Коротко
Иностранцу купить квартиру в Польше обычно можно. Граждане ЕЭЗ и Швейцарии освобождены от разрешения MSWiA. Для остальных есть исключение: самостоятельная квартира вне приграничной зоны покупается без разрешения.
Цены сильно зависят от города. В августе 2026 медиана цены предложения новых квартир была около 17 400 zł/м² в Варшаве и 11 300 zł/м² в Лодзи. Это цены предложения застройщиков, а не цены сделок.
Цена квартиры не равна бюджету. На вторичке налог PCC 2%, если не действует освобождение для первого жилья. Плюс нотариус, суд, возможная комиссия, ремонт. Если покупаете за наличные, но хотите потом часть денег вернуть, есть кредит под уже купленную квартиру, у него свои сроки и потолок суммы.
Ипотеку проверяют до задатка, а не после. Особенно при B2B, umowa zlecenie или доходе из-за границы.
Главная ошибка: начинать с объявления
Запрос «купить квартиру в Польше» звучит так, будто всё начинается с Otodom: город, фильтр по цене, десять сохранённых объявлений. На практике к этому моменту нужно знать гораздо больше.
У квартиры есть цена. У покупки есть полный бюджет. А у переезда в другой город есть ещё цена жизни: дорога до работы, школа, рынок труда, возможность быстро сдать или продать, если планы изменятся. Поэтому квартира за 600 000 zł в одном городе не является прямым аналогом квартиры за 900 000 zł в другом.
Я бы начинал с четырёх приземлённых вопросов: где вы готовы жить хотя бы несколько лет, сколько собственных денег можно потратить без уничтожения резерва, нужна ли ипотека и что вы покупаете: готовую квартиру или будущий объект у застройщика. Если квартира покупается в кредит, прочитайте сначала про ипотечный кредит в Польше: от него зависит и бюджет, и сроки.
Польша не один рынок: сколько просят за новые квартиры
Средняя цена «по Польше» мало что говорит. По предварительным данным BIG DATA RynekPierwotny.pl за август 2026 года медианы цен предложения новых квартир заметно различались:
| Рынок | Медиана предложения, zł/м² | Что важно помнить |
|---|---|---|
| Труймясто | 17 600 | Агломерационный рынок, не только Гданьск |
| Варшава | 17 400 | Самый высокий порог входа среди крупнейших городов |
| Краков | 16 000 | Почти столичный уровень: «не Варшава» не значит «дёшево» |
| Вроцлав | 14 500 | Средний уровень между дорогими и более доступными рынками |
| Познань | 13 500 | Ниже Варшавы, но решает район и конкретный проект |
| Лодзь | 11 300 | Заметно ниже стартовый бюджет |
| GZM, Верхняя Силезия | 10 900 | Несколько связанных городов, а не один рынок |
Цены предложения застройщиков, не цены сделок. Финальная цена зависит от скидки, стандарта, этажа, парковки, этапа проекта и переговоров.
Таблица хорошо показывает масштаб. Разница между медианами Варшавы и Лодзи около 6 100 zł/м². На условных 50 м² это примерно 305 000 zł. Экономия огромная, если оба города для вас равноценны. Если работа, семья и вся жизнь в Варшаве, покупка в Лодзи ради «дешёвого метра» означает уже смену образа жизни, а не выбор квартиры.
Отсюда главный фильтр: сначала выбирается жизнь, потом недвижимость внутри неё. Инвестору нужна не самая низкая цена, а понятный спрос на аренду и возможность выйти из вложения. Цены по городам мы собираем на странице цены квартир в Польше. Прежде чем решать, покупать или снимать, полезно увидеть цены аренды в Варшаве по районам.
Может ли иностранец купить квартиру в Польше
В большинстве обычных случаев да. Но фраза «иностранцу разрешение не нужно» слишком широкая.
MSWiA указывает, что граждане и предприниматели Европейской экономической зоны и Швейцарии освобождены от обязанности получать разрешение. Для остальных иностранцев, в том числе граждан Украины и Беларуси, действует исключение: покупка самостоятельного жилого помещения вне приграничной зоны разрешения не требует. Значение имеют тип объекта и его расположение. Исключения и ловушки в договоре подробно описаны в разборе разрешения MSWiA на квартиру.
Есть бытовая ловушка. Доля в земле, связанная с квартирой как часть общего имущества дома, отдельного разрешения не требует. Но отдельная недвижимость, купленная вместе с квартирой, например самостоятельный участок или дорога, может изменить ситуацию. Для дома с участком правила квартиры автоматически не переносятся.
Практический вывод
Если вы гражданин страны вне ЕЭЗ и Швейцарии, проверяйте не только паспорт покупателя, но и юридическую конструкцию объекта. Для обычной квартиры в Варшаве ситуация значительно проще, чем для дома, земли или объектов в приграничной зоне. Нотариус перед сделкой проверяет, нужно ли разрешение, но разумнее знать ответ до задатка.
