MURANO: ceny, terminy i co sprawdzić przed zakupem

Lokalizacja i otoczenie: Muranów przy POLIN

MURANO powstaje tam, gdzie przed wojną przebiegała ulica Gęsia. Po wojnie Muranów odbudowano na gruzach getta; dziś to jedna z bardziej mieszkalnych części centrum, z powojennymi domami i zielonymi podwórkami, Muzeum Historii Żydów Polskich POLIN oraz Ogrodem Krasińskich. Według dewelopera przedwojenną kostkę z ulicy Gęsiej wykorzystano na centralnym placu inwestycji.

Na co dzień możesz pieszo dotrzeć do Starego Miasta, Ogrodu Krasińskich i muzeów. W okolicy są szkoły, sklepy i usługi działającej od dawna dzielnicy. Muranów jest wyraźnie spokojniejszy od biurowego centrum przy Pałacu Kultury czy turystycznego Starego Miasta. Metro nie jest jednak pod domem: do stacji M1 Ratusz Arsenał i Dworzec Gdański trzeba dojść, więc przetestuj własną trasę. W pobliżu kursują tramwaje i autobusy, a deweloper zapowiada dostęp do miejskich hulajnóg i rowerów w budynku.

Nie ma jeszcze opinii mieszkańców samego budynku, bo trwa budowa. W serwisie poświęconym inwestycjom dyskusja o architekturze dzieli komentujących. Jedni chwalą projekt i deklarują, że kupiliby tu mieszkanie, gdyby pozwalał im budżet. Inni skarżą się, że wysoki nowy budynek zacieni sąsiednie domy. Kolejni doceniają przesłonięcie widoku na bloki i przywrócenie miejskiej pierzei. Dla kupującego praktyczny wniosek jest jeden: zobacz, na co wychodzą okna wybranego mieszkania.

O codziennym życiu w centrum, najmie krótkoterminowym, hałasie i parkowaniu pisaliśmy szerzej w przewodniku po nowych mieszkaniach w Śródmieściu. Dotyczy to również Muranowa, choć w mniejszym stopniu niż Starego Miasta lub okolic Nowego Światu.

Budynek, mieszkania i ceny: za co płacisz

Budynek składa się z aktywnego parteru z kawiarnią, winiarnią i sklepem spożywczym, części mieszkalnej oraz „zielonej korony” kaskadowych dachów. Na siódmym piętrze przewidziano tarasy dla mieszkańców. Mieszkania mają panoramiczne okna, ogrzewanie podłogowe, indywidualną wentylację i klimatyzację. Pod budynkiem powstaje garaż z ładowarkami samochodów elektrycznych. Budowa ruszyła we wrześniu 2023 roku; plan zakłada 38 miesięcy, do listopada 2026.

Profbud promuje też koncepcję „ośmiu stref MURANO”: przestrzenie i usługi mające sprzyjać wyciszeniu, odpoczynkowi, ruchowi, spotkaniom i kontaktowi z przyrodą, w tym strefę wellness ze wsparciem specjalistów. Brzmi zachęcająco, lecz kupujący powinien zapytać, które elementy gwarantują dokumenty i ile będzie kosztowało utrzymanie części wspólnych. Wracam do tego niżej.

W MURANO to szczególnie ważne, bo rozpiętość cen jest ogromna. We wcześniejszych materiałach prasowych deweloper podawał stawki od około 28 tys. zł za metr; pod koniec sierpnia według portalu o nowych mieszkaniach zaczynały się od 29 500 zł. W lutym 2026 roku prasa branżowa opisała zakup trzech dużych apartamentów przez jednego klienta za ponad 26 mln zł, po cenie sięgającej 54 tys. zł za metr. W praktyce ten sam budynek oferuje dwa różne produkty: kompaktowe mieszkania po około 30 tys. zł za metr oraz duże apartamenty na górnych piętrach, gdzie metr kosztuje niemal dwa razy tyle.

