Aktualizacja:
Wycena na podstawie rzeczywistych transakcji, przygotowanie dokumentów, świadectwo energetyczne, prezentacje, negocjacje, umowa przedwstępna i notariusz. Prowadzimy sprzedaż od wyceny do rozliczenia.
Sprzedaż mieszkania nie wymaga zezwolenia MSWiA. Sprzedający przygotowuje dokumenty (numer księgi wieczystej, podstawę nabycia, zaświadczenia o braku zaległości, świadectwo charakterystyki energetycznej), ustala cenę na podstawie rzeczywistych transakcji, podpisuje umowę przedwstępną z zadatkiem i akt notarialny. Jeśli od nabycia nie upłynęło 5 lat, od dochodu płaci się PIT 19%; można skorzystać z ulgi przy zakupie nowego mieszkania. Prowadzimy sprzedaż po rosyjsku od wyceny do rozliczenia.
Nie. Sprzedaż mieszkania nie wymaga zezwolenia MSWiA - dotyczy ono tylko zakupu domu z działką przez niektórych cudzoziemców. Obywatelstwo sprzedającego nie ma znaczenia: obywatel Białorusi, Ukrainy, Rosji lub innego kraju może sprzedać mieszkanie na ogólnych zasadach.
Sprzedajesz przed upływem pięciu lat? Jak liczy się termin i kiedy podatku nie ma, wyjaśniamy w poradniku sprzedaż mieszkania przed upływem pięciu lat.
Samodzielnie wynajmujesz mieszkanie? Stawki, terminy i przychody, których nie uwzględnia się przy obliczaniu podatku, znajdziesz w poradniku podatek od najmu w Polsce.
Możesz sprzedać mieszkanie także z zagranicy przez pełnomocnictwo sporządzone u notariusza lub w polskim konsulacie. Pełnomocnik podpisze akt w Twoim imieniu.
Można również sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką. Bank wystawia zaświadczenie o saldzie zadłużenia i promesę zwolnienia hipoteki po spłacie. Rozliczenie wygląda tak, że część ceny zapłaconej przez kupującego trafia bezpośrednio na spłatę kredytu, a reszta do Ciebie.
Jeżeli sprzedajesz mieszkanie przed upływem 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym je kupiłeś, dochód (cena sprzedaży pomniejszona o udokumentowane wydatki na nabycie i nakłady) podlega opodatkowaniu PIT według stawki 19%. Po pięciu latach podatku nie ma i nie trzeba składać zeznania.
Jest też ulga mieszkaniowa. Jeśli pieniądze ze sprzedaży w ciągu 3 lat przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe (zakup innego mieszkania, budowę domu, spłatę kredytu hipotecznego na własne mieszkanie), dochód zostanie zwolniony z podatku proporcjonalnie do wydanej kwoty. PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku następującego po sprzedaży.
Od 28 kwietnia 2023 roku świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane przy sprzedaży mieszkania. Sprzedający przekazuje je kupującemu najpóźniej przy podpisaniu aktu notarialnego, a notariusz potwierdza przekazanie w akcie.
Świadectwo zachowuje ważność przez 10 lat, jeśli nie przeprowadzono gruntownego remontu zmieniającego charakterystykę energetyczną. Za brak świadectwa przewidziano grzywnę do 5 000 zł. Możemy zorganizować jego przygotowanie.
Sprzedaż często poprzedza zakup większego mieszkania. Prowadzimy obie transakcje i łączymy je z kredytem hipotecznym: w trakcie sprzedaży dotychczasowego mieszkania liczymy budżet i dobieramy bank do nowego. Dzięki temu nie tracisz czasu między transakcjami. Przydatne bezpłatne kalkulatory:
Sprzedający prawie zawsze wie, ile chciałby dostać. Rynek pokazuje tylko, ile podobni kupujący są gotowi zapłacić dzisiaj. Między tymi kwotami kryje się cała praca: określić konkurencję, pokazać mieszkanie lepiej niż sąsiednie oferty i nie stracić pierwszych tygodni przez zawyżoną cenę.
Nie warto wyceniać mieszkania według zasady „sąsiad wystawił za 1,2 mln, więc moje też jest tyle warte”. Cena ofertowa to oczekiwanie właściciela. Lepiej porównać rzeczywiste cechy konkurencyjnych mieszkań: piętro, windę, stan budynku, widok, rozkład, parking, stan prawny, czas ogłoszenia i podobieństwo lokalizacji.
Mniej telefonów, ogłoszenie się starzeje, a późniejsza obniżka wygląda jak sygnał problemów.
Może przyspieszyć sprzedaż, ale sprzedający oddaje część wartości bez potrzeby.
Powinna mieścić się w zakresie wyszukiwania kupującego i pozostawiać jasne pole do negocjacji.
