Коротко
Если квартира нужна быстро, общий размер рынка не помогает: нужно отделить готовые к приёмке проекты от строящихся и отдельно проверить срок конкретного этапа. В нашем снимке 30.08.2026 есть как готовые проекты, так и сдача в 2026-2027 годах.
Готовые новостройки и сдача 2026-2027: стартовый список
| Проект | Район | Комнаты | Сдача | Стартовая цена |
|---|---|---|---|---|
| Bukowińska Mokotów etap 2 | Mokotów | 2-4 | IV кв. 2027 | от 1 079 000 zł |
| Bukowińska Mokotów | Mokotów | 1-4 | II кв. 2027 | от 754 000 zł |
| XYZ Place | Mokotów | 1-4 | готово к приёмке | от 588 000 zł |
| Augustówka Residence | Mokotów | 1-4 | III кв. 2027 | от 646 598 zł |
| Osiedle Bokserska 71 etap II | Mokotów | 2-4 | II кв. 2027 | от 716 584 zł |
| Rytm Mokotowa - etap 1B | Mokotów | 1-3 | готово к приёмке | от 525 145 zł |
| Royal Garden Wilanów Apartamenty | Wilanów | 5 | I кв. 2027 | от 2 759 896 zł |
| Onelife Powsin | Wilanów | 3-5 | IV кв. 2026 | от 906 111 zł |
| Royal Garden Wilanów | Wilanów | 1-3 | IV кв. 2026 | от 651 581 zł |
| Enso Wilanów - bud. B | Wilanów | 2-3 | IV кв. 2026 | от 778 177 zł |
| SENGERA 1 | Ursynów | 1-4 | IV кв. 2026 | от 709 500 zł |
| Quattro Ursynów | Ursynów | 2-4 | IV кв. 2027 | от 681 912 zł |
| Enklawa Ursynów | Ursynów | 2-5 | готово к приёмке | от 760 588 zł |
| Apartamenty Pustułeczki | Ursynów | 2-3 | готово к приёмке | от 899 305 zł |
| Splot Wola | Wola | 2-5 | III кв. 2026 | от 790 000 zł |
| Żelazna 54 | Wola | 1-4 | готово к приёмке | от 1 016 715 zł |
| Stacja Wola - Etap III | Wola | 1-5 | III кв. 2027 | от 839 490 zł |
| Verdea Żoliborz | Żoliborz | 2-5 | IV кв. 2027 | от 985 000 zł |
| Sady Żoliborz II | Żoliborz | 2-5 | IV кв. 2026 | от 1 015 000 zł |
| Apartamenty Literacka etap 2.2 | Żoliborz | 2-5 | IV кв. 2027 | от 706 230 zł |
| Apartamenty Jana Pawła 34 | Śródmieście | 1-4 | I кв. 2027 | от 890 592 zł |
| MURANO | Śródmieście | 1-4 | IV кв. 2026 | от 1 027 800 zł |
| Apartamenty Grzybowska 11 | Śródmieście | 1-3 | II кв. 2027 | от 875 826 zł |
| Konwiktorska Residence | Śródmieście | 1-5 | готово к приёмке | от 1 166 247 zł |
Снимок публичной оферты 30.08.2026. Это не полный реестр Варшавы.
«Готово к приёмке» не равно «сегодня становлюсь собственником»
Даже когда квартира физически готова, у сделки остаются документы, odbiór, исправление дефектов и финальный акт переноса права. Если нужна ипотека, добавляется банковская процедура. Поэтому «готовая» квартира обычно сокращает строительный риск ожидания, но не превращает покупку в сделку одного дня.
Сдача в квартале: что именно уточнять
В карточке проекта квартал может означать завершение строительства, выдачу ключей или ориентир этапа. Для финансового плана нужен срок из документов конкретного лота и termin przeniesienia prawa. Если вы снимаете жильё, бюджет должен выдержать возможный разрыв.
Когда готовый объект может быть рациональнее
Если покупателю критично быстро переехать, готовность позволяет увидеть реальный дом, окружение и часто конкретный вид из окна. Но решение всё равно принимается по цене: готовый остаток может состоять из менее удобных этажей или планировок. Поэтому сравниваем не только срок, но и то, почему именно эти лоты остались.
Когда стоит ждать 2027
Поздний срок может дать больше выбора планировок или другой ценовой уровень, но добавляет стоимость ожидания. Если аренда 4 000 zł в месяц продолжается ещё год, это 48 000 zł денежного потока, который нельзя игнорировать при сравнении двух проектов. Это не «стоимость проекта», а ваш личный сценарий.
Чек-лист быстрого покупателя
- Подтвердить, что готов именно ваш корпус и лот.
- Получить prospekt и проект договора.
- Проверить срок odbiór и przeniesienia prawa.
