Коротко
С 1 января 2023 года частная аренда в Польше облагается только ryczałtem: 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с суммы сверх этого. Выбирать между формами больше нельзя.
Налог платится ежемесячно до 20 числа следующего месяца на индивидуальный микросчёт, а декларация PIT-28 за 2026 год подаётся до 30 апреля 2027.
Супруги могут удвоить лимит до 200 000 zł, если подадут соответствующее заявление и будут учитывать доход у одного из них.
Разговор, который случается слишком поздно
Человек купил квартиру, сдал её знакомым, деньги приходят на счёт - и целый год он живёт в спокойной уверенности, что всё в порядке. А потом в разговоре кто-то спрашивает: «а ты ryczałt платишь?» - и начинается неприятное выяснение, что налог надо было платить каждый месяц, а не раз в год, и что с прошлого года набежала не только сумма, но и пени.
История настолько типичная, что её стоит проговорить прямо: налог с аренды в Польше платится помесячно и по инициативе владельца. Никто не пришлёт напоминание, налоговая не выставит счёт, а банк не удержит автоматически. Ответственность полностью на вас, и это главное, что нужно понять с первого дня сдачи.
Хорошая новость: сама система простая. Одна ставка, один перевод в месяц, одна декларация в год. Разобраться можно за вечер.
Одна форма вместо трёх
До 2023 года можно было выбирать: платить по общей шкале с учётом расходов или ryczałtem с оборота. С 1 января 2023 года выбора нет: частная аренда облагается исключительно ryczałtem от учтённого дохода.
| Доход за год | Ставка | Пример |
|---|---|---|
| До 100 000 zł | 8,5% | Квартира за 3 600 zł в месяц: 43 200 zł в год, налог 3 672 zł |
| Свыше 100 000 zł | 12,5% с превышения | Две квартиры на 120 000 zł: 8 500 + 2 500 = 11 000 zł |
Ставки на 2026 год остались прежними. Лимит считается на человека, а не на квартиру: если у вас три квартиры, складывается весь доход.
Основание: ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Состояние на 18 августа 2026 года.
Что считается доходом, а что нет
Это тот пункт, где переплачивают чаще всего - просто потому, что считают налог со всей суммы, которая пришла на счёт.
- Плата владельцу - да, это доход, с него и считается ryczałt.
- Коммунальные и административный чинш - если в договоре записано, что их оплачивает арендатор, а вы лишь передаёте деньги дальше, эти суммы вашим доходом не являются. Ключевое слово - формулировка договора: она решает, проходят эти деньги «транзитом» или считаются частью вашей платы.
- Kaucja - не доход, пока она у вас лежит: это возвратный залог. Доходом становится только та часть, которую вы удержали при выезде в счёт долга или ущерба.
Отсюда практический вывод, который экономит несколько сотен злотых в год: договор стоит писать так, чтобы плата владельцу и коммунальные были разделены. Одна общая цифра «всё включено» означает, что налог вы платите и с коммунальных тоже.
Как и когда платить
- Считаете доход за месяц - то, что реально получили, а не то, что должны были получить. Если арендатор не заплатил, дохода нет.
- Умножаете на 8,5% (или на 12,5% с суммы сверх лимита).
- Платите до 20 числа следующего месяца на свой индивидуальный микросчёт (mikrorachunek podatkowy). Номер генерируется по вашему PESEL или NIP на сайте налоговой.
- Раз в год подаёте PIT-28. За 2026 год - до 30 апреля 2027 года.
Возможна и квартальная оплата, но по умолчанию работает месячная. Отдельного заявления о выборе ryczałtu подавать не нужно - это единственная доступная форма, и первый платёж сам по себе означает начало учёта.
Супруги: лимит можно удвоить
Если квартира в совместной собственности, доход по умолчанию делится между супругами поровну, и у каждого свой лимит в 100 000 zł.
Но есть и другой вариант: супруги могут заявить, что весь доход от аренды учитывает один из них. Тогда для этого человека лимит поднимается до 200 000 zł, и повышенная ставка 12,5% начинается позже. Для семьи с несколькими квартирами это ощутимая разница, и решение оформляется заявлением, а не устной договорённостью.
Najem okazjonalny: отдельная обязанность
Если вы сдаёте квартиру по договору najmu okazjonalnego, добавляется ещё одно действие: заявить договор в налоговую в течение 14 дней с начала аренды. Это не про налог, а про саму форму договора.
Цена невыполнения высокая: без этого заявления не применяются статьи, которые дают владельцу упрощённый путь к выселению. То есть вы прошли через нотариуса, собрали документы от арендатора - и потеряли главную защиту из-за пропущенного срока. Подробно форма разобрана в гайде договор аренды в Польше.
Что бывает, если не платить
Здесь стоит быть честным без запугивания. Налоговая узнаёт об аренде разными путями: из договора, поданного по okazjonalnym, из переводов с одинаковым назначением платежа, из заявления арендатора при подаче на карту побыту, из спора между сторонами.