Po publikacji sprawdzam nie tylko liczbę wyświetleń. Ważniejsze są próby kontaktu, pytania, liczba rzeczywistych oględzin i powtarzające się zastrzeżenia kupujących. Jeśli ogłoszenie ma wiele wyświetleń, lecz prawie nikt nie pisze, problem często wynika z połączenia ceny i pierwszego wrażenia. Jeśli ludzie piszą, ale po obejrzeniu milczą, trzeba szukać słabości samego mieszkania lub sposobu prezentacji.
| Sygnał | Co może oznaczać | Co sprawdzić |
|---|---|---|
| Mało wyświetleń | Słaba widoczność lub pierwsze wrażenie | Cena wobec filtrów, zdjęcia, tytuł |
| Dużo wyświetleń, mało kontaktów | Ogłoszenie jest widoczne, ale nie pokazuje wartości | Cena, rozkład, opis, ukryte wady |
| Dużo prezentacji, brak ofert | Mieszkanie przegrywa podczas oględzin | Stan, hałas, budynek, zapach, rzeczywisty widok z okna |
| Oferty znacznie poniżej ceny | Kupujący podobnie oceniają niższą wartość | Porównaj transakcje i aktualne konkurencyjne oferty |
Jeżeli nieruchomość jest sprzedawana przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania, zwykle trzeba rozliczyć PIT-39; stawka od dochodu wynosi 19%. Po upływie tego okresu sprzedaż poza działalnością gospodarczą nie podlega takiemu PIT. Przy dziedziczeniu okres liczy się z uwzględnieniem daty nabycia nieruchomości przez spadkodawcę.
Jeśli sprzedaż podlega opodatkowaniu, dochód może być w całości lub części zwolniony, gdy przychód zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w wyznaczonym terminie. Strona podatkowa podatki.gov.pl zaktualizowana w 2026 roku wprost opisuje okres pięciu lat, PIT-39, stawkę 19% i trzy lata na własne cele mieszkaniowe.
Przy sprzedaży mieszkania właściciel musi przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej, jeżeli nieruchomość podlega przepisom ustawy. Notariusz odnotowuje przekazanie w akcie. Dokument jest ważny przez 10 lat, chyba że w tym czasie przeprowadzono prace zmieniające charakterystykę energetyczną. Dlatego sprawdź go na etapie przygotowania dokumentów, a nie rano przed wizytą u notariusza.
Zwłaszcza przy mieszkaniu z hipoteką warto wcześniej przygotować dokumenty bankowe o saldzie i warunkach wykreślenia hipoteki. Dla kupującego sama hipoteka nie jest problemem, ale niejasny przebieg jej usunięcia zaczyna opóźniać transakcję, gdy strony uzgodniły już cenę.
Jeśli mieszkanie wymaga kapitalnego remontu, „odświeżanie” go za dziesiątki tysięcy często nie ma sensu: nowy właściciel i tak urządzi kuchnię i łazienkę po swojemu. Lepiej usunąć wizualny bałagan, naprawić drobne usterki, zadbać o światło i uczciwie pokazać możliwości układu. Wyjątkiem jest wada sugerująca problem techniczny: przeciek, uszkodzona ściana czy niesprawna elektryka.
warto dążyć nie do najwyższej ceny w ogłoszeniu, lecz do najwyższej ceny, za którą da się rzeczywiście sprzedać mieszkanie w rozsądnym czasie. Dobra sprzedaż oznacza, że kupujący rozumie wartość nieruchomości, dokumenty nie kryją niespodzianek, a negocjacje dotyczą kilku procent, nie wątpliwości, czy w ogóle można ją bezpiecznie kupić.
Jeśli mieszkanie wystawione za 1 050 000 zł po dwóch tygodniach przyciągnie zdecydowanego kupującego z finansowaniem, gotowego zapłacić 1 020 000 zł bez skomplikowanych warunków, porównuj nie tylko „stracone” 30 tysięcy. Weź pod uwagę alternatywę: jeszcze dwa miesiące czekania, czynsz, ryzyko zmiany sytuacji na rynku i możliwość, że kolejna oferta wcale nie będzie lepsza.
Z drugiej strony rabat „bo kupujący zawsze prosi” nie jest argumentem. Wolę negocjować na podstawie faktów: podobne mieszkanie jest tańsze, okna wymagają wymiany, nie ma miejsca postojowego, bank wycenił nieruchomość niżej. Wtedy sprzedający rozumie uzasadnienie oferty i może na nią odpowiedzieć.
Kupujący musi widzieć jasny sposób wykreślenia dotychczasowej hipoteki. Bank sprzedającego wydaje informację o saldzie i warunkach spłaty, część ceny może trafić bezpośrednio na zamknięcie kredytu, a dokumenty określają dalsze czynności w księdze wieczystej. Przygotuj dokumenty bankowe wcześniej, by nie zamieniać zwykłej procedury w źródło niepokoju tuż przed podpisaniem aktu.
Bezpłatna wycena i konsultacja: cena, dokumenty, podatek, terminy. Odpowiadamy w ciągu 15 minut w godzinach pracy - po rosyjsku lub po polsku.