Коротко
Понад ціну квартири на вторинному ринку Варшави закладайте близько 3% при першій покупці і близько 5%, якщо квартира не перша. Різниця - податок PCC 2%, від якого перша квартира звільнена.
Для квартири за 800 000 zł: перша покупка - близько 24 600 zł витрат, не перша - близько 40 600 zł. А якщо агента оплачує продавець, для першої квартири залишається менше 5 000 zł.
Усі ставки нижче - з чинних законів, станом на 17 серпня 2026 року.
Чому на цьому спотикаються
Людина рахує бюджет так: є 200 тисяч своїх, банк дасть 600 - отже, шукаємо квартиру за 800. І тільки в нотаріуса зясовується, що своїх грошей треба було не 200, а 230-240 тисяч, бо внесок - не єдине, що платиться готівкою.
Банк фінансує ціну квартири, а не угоду. Податок, нотаріус, суд, комісія ріелтора й оцінка нерухомості йдуть повз кредит: це ваші гроші понад перший внесок. Тому правильне питання звучить не «скільки коштує квартира», а «скільки грошей має бути на рахунку в день підписання».
Нижче - кожна позиція окремо, з нормою, з якої береться цифра. Де закон дає максимум, а не фіксовану ставку, я так і пишу: це означає, що можна торгуватися.
PCC: податок 2%, якого може не бути
PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) - головна стаття витрат на вторинному ринку. Ставка при купівлі нерухомості - 2% від вартості, це стаття 7 закону про PCC. Платить покупець, гроші забирає нотаріус просто на угоді й сам перераховує в податкову: окремо нічого заповнювати й нікуди йти не треба.
Але при купівлі першої в житті квартири PCC не платиться взагалі. Звільнення діє з 31 серпня 2023 року, живе в статті 9 пункт 17 закону про PCC, строку закінчення в нього немає - станом на 17 серпня 2026 року норма чинна.
Умови звільнення дослівно
Покупець - фізична особа (або кілька фізичних осіб), якій у день продажу і до цього дня не належало ні право власності на квартиру чи будинок, ні частка в такому праві.
Єдиний виняток: успадкована частка не більше 50% не позбавляє права на звільнення. Частка, отримана в подарунок або куплена, - позбавляє.
Два важливі практичні наслідки, про які дізнаються пізно:
- Купуєте вдвох - умові мають відповідати обидва. Якщо в одного з подружжя колись була квартира в Польщі, звільнення не буде на всю угоду, а не на половину.
- Квартира за кордоном значення не має. Закон говорить про права власності, визнані польським правом; квартира в Києві, Харкові чи Львові звільненню не заважає. Але нотаріуси просять заяву під кримінальну відповідальність, а не усні запевнення - і цю заяву варто прочитати до підписання.
Сказати нотаріусу про бажання застосувати звільнення треба до підписання акта: підстава вписується в сам акт. Заднім числом повернути податок складніше.
Джерело: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U.2024.0.295 t.j., art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 9 pkt 17. Станом на 17.08.2026.
Ставка 6% для тих, хто скуповує підїздами
З 2024 року в законі є стаття 7a: якщо покупець придбаває шосту і кожну наступну квартиру в одному або кількох будинках, збудованих на одній ділянці, ставка PCC для цих квартир - 6%. Норма писалася проти оптової скупівлі новобудов фондами. Приватного покупця вона не стосується, але знати про неї варто: при купівлі частки разом із кимось, хто під неї підпадає, підвищена ставка поширюється й на угоду загалом.
Новобудова: PCC немає, але є VAT у ціні
При купівлі в забудовника PCC не платиться - угода оподатковується VAT, а він уже сидить у ціні прайсу. Ставка VAT для квартир у межах соціальної житлової програми - 8%, для площ понад ліміт - 23%. Окремим рядком покупцеві це не виставляють, але саме тому ціна метра на первинці й вторинці не порівнюється напряму: в одній сумі податок включений, до іншої він додається зверху.
Нотаріус: закон задає максимум, а не ціну
Нотаріальна такса регулюється постановою міністра юстиції (Dz.U.2024.1566). У ній вказані максимальні ставки: більше нотаріус узяти не може, менше - цілком. Три дзвінки в різні контори легко економлять кількасот злотих.
