Коротко
Застройщика в Польше проверяют по трём бесплатным государственным реестрам: KRS (кто владелец и капитал), KRZ - Krajowy Rejestr Zadłużonych (не путать с частным KRD: банкротство и реструктуризацию закон велит смотреть именно в KRZ) и księga wieczysta участка.
Главная защита денег - mieszkaniowy rachunek powierniczy. Закрытый счёт отдаёт деньги застройщику один раз, после переноса права собственности. Открытый - частями по этапам, но не раньше 30 дней с даты договора и только после того, как человек с строительной квалификацией от банка подтвердит завершение этапа.
Prospekt informacyjny застройщик обязан выдать бесплатно и на постоянном носителе до подписания любого договора, включая резервационный. Он становится частью договора. Если не выдал или данные не совпадают с реальностью - есть право отказаться от договора в течение 30 дней.
Почему проверка застройщика - это не про паранойю
Покупка на этапе строительства выглядит как обычная сделка: красивый макет, менеджер с планшетом, договор на подпись. Но по сути вы отдаёте несколько сотен тысяч злотых за то, чего ещё нет, и получите это через полтора-два года. Всё это время ваши деньги живут в чужом бизнесе.
Польское законодательство после 2021 года устроено так, что основную работу по проверке за вас делает банк, который ведёт счёт эскроу. Он смотрит и налоговые долги, и расчёты с подрядчиками, и реальный ход стройки. Но включается эта защита только тогда, когда деньги идут правильным путём, а вы понимаете, какой договор подписали.
Ниже - порядок проверки, который занимает вечер и опирается на бесплатные польские государственные источники. Никаких платных «проверок благонадёжности» для этого не нужно.
Шаг 1. KRS: кто на самом деле продаёт
Первое, что нужно понять: компания в рекламе и компания в договоре - часто не одно и то же. Крупные застройщики ведут каждую инвестицию через отдельную spółkę celową - фирму, созданную под один проект, иногда с уставным капиталом в пять тысяч злотых. Само по себе это нормальная практика, но означает, что репутация материнской компании не переносится автоматически на вашего контрагента.
Что делать: взять NIP или KRS из проекта договора и найти компанию в бесплатной поисковой системе KRS на Portal Rejestrów Sądowych (prs.ms.gov.pl) или в wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl.
На что смотреть в выписке KRS
- Дата регистрации. Фирма, созданная три месяца назад под этот проект, - не повод отказываться, но повод проверить материнскую компанию.
- Уставный капитал. 5 000 zł против 5 000 000 zł - разная подушка на случай проблем.
- Состав правления и совладельцы. Те же фамилии часто ведут другие проекты - их можно поискать отдельно.
- Раздел 4 выписки. Там отражаются задолженности и исполнительные производства. Пустой раздел 4 - хороший знак.
Отдельно: закон обязывает застройщика показать вам финансовую отчётность за два последних года, а если проект ведёт spółka celowa - то ещё и отчётность материнской компании (ст. 26 ч. 1 п. 4 закона о защите прав покупателя). Отчёты публикуются и открыто, в Repozytorium Dokumentów Finansowych на ekrs.ms.gov.pl - тоже бесплатно.
Шаг 2. KRZ, а не KRD: где на самом деле видно банкротство
Это тот пункт, где русскоязычные статьи чаще всего путают страны и реестры. В Польше есть два разных инструмента с похожими названиями, и они решают разные задачи.
| Реестр | Что это | Что показывает |
|---|---|---|
| KRZ - Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl | Государственный реестр Министерства юстиции, бесплатный и открытый | Дела о банкротстве и реструктуризации, запреты на ведение хозяйственной деятельности, безрезультатные исполнительные производства |
| KRD - Krajowy Rejestr Długów, а также BIG InfoMonitor и ERIF | Частные бюро хозяйственной информации (BIG), платные | Просроченные долги, о которых сообщили кредиторы фирмы |
Закон, описывая, что банк проверяет перед выплатой денег застройщику, прямо называет KRS и Krajowy Rejestr Zadłużonych - именно по ним проверяется, не начато ли в отношении застройщика реструктуризационное или банкротное производство. Частные BIG-и там не упомянуты вовсе.
