Коротко
Сверх цены квартиры на вторичке в Варшаве закладывайте около 3% при первой покупке и около 5%, если квартира не первая. Разница - налог PCC 2%, от которого первая квартира освобождена.
Для квартиры за 800 000 zł: первая покупка - около 24 600 zł расходов, не первая - около 40 600 zł. А если агента оплачивает продавец, для первой квартиры остаётся меньше 5 000 zł.
Все ставки ниже - из действующих законов, состояние на 17 августа 2026 года.
Почему на этом спотыкаются
Человек считает бюджет так: есть 200 тысяч своих, банк даст 600 - значит, ищем квартиру за 800. И только у нотариуса выясняется, что своих денег нужно было не 200, а 230-240 тысяч, потому что взнос - не единственное, что платится наличными.
Банк финансирует цену квартиры, а не сделку. Налог, нотариус, суд, комиссия риелтора и оценка недвижимости идут мимо кредита: это ваши деньги сверх первого взноса. Поэтому правильный вопрос звучит не «сколько стоит квартира», а «сколько денег должно быть на счету в день подписания».
Ниже - каждая позиция отдельно, с нормой, из которой берётся цифра. Где закон даёт максимум, а не фиксированную ставку, я так и пишу: это значит, что можно торговаться.
PCC: налог 2%, которого может не быть
PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) - главная статья расходов на вторичном рынке. Ставка при покупке недвижимости - 2% от стоимости, это статья 7 закона о PCC. Платит покупатель, деньги забирает нотариус прямо на сделке и сам перечисляет в налоговую: отдельно ничего заполнять и никуда идти не нужно.
Но при покупке первой в жизни квартиры PCC не платится вообще. Освобождение действует с 31 августа 2023 года, живёт в статье 9 пункт 17 закона о PCC, срока окончания у него нет - на 17 августа 2026 года норма в силе.
Условия освобождения дословно
Покупатель - физическое лицо (или несколько физических лиц), которому в день продажи и до этого дня не принадлежало ни право собственности на квартиру или дом, ни доля в таком праве.
Единственное исключение: унаследованная доля не более 50% не лишает права на освобождение. Доля, полученная в подарок или купленная, - лишает.
Два важных практических следствия, о которых узнают поздно:
- Покупаете вдвоём - условию должны отвечать оба. Если у одного из супругов когда-то была квартира в Польше, освобождения не будет на всю сделку, а не на половину.
- Квартира за границей значения не имеет. Закон говорит о правах собственности, признаваемых польским правом; квартира в Минске, Киеве или Москве освобождению не мешает. Но нотариусы просят заявление под уголовную ответственность, а не устные заверения - и это заявление стоит прочитать до подписания.
Сказать нотариусу о желании применить освобождение надо до подписания акта: основание вписывается в сам акт. Задним числом вернуть налог сложнее.
Источник: ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U.2024.0.295 t.j., art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a i art. 9 pkt 17. Состояние на 17.08.2026.
Ставка 6% для тех, кто скупает подъездами
С 2024 года в законе есть статья 7a: если покупатель приобретает шестую и каждую следующую квартиру в одном или нескольких домах, построенных на одном участке, ставка PCC для этих квартир - 6%. Норма писалась против оптовой скупки новостроек фондами. Частного покупателя она не касается, но знать о ней стоит: при покупке доли вместе с кем-то, кто под неё попадает, повышенная ставка распространяется и на сделку в целом.
Новостройка: PCC нет, но есть VAT в цене
При покупке у застройщика PCC не платится - сделка облагается VAT, а он уже сидит в цене прайса. Ставка VAT для квартир в рамках социальной жилищной программы - 8%, для площадей сверх лимита - 23%. Отдельной строкой покупателю это не выставляют, но именно поэтому цена метра на первичке и вторичке не сравнивается напрямую: в одной сумме налог включён, к другой он добавляется сверху.
Нотариус: закон задаёт максимум, а не цену
Нотариальная такса регулируется постановлением министра юстиции (Dz.U.2024.1566). В нём указаны максимальные ставки: больше нотариус взять не может, меньше - вполне. Три звонка в разные конторы легко экономят несколько сотен злотых.
Что в итоге дешевле с учётом отделки и месяцев ожидания - разобрано в гайде вторичка или новостройка.
