Коротко
Забудовника в Польщі перевіряють за трьома безкоштовними державними реєстрами: KRS (хто власник і капітал), KRZ - Krajowy Rejestr Zadłużonych (не плутати з приватним KRD: банкрутство і реструктуризацію закон велить дивитися саме в KRZ) та księga wieczysta ділянки.
Головний захист грошей - mieszkaniowy rachunek powierniczy. Закритий рахунок віддає гроші забудовнику один раз, після перенесення права власності. Відкритий - частинами за етапами, але не раніше ніж через 30 днів з дати договору і лише після того, як людина з будівельною кваліфікацією від банку підтвердить завершення етапу.
Prospekt informacyjny забудовник зобов'язаний видати безкоштовно і на постійному носії до підписання будь-якого договору, включно з резерваційним. Він стає частиною договору. Якщо не видав або дані не збігаються з реальністю - є право відмовитися від договору протягом 30 днів.
Чому перевірка забудовника - це не про паранойю
Купівля на етапі будівництва виглядає як звичайна угода: гарний макет, менеджер з планшетом, договір на підпис. Але по суті ви віддаєте кілька сотень тисяч злотих за те, чого ще немає, і отримаєте це через півтора-два роки. Увесь цей час ваші гроші живуть у чужому бізнесі.
Польське законодавство після 2021 року влаштоване так, що основну роботу з перевірки за вас робить банк, який веде рахунок ескроу. Він дивиться і податкові борги, і розрахунки з підрядниками, і реальний хід будівництва. Але вмикається цей захист лише тоді, коли гроші йдуть правильним шляхом, а ви розумієте, який договір підписали.
Нижче - порядок перевірки, який займає вечір і спирається на безкоштовні польські державні джерела. Жодних платних «перевірок благонадійності» для цього не потрібно.
Крок 1. KRS: хто насправді продає
Перше, що треба зрозуміти: компанія в рекламі і компанія в договорі - часто не одне й те саме. Великі забудовники ведуть кожну інвестицію через окрему spółkę celową - фірму, створену під один проєкт, іноді зі статутним капіталом у п'ять тисяч злотих. Саме собою це нормальна практика, але означає, що репутація материнської компанії не переноситься автоматично на вашого контрагента.
Що робити: узяти NIP або KRS з проєкту договору і знайти компанію в безкоштовній пошуковій системі KRS на Portal Rejestrów Sądowych (prs.ms.gov.pl) або в wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl.
На що дивитися у витягу KRS
- Дата реєстрації. Фірма, створена три місяці тому під цей проєкт, - не привід відмовлятися, але привід перевірити материнську компанію.
- Статутний капітал. 5 000 zł проти 5 000 000 zł - різна подушка на випадок проблем.
- Склад правління і співвласники. Ті самі прізвища часто ведуть інші проєкти - їх можна пошукати окремо.
- Розділ 4 витягу. Там відображаються заборгованості та виконавчі провадження. Порожній розділ 4 - добрий знак.
Окремо: закон зобов'язує забудовника показати вам фінансову звітність за два останні роки, а якщо проєкт веде spółka celowa - то ще й звітність материнської компанії (ст. 26 ч. 1 п. 4 закону про захист прав покупця). Звіти публікуються і відкрито, у Repozytorium Dokumentów Finansowych на ekrs.ms.gov.pl - теж безкоштовно.
Крок 2. KRZ, а не KRD: де насправді видно банкрутство
Це той пункт, де російсько- та україномовні статті найчастіше плутають країни й реєстри. У Польщі є два різні інструменти зі схожими назвами, і вони розв'язують різні задачі.
| Реєстр | Що це | Що показує |
|---|---|---|
| KRZ - Krajowy Rejestr Zadłużonych, krz.ms.gov.pl | Державний реєстр Міністерства юстиції, безкоштовний і відкритий | Справи про банкрутство і реструктуризацію, заборони на ведення господарської діяльності, безрезультатні виконавчі провадження |
| KRD - Krajowy Rejestr Długów, а також BIG InfoMonitor і ERIF | Приватні бюро господарської інформації (BIG), платні | Прострочені борги, про які повідомили кредитори фірми |
Закон, описуючи, що банк перевіряє перед виплатою грошей забудовнику, прямо називає KRS і Krajowy Rejestr Zadłużonych - саме за ними перевіряється, чи не розпочато щодо забудовника реструктуризаційне або банкрутне провадження. Приватні BIG-и там не згадані взагалі.
