W skrócie
Dewelopera sprawdza się w trzech bezpłatnych rejestrach państwowych. KRS pokazuje, kto jest właścicielem spółki i jaki ma kapitał, KRZ - Krajowy Rejestr Zadłużonych - postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne, a księga wieczysta działki mówi, czy deweloper ma prawo do gruntu.
KRZ, nie KRD. To dwie różne instytucje o podobnym skrócie. KRZ prowadzi Ministerstwo Sprawiedliwości i jest darmowy. KRD to prywatne biuro informacji gospodarczej i raport z niego jest płatny. Ustawa deweloperska wymienia przy weryfikacji dewelopera KRS i Krajowy Rejestr Zadłużonych.
Pieniądze chroni mieszkaniowy rachunek powierniczy. Zamknięty wypłaca deweloperowi środki raz, po przeniesieniu własności. Otwarty wypłaca transzami, ale nie wcześniej niż 30 dni od dnia zawarcia umowy i dopiero po potwierdzeniu etapu przez osobę z uprawnieniami budowlanymi wyznaczoną przez bank.
Prospekt informacyjny jest częścią umowy. Deweloper ma obowiązek wydać go nieodpłatnie na trwałym nośniku przed podpisaniem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej. Jego brak lub niezgodność z rzeczywistością daje prawo odstąpienia od umowy w terminie 30 dni.
Dlaczego to nie jest przesada
Biuro sprzedaży wygląda dobrze. Makieta pod szkłem, wizualizacje z drzewami, doradca z tabletem i zdanie, które słyszy każdy: „ten układ mamy już tylko jeden”. Podpisujesz umowę rezerwacyjną, bo rzeczywiście szkoda stracić mieszkanie.
Tylko że w tym momencie oddajesz kilkaset tysięcy złotych za coś, czego jeszcze nie ma, i odbierzesz to za półtora roku albo dwa lata. Przez ten czas Twoje pieniądze żyją w cudzym biznesie, a Ty nie masz nad nim żadnej kontroli.
Polskie przepisy po 2021 roku ustawiono tak, że dużą część weryfikacji wykonuje za Ciebie bank prowadzący rachunek powierniczy. Sprawdza zaległości podatkowe, rozliczenia z wykonawcami i faktyczny postęp budowy. Ta ochrona włącza się jednak tylko wtedy, gdy pieniądze idą właściwą drogą, a Ty wiesz, jaką umowę podpisałeś.
Poniżej jest procedura na jeden wieczór, oparta wyłącznie na bezpłatnych źródłach państwowych. Żadne płatne „raporty wiarygodności” nie są do tego potrzebne.
Krok 1. KRS: kto naprawdę sprzedaje
Pierwsza rzecz do zrozumienia: firma z reklamy i firma z umowy to często dwa różne podmioty. Duzi deweloperzy prowadzą każdą inwestycję przez osobną spółkę celową, powołaną do jednego projektu, czasem z kapitałem zakładowym rzędu pięciu tysięcy złotych. Sama w sobie to normalna praktyka rynkowa. Oznacza jednak, że renoma grupy nie przechodzi automatycznie na Twojego kontrahenta, a odpowiada ten podmiot, który widnieje w umowie.
Weź NIP albo numer KRS z projektu umowy i znajdź spółkę w bezpłatnej wyszukiwarce na Portalu Rejestrów Sądowych (prs.ms.gov.pl) lub w wyszukiwarce KRS Ministerstwa Sprawiedliwości.
Na co patrzeć w odpisie KRS
- Data rejestracji. Spółka założona trzy miesiące temu pod ten projekt to nie powód do rezygnacji, ale powód, żeby sprawdzić spółkę matkę.
- Kapitał zakładowy. 5 000 zł i 5 000 000 zł to zupełnie inna poduszka na wypadek kłopotów.
- Zarząd i wspólnicy. Te same nazwiska zwykle prowadzą inne inwestycje, które można sprawdzić osobno.
- Dział 4 odpisu. Tu trafiają zaległości i bezskuteczne egzekucje. Pusty dział 4 to dobry znak.
