Владелец продаёт квартиру, которую вы снимаете: что будет с договором

Продажа не расторгает договор

Правило записано в статье 678 Гражданского кодекса: если сдаваемую вещь продали, покупатель вступает в найм на место прежнего владельца. Срок, плата, кауция и правила дома остаются теми же. Для вас меняется только человек по другую сторону договора.

В той же статье есть оговорка, из-за которой путаются: покупатель вправе расторгнуть найм с законными сроками. Для жилья она не работает. Статья 692 прямо говорит, что правила о расторжении найма покупателем не применяются к найму жилых помещений, кроме случая, когда арендатор ещё не принял квартиру. Если вы въехали, одной покупки для расторжения мало. Есть и второй щит: по § 2 той же статьи покупатель не вправе расторгнуть найм, если договор заключён на определённый срок, письменно и с достоверной датой (data pewna, её даёт, например, нотариус), а квартира вам уже передана.

Что остаётся владельцу, объясняет закон о защите прав арендаторов. По статье 11 владелец вправе расторгнуть найм только по причинам из закона, и расторжение должно быть письменным, с указанием причины, иначе оно недействительно. Причины в основном про самого жильца: долг по плате за три полных периода после письменного предупреждения и месячного срока на оплату, использование квартиры вопреки договору после письменного замечания, поднаём без письменного согласия, снос или ремонт дома. Для закона владелец это тот, с кем вас связывает договор, значит, новый хозяин подчиняется тем же правилам. Продажи среди причин нет. Устное «освободите до конца месяца» расторжением не считается. Так же читает правило адвокат в материале Infor.pl (2017): после вселения расторгнуть найм можно только по общим основаниям из закона об арендаторах.

Когда новый владелец всё же вправе действовать

Пока вы живёте в квартире, платите и ничего не нарушаете, у нового владельца три рабочих пути: дождаться окончания срока договора, договориться с вами или воспользоваться правом поселиться самому с долгим предупреждением. В таблице все случаи, которые чаще всего всплывают.

Источник: Гражданский кодекс (ГК), Dz.U. 2026 poz. 795, ст. 678 и 692; закон о защите прав арендаторов (в таблице «закон об арендаторах»), Dz.U. 2023 poz. 725, ст. 8a, 11, 19d, 19e; на 23 октября 2026.

Две детали к таблице. Если новая цена выводит плату за год выше 3% восстановительной стоимости квартиры, на письменный запрос владелец обязан за 14 дней объяснить причину и расчёт (ст. 8a, часть 4). И ещё: по важным причинам, которых нет в списке, владелец может пойти в суд, но это иск и решение суда, а не письмо (ст. 11, часть 10).

Отдельно про строку «ещё не въехали». Если вы подписали договор, но ключей и протокола передачи у вас пока нет, защита статьи 692 на вас не распространяется. Пока владелец не передал квартиру, лучше не отказываться от прежнего жилья и не переводить деньги сверх оговорённого залога, а продажу квартиры в этот момент считать поводом сразу уточнить письменно, остаётся ли договор в силе. Сложные случаи здесь лучше показать юристу, потому что как статья 692 сочетается со статьёй 11, зависит от обстоятельств.

Что может измениться

Строка про «хочет жить сам» может измениться. Сейчас владелец расторгает найм за полгода, только если у вас есть другое жильё или он даёт замену, иначе за три года, и те же правила действуют, если селится его взрослый ребёнок, родитель или иждивенец (статья 11, часть 7). В Сейме с 27 февраля 2026 года лежит депутатский проект (druk 2447): он оставляет полгода без условия о замене, убирает три года и санкции владельцу из части 6, а по долгу сокращает три пропущенных периода оплаты до одного. Это проект, а не закон: первое чтение прошло 30 апреля 2026 года, позиция правительства поступила 2 сентября 2026 года, дальше его должны принять Сейм и Сенат и подписать президент. Продажу квартиры как причину расторжения он не вводит, статьи 678 и 692 в нём не затрагиваются. Если вы снимаете квартиру с договором на несколько лет, следите за проектом: он меняет именно тот случай, когда покупатель хочет жить сам.

Что проверить в своём договоре

Ответ на вопрос «могут ли меня выселить» всегда лежит в вашем экземпляре договора. Откройте его, пока владелец не позвонил с новостью, и найдите пять вещей. Общий разбор пунктов договора есть в нашем материале про договор аренды в Польше.

Про кауцию отдельно, потому что вопросов больше всего. Кто вернёт деньги, если квартиру продали между вашим въездом и выездом, закон прямо не говорит. Покупатель входит в договор по статье 678, но получил ли он кауцию от продавца, зависит от них двоих. Решения суда именно по этому вопросу мы не нашли, поэтому на «сами разберутся» не рассчитывайте: пусть обе стороны письменно укажут, у кого сейчас ваша кауция и кому её возвращать. Как забрать деньги при выезде, разобрано в материале как вернуть кауцию в Польше.