W MURANO różnica między dawną ceną prasową a obecną ofertą pokazuje wagę daty. Mogę sprawdzić wybrany lokal według historii ceny i podobnych mieszkań w centrum.

Jak to wypada na tle centrum? W zestawieniu dzielnic średnia cena metra w Śródmieściu wynosi około 35,1 tys. zł. Wśród czterech inwestycji w centrum MURANO ma drugą najniższą cenę wyjściową za metr, po Apartamentach Jana Pawła 34 (około 28 000 zł); niższą niż Grzybowska 11 (od 31 700 zł) i Konwiktorska Residence (około 32 000 zł). Rzetelnie porównać można jednak tylko mieszkania o tej samej liczbie pokoi, powierzchni, piętrze i terminie odbioru.

Ile wyniesie rata kredytu

Weźmy najtańszy lokal za 1 027 800 zł. Wkład własny 20% to około 206 tys. zł, a kredyt około 822 tys. zł. Przy oprocentowaniu około 6,3% przez 30 lat rata wyniosłaby około 5100 zł miesięcznie, a banki zwykle oczekują dochodu rodziny netto od około 11 tys. zł. Miejsce w garażu w centrum może być kosztowne; zapytaj o jego cenę przed rezerwacją. Własny budżet oszacujesz w kalkulatorze zdolności kredytowej, a pozostałe koszty opisujemy w artykule o pełnej cenie zakupu.

Jak wybrać mieszkanie w budynku

Porównaj dwa lokale o tej samej liczbie pokoi: cenę metra, cenę całkowitą, piętro, ekspozycję, taras lub balkon oraz powierzchnię korytarzy. Gdy budynek jest prawie gotowy, zapytaj, które mieszkania pozostały i dlaczego: najlepsze układy zwykle sprzedają się wcześniej. Sprawdź też widok za oknem. W gęstej zabudowie centrum różnica między widokiem na Ogród Krasińskich a ścianą sąsiedniego budynku może znaczyć więcej niż kilka pięter.

Termin: co naprawdę oznacza „listopad 2026”

Listopad 2026 roku w materiałach Profbud to planowany koniec prac budowlanych. Z perspektywy kupującego są tu trzy odrębne zdarzenia: deweloper kończy budowę, uzyskuje pozwolenie na użytkowanie, a dopiero później zaprasza Cię na odbiór mieszkania i do notariusza w celu przeniesienia własności. Od zakończenia prac do ostatniego etapu mogą minąć miesiące, choć reklama często sprowadza je do jednej daty.

Dlatego sprawdź w umowie konkretne daty przekazania mieszkania i zawarcia umowy przenoszącej własność oraz konsekwencje opóźnień. Postępowanie przy przesunięciu terminu opisujemy w artykule o opóźnieniu odbioru.

Bliski termin ma też znaczenie dla finansów. Gdy dom jest prawie gotowy, harmonogram wpłat bywa krótki: większość ceny trzeba uiścić w najbliższych miesiącach, a bank musi zdążyć uruchomić kredyt na kolejne transze. Jeśli teraz wynajmujesz mieszkanie, szybkie klucze pozwolą ograniczyć koszt najmu. Jeśli musisz wprowadzić się natychmiast, porównaj MURANO z gotową Konwiktorską Residence: tam nie trzeba czekać, ale metr zaczyna się od 32 tys. zł, a mieszkania są przeciętnie większe. Przy tej cenie lokalu różnica kilku miesięcy jest zwykle ważniejsza dla wygody niż dla finansów.

Na Muranowie istnieje jeszcze jedna alternatywa. W okolicy stoją liczne powojenne domy z atrakcyjnymi mieszkaniami z rynku wtórnego. Nie oferują podziemnego garażu, zielonych dachów ani klimatyzacji, ale za te same pieniądze często zapewniają większą powierzchnię i zielone podwórko. Ceny rzeczywistych transakcji w sąsiednich budynkach można sprawdzić w państwowym rejestrze RCN: pomoże to ocenić dopłatę za nowe mieszkanie.

