Оценка по реальным сделкам, подготовка документов, энергосертификат, показы, переговоры, предварительный договор и нотариус. Ведём продажу от оценки до расчёта.
Продажа квартиры не требует разрешения MSWiA. Продавец готовит документы (номер księgi wieczystej, основание собственности, справки об отсутствии задолженностей, энергосертификат), определяет цену по реальным сделкам, проходит предварительный договор с задатком и акт у нотариуса. При владении менее 5 лет с дохода платится PIT 19%, есть льгота при покупке нового жилья. Сопровождаем продажу на русском - от оценки до расчёта.
Нет. Продажа квартиры не требует разрешения MSWiA - оно касается только покупки некоторыми иностранцами дома с земельным участком, а не продажи. Гражданство продавца значения не имеет: продать квартиру может гражданин Беларуси, Украины, России или любой другой страны на общих основаниях.
Продаёте раньше пяти лет? Как считается срок и когда налога нет вовсе - в гайде продажа квартиры раньше пяти лет.
Сдаёте квартиру сами? Ставки, сроки и что не считается доходом - в гайде налог с аренды в Польше.
Продать можно и находясь за границей - через доверенность (pełnomocnictwo), оформленную у нотариуса или в консульстве Польши. Доверенное лицо подпишет акт вместо вас.
Если квартира в ипотеке, продажа тоже возможна. Банк выдаёт справку об остатке долга и обещание снять ипотеку (promesa) после погашения. Расчёт строится так, что часть цены покупателя идёт напрямую на закрытие кредита, а остаток - вам.
Если вы продаёте квартиру раньше, чем через 5 лет с конца календарного года покупки, доход (цена продажи минус документально подтверждённые расходы на приобретение и вложения) облагается налогом PIT по ставке 19%. Через 5 лет налога нет, и декларацию подавать не нужно.
Есть льгота - ulga mieszkaniowa. Если деньги от продажи в течение 3 лет вложены в собственное жильё (покупка другой квартиры, строительство дома, погашение ипотеки на своё жильё), доход освобождается от налога пропорционально вложенной сумме. Декларация PIT-39 подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
С 28 апреля 2023 года świadectwo charakterystyki energetycznej обязателен при продаже квартиры. Продавец передаёт его покупателю не позднее момента подписания нотариального акта, и нотариус фиксирует факт передачи в акте.
Сертификат действует 10 лет, если не было капитального ремонта, меняющего энергетическую характеристику. За отсутствие сертификата предусмотрен штраф (до 5 000 zł). Организацию сертификата берём на себя.
Часто продажа - это шаг к покупке большего жилья. Мы ведём обе сделки и связку с ипотекой: пока продаётся старая квартира, считаем бюджет и подбираем банк под новую. Так вы не теряете время между сделками. Полезные бесплатные калькуляторы:
Продавец почти всегда знает, сколько он хочет получить. Рынок знает только, сколько похожие покупатели готовы заплатить сегодня. Между этими цифрами и находится вся работа: правильно определить конкурентов, показать квартиру сильнее соседних объявлений и не потерять первые недели экспозиции завышенной ценой.
не стоит оценивать квартиру методом «у соседа стоит 1,2 млн, значит моя тоже». Цена объявления — это ожидание собственника. Гораздо полезнее смотреть реальные характеристики конкурентов: этаж, лифт, состояние дома, вид, планировку, парковку, юридический статус, время экспозиции и то, насколько похож объект по микролокации.
Даёт меньше звонков, объявление стареет, а позже снижение выглядит как сигнал слабости.
Может ускорить сделку, но продавец отдаёт часть стоимости без необходимости.
Должна попадать в shortlist покупателя и оставлять понятную стратегию переговоров.