Показы покупателям

Пока квартира в продаже, владелец захочет её показывать. Закон здесь скуп. Статья 10 закона о правах арендаторов называет случаи, когда жилец обязан впустить владельца: авария и осмотр состояния квартиры или ремонт, причём осмотр после заранее согласованной даты. Показа покупателям в этом перечне нет, так что решают договор и ваша договорённость. Практичный путь: предложить владельцу письменно два-три окна в неделю, предупреждение за сутки и никаких визитов в ваше отсутствие. Скидку на время продажи попросить можно, но это торг, по закону она вам не положена. Для вас показы тоже способ узнать раньше всех, кто покупатель и собирается ли он жить сам или сдавать дальше.

Как это выглядит в жизни

Открытых обсуждений арендаторов на эту тему мало, а свежих почти нет. Мы читали польские форумы и разборы на порталах. В русскоязычных материалах об аренде в Польше, которые нам попались, говорится о кауции и выселении, а про продажу снимаемой квартиры ничего нет. Свежих историй арендаторов за 2023-2026 годы мы не нашли: смотрели e-prawnik.pl, polishforums.com, Bankier.pl, money.pl и ответы на Quora (они про право других стран), а Reddit и закрытые группы в Facebook не просматривали. Самая подробная из найденных ветка на e-prawnik.pl датирована августом 2016 года, но сценарий узнаваем. Арендаторка пишет, что год назад заключила договор на определённый срок и рассчитывала прожить в квартире минимум два года. Владелица обещала дать не меньше полгода на переезд, а сама уже выставила квартиру. Про продажу семья узнала из письма после отпуска, и тогда же началось: устное «съезжайте», крик от будущих владельцев, срок до конца августа. Ответа юриста в ветке нет, чем всё закончилось, неизвестно. Ниже в таблице разложено, что в этой истории говорит закон.

Второй взгляд из открытых источников: автор разбора на портале по новостройкам (июль 2024) пишет, что сама продажа не прекращает договор и что оговорка «договор кончается при продаже» могла бы быть признана недействительной как обход закона. Это мнение журналиста, а не решение суда. Тот же разбор советует владельцу, который продаёт квартиру вместе с жильцами, сообщить им о смене владельца и передать контакты покупателя. Вы вправе ждать того же, а если письма нет, спросите сами. Общее в найденном одно: арендаторы узнают о продаже поздно, а требование приходит словами, поэтому выше столько внимания письменным уведомлениям и копии договора под рукой.

Что делать: сценарии

Если владелец написал «продаю». Ничего не подписывайте в тот же день. Ответьте письменно: договор действует, вы готовы к показам в согласованные часы, просите сообщить о сделке и передать данные нового владельца и кауцию. Если владелец предлагает выехать раньше срока за компенсацию, это ваше решение, и условия (срок, возврат кауции, сумма) нужно зафиксировать письменно. Копию договора, переписку и переводы держите в телефоне и в облаке: всё это пригодится, если спор дойдёт до юриста.

Если пришло устное «съезжайте». Попросите прислать письмо. Расторжение по статье 11 должно быть письменным и с причиной. Продолжайте платить по договору и сохраняйте переводы. Если придёт письмо с причиной, неважно, от прежнего владельца или от нового, покажите его юристу до того, как что-то отвечать: здесь важны основание, срок и форма.

Если сами хотите купить эту квартиру. Право первой покупки у арендатора есть только если оно записано в договоре (ст. 596 Гражданского кодекса). Но у вас есть преимущество: вы знаете квартиру изнутри. Сначала посчитайте, сколько даст банк при вашем доходе, потом сравните платёж с арендой на калькуляторе аренды и ипотеки. Если иностранцу нужна ипотека, условия описаны в гиде ипотека в Польше для иностранцев.

Если сами решили съехать. При договоре на определённый срок выезд раньше срока по закону возможен, если такой случай прописан в договоре (ст. 673, часть 3). При неопределённом сроке и ежемесячной оплате статья 688 называет предупреждение не позже чем за три месяца. Если ищете новую квартиру, цены по районам собраны в обзоре аренда в Варшаве по районам.

Частые вопросы

Обновлено: 23 октября 2026. Гражданский кодекс, закон о правах арендаторов и ход работы над проектом druk 2447 проверены 23 октября 2026 по текстам на api.sejm.gov.pl. Закон и практика меняются, а ваш случай зависит от договора, поэтому перед ответом владельцу покажите документы юристу.