Osobno: ustawa zobowiązuje dewelopera do udostępnienia sprawozdania finansowego za dwa ostatnie lata, a gdy inwestycję prowadzi spółka celowa, również sprawozdania spółki dominującej (art. 26 ust. 1 pkt 4). Sprawozdania są też jawne w Repozytorium Dokumentów Finansowych na ekrs.ms.gov.pl, także bezpłatnie. Nie trzeba o nie prosić, żeby je przeczytać.
Krok 2. KRZ, a nie KRD
To miejsce, w którym najczęściej myli się dwie instytucje o podobnie brzmiących skrótach. Rozwiązują zupełnie różne zadania.
| Rejestr | Czym jest | Co pokazuje |
|---|---|---|
| KRZ Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl | Rejestr państwowy Ministerstwa Sprawiedliwości, bezpłatny i jawny | Postępowania upadłościowe i restrukturyzacyjne, zakazy prowadzenia działalności, bezskuteczne egzekucje |
| KRD, a także BIG InfoMonitor i ERIF | Prywatne biura informacji gospodarczej, raport płatny | Przeterminowane długi zgłoszone przez wierzycieli firmy |
Podstawa: ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2024.0.695 t.j.). Stan prawny: 18 sierpnia 2026 r.
Opisując, co bank weryfikuje przed wypłatą środków deweloperowi, ustawa wymienia KRS i Krajowy Rejestr Zadłużonych. To po nich sprawdza się, czy wobec dewelopera nie wszczęto postępowania restrukturyzacyjnego albo upadłościowego. Prywatne biura informacji gospodarczej nie są tam wymienione w ogóle.
Praktyczny wniosek: KRZ sprawdzasz zawsze, zajmuje to dwie minuty i nic nie kosztuje. Raport z KRD bywa użytecznym uzupełnieniem obrazu bieżących zobowiązań, ale nie zastępuje rejestru państwowego.
Krok 3. Księga wieczysta działki
Numer księgi wieczystej gruntu, na którym powstaje inwestycja, znajdziesz w prospekcie informacyjnym. Przeglądarka jest bezpłatna: ekw.ms.gov.pl. Szczegółowy rozbiór wszystkich czterech działów jest w osobnym poradniku o sprawdzeniu mieszkania przed zakupem, tutaj tylko to, co istotne przy budowie.
Trzy rzeczy w księdze działki
- Dział II. Deweloper powinien mieć prawo własności albo użytkowanie wieczyste gruntu. Jeżeli nie ma żadnego z nich, musi być zgoda właściciela na wpis Twojego roszczenia do księgi.
- Dział IV. Prawie zawsze jest tu hipoteka banku finansującego budowę i to jest normalne. Nienormalny jest brak zgody wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe wyodrębnienie Twojego lokalu (art. 25). Taka zgoda albo zobowiązanie do jej wydania to obowiązkowy załącznik do umowy. Bez niego masz prawo odstąpić od umowy.
- Wzmianki. Adnotacje o wnioskach złożonych, ale jeszcze nierozpoznanych. Oznaczają, że stan księgi zaraz się zmieni, a kierunek zmiany nie jest jeszcze widoczny.
Twoje roszczenie z umowy deweloperskiej także podlega wpisowi do księgi wieczystej. To osobna warstwa ochrony, przewidziana wprost w ustawie, i nie trzeba o nią zabiegać jako o przysługę.
Krok 4. Prospekt informacyjny
To nie jest folder reklamowy, tylko dokument o formie określonej ustawą. Zasady są proste i mocne.
Co mówi ustawa
- Deweloper sporządza prospekt przy rozpoczęciu sprzedaży i wydaje go nieodpłatnie, na trwałym nośniku, przed zawarciem umowy deweloperskiej lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej.
- Prospekt wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy. Obietnice z prospektu są więc zobowiązaniem, a nie marketingiem.
- O zmianach danych deweloper informuje w tej samej formie, w jakiej wydał prospekt.
- Jeżeli prospektu nie wydano, dane nie odpowiadają stanowi faktycznemu lub prawnemu na dzień podpisania albo brakuje informacji przewidzianych wzorem, nabywca może odstąpić od umowy w terminie 30 dni od jej zawarcia (art. 43).