Базова шкала рахується від вартості угоди:
| Вартість | Максимальна такса (нетто) |
|---|---|
| до 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000 - 10 000 zł | 100 zł + 3% від суми понад 3 000 |
| 10 000 - 30 000 zł | 310 zł + 2% понад 10 000 |
| 30 000 - 60 000 zł | 710 zł + 1% понад 30 000 |
| 60 000 - 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% понад 60 000 |
| 1 000 000 - 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% понад 1 000 000 |
| понад 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% понад 2 000 000, але не більше 10 000 zł |
Ключова деталь, про яку мало хто знає: при купівлі квартири такса вдвічі менша. Параграф 6 пункт 19 постанови прямо називає «договір продажу житлового приміщення» серед угод, де максимум становить половину шкали. Те саме правило діє для договору із забудовником і для виділення окремої власності на приміщення.
Іпотека теж рахується окремо і теж пільгово: за акт про встановлення іпотеки в забезпечення кредиту на купівлю житла максимум - чверть базової ставки (параграф 7 пункт 1).
До всіх такс додається 23% VAT - цифри в постанові нетто. Плюс дрібниця, яка набігає: витяги акта по 6 zł за сторінку нетто, а витягів треба 4-6 штук (до суду, в банк, продавцю, собі). На типовий акт у 10-14 сторінок це ще 250-400 zł з податком.
Джерело: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U.2024.1566 t.j., § 3, § 6 pkt 19, § 7 ust. 1 pkt 1, § 12. Станом на 17.08.2026.
Якщо квартиру купує подружжя, окреме питання - чиїм майном вона стане і як оформити особисті гроші на перший внесок. Розбір у гіді купівля квартири подружжям.
Суд: фіксовані 200 і 200
Записи в поземельно-іпотечній книзі оплачуються за твердими ставками із закону про судові витрати (Dz.U.2025.1228 t.j.):
| Дія | Мито | Норма |
|---|---|---|
| Внесення права власності | 200 zł | ст. 42 ч. 1 |
| Внесення іпотеки | 200 zł | ст. 42 ч. 1 |
| Заведення нової книги | 100 zł | ст. 44 ч. 1 |
| Погашення запису (наприклад, старої іпотеки продавця) | половина ставки | ст. 46 |
Гроші збирає нотаріус разом із таксою й передає до суду із заявою. Окремо платити не треба.
Плюс маленький, але справжній податок: PCC від встановлення іпотеки. Якщо сума забезпечення не визначена (звичайний випадок при кредиті з плаваючою ставкою) - 19 zł. Якщо визначена - 0,1% від суми. Це стаття 7 частина 1 пункт 7 закону про PCC.
Банк: три статті, які спливають в останній момент
Тут закон ставок не задає, тому пишу діапазони й застерігаю, що вони змінюються від банку до банку. Звіряйте з конкретною пропозицією, а не з цією таблицею.
- Комісія за видачу кредиту (prowizja). Від 0% до 2-3% суми. Частина банків обнуляє комісію в обмін на вищу маржу або на купівлю своїх продуктів - рахувати треба не комісію окремо, а повну вартість кредиту.
- Оцінка нерухомості (wycena). Зазвичай 500-1 000 zł за квартиру. Деякі банки роблять її своїм коштом як акцію.
- Перехідне страхування (ubezpieczenie pomostowe). Надбавка до ставки на період до внесення іпотеки в книгу. З липня 2022 року банк зобовязаний повернути ці гроші після внесення запису, але повернути треба попросити - автоматично повертають не всі.
Скільки банк узагалі дасть під ваш дохід, варто порахувати до того, як ви закохаєтесь у конкретну квартиру: калькулятор кредитоспроможності рахує за методикою польських банків за хвилину.
Комісія ріелтора і що означає «без комісії»
Ставок у законі немає: агентська винагорода - предмет договору. У Варшаві у 2026 році типова комісія з покупця на вторинці - 2-3% плюс VAT, у частини агенцій - фіксована сума.
Формат «bez prowizji dla kupującego» означає, що винагороду агента платить продавець, а покупець не платить нічого - це законно й поширено. Дивитися треба не на назву, а на договір: хто чий інтерес представляє і яка сума де записана. Частина квартир у моїй добірці йде саме на таких умовах.
На квартирі за 800 000 zł комісія агента - близько 19 700 zł. Частина обєктів у моєму каталозі йде без комісії для покупця: роботу агента оплачує продавець.