- Согласовать ипотечный график.
- Посчитать аренду до фактического переезда.
- Запланировать техническую приёмку.
Приёмка квартирыИпотека на первичкуПодборщик
Подобрать новостройку
Укажите крайний срок переезда, бюджет и комнаты. Отсеем проекты, которые не проходят по времени, и повторно подтвердим реальные даты по конкретным лотам.
Получить подбор новостроекЦифры ниже не являются нашей оценкой. Это снимок публичных данных на указанную дату. Предложения меняются, поэтому перед бронированием мы перепроверяем цену у застройщика. На странице «Готовые новостройки Варшавы и проекты со сдачей в 2026-2027» этот вывод относится именно к указанному выше срезу и контексту.
Сколько готовых квартир реально есть в Варшаве сейчас
В конце августа 2026 года RynekPierwotny показывал в самой Варшаве 1 518 новых квартир как готовые к odbiorowi. Отдельная страница готовых квартир сервиса показывала 1 564 предложения в 99 инвестициях — небольшая разница возможна из-за времени обновления/фильтра выдачи. Для покупателя важнее порядок величины: готовый рынок существует и насчитывает более полутора тысяч лотов, но это существенно меньше строящегося предложения.
В общей статистике Варшавы одновременно было 1 409 квартир со сроком до 6 месяцев, 1 024 — от 6 до 12 месяцев и 8 133 — со сроком более года. То есть если покупатель ограничивает поиск только готовыми объектами, он сознательно отказывается от большей части предложения. Иногда это правильно, но такой фильтр должен иметь причину: срочный переезд, продажа старой квартиры, нежелание нести строительный риск или инвестиционная задача.
Готовая квартира: что вы покупаете за премию времени
У готового объекта есть преимущество, которое трудно оценить только по zł/m²: можно увидеть реальный дом, двор, подъезд, вид из окна, шум и освещение, а не прогнозировать их по рендерам. Кроме того, легче оценить срок до отделки и заселения. Но готовность не гарантирует, что цена лучшая: остатки могут включать более дорогие этажи, большие площади или лоты, которые рынок выбирал медленнее.
Что проверить у готового лота
- получено ли pozwolenie na użytkowanie, если оно требуется для данного сценария;
- можно ли сразу назначить odbiór;
- когда возможен акт переноса собственности;
- есть ли обязательные дополнительные элементы — parking, komórka;
- почему именно этот лот остался в продаже;
- есть ли скидка и как менялась цена;
- каков фактический вид, инсоляция и шум после завершения окружения.
Сдача в 2026: компромисс между выбором и скоростью
Проекты со сроком в ближайшие месяцы часто дают лучший выбор планировок, чем полностью готовые остатки, но уже позволяют относительно точно планировать аренду и отделку. Для семьи это может быть оптимальным сегментом: строительный горизонт короткий, а рынок ещё не сводится к нескольким последним квартирам.
Сдача в 2027: когда ожидание оправдано
Ждать имеет смысл, если вы получаете за это измеримое преимущество: лучше планировку, нужный район, заметно более низкую цену или возможность выбрать этаж/сторону света. Если проект 2027 года стоит почти столько же, сколько готовый аналог рядом, покупателю стоит посчитать стоимость аренды и неопределённости за период ожидания.
Как считать «цену ожидания»
Простой пример: аренда 4 500 zł в месяц. Разница между готовой квартирой и проектом с ключами через 12 месяцев — до 54 000 zł дополнительной аренды, если вы действительно могли бы переехать в готовый объект сразу. Это не означает, что готовая квартира автоматически выгоднее — у неё может быть выше цена, хуже планировка или дорогая отделка. Но сравнивать только цену покупки неправильно.
Кому стоит рекомендовать начинать именно с готовых
Тем, у кого жёсткая дата переезда; покупателям, продающим своё жильё без длинного переходного периода; людям, которые не хотят финансировать строительство в течение нескольких этапов; и инвесторам, для которых критичен быстрый запуск аренды. Если спешки нет, готовые квартиры стоит сравнить с вариантами со сроком 6–12 месяцев — там выбор часто значительно шире.
Источники: общий рынок Варшавы и готовые квартиры. Цифры относятся к концу августа 2026 года и меняются вместе с остатками девелоперов.
Как читать конкретные проекты по горизонту ключей
Готово сейчас
В текущем списке страницы как готовые отмечены XYZ Place, Rytm Mokotowa, Enklawa Ursynów, Apartamenty Pustułeczki и Żelazna 54. Для них главный вопрос уже не строительный срок, а конкретная процедура: можно ли назначить odbiór, когда нотариальный акт, какие остатки доступны и почему они не проданы. Готовый статус позволяет увидеть реальную квартиру и окружение, поэтому обязательно стоит делать повторный просмотр именно конкретного лота.