To działający instrument, i właśnie dlatego prospekt czyta się przed podpisem, a nie po. Trzydzieści dni liczy się od zawarcia umowy, nie od momentu, w którym zorientujesz się, że coś się nie zgadza.
W praktyce najczęściej rozjeżdżają się trzy rzeczy: termin przeniesienia własności, harmonogram etapów i opis części wspólnych. Wystarczy położyć prospekt obok projektu umowy i przeczytać te trzy miejsca równolegle.
Krok 5. Rachunek powierniczy: otwarty czy zamknięty
Pieniądze nabywcy nie trafiają do dewelopera wprost, tylko na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Są dwa rodzaje i różnica jest zasadnicza.
| Rachunek zamknięty | Rachunek otwarty | |
|---|---|---|
| Kiedy deweloper dostaje pieniądze | Raz, po przeniesieniu na Ciebie własności lokalu wolnego od obciążeń | Transzami, zgodnie z etapami budowy |
| Pierwsza wypłata | Na koniec transakcji | Nie wcześniej niż 30 dni od dnia zawarcia umowy i po potwierdzeniu etapu |
| Kto potwierdza etap | - | Osoba wyznaczona przez bank, z uprawnieniami budowlanymi: wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, faktyczny zakres robót, pozwolenie na użytkowanie |
| Ryzyko nabywcy | Minimalne | Wyższe, dlatego włącza się Deweloperski Fundusz Gwarancyjny |
Co bank sprawdza przed każdą wypłatą z rachunku otwartego, poza samym postępem budowy: czy deweloper nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, czy rozliczył się z wykonawcami, czy odprowadził składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i czy nie wszczęto wobec niego postępowania upadłościowego. Przy ocenie negatywnej bank wstrzymuje wypłatę i wyznacza termin na usunięcie nieprawidłowości.
Stąd pytanie do doradcy już na pierwszym spotkaniu: jaki rachunek ma inwestycja, w którym banku i jak wygląda harmonogram etapów. O harmonogramie ustawa mówi konkretnie: minimum cztery etapy, a wartość jednego nie może przekraczać 25% i być mniejsza niż 10% całkowitych kosztów przedsięwzięcia. Przy inwestycji, w której Twoje mieszkanie kosztuje 650 000 zł, oznacza to transze mniej więcej między 65 000 zł a 162 500 zł. Jeżeli w umowie widzisz dwa etapy po połowie, to jest naruszenie ustawy, a nie „taki mamy model”.
Przelać pieniądze poza rachunek powierniczy. Zdarza się to przy „opłacie rezerwacyjnej”, „zaliczce na wykończenie” albo „przedpłacie na miejsce postojowe”, gdy sprzedawca podaje zwykły numer konta spółki. Takie środki nie są chronione niczym: ani rachunkiem powierniczym, ani Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym. Przy upadłości spółki stają się zwykłą wierzytelnością w kolejce razem z podwykonawcami, a odzyskanie ich trwa latami i najczęściej kończy się częścią kwoty.
Sprawdzenie zajmuje minutę. Numer rachunku z umowy musi być identyczny z numerem mieszkaniowego rachunku powierniczego wskazanego w prospekcie informacyjnym, a bank prowadzący rachunek musi być wymieniony z nazwy. Sama opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny z prospektu, czyli przy mieszkaniu za 650 000 zł jest to 6 500 zł. Wszystko, co ktoś prosi przelać ponad to i poza escrow, jest sygnałem do zatrzymania rozmowy.
Wyślij nazwę spółki z projektu umowy albo link do inwestycji. Przejrzę rejestry, przeczytam prospekt informacyjny i powiem, o co dopytać w biurze sprzedaży.
Krok 6. Odbiór mieszkania
Odbiór wydaje się odległy, ale jego warunki sprawdza się przed podpisaniem umowy, bo ustawa daje tu nabywcy mocne prawa i nie wszystkie biura sprzedaży o nich mówią.
Terminy, które działają na Twoją korzyść
- Odbiór odbywa się w Twojej obecności, po tym jak decyzja o pozwoleniu na użytkowanie stała się ostateczna. Sporządza się protokół, do którego wpisujesz wszystkie wady.
- 14 dni ma deweloper na pisemne uznanie wad albo odmowę z uzasadnieniem. Milczenie oznacza uznanie.