Практический вывод: KRZ смотрите обязательно и бесплатно, это займёт две минуты. Отчёт из KRD или BIG InfoMonitor - полезное дополнение, если хочется картины по текущим долгам, но заменой государственному реестру он не является.
Шаг 3. Księga wieczysta участка
Номер księgi wieczystej земли, на которой строят, есть в prospekcie informacyjnym. Смотреть бесплатно на ekw.ms.gov.pl. Разбор всех разделов книги есть в отдельном гайде о проверке квартиры перед покупкой, здесь - что важно именно для стройки.
- Раздел II: у застройщика должно быть право собственности или użytkowanie wieczyste на участок. Если ни того ни другого - должно быть согласие собственника на внесение ваших требований в книгу.
- Раздел IV: почти всегда есть ипотека банка, который финансирует стройку. Это нормально. Ненормально - отсутствие согласия ипотечного кредитора на выделение вашей квартиры без обременения (ст. 25 закона). Такое согласие или обязательство его выдать - обязательное приложение к договору. Если его нет, у вас есть право отказаться от договора.
- Wzmianki - пометки о поданных, но не рассмотренных заявлениях. Означают, что состояние книги вот-вот изменится, и стоит выяснить, на что именно.
Ваше требование из девелоперского договора, кстати, тоже вписывается в книгу - это отдельная защита, предусмотренная законом.
Шаг 4. Prospekt informacyjny - главный документ, который вам обязаны дать
Это не рекламный буклет, а документ с законодательно установленной формой. Правила такие:
- Застройщик обязан составить его при начале продаж и вручить бесплатно, на постоянном носителе, до подписания девелоперского договора или предшествующего ему резервационного.
- Проспект с приложениями является неотъемлемой частью договора. То есть обещания из проспекта - это обязательства, а не маркетинг.
- Об изменениях данных обязаны сообщить в той же форме, в какой вручили проспект.
И самое важное последствие: если проспект не вручили, если данные в нём не соответствуют фактическому или юридическому состоянию на день подписания, или если в нём нет данных, предусмотренных образцом, - покупатель вправе отказаться от договора в течение 30 дней с даты его заключения (ст. 43). Это работающий инструмент, и именно поэтому проспект нужно читать до подписи, а не после.
Шаг 5. Какой у вас счёт эскроу - и почему это главный вопрос
Деньги покупателя идут не застройщику напрямую, а на mieszkaniowy rachunek powierniczy. Их два вида, и разница принципиальная.
| Закрытый счёт (zamknięty) | Открытый счёт (otwarty) | |
|---|---|---|
| Когда застройщик получает деньги | Один раз, после переноса на вас права собственности свободного от обременений | Частями по этапам стройки |
| Первая выплата | В конце сделки | Не раньше 30 дней с даты договора и после подтверждения этапа |
| Кто подтверждает этап | - | Назначенный банком человек со строительной квалификацией: запись kierownika budowy в dzienniku budowy, фактический объём работ, разрешение на использование |
| Риск для покупателя | Минимальный | Выше, поэтому подключается Deweloperski Fundusz Gwarancyjny |
Что банк проверяет перед каждой выплатой с открытого счёта, помимо самой стройки: нет ли у застройщика задолженности по налогам и взносам на социальное и медицинское страхование, рассчитался ли он с подрядчиками, уплачен ли взнос в Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, не начато ли банкротство. При отрицательной оценке банк приостанавливает выплату и даёт срок на устранение нарушений.
Отсюда практический вопрос менеджеру на первой же встрече: какой у проекта счёт, в каком банке и какой график этапов. Кстати, о графике закон говорит конкретно: минимум четыре этапа, и стоимость каждого не может быть больше 25% и меньше 10% от общей стоимости проекта. Если в договоре два этапа по половине - это нарушение.
Деньги, переведённые не на счёт powierniczy, а на обычный счёт застройщика или посредника - «задаток», «предоплата за резервацию», «взнос за отделку» - не защищены ничем. Ни счётом эскроу, ни Гарантийным фондом. При банкротстве застройщика они превращаются в требование в общей очереди кредиторов, и люди теряют так десятки, а иногда и сотни тысяч злотых.