Базовая шкала считается от стоимости сделки:
| Стоимость | Максимальная такса (нетто) |
|---|---|
| до 3 000 zł | 100 zł |
| 3 000 - 10 000 zł | 100 zł + 3% от суммы сверх 3 000 |
| 10 000 - 30 000 zł | 310 zł + 2% сверх 10 000 |
| 30 000 - 60 000 zł | 710 zł + 1% сверх 30 000 |
| 60 000 - 1 000 000 zł | 1 010 zł + 0,4% сверх 60 000 |
| 1 000 000 - 2 000 000 zł | 4 770 zł + 0,2% сверх 1 000 000 |
| свыше 2 000 000 zł | 6 770 zł + 0,25% сверх 2 000 000, но не более 10 000 zł |
Ключевая деталь, о которой мало кто знает: при покупке квартиры такса вдвое меньше. Параграф 6 пункт 19 постановления прямо называет «договор продажи жилого помещения» среди сделок, где максимум составляет половину шкалы. То же правило действует для договора с застройщиком и для выделения отдельной собственности на помещение.
Ипотека тоже считается отдельно и тоже льготно: за акт об установлении ипотеки в обеспечение кредита на покупку жилья максимум - четверть базовой ставки (параграф 7 пункт 1).
Ко всем таксам добавляется 23% VAT - цифры в постановлении нетто. Плюс мелочь, которая набегает: выписки акта по 6 zł за страницу нетто, а выписок нужно 4-6 штук (в суд, в банк, продавцу, себе). На типичный акт в 10-14 страниц это ещё 250-400 zł с налогом.
Источник: rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U.2024.1566 t.j., § 3, § 6 pkt 19, § 7 ust. 1 pkt 1, § 12. Состояние на 17.08.2026.
Если квартиру покупает семейная пара, отдельный вопрос - чьим имуществом она станет и как оформить личные деньги на первый взнос. Разбор в гайде покупка квартиры супругами.
Суд: фиксированные 200 и 200
Записи в земельно-ипотечной книге оплачиваются по твёрдым ставкам из закона о судебных издержках (Dz.U.2025.1228 t.j.):
| Действие | Пошлина | Норма |
|---|---|---|
| Внесение права собственности | 200 zł | ст. 42 ч. 1 |
| Внесение ипотеки | 200 zł | ст. 42 ч. 1 |
| Заведение новой книги | 100 zł | ст. 44 ч. 1 |
| Погашение записи (например, старой ипотеки продавца) | половина ставки | ст. 46 |
Деньги собирает нотариус вместе с таксой и передаёт в суд с заявлением. Отдельно платить не нужно.
Плюс маленький, но настоящий налог: PCC от установления ипотеки. Если сумма обеспечения не определена (обычный случай при кредите с плавающей ставкой) - 19 zł. Если определена - 0,1% от суммы. Это статья 7 часть 1 пункт 7 закона о PCC.
Банк: три статьи, которые всплывают в последний момент
Здесь закон ставок не задаёт, поэтому пишу диапазоны и оговариваю, что они меняются от банка к банку. Сверяйте с конкретным предложением, а не с этой таблицей.
- Комиссия за выдачу кредита (prowizja). От 0% до 2-3% суммы. Часть банков обнуляет комиссию в обмен на более высокую маржу или на покупку своих продуктов - считать надо не комиссию отдельно, а полную стоимость кредита.
- Оценка недвижимости (wycena). Обычно 500-1 000 zł за квартиру. Некоторые банки делают её за свой счёт как акцию.
- Переходная страховка (ubezpieczenie pomostowe). Надбавка к ставке на период до внесения ипотеки в книгу. С июля 2022 года банк обязан вернуть эти деньги после внесения записи, но вернуть надо попросить - автоматически возвращают не все.
Сколько банк вообще даст под ваш доход, стоит посчитать до того, как вы влюбитесь в конкретную квартиру: калькулятор кредитоспособности считает по методике польских банков за минуту.
Комиссия риелтора и что значит «без комиссии»
Ставок в законе нет: агентское вознаграждение - предмет договора. В Варшаве в 2026 году типичная комиссия с покупателя на вторичке - 2-3% плюс VAT, у части агентств - фиксированная сумма.
Формат «bez prowizji dla kupującego» означает, что вознаграждение агента платит продавец, а покупатель не платит ничего - это законно и распространено. Смотреть надо не на название, а на договор: кто чей интерес представляет и какая сумма где записана. Часть квартир в моей подборке идёт именно на таких условиях.
