Koszty zakupu mieszkania w 2026 roku

Dlaczego budżet się rozjeżdża

Większość osób planuje zakup w jednej liczbie: cena mieszkania minus kredyt równa się wkład własny. Potem, na dwa tygodnie przed aktem, okazuje się, że trzeba mieć jeszcze kilkanaście tysięcy - i to gotówką, bo bank tych kosztów nie kredytuje.

To nie jest kwestia nieuczciwości sprzedającego czy pośrednika. Po prostu koszty transakcyjne w Polsce są rozproszone między cztery instytucje - urząd skarbowy, notariusza, sąd i bank - i nikt nie pokazuje ich razem na jednej kartce.

Poniżej właśnie taka kartka: co, komu i ile, z podstawą prawną i z wyliczeniem na trzy poziomy cenowe.

PCC 2%: podatek, którego może nie być

Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2% wartości rynkowej (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC). Płaci go kupujący, a pobiera notariusz przy akcie.

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje zwolnienie z art. 9 pkt 17: podatku nie płaci osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego, budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo - ani udział w takich prawach.

Przy zakupie od dewelopera PCC w ogóle nie występuje: transakcja jest opodatkowana VAT-em, a VAT siedzi już w cenie z cennika. To jedna z przyczyn, dla których ceny z rynku pierwotnego i wtórnego nie są porównywalne wprost.

Podstawa: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U.2024.0.295 t.j., art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 9 pkt 17. Stan na 18 sierpnia 2026 r.

Notariusz: rozporządzenie ustala maksimum

Taksa notarialna jest limitowana rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości. Kluczowe zasady dla zakupu mieszkania są trzy.

• Stawka podstawowa zależy od wartości transakcji według skali z § 3 rozporządzenia.
• Przy umowie sprzedaży lokalu mieszkalnego taksa wynosi połowę stawki podstawowej.
• Przy akcie ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie kredytu mieszkaniowego - jedną czwartą.

Do taksy dochodzi 23% VAT - i to jest miejsce, w którym najczęściej pojawia się nieporozumienie: kwoty z rozporządzenia są netto. Osobno płaci się za wypisy aktu: 6 zł netto za stronę.

To są maksima. Notariusz ma prawo wziąć mniej i przy większych transakcjach często to robi - warto zapytać przed umówieniem terminu, bo różnica bywa kilkusetzłotowa.

Podstawa: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U.2024.1566 t.j., § 3, § 6 pkt 19, § 7 ust. 1 pkt 1, § 12. Wyliczenia własne, sprawdzone kodem.

Zanim policzysz koszty, warto sprawdzić samo mieszkanie: co czytać w księdze wieczystej i o jakie dokumenty poprosić sprzedającego - w poradniku jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem.

Sąd: dwie stałe kwoty

Opłaty sądowe pobiera notariusz i przekazuje je do sądu razem z wnioskiem. Nie trzeba nic robić samodzielnie - ale trzeba mieć te pieniądze na akcie.

Bank: trzy pozycje, o których pamięta się na końcu

• Wycena nieruchomości - zwykle 500-900 zł. Część banków robi ją bezpłatnie w ramach promocji, część zwraca po uruchomieniu kredytu.
• Ubezpieczenie nieruchomości z cesją na bank - rząd wielkości 300-800 zł rocznie przy typowym mieszkaniu.
• Prowizja za udzielenie kredytu - od 0% do ok. 2% kwoty. Zerowa prowizja zwykle oznacza wyższą marżę, więc trzeba porównywać RRSO, a nie pojedyncze pozycje.

Do tego dochodzą produkty, które bank proponuje w zamian za niższą marżę: konto z wpływami, karta, ubezpieczenie na życie. Ich koszt też jest częścią budżetu, choć nie transakcji.

Pełne wyliczenie: trzy scenariusze

Zakup z rynku wtórnego, z kredytem, taksa notarialna według stawek maksymalnych, wypisy liczone jako 12 stron.

Do tego wycena (500-900 zł) i ubezpieczenie nieruchomości. Prowizji pośrednika w tabeli nie ma celowo - to nie jest koszt ustawowy, tylko warunek rynkowy, i w części ofert kupujący jej nie płaci.

Prowizja pośrednika i co znaczy „bez prowizji”

Wynagrodzenie pośrednika nie jest uregulowane ustawowo. Rynkowo bywa to 2-3% ceny plus VAT, płacone przez kupującego, przez sprzedającego albo dzielone.

„Bez prowizji dla kupującego” oznacza, że pracę pośrednika opłaca strona sprzedająca. To realna oszczędność rzędu kilkunastu tysięcy złotych przy mieszkaniu za 700 tys. - i warto pytać o to na samym początku rozmowy, a nie po obejrzeniu mieszkania.

Co jeszcze potrafi się pojawić

• Zaświadczenia od sprzedającego - o braku zaległości w czynszu, o osobach zameldowanych. Zwykle koszt sprzedającego, ale bywa różnie.
• Zaliczka na fundusz remontowy i rozliczenie mediów za miesiąc przejęcia.
• Tłumacz przysięgły przy akcie, jeśli kupujący nie posługuje się polskim w stopniu wystarczającym - notariusz ma obowiązek się upewnić. Rząd wielkości kilkuset złotych.
• Pełnomocnictwo notarialne, jeśli któraś ze stron nie może być obecna.

Co zapamiętać

Jeśli zapamiętać trzy rzeczy, niech to będą te.

Pierwsza: ponad cenę mieszkania trzeba mieć od 3 do 4,5 tys. zł, a bez zwolnienia z PCC - o 2% ceny więcej. Druga: warunek zwolnienia musi spełniać każdy z kupujących, i sprawdza się to jedną rozmową. Trzecia: stawki notarialne z rozporządzenia to maksima netto - można pytać o mniej, a VAT dolicza się osobno.

Najczęstsze pytania

Przy zakupie od dewelopera część tych pozycji wygląda inaczej: jak sprawdzić dewelopera.

Rata zależy nie tylko od kwoty kredytu: z czego składa się oprocentowanie.

Sprzedajesz poprzednie mieszkanie, żeby kupić to? Sprawdź termin: sprzedaż przed upływem 5 lat.

Aktualizacja: 18 sierpnia 2026. Stawki i ceny zmieniają się - przed transakcją sprawdź aktualne wartości.