Новостройка или вторичка: две разные покупки
На первичном рынке вы покупаете не только метры. Вы покупаете срок ожидания, договор с застройщиком, график платежей, стандарт сдачи и риск того, что от рендера до реального двора пройдёт несколько лет. Зато квартира новая, а выбор планировок на раннем этапе шире.
На вторичке вы видите реальную квартиру и реальный дом: можно выйти на балкон, послушать улицу вечером, поговорить с соседями. Но вместе с квартирой вы получаете её историю: księga wieczysta, возможную ипотеку продавца, состояние коммуникаций, документы wspólnoty или spółdzielni, фактическое состояние здания.
Поэтому вопрос «что выгоднее» без конкретного объекта почти бессмысленен. Подробное сравнение в гайде вторичка или новостройка. Для Варшавы у нас есть разделы новостройки Варшавы и квартиры в Варшаве.
Цена 900 000 zł не означает бюджет 900 000 zł
Возьмём вторичную квартиру за 900 000 zł. Если покупатель не подпадает под освобождение, налог PCC 2% составит 18 000 zł. С 31 августа 2023 года физическое лицо, которое покупает первое жильё и никогда не владело квартирой или домом (с исключением для унаследованной доли до 50%), от PCC освобождено. Тогда этих 18 000 zł нет вовсе.
Дальше нотариус, записи в księga wieczysta, возможная комиссия посредника, техническая проверка, переводы документов, оценка для банка, страховки, ремонт и мебель. При ипотеке часть собственных денег ещё работает как первый взнос.
Поэтому не отправляйте в сделку последние свободные 100 000 zł только потому, что банк формально принимает такой wkład własny. Квартира с ключами и нулём на счёте часто тяжелее финансово, чем чуть более дешёвая квартира с резервом на несколько месяцев. Все налоги и сборы по пунктам в гайде расходы при покупке квартиры.
Если нужна ипотека, квартира не должна быть первым решением
Последовательность «нашёл квартиру, потом пошёл в банк» рискованнее, чем кажется. Особенно для иностранца, B2B, umowa zlecenie или дохода из-за границы.
Банк отдельно оценивает покупателя и отдельно объект. Высокая зарплата не гарантирует нужную сумму, а хорошая квартира не компенсирует неподходящий для конкретного банка профиль дохода. До значительного задатка узнайте хотя бы порядок кредитоспособности и список банков, которые рассматривают ваш профиль.
Начните с гайда ипотека в Польше для иностранцев и посчитайте сумму и платёж в калькуляторе ипотеки.
Нормальный порядок покупки
- Полный бюджет. Сколько собственных денег идёт в сделку и сколько остаётся резервом.
- Город по жизни, а не по средней цене. Работа, семья, транспорт, планы на 5-7 лет.
- Первичка или вторичка. Это меняет документы, сроки и риски.
- Финансирование. Если нужен кредит, проверить его до существенного задатка.
- Проверка объекта. Право собственности, księga wieczysta, обременения, документы продавца или застройщика, техническое состояние. Подробно: проверка квартиры перед покупкой.
- Предварительный договор. Особое внимание на zadatek, сроки и условие получения кредита.
- Нотариальный акт. Передача права собственности на недвижимость в Польше требует нотариальной формы.
- Передача квартиры. Протокол, счётчики, ключи, дефекты, документы и дата перехода расходов.
Покупаете у застройщика в Варшаве? Пошагово для первичного рынка: как купить квартиру у застройщика.
Вывод
Если человек говорит «хочу купить квартиру в Польше», я не начинаю с рейтинга городов. Сначала выясняю, что эта квартира должна сделать для его жизни. Семье, которая работает в Варшаве и собирается жить здесь десять лет, более высокая цена столицы может быть рациональной. Для удалённого специалиста без привязки к городу разница в 200-300 тыс. zł меняет математику радикально. Для инвестора важны аренда, ликвидность и качество локации.
Самая дорогая ошибка: «выгодно» купить объект, который не подходит ни образу жизни, ни финансовому запасу, ни плану выхода.
Опишите бюджет, город, статус пребывания и нужен ли кредит. Посмотрим на ситуацию целиком: финансирование, рынок и сам объект.
Частые вопросы
Может ли украинец или беларус купить квартиру в Польше без разрешения MSWiA?
Сколько стоит квадратный метр квартиры в Польше в 2026 году?
Нужно ли платить 2% PCC при покупке квартиры?
Что лучше покупать: новостройку или вторичку?
Можно ли сначала найти квартиру, а потом заниматься ипотекой?
Хотите купить квартиру и не ошибиться в структуре сделки?
Напишите бюджет, город и нужен ли кредит. Ответим в течение суток.
Свяжусь с вами в ближайшее время.
Если вы ещё не в Польше, посмотрите отдельные разборы: как купить квартиру дистанционно, до переезда и переезд в Варшаву по шагам: аренда, покупка, ипотека. А если хотите, чтобы на месте всё сделали за вас, вот как устроено сопровождение покупки.
Читать дальше
Источники
Обновлено: 24 сентября 2026. Рыночные цифры в таблице: цены предложения новых квартир за август 2026, не цены сделок.