- 30 dni na usunięcie uznanych wad. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie zdąży, wskazuje nowy termin z uzasadnieniem, a termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności.
- Gdy i nowy termin przepadnie, możesz usunąć wady na koszt dewelopera.
- Wada istotna pozwala odmówić odbioru. Przy sporze i powtórnym odbiorze potrzebna jest opinia rzeczoznawcy budowlanego. Gdy potwierdzi wadę istotną, opinię opłaca deweloper, gdy nie potwierdzi - nabywca.
I szczegół, o którym mało kto wie: wynagrodzenie notariusza za umowę deweloperską oraz koszty sądowe wpisu do księgi wieczystej dzielą się po połowie między dewelopera i nabywcę. Jeżeli dostajesz do zapłaty całość, wystarczy powołać się na ustawę.
Cała procedura na jednej stronie
| Co sprawdzamy | Gdzie | Koszt |
|---|---|---|
| Kto sprzedaje, kapitał, zarząd, zaległości | prs.ms.gov.pl | bezpłatnie |
| Sprawozdania finansowe za 2 lata, przy spółce celowej także spółki dominującej | ekrs.ms.gov.pl, Repozytorium Dokumentów Finansowych | bezpłatnie |
| Upadłość, restrukturyzacja, bezskuteczne egzekucje | krz.ms.gov.pl | bezpłatnie |
| Prawo do gruntu, hipoteka, wzmianki | ekw.ms.gov.pl | bezpłatnie |
| Pozwolenie na budowę, projekt, pozwolenie na użytkowanie | u dewelopera, na żądanie (art. 26) | bezpłatnie |
| Prospekt informacyjny z załącznikami | deweloper wydaje przed umową | bezpłatnie |
| Bieżące zobowiązania wobec kontrahentów | KRD, BIG InfoMonitor, ERIF | płatnie, opcjonalnie |
Podstawa prawna całego poradnika: ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2024.0.695 t.j.), art. 12, 15, 21, 22, 24, 25, 26, 29, 32, 34, 41, 43. Stan prawny: 18 sierpnia 2026 r.
Co zapamiętać
Jeżeli z całego tekstu miałyby zostać trzy rzeczy, to te.
Po pierwsze: sprawdzaj nie markę, tylko konkretny podmiot z umowy, i rób to w rejestrach państwowych - KRS, KRZ, księga wieczysta. Wszystkie są bezpłatne i wszystkie odpowiadają w kilka minut.
Po drugie: prospekt informacyjny jest częścią umowy. Jego brak albo rozjazd z rzeczywistością daje 30 dni na odstąpienie, liczone od zawarcia umowy.
Po trzecie: żadna złotówka nie może iść poza rachunek powierniczy, a opłata rezerwacyjna powyżej 1% ceny z prospektu jest już naruszeniem ustawy.
Omówimy Twoją sytuację: co realnie zaakceptuje bank, jakie oferty mają sens i od czego zacząć. Odpowiadam w ciągu doby, konsultacja do niczego nie zobowiązuje.
Najczęstsze pytania
Jak bezpłatnie sprawdzić dewelopera w Polsce?
KRD czy KRZ: gdzie sprawdzać dewelopera?
Czym różni się otwarty rachunek powierniczy od zamkniętego?
Czy deweloper musi wydać prospekt informacyjny?
Ile może wynosić opłata rezerwacyjna?
Co zrobić, gdy deweloper prosi o przelew na zwykłe konto?
Ile etapów musi mieć harmonogram budowy?
Kto płaci notariusza przy umowie deweloperskiej?
Chcesz, żeby dewelopera sprawdził pośrednik?
Wyślij nazwę spółki z umowy albo link do inwestycji. Przejrzę rejestry, przeczytam prospekt i powiem, o co dopytać przed podpisem.
Odezwę się wkrótce.
Czytaj dalej
Zanim wybierzesz etap inwestycji, sprawdź, ile kosztuje dziś kredyt: WIBOR, marża i realna rata.
Aktualizacja: 18 sierpnia 2026. Przepisy i stawki zmieniają się - przed transakcją sprawdź aktualny stan prawny.