После публикации я смотрю не только просмотры. Важнее переходы в контакт, вопросы, количество реальных показов и то, на каком возражении повторно останавливаются разные покупатели. Если объявление получает много просмотров, но почти никто не пишет, проблема часто в сочетании цены и первого впечатления. Если пишут, но после просмотра тишина — надо искать недостаток уже внутри объекта или презентации.
| Сигнал | Что он может означать | Что стоит проверить |
|---|---|---|
| Мало просмотров | Слабая выдача или первый экран | Цена относительно фильтров, фото, заголовок |
| Много просмотров, мало контактов | Человек видит объявление, но не видит ценности | Цена, планировка, описание, скрытые минусы |
| Много показов, нет оферт | Объект проигрывает вживую | Состояние, шум, дом, запах, реальный вид из окна |
| Оферты заметно ниже | Рынок коллективно видит другой уровень цены | Сравнить сделки и активных конкурентов |
Если недвижимость продаётся до истечения пяти лет, считая от конца календарного года приобретения или строительства, обычно возникает обязанность расчёта PIT-39; ставка налога от дохода составляет 19%. После истечения этого периода продажа вне działalności gospodarczej не облагается таким PIT. Для наследства срок считается с учётом момента приобретения недвижимости наследодателем.
Если продажа подпадает под налог, доход может быть полностью или частично освобождён при направлении выручки на собственные цели mieszkaniowe в установленный срок. Налоговая страница podatki.gov.pl актуализирована в 2026 году и прямо описывает пятигодичный срок, PIT-39, 19% и трёхлетний период на cele mieszkaniowe.
При продаже квартиры собственник обязан передать покупателю świadectwo charakterystyki energetycznej, если объект подпадает под правила закона. Нотариус фиксирует передачу в акте. Документ действует 10 лет, если за это время не проведены работы, которые меняют энергетические характеристики объекта. Поэтому лучше проверить его не утром перед нотариусом, а на этапе подготовки документов.
Особенно если на квартире есть ипотека, документы банка о saldo и условиях снятия hipoteki лучше организовать заранее. Для покупателя это не проблема сама по себе, но неопределённость по процедуре начинает тормозить сделку именно тогда, когда стороны уже согласовали цену.
Если квартира требует полного капитального ремонта, «освежить» её за десятки тысяч часто бессмысленно: следующий владелец всё равно поменяет кухню и łazienkę под себя. Гораздо лучше убрать визуальный шум, устранить очевидные мелкие неисправности, обеспечить свет и честно показать потенциал планировки. Исключение — дефект, который создаёт впечатление технической проблемы: протечка, повреждённая стена, неисправная электрика.
стоит стремиться не к максимальной цене в объявлении, а к максимальной цене, которую можно реально закрыть сделкой в разумный срок. Сильная продажа — это когда покупатель понимает ценность объекта, документы не создают сюрпризов, а переговоры идут вокруг нескольких процентов, а не вокруг сомнений, можно ли эту квартиру вообще безопасно купить.
Если квартира выставлена 1 050 000 zł и после двух недель приходит сильный покупатель с финансированием, готовый закрыть 1 020 000 zł без сложных условий, логичнее сравнивать не только потерянные 30 тысяч. Надо учитывать альтернативу: ещё два месяца экспозиции, czynsz, риск изменения рынка и вероятность, что следующая оферта будет не лучше.
С другой стороны, скидка «потому что покупатель всегда просит» не является аргументом. Я предпочитаю вести переговоры вокруг фактов: аналогичная квартира дешевле, требуется замена окон, нет miejsca postojowego, банк оценивает объект ниже. Тогда продавец понимает логику предложения и может ответить на неё.
Покупателю важно увидеть понятный путь снятия старой hipoteki. Банк продавца выдаёт информацию о saldo и условиях погашения, часть цены может пойти непосредственно на закрытие кредита, а документы определяют дальнейшую работу с księga wieczysta. стоит готовить банковские бумаги заранее, чтобы не превращать нормальную процедуру в источник тревоги накануне нотариуса.
Бесплатная оценка и консультация: цена, документы, налог, сроки. Отвечаем в течение 24 часов - по-русски или по-польски.