Deweloper i opinie o nim

Profbud to polski deweloper działający od 2010 roku w Warszawie i Łodzi. Według własnych danych zrealizował 28 inwestycji i przekazał klientom 3665 mieszkań. Wśród warszawskich projektów są Osiedle Awangarda, Osiedle Stella, Haven House i Miasto Polskich Mistrzów Olimpijskich. MURANO firma zalicza do segmentu premium. Wykaz realizacji znajduje się na stronie Profbud. Ciekawostka: według spółki Profbud posiada farmę siedmiu turbin wiatrowych o mocy 14,8 MW i wykorzystuje jej energię w swoich inwestycjach. Nie wpływa to na cenę mieszkania, ale pokazuje skalę firmy.

Serwis niezależnych odbiorów technicznych Pewny Lokal zgromadził 147 raportów z odbiorów w 14 inwestycjach Profbud. Jakość mierzona liczbą usterek otrzymała 4,4/5, ich powagą 3,8/5, a obsługa klienta 4,7/5. Wilgoć występowała rzadko: ocena 4,8/5. Najsłabszym punktem, jak u wielu deweloperów, są okna: 3,4/5. Inżynierowie najczęściej wskazywali wyszczerbienia i uszkodzenia uszczelek, problemy z instalacjami, pęknięcia oraz uszkodzenia ram okiennych.

Praktyczny wniosek: opinie nie wskazują na poważny problem systemowy, lecz na odbiór warto zabrać specjalistę, uważnie sprawdzić okna i instalacje. W apartamentowcu z klimatyzacją i indywidualną wentylacją jest ich więcej. O przebiegu odbioru piszemy w artykule o odbiorze mieszkania.

Zalety i wady MURANO

Zalety. Mieszkalny, stosunkowo spokojny Muranów zamiast biurowego centrum. Blisko POLIN, Ogrodu Krasińskich i Starego Miasta. Koniec budowy planowany na listopad 2026 roku. Przemyślany budynek z zielonymi dachami, tarasami, usługami na parterze i garażem z ładowarkami. Doświadczony deweloper z dobrymi ocenami obsługi przy odbiorach.

Wady. Cena wyjściowa powyżej miliona złotych i ogromna rozpiętość ceny metra w budynku. Metro nie jest tuż obok. Usługi i „strefy” mogą oznaczać wysokie miesięczne opłaty za utrzymanie nieruchomości wspólnej; samą koncepcję łatwo przecenić. Gęsta okoliczna zabudowa oznacza, że nie każde mieszkanie ma dobry widok. Jak wszędzie w centrum, wśród sąsiadów małych lokali mogą pojawić się mieszkania wynajmowane na doby.

Dla kogo to miejsce, a dla kogo nie

Jeśli pracujesz w centrum i chcesz chodzić pieszo, MURANO może Ci odpowiadać: niedaleko są Stare Miasto, Ogród Krasińskich i muzea. Sprawdź jednak dojazd do pracy, zwłaszcza jeśli codziennie korzystasz z metra.

Jeśli kupujesz nieduże mieszkanie dla siebie na lata, to jeden z niewielu nowych domów w mieszkalnej części centrum. Sprawdź lokale na środkowych piętrach z widokiem na dziedziniec.

Jeśli masz dzieci, atutem jest rozwinięta infrastruktura Muranowa ze szkołami, przedszkolami i Ogrodem Krasińskich. Minusem pozostaje cena rodzinnego mieszkania w centrum: pod koniec sierpnia przeciętne trzypokojowe mieszkanie w Śródmieściu kosztowało około 2,4 mln zł.

Jeśli kupujesz na wynajem, mieszkania w centrum łatwo wynająć, ale przy cenie około 30 tys. zł za metr stopa zwrotu będzie skromna. Jeśli liczysz na wynajem krótkoterminowy, wcześniej poznaj zasady wspólnoty i śledź przygotowywane przepisy dotyczące takich lokali.