Повний розрахунок: три сценарії
Рахую вторинку у Варшаві, з іпотекою на 80% вартості, нотаріальну таксу беру за максимумом (реально буває нижче), комісію ріелтора - 2% плюс VAT.
| Стаття | 600 000 zł | 800 000 zł | 1 200 000 zł |
|---|---|---|---|
| PCC 2% (якщо квартира не перша) | 12 000 | 16 000 | 24 000 |
| Такса нотаріуса, половина шкали + VAT | 1 950 | 2 442 | 3 180 |
| Акт про іпотеку, чверть ставки + VAT | 827 | 1 024 | 1 418 |
| Витяги акта | ~300 | ~300 | ~350 |
| Суд: власність + іпотека | 400 | 400 | 400 |
| PCC від іпотеки | 19 | 19 | 19 |
| Оцінка нерухомості | ~700 | ~700 | ~900 |
| Комісія ріелтора 2% + VAT | 14 760 | 19 680 | 29 520 |
| Разом, квартира не перша | ~31 000 | ~40 600 | ~59 800 |
| Разом, перша квартира (PCC = 0) | ~19 000 | ~24 600 | ~35 800 |
| Разом, перша квартира і без комісії | ~4 200 | ~4 900 | ~6 300 |
Розкид між верхнім і нижнім рядком - восьмикратний: від 0,5% до 5% ціни квартири. Тому два питання, які треба поставити собі до переглядів: чи перша це квартира і хто платить агенту. Вони змінюють бюджет сильніше, ніж торг за саму ціну.
Розрахунок за максимальними ставками постанови й закону; такса нотаріуса на практиці часто нижча. Комісія ріелтора - ринкова оцінка, а не норма закону.
Що ще буває зверху
- Завдаток. При попередньому договорі зазвичай 5-10% ціни. Це не витрата, а частина ціни, але гроші потрібні раніше, ніж кредит.
- Попередній договір у нотаріуса. Не обовязковий, але захищає сильніше за звичайну письмову форму. Максимум - половина базової ставки, тобто приблизно як сам акт продажу.
- Виїзд нотаріуса. Якщо підписувати не в конторі, максимальна надбавка - 50 zł за годину вдень і 100 zł увечері та у вихідні (параграф 17 постанови).
- Присяжний перекладач. Якщо покупець не володіє польською вільно, нотаріус зобовязаний залучити перекладача. Ставки ринкові, орієнтир - 200-400 zł за акт.
- Борги за квартирою. Перевіряються за книгою і довідкою від житлового товариства до угоди. Тема окрема й важлива.
Три помилки, які дорожчі за інші
- Не сказати нотаріусу про звільнення від PCC. Підстава вписується в акт. Схаменутися після підписання можна, але це заява до податкової й місяці очікування замість нуля зусиль.
- Рахувати бюджет від ціни квартири, а не від суми на рахунку. Витрати на угоду йдуть повз кредит. Якщо рахувати навпаки, за тиждень до нотаріуса зясовується, що не вистачає 20-30 тисяч.
- Брати першу-ліпшу нотаріальну контору. Такса - це максимум. При квартирі за мільйон різниця між конторами сягає тисячі злотих, і це рівно три телефонні дзвінки.
Розберемо вашу ситуацію за грошима і статусом: що реально схвалить банк, які обєкти підходять і з чого почати. Відповідаю протягом доби, консультація ні до чого не зобовязує.
Часті запитання
Скільки коштує купівля квартири в Польщі понад ціну?
Хто звільнений від PCC при купівлі першої квартири?
Чи платиться PCC при купівлі квартири в забудовника?
Скільки бере нотаріус за купівлю квартири?
Які судові мита при купівлі квартири?
Чи можна включити витрати на угоду в кредит?
Хто платить комісію ріелтора у Варшаві?
Рахуєте бюджет покупки?
Напишіть ціну квартири і перший внесок - порахую повну суму витрат під вашу ситуацію і скажу, чи підпадаєте ви під звільнення від PCC.
Окрема тема - юридична перевірка самої квартири: поземельно-іпотечна книга, борги житлового товариства, зареєстровані особи. Розбір по кроках: як перевірити квартиру перед купівлею.
Звяжусь із вами найближчим часом.
Читати далі
Оновлено: 17 серпня 2026. Ціни на порталах змінюються щотижня, перед угодою звіряйте актуальні значення.