Nowe mieszkanie pod wynajem w Warszawie: jak policzyć inwestycję

Dochód z najmu licz od całego zainwestowanego kapitału

Najczęstszy błąd to dzielenie rocznego czynszu najmu przez cenę mieszkania. W rzeczywistości inwestujesz również w miejsce postojowe, komórkę, wykończenie, meble oraz opłaty notarialne i kredytowe. Do pierwszego najmu może minąć rok lub dwa budowy.

Wzór na rentowność brutto

Dwanaście razy miesięczny czynsz najmu podziel przez całkowity koszt wejścia. Na przykład 4 500 zł razy 12 daje 54 000 zł. Jeśli mieszkanie z obowiązkowymi elementami i wykończeniem kosztuje łącznie milion złotych, stopa brutto wyniesie 5,4%. To jeszcze nie rentowność netto.

Co odjąć

Pustostany, część czynszu administracyjnego ponoszoną przez właściciela, naprawy i zużycie, ubezpieczenie, zarządzanie, podatek i finansowanie. Nie wszystkie wydatki występują co roku, dlatego warto sporządzić model na 5-10 lat.

Czas do rozpoczęcia najmu wpływa na wynik

Mieszkanie za 850 tys. zł z kluczami za 24 miesiące może przegrać z gotowym za 920 tys. zł, gdy to drugie zacznie przynosić dochód po trzech miesiącach. Przy nowym lokalu policz stopę IRR lub przepływy z zerowym przychodem do końca budowy i wykończenia.

Które mieszkania łatwiej wynająć

Nie ma uniwersalnego zwycięzcy. Najemcy zwykle cenią czytelny układ, transport i rozsądną pełną opłatę miesięczną. Dla pary ważne mogą być osobna sypialnia i miejsce pracy, dla współlokatorów niezależne pokoje, a w wyższym segmencie lokalizacja i standard. Nie kupuj najniższej ceny za metr bez określenia odbiorcy.

Wola, Mokotów czy Ursynów

Na Woli płacisz za centralne położenie i M2, co może obniżać rentowność. Mokotów ma różne grupy najemców: biura na Służewcu, M1, uczelnie i biznes. Ursynów może mieć niższą cenę i stabilny długoterminowy najem rodzinny, lecz stawka zależy od odległości od metra i stanu lokalu. Dzielnica to hipoteza; model opieraj na cenie i czynszu konkretnego mieszkania.

Test odporności

Sprawdź trzy scenariusze: czynsz niższy o 10%, miesiąc pustostanu rocznie i koszty wyższe o 15%. Jeśli zakup nadal ma sens, model jest odporniejszy. Gdy jeden miesiąc bez najemcy usuwa cały zysk, wynik jest zbyt wrażliwy.

Wyjście z inwestycji

Przed zakupem zapytaj, kto kupi mieszkanie za pięć do siedmiu lat. Uniwersalne nieduże dwa pokoje przy transporcie zwykle zainteresują więcej osób niż duży nietypowy lokal. Łatwa sprzedaż nie gwarantuje wzrostu ceny, ale zmniejsza zależność od jednego rodzaju nabywcy.

Kredyt

Oddziel rentowność samego lokalu od rentowności własnych środków. Dźwignia kredytowa zwiększa możliwy zysk i ryzyko. Rata, ubezpieczenia i okres bez najmu muszą znaleźć się w przepływach pieniężnych.

Co sprawdzić przed rezerwacją

• pełną cenę z obowiązkowymi elementami;
• termin kluczy i przeniesienia własności;
• prognozę opłat eksploatacyjnych, jeśli jest;
• standard przekazania;
• czynsze podobnych mieszkań w okolicy dostępnej pieszo;
• historię ceny lokalu;
• rzeczywiste alternatywy na rynku wtórnym.

Dobra inwestycja powinna wypadać korzystnie zarówno wobec sąsiedniego nowego mieszkania, jak i innych możliwości ulokowania kapitału po uwzględnieniu ryzyka i płynności.

NBP - rynek nieruchomości. Do wyceny konkretnego zakupu wykorzystaj bieżące czynsze i wydatki dla wybranego lokalu, nie średnią dla dzielnicy.

Przykład pełnego rachunku

Mieszkanie za 780 000 zł, miejsce postojowe za 40 000 zł, wykończenie i meble za 100 000 zł, inne koszty 10 000 zł. Razem 930 000 zł. Najem za 4 200 zł daje 50 400 zł rocznie i około 5,4% brutto. Przy jednym miesiącu pustostanu wpływy spadają do 46 200 zł, a stopa do około 5,0% przed wydatkami.

Jeśli rocznie 8 000 zł pochłoną wydatki, remonty i ubezpieczenie niepokrywane przez najemcę, stopa z przepływów spadnie do około 4,1%. To uproszczenie pokazuje, dlaczego obietnicę „6% rentowności” trzeba rozłożyć na składniki.

Rynek pierwotny a wtórny

Nowy lokal może wymagać mniej napraw w pierwszych latach i ma nowoczesny standard, lecz często kosztuje więcej i trzeba go wykończyć. Mieszkanie z rynku wtórnego może zarabiać wcześniej, ale wymagać remontu. Porównaj obie możliwości, zanim wybierzesz.