На квартире за 800 000 zł комиссия агента - около 19 700 zł. Часть объектов в моём каталоге идёт без комиссии для покупателя: работу агента оплачивает продавец.
Полный расчёт: три сценария
Считаю вторичку в Варшаве, с ипотекой на 80% стоимости, нотариальную таксу беру по максимуму (реально бывает ниже), комиссию риелтора - 2% плюс VAT.
| Статья | 600 000 zł | 800 000 zł | 1 200 000 zł |
|---|---|---|---|
| PCC 2% (если квартира не первая) | 12 000 | 16 000 | 24 000 |
| Такса нотариуса, половина шкалы + VAT | 1 950 | 2 442 | 3 180 |
| Акт об ипотеке, четверть ставки + VAT | 827 | 1 024 | 1 418 |
| Выписки акта | ~300 | ~300 | ~350 |
| Суд: собственность + ипотека | 400 | 400 | 400 |
| PCC от ипотеки | 19 | 19 | 19 |
| Оценка недвижимости | ~700 | ~700 | ~900 |
| Комиссия риелтора 2% + VAT | 14 760 | 19 680 | 29 520 |
| Итого, квартира не первая | ~31 000 | ~40 600 | ~59 800 |
| Итого, первая квартира (PCC = 0) | ~19 000 | ~24 600 | ~35 800 |
| Итого, первая квартира и без комиссии | ~4 200 | ~4 900 | ~6 300 |
Разброс между верхней и нижней строкой - восьмикратный: от 0,5% до 5% цены квартиры. Поэтому два вопроса, которые надо задать себе до просмотров: первая ли это квартира и кто платит агенту. Они меняют бюджет сильнее, чем торг за саму цену.
Расчёт по максимальным ставкам постановления и закона; такса нотариуса на практике часто ниже. Комиссия риелтора - рыночная оценка, а не норма закона.
Что ещё бывает сверху
- Задаток. При предварительном договоре обычно 5-10% цены. Это не расход, а часть цены, но деньги нужны раньше, чем кредит.
- Предварительный договор у нотариуса. Не обязателен, но защищает сильнее обычной письменной формы. Максимум - половина базовой ставки, то есть примерно как сам акт продажи.
- Выезд нотариуса. Если подписывать не в конторе, максимальная надбавка - 50 zł за час днём и 100 zł вечером и в выходные (параграф 17 постановления).
- Присяжный переводчик. Если покупатель не владеет польским свободно, нотариус обязан привлечь переводчика. Ставки рыночные, ориентир - 200-400 zł за акт.
- Долги за квартирой. Проверяются по книге и справке от жилтоварищества до сделки. Тема отдельная и важная.
Три ошибки, которые дороже остальных
- Не сказать нотариусу об освобождении от PCC. Основание вписывается в акт. Спохватиться после подписания можно, но это заявление в налоговую и месяцы ожидания вместо нуля усилий.
- Считать бюджет от цены квартиры, а не от суммы на счету. Расходы на сделку идут мимо кредита. Если считать наоборот, за неделю до нотариуса выясняется, что не хватает 20-30 тысяч.
- Брать первую попавшуюся нотариальную контору. Такса - это максимум. При квартире за миллион разница между конторами доходит до тысячи злотых, и это ровно три телефонных звонка.
По теме «Сколько стоит покупка квартиры сверх её цены»: В сложных случаях важен не ещё один общий список, а последовательность действий. Можно коротко разобрать вашу ситуацию и определить, что проверять сначала, чтобы не тратить время и деньги на неверный сценарий.
Частые вопросы
Сколько стоит покупка квартиры в Польше сверх цены?
Кто освобождён от PCC при покупке первой квартиры?
Платится ли PCC при покупке квартиры у застройщика?
Сколько берёт нотариус за покупку квартиры?
Какие судебные пошлины при покупке квартиры?
Можно ли включить расходы на сделку в кредит?
Кто платит комиссию риелтора в Варшаве?
Считаете бюджет покупки?
Напишите цену квартиры и первый взнос - посчитаю полную сумму расходов под вашу ситуацию и скажу, попадаете ли вы под освобождение от PCC.
Отдельная тема - юридическая проверка самой квартиры: земельно-ипотечная книга, долги жилтоварищества, прописанные люди. Разбор по шагам: как проверить квартиру перед покупкой.
Свяжусь с вами в ближайшее время.
Читать дальше
Обновлено: 17 августа 2026. Цены на порталах меняются еженедельно, перед сделкой сверяйте актуальные значения.