Проверка занимает минуту: номер счёта в договоре должен совпадать с номером счёта powierniczego из prospektu informacyjnego, и банк должен быть назван. Резервационный платёж по закону не может превышать 1% цены из проспекта, а сам резервационный договор действителен только в письменной форме. Всё, что просят перевести сверх этого и мимо эскроу, - повод остановиться и задать вопросы.
Шаг 6. Приёмка квартиры: сроки, которые работают на вас
Отдельная тема, но проверять её условия нужно до подписания договора, потому что закон здесь даёт покупателю сильные права.
- Приёмка проходит в вашем присутствии, после того как решение о разрешении на использование стало окончательным. Составляется протокол, куда вы вносите все дефекты.
- 14 дней у застройщика, чтобы письменно признать дефекты или отказать с обоснованием. Молчание считается признанием.
- 30 дней на устранение признанных дефектов. Если не успел при должной старательности - обязан указать новый срок с обоснованием, и он не должен создавать вам чрезмерных неудобств.
- Если и новый срок сорван - вы вправе устранить дефекты за счёт застройщика.
- Wada istotna - существенный дефект. При нём можно отказаться от приёмки. Если спор дошёл до повторной приёмки, нужна opinia rzeczoznawcy budowlanego; при подтверждении существенного дефекта экспертизу оплачивает застройщик, при неподтверждении - вы.
И ещё одна деталь, о которой мало кто знает: вознаграждение нотариуса за девелоперский договор и судебные расходы по внесению в księgę wieczystą делятся между застройщиком и покупателем поровну. Если вам выставили счёт на всю сумму - сошлитесь на закон.
Пришлите ссылку на инвестицию: посмотрю компанию по реестрам, прочитаю prospekt informacyjny и скажу, что просить в договоре.
Порядок проверки одной страницей
| Что проверяем | Где | Цена |
|---|---|---|
| Кто продавец, капитал, правление, задолженности | prs.ms.gov.pl или wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl | бесплатно |
| Финансовая отчётность за 2 года, у spółki celowej - и материнской компании | ekrs.ms.gov.pl, Repozytorium Dokumentów Finansowych | бесплатно |
| Банкротство, реструктуризация, безрезультатные взыскания | krz.ms.gov.pl | бесплатно |
| Собственность на участок, ипотека, wzmianki | ekw.ms.gov.pl | бесплатно |
| Разрешение на строительство, проект, разрешение на использование | у застройщика в офисе, по требованию (ст. 26) | бесплатно |
| Prospekt informacyjny с приложениями | застройщик обязан вручить до договора | бесплатно |
| Текущие долги перед контрагентами | KRD, BIG InfoMonitor, ERIF | платно, по желанию |
Что забрать из этой статьи
Если запоминать три вещи, пусть это будут эти.
Первое: проверяйте не бренд, а конкретное юридическое лицо из договора, и через государственные реестры - KRS, KRZ, księga wieczysta, все бесплатные. Второе: prospekt informacyjny - это часть договора, и его невыдача или расхождение с реальностью дают вам 30 дней на отказ. Третье: ни одна злотувка не должна уходить мимо счёта powierniczego, а резервационный платёж выше 1% цены - уже нарушение закона.
Основание: ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2024.0.695 t.j.), статьи 12, 15, 21, 22, 24, 25, 26, 29, 32, 34, 41, 43. Проверено 18 августа 2026 года.
По теме «Как проверить застройщика в Польше»: В сложных случаях важен не ещё один общий список, а последовательность действий. Можно коротко разобрать вашу ситуацию и определить, что проверять сначала, чтобы не тратить время и деньги на неверный сценарий.
Частые вопросы
Как бесплатно проверить застройщика в Польше?
KRD или KRZ: где проверять застройщика?
Чем отличается открытый счёт эскроу от закрытого?
Что такое prospekt informacyjny и обязан ли застройщик его дать?
Сколько может стоить резервация квартиры у застройщика?
Что делать, если застройщик просит перевести деньги на обычный счёт?
Кто платит нотариуса при девелоперском договоре?
Смотрите квартиру у застройщика?
Пришлите название компании и ссылку на инвестицию - проверю по реестрам, прочитаю prospekt informacyjny и скажу, на что смотреть в договоре.
Свяжусь с вами в ближайшее время.
Читать дальше
Обновлено: 18 августа 2026. Цены на порталах меняются еженедельно, перед сделкой сверяйте актуальные значения.