Kawalerka czy dwa pokoje

Kawalerka wymaga mniejszego kapitału, lecz ma węższą grupę najemców. Dobre dwa pokoje często pasują zarówno parze, jak i osobom pracującym w domu. Wyższa stopa brutto z kawalerki nie zawsze pokryje częstszą zmianę najemców i mniejszą płynność.

Dwa pokoje czy trzy

Trzy pokoje mogą odpowiadać rodzinie albo dwóm najemcom, lecz koszt wejścia jest wyższy. Jeśli czynsz rośnie wolniej niż cena zakupu, rentowność maleje. Policz różnicę na konkretnych lokalach.

Wykończenie i meble jako inwestycja

Droga aranżacja nie zawsze podniesie czynsz. W zwykłym segmencie liczą się trwałość, schowki, wygodna kuchnia, światło i neutralny standard. Drogie materiały mają sens, jeśli najemca rzeczywiście za nie dopłaci.

Pustostany

Zero miesięcy bez najemcy to optymistyczny wariant. W teście odporności załóż chociaż pół miesiąca do miesiąca rocznie, szczególnie przy nietypowym lokalu albo wysokiej stawce.

Sprzedaż za pięć lat

Nie zakładaj koniecznego wzrostu ceny. Wariant bazowy policz bez wzrostu, a ewentualną zwyżkę potraktuj jako dodatkową korzyść. Zobaczysz, czy zarabia sam najem, czy wynik zależy od nadziei na droższą sprzedaż.

Kiedy zrezygnować z zakupu

Gdy stopa brutto jest niska przed wydatkami, termin kluczy zbyt daleki, okolica zależy od jednego pracodawcy, układ trudny do wynajęcia albo przepływy stają się ujemne już po niewielkiej podwyżce stóp lub jednym miesiącu pustostanu.

Jak uczciwie oszacować czynsz

Weź 10-20 porównywalnych ofert, nie jedną najdroższą: ta sama okolica, metraż, liczba pokoi i standard. Sprawdź, jak długo są publikowane. Cena ogłoszenia nie musi być stawką podpisanej umowy, więc w modelu zastosuj medianę albo ostrożne założenie.

Koszt zarządzania

Jeśli nie chcesz zajmować się najemcą, dolicz zarządzanie. Nawet kilka procent czynszu zmienia wynik netto. Dla właściciela mieszkającego za granicą lub bez czasu może to być koszt konieczny.

Podatek

Sposób opodatkowania zależy od Twojej sytuacji i może się zmieniać; oblicz go osobno według aktualnych zasad. Nie utożsamiaj rentowności brutto z kwotą, która zostaje na rękę.

Rezerwa na naprawy

Nowe mieszkanie też się zużywa. Meble, sprzęt, malowanie i drobne naprawy pojawiają się po kilku latach. Odkładaj rezerwę co roku, nawet jeśli na początku wydatków prawie nie ma.

Ryzyko kredytu

Przy zmianie stopy kredytowej przepływy mogą stać się ujemne. Sprawdź wariant z kosztem kredytu wyższym o dwa punkty procentowe, aby zobaczyć zależność modelu od finansowania.

Inwestycja bez wzrostu ceny

Przydatny test: jeśli za siedem lat mieszkanie kosztuje nominalnie tyle samo, czy dochód z najmu Cię zadowala? Jeśli nie, zbyt wiele zależy od spekulacji na wzrost ceny.

Mieszkanie jako część portfela

Mieszkanie trudno szybko sprzedać i skupia kapitał w jednym lokalu oraz mieście. Nawet dobra rentowność nie oznacza, że warto w nie zainwestować wszystkie wolne środki. Zachowaj dywersyfikację i rezerwę.

Końcowa ocena

Nowe mieszkanie na wynajem ma sens, gdy konkretny lokal przechodzi test pustostanów, kosztów i stawek, ma jasno określoną grupę najemców i można go później sprzedać. Dzielnica i efektowna prezentacja mają znaczenie dopiero po policzeniu wyniku.

Porównanie z lokatą lub obligacjami

Mieszkanie wymaga pracy i kapitału, a także niesie ryzyko pustostanu. Nawet dodatnią rentowność porównaj z bardziej płynnymi możliwościami. Nie ustalałbym jednej minimalnej stopy dla wszystkich, ponieważ zależy ona od poziomu stóp i ryzyka. Zbyt mała premia za wysiłek może sprawić, że zakup straci sens.

Kiedy nowe mieszkanie jest szczególnie dobrym wyborem

Gdy ma korzystne położenie, znasz przyszłego odbiorcę, cena odpowiada rynkowi, termin jest krótki, a wykończenie nie pochłonie dochodów. Wtedy nowy standard i mniej napraw na początku rzeczywiście pomagają.

Końcowy test: policz stopę od całego kosztu zakupu, obniż czynsz o 10%, dodaj miesiąc pustostanu i rezerwę na naprawy. Jeśli wynik nadal jest rozsądny wobec innych sposobów ulokowania kapitału, zakup ma podstawy.