Практичний висновок: KRZ дивіться обов'язково і безкоштовно, це займе дві хвилини. Звіт із KRD або BIG InfoMonitor - корисне доповнення, якщо хочеться картини за поточними боргами, але заміною державному реєстру він не є.
Крок 3. Księga wieczysta ділянки
Номер księgi wieczystej землі, на якій будують, є в prospekcie informacyjnym. Дивитися безкоштовно на ekw.ms.gov.pl. Розбір усіх розділів книги є в окремому гіді про перевірку квартири перед купівлею, тут - що важливо саме для будівництва.
- Розділ II: у забудовника має бути право власності або użytkowanie wieczyste на ділянку. Якщо ні того, ні іншого - має бути згода власника на внесення ваших вимог до книги.
- Розділ IV: майже завжди є іпотека банку, який фінансує будівництво. Це нормально. Ненормально - відсутність згоди іпотечного кредитора на виділення вашої квартири без обтяження (ст. 25 закону). Така згода або зобов'язання її видати - обов'язковий додаток до договору. Якщо його немає, ви маєте право відмовитися від договору.
- Wzmianki - позначки про подані, але не розглянуті заяви. Означають, що стан книги ось-ось зміниться, і варто з'ясувати, на що саме.
Ваша вимога з девелоперського договору, до речі, теж вписується до книги - це окремий захист, передбачений законом.
Крок 4. Prospekt informacyjny - головний документ, який вам зобов'язані дати
Це не рекламний буклет, а документ із законодавчо встановленою формою. Правила такі:
- Забудовник зобов'язаний скласти його на початку продажів і вручити безкоштовно, на постійному носії, до підписання девелоперського договору або попереднього резерваційного.
- Проспект із додатками є невід'ємною частиною договору. Тобто обіцянки з проспекту - це зобов'язання, а не маркетинг.
- Про зміни даних зобов'язані повідомити в тій самій формі, в якій вручили проспект.
І найважливіший наслідок: якщо проспект не вручили, якщо дані в ньому не відповідають фактичному або юридичному стану на день підписання, або якщо в ньому немає даних, передбачених зразком, - покупець має право відмовитися від договору протягом 30 днів з дати його укладення (ст. 43). Це робочий інструмент, і саме тому проспект треба читати до підпису, а не після.
Крок 5. Який у вас рахунок ескроу - і чому це головне питання
Гроші покупця йдуть не забудовнику напряму, а на mieszkaniowy rachunek powierniczy. Їх два види, і різниця принципова.
| Закритий рахунок (zamknięty) | Відкритий рахунок (otwarty) | |
|---|---|---|
| Коли забудовник отримує гроші | Один раз, після перенесення на вас права власності вільного від обтяжень | Частинами за етапами будівництва |
| Перша виплата | У кінці угоди | Не раніше ніж через 30 днів з дати договору і після підтвердження етапу |
| Хто підтверджує етап | - | Призначена банком людина з будівельною кваліфікацією: запис kierownika budowy в dzienniku budowy, фактичний обсяг робіт, дозвіл на використання |
| Ризик для покупця | Мінімальний | Вищий, тому підключається Deweloperski Fundusz Gwarancyjny |
Що банк перевіряє перед кожною виплатою з відкритого рахунку, окрім самого будівництва: чи немає в забудовника заборгованості з податків і внесків на соціальне та медичне страхування, чи розрахувався він із підрядниками, чи сплачено внесок до Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, чи не розпочато банкрутство. За негативної оцінки банк зупиняє виплату і дає строк на усунення порушень.
Звідси практичне питання менеджерові на першій же зустрічі: який у проєкту рахунок, у якому банку і який графік етапів. До речі, про графік закон каже конкретно: мінімум чотири етапи, і вартість кожного не може бути більшою за 25% і меншою за 10% від загальної вартості проєкту. Якщо в договорі два етапи по половині - це порушення.
Гроші, переказані не на рахунок powierniczy, а на звичайний рахунок забудовника чи посередника - «завдаток», «передоплата за резервацію», «внесок за оздоблення» - не захищені нічим. Ні рахунком ескроу, ні Гарантійним фондом. При банкрутстві забудовника вони перетворюються на вимогу в загальній черзі кредиторів, і люди втрачають так десятки, а іноді й сотні тисяч злотих.