Q4 2026
Sengera 1, Royal Garden Wilanów, ENSO, Onelife Powsin и Sady Żoliborz II находятся в коротком горизонте. Это интересный сегмент для покупателя, которому не обязательно въехать завтра, но который не хочет ждать год-полтора. Здесь уже можно сравнивать цену ожидания с готовыми остатками.
2027
Stacja Wola, Verdea Żoliborz, Quattro Ursynów, Bukowińska и другие проекты дают более широкий выбор, но требуют запаса. Если квартира покупается с ипотекой, стоит моделировать не только срок сдачи, но и период аренды до отделки. Чем дальше срок, тем важнее финансовая подушка.
Почему «готовое» иногда хуже строящегося
Последние готовые квартиры могут иметь низкий этаж, северную сторону, шумный вид или необычную планировку. Проект на стадии строительства может дать более сильный выбор. Поэтому я не ставил бы готовность выше качества лота автоматически. Срочность должна быть реальной потребностью, а не просто желанием «не ждать».
Почему строящееся иногда хуже, даже если дешевле
Если разница в цене 40–60 тыс. zł, а ожидание год обходится в 50 тыс. аренды, дешевизна может исчезнуть. Добавьте риск изменения жизненной ситуации и стоимость замороженного капитала. Для инвестора готовая квартира особенно сильна, если её можно быстро отделать и начать сдавать.
Какой горизонт стоит рассмотреть
0–3 месяца: если есть жёсткая дата переезда. 3–9 месяцев: хороший компромисс для семьи. 9–18 месяцев: только если проект/планировка заметно лучше. 18+ месяцев: нужен конкретный выигрыш в цене или качестве и высокий запас по личному плану.
Контрольная таблица перед резервом готовой квартиры
До перевода денег стоит проверить: реальный статус квартиры, дату возможного odbiór, дату нотариального переноса, обязательные доплаты, наличие дефектов/истории приёмки, стоимость отделки и полный срок до заселения. Для строящегося лота к этому добавляются harmonogram и запас на перенос срока.
Если две квартиры одинаковы по цене, но одна готова, а вторая сдаётся через год, разница должна быть объяснима: лучшая планировка, район, вид, этаж или будущая инфраструктура. Иначе ожидание само по себе становится скрытой стоимостью.
Кому готовность не должна быть главным фильтром
Покупателю без срочного переезда, который ищет редкую планировку, высокий этаж или большой выбор по сторонам света. В таком случае ранний этап может быть выгоднее именно качеством выбора, даже если ждать дольше.
Готовность и переговорная позиция
Готовый лот иногда даёт покупателю больше пространства для переговоров, потому что девелопер уже несёт стоимость капитала и содержания непроданного остатка. Но это не универсальное правило: сильная квартира на хорошем этаже может продаваться без скидки. Смотрите историю цены и количество сопоставимых остатков.
У проекта 2027 года переговорная логика другая: больше квартир в продаже, но девелопер не всегда заинтересован снижать цену на раннем этапе. Поэтому сравнивать надо не «готовое дешевле/дороже», а полную стоимость конкретного лота с учётом времени.
Финальный выбор
Если срок переезда жёсткий — готовность должна иметь высокий вес. Если срок гибкий — ставьте выше планировку, локацию и цену. Это простой принцип, но он помогает не переплачивать за скорость, которая вам на самом деле не нужна.
Для готовых квартир обязательно стоит сравнивать не только цену за м², но и цены фактически оставшихся планировок. Средняя цена проекта может выглядеть привлекательной, а доступные остатки — быть дорогими из-за большого метража или высокого этажа. У проекта 2027 года выбор обычно шире, поэтому сравнение должно быть на одинаковой площади и комнатности.
И наоборот, готовый остаток с хорошей планировкой иногда является сильной находкой именно потому, что большинство покупателей уже разобрали другие лоты. Поэтому «остаток» не равно «плохая квартира» — причина должна проверяться на месте.
Если сомневаетесь между двумя сроками, посчитайте стоимость каждого месяца ожидания и поставьте её рядом с разницей в цене. Это быстро показывает, действительно ли более поздний проект дешевле для вас в полной экономике сделки.
Частые вопросы
Готовая квартира сразу становится моей?
Что значит квартал сдачи?
Нужно ли учитывать аренду?
Комиссия покупателя?
Обновлено: 31 августа 2026. Публичные цены и наличие меняются; перед бронированием перепроверяем их у застройщика.
Следующий шаг после этой статьи
Если материал «Готовые новостройки Варшавы и проекты со сдачей в 2026-2027» относится к вашей покупке, передадим тему страницы в подборщик и начнём с ваших критериев, а не с общего каталога.
Один основной сценарий для выбора и один альтернативный для уже найденного объекта.