.
Po pierwsze: zacznij od własnego banku. Rozmowa jest bezpłatna, trwa tydzień i czasem załatwia sprawę bez żadnej przeprowadzki.
Po drugie: sprawdź datę podpisania umowy. Przy stopie zmiennej i umowie starszej niż 36 miesięcy rekompensata nie należy się w ogóle, a to zwykle największa pozycja kosztowa.
Po trzecie: porównuj po RRSO i po liście produktów obowiązkowych, nie po liczbie z reklamy. Tania oferta z trzema produktami dodatkowymi potrafi wyjść drożej od droższej bez nich.
Omówimy Twoją sytuację: co realnie zaakceptuje bank, jakie oferty mają sens i od czego zacząć. Odpowiadam w ciągu doby, konsultacja do niczego nie zobowiązuje.
Najczęstsze pytania
Czy refinansowanie kredytu hipotecznego się opłaca?
Ile kosztuje przeniesienie kredytu do innego banku?
Czy bank może żądać rekompensaty za wcześniejszą spłatę?
Ile trwa refinansowanie kredytu hipotecznego?
Czy przy refinansowaniu potrzebna jest nowa wycena mieszkania?
Czy lepiej negocjować z własnym bankiem czy przenosić kredyt?
Co to jest POLSTR i czy dotyczy refinansowania?
Czy można refinansować kredyt ze stałą stopą procentową?
Policzę Twój wariant
Napisz pozostały kapitał, obecne oprocentowanie i rok podpisania umowy. Powiem, ile realnie zyskasz i czy należy się rekompensata.
Odezwę się wkrótce.
Czytaj dalej
Aktualizacja: 18 sierpnia 2026. Przepisy i stawki zmieniają się - przed transakcją sprawdź aktualny stan prawny.