Перевірка займає хвилину: номер рахунку в договорі має збігатися з номером рахунку powierniczego з prospektu informacyjnego, і банк має бути названий. Резерваційний платіж за законом не може перевищувати 1% ціни з проспекту, а сам резерваційний договір дійсний лише в письмовій формі. Усе, що просять переказати понад це і повз ескроу, - привід зупинитися і поставити запитання.
Крок 6. Приймання квартири: строки, які працюють на вас
Окрема тема, але перевіряти її умови треба до підписання договору, бо закон тут дає покупцеві сильні права.
- Приймання відбувається у вашій присутності, після того як рішення про дозвіл на використання стало остаточним. Складається протокол, куди ви вносите всі дефекти.
- 14 днів у забудовника, щоб письмово визнати дефекти або відмовити з обґрунтуванням. Мовчання вважається визнанням.
- 30 днів на усунення визнаних дефектів. Якщо не встиг за належної старанності - зобов'язаний вказати новий строк з обґрунтуванням, і він не має створювати вам надмірних незручностей.
- Якщо і новий строк зірвано - ви маєте право усунути дефекти коштом забудовника.
- Wada istotna - істотний дефект. За нього можна відмовитися від приймання. Якщо спір дійшов до повторного приймання, потрібна opinia rzeczoznawcy budowlanego; при підтвердженні істотного дефекту експертизу оплачує забудовник, при непідтвердженні - ви.
І ще одна деталь, про яку мало хто знає: винагорода нотаріуса за девелоперський договір і судові витрати на внесення до księgi wieczystej діляться між забудовником і покупцем порівну. Якщо вам виставили рахунок на всю суму - пошліться на закон.
Надішліть посилання на інвестицію: подивлюся компанію за реєстрами, прочитаю prospekt informacyjny і скажу, що просити в договорі.
Порядок перевірки однією сторінкою
| Що перевіряємо | Де | Ціна |
|---|---|---|
| Хто продавець, капітал, правління, заборгованості | prs.ms.gov.pl або wyszukiwarka-krs.ms.gov.pl | безкоштовно |
| Фінансова звітність за 2 роки, у spółki celowej - і материнської компанії | ekrs.ms.gov.pl, Repozytorium Dokumentów Finansowych | безкоштовно |
| Банкрутство, реструктуризація, безрезультатні стягнення | krz.ms.gov.pl | безкоштовно |
| Власність на ділянку, іпотека, wzmianki | ekw.ms.gov.pl | безкоштовно |
| Дозвіл на будівництво, проєкт, дозвіл на використання | у забудовника в офісі, на вимогу (ст. 26) | безкоштовно |
| Prospekt informacyjny з додатками | забудовник зобов'язаний вручити до договору | безкоштовно |
| Поточні борги перед контрагентами | KRD, BIG InfoMonitor, ERIF | платно, за бажанням |
Що забрати з цієї статті
Якщо запам'ятовувати три речі, нехай це будуть ці.
Перше: перевіряйте не бренд, а конкретну юридичну особу з договору, і через державні реєстри - KRS, KRZ, księga wieczysta, усі безкоштовні. Друге: prospekt informacyjny - це частина договору, і його невидача чи розбіжність із реальністю дають вам 30 днів на відмову. Третє: жоден злотий не має йти повз рахунок powierniczy, а резерваційний платіж вищий за 1% ціни - уже порушення закону.
Підстава: ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U.2024.0.695 t.j.), статті 12, 15, 21, 22, 24, 25, 26, 29, 32, 34, 41, 43. Перевірено 18 серпня 2026 року.
Розберемо вашу ситуацію за грошима і статусом: що реально схвалить банк, які об'єкти підходять і з чого почати. Відповідаю протягом доби, консультація ні до чого не зобов'язує.
Часті запитання
Як безкоштовно перевірити забудовника в Польщі?
KRD чи KRZ: де перевіряти забудовника?
Чим відрізняється відкритий рахунок ескроу від закритого?
Що таке prospekt informacyjny і чи зобов'язаний забудовник його дати?
Скільки може коштувати резервація квартири в забудовника?
Що робити, якщо забудовник просить переказати гроші на звичайний рахунок?
Хто платить нотаріуса при девелоперському договорі?
Дивитеся квартиру в забудовника?
Надішліть назву компанії і посилання на інвестицію - перевірю за реєстрами, прочитаю prospekt informacyjny і скажу, на що дивитися в договорі.
Звяжусь із вами найближчим часом.
Читати далі
Оновлено: 18 серпня 2026. Ціни на порталах змінюються щотижня, перед угодою звіряйте актуальні значення.