Jeśli potrzebujesz kluczy za kilka miesięcy, MURANO należy do nielicznych nowych budynków w centrum z tak bliskim terminem: koniec budowy planowany jest na listopad 2026 roku. Uwzględnij jednak czas potrzebny na pozwolenie na użytkowanie i odbiór. Nie wypowiadaj najmu, dopóki nie będziesz znać pisemnej daty przekazania lokalu.

Jeśli masz budżet do miliona złotych, w MURANO nie ma mieszkań w tej cenie. Zobacz Wolę lub Żoliborz: za podobną kwotę możesz tam znaleźć dwupokojowe mieszkanie przy metrze.

Gdybym wybierał dla siebie

Rozważałbym MURANO przede wszystkim jako możliwość zamieszkania w centrum, ale w mieszkalnej okolicy zamiast między biurami i turystami. Dla osoby samotnej lub pary, kupującej mieszkanie na lata i ceniącej Muranów, lokal na środkowym piętrze wydaje mi się rozsądną opcją wśród czterech inwestycji w centrum, szczególnie ze względu na bliski termin odbioru.

Do porównania poprosiłbym o dwa lub trzy lokale o podobnej powierzchni w MURANO, Apartamentach Jana Pawła 34 i Grzybowskiej 11. W każdej z tych inwestycji klucze mają być dostępne w ciągu około pół roku do roku. Takie zestawienie pokaże, ile kosztuje spokojniejszy Muranów wobec biurowego centrum przy rondzie ONZ.

Duże apartamenty na najwyższych piętrach porównałbym raczej z najlepszymi mieszkaniami z rynku wtórnego na Powiślu lub przy Alejach Ujazdowskich. Przy cenie powyżej 40-50 tys. zł za metr to inny rynek i inne argumenty. „Osiem stref” uznałbym za miły dodatek, a nie powód, by zapłacić więcej.

Przed rezerwacją przyszedłbym na miejsce dwa razy, w dzień i wieczorem, przeszedłbym pieszo do swojej stacji metra oraz obejrzał okna wybranego mieszkania i budynki naprzeciwko. Proces zakupu od dewelopera opisujemy tutaj: jak kupić mieszkanie od dewelopera.

Co sprawdzić przed rezerwacją

Gdy dom jest niemal gotowy, pokusa szybkiej rezerwacji jest duża. Nie odkładaj decyzji bez potrzeby dłużej niż dwa lub trzy dni, ale też nie podpisuj rezerwacji podczas pierwszej wizyty. Poproś o aktualną kartę wybranego lokalu i sprawdź:

1. Kto prawnie sprzedaje mieszkanie: firma wskazana w umowie, a nie tylko marka na stronie.
2. Prospekt informacyjny z załącznikami: działka, pozwolenia, terminy, planowana sąsiednia zabudowa.
3. Pełną cenę lokalu i oddzielnie ceny parkingu, komórki oraz innych elementów sprzedawanych w pakiecie.
4. Warunki umowy rezerwacyjnej i zwrotu opłaty rezerwacyjnej.
5. Harmonogram wpłat oraz jego zgodność z warunkami Twojego kredytu.
6. Standard wykończenia: co obejmuje cena, a za co zapłacisz po odbiorze.
7. Umowne daty przekazania lokalu i przeniesienia własności, zamiast reklamowej daty „ukończenia”.

Dodatkowo w MURANO: które elementy „ośmiu stref” i części wspólnych gwarantują dokumenty, a które pojawiają się tylko na wizualizacjach; ile będzie kosztować miesięczne utrzymanie budynku z recepcją, zielonymi dachami i usługami; czy wspólnota ustaliła zasady najmu krótkoterminowego; kiedy deweloper przewiduje pozwolenie na użytkowanie i przekazanie lokali. Historię ceny konkretnego mieszkania możesz sprawdzić w oficjalnych danych: jak czytać historię cen.

Najczęstsze pytania

Aktualizacja: 26 września 2026. Ceny i dostępność według stanu na 30 sierpnia 2026 roku; przed rezerwacją potwierdź je u Profbud.