Последствия: доначисление налога за весь период, пени за просрочку и возможная ответственность по кодексу карном скарбовым. При этом добровольное исправление до того, как налоговая начала проверку, - czynny żal - позволяет избежать наказания, заплатив налог и пени.
Практический совет: если вы сдавали и не платили, разумнее посчитать и доплатить самому, чем ждать. Это дешевле и спокойнее.
Скажу честно, где доходность выше и какие объекты сдаются быстрее. Часть квартир идёт без комиссии для покупателя.
Стоит ли вообще сдавать: короткий счёт
Возьмём двухкомнатную квартиру, которая сдаётся за 3 600 zł в месяц - это средняя ставка по Варшаве в августе 2026 года.
| Статья | В год |
|---|---|
| Доход от аренды | 43 200 zł |
| Ryczałt 8,5% | -3 672 zł |
| Административный чинш, если платите вы | -7 200 до -10 800 zł |
| Страховка квартиры | -300 до -600 zł |
| Ремонт и простой (реалистично) | -2 000 до -4 000 zł |
| Остаётся ориентировочно | 25 000-30 000 zł |
Это не «пассивный доход», как пишут в рекламе, но и не мелочь: при квартире за 800 тысяч это порядка 3-3,5% годовых чистыми, не считая роста стоимости самой квартиры. Как считать этот рост и где он вероятнее, разобрано в разборе районов Варшавы.
Что стоит сделать сегодня, если вы уже сдаёте
- Проверьте, разделены ли в договоре плата владельцу и коммунальные. Если нет - при продлении договора разделите.
- Сгенерируйте свой микросчёт на сайте налоговой, если ещё этого не делали.
- Поставьте напоминание на 15 число каждого месяца - за пять дней до срока.
- Если сдаёте по okazjonalnym и не подавали договор в налоговую - проверьте дату начала аренды и посчитайте, укладываетесь ли ещё в 14 дней.
- Если сдавали и не платили - посчитайте сумму и подайте czynny żal до того, как налоговая задаст вопрос сама.
По теме «Налог с аренды квартиры в Польше»: Разберём, что в вашей ситуации действительно влияет на решение, какие документы или цифры стоит проверить первыми и какой следующий шаг даст больше ясности. Отвечаю в течение суток; консультация не обязывает продолжать работу.
Частые вопросы
Какой налог с аренды квартиры в Польше в 2026 году?
Когда платить налог с аренды и когда подавать декларацию?
Платится ли налог с коммунальных, которые перечисляет арендатор?
Можно ли супругам увеличить лимит 100 000 zł?
Надо ли сообщать о договоре аренды в налоговую?
Что будет, если сдавать квартиру и не платить налог?
Доходность квартиры нужно считать после налога, а не до него
Самая частая ошибка инвестора — обсуждать 5–6% «доходности» так, будто весь czynsz najmu остаётся владельцу. Налог с частной аренды считается от выручки по правилам ryczałt, а рядом живут простои, ремонт, страхование, administracyjny czynsz и время владельца. Поэтому решение «эта квартира хорошо сдаётся» должно пережить хотя бы один плохой месяц в году.
Для частной аренды действует ставка ryczałt 8,5%.
Над превышением применяется 12,5%. Лимит относится к сумме соответствующих доходов за год.
При установленных законом условиях и налогообложении всей выручки одним супругом применяется повышенный лимит 200 000 zł для ставки 8,5%.
Расчёт, который стоит сделать до покупки
Не нужно угадывать будущую цену квартиры. Возьмите ожидаемую аренду, уберите один месяц простоя, налог, средний резерв на мелкий ремонт и те платежи, которые фактически остаются на владельце. Затем разделите чистый годовой денежный поток на весь капитал, который войдёт в сделку — включая отделку и расходы входа. Эта цифра обычно заметно честнее рекламной rentowność.
Ставки и лимиты сверены с podatki.gov.pl. Налоговая ситуация может зависеть от того, является ли аренда частной или частью деятельности, поэтому бизнес-модель нужно проверять отдельно.
Кто должен платить administracyjny czynsz — и почему это важно для налога
В договоре стоит очень чётко разделить собственно арендную плату владельцу и суммы, которые арендатор покрывает за коммунальные или административные расходы. Для налогового расчёта имеет значение конструкция договора и то, что фактически является вашим доходом. не стоит копировать чужой шаблон договора только потому, что там написано «czynsz 5000 zł». Сначала должно быть понятно, какая часть действительно остаётся владельцу, а какая лишь проходит через расчёты.
Инвесторский стресс-тест
Перед покупкой под аренду стоит посчитать три версии года: нормальную, с одним пустым месяцем и с ремонтом на несколько тысяч злотых. Если после налога и расходов проект остаётся приемлемым во втором сценарии — у него есть запас прочности. Если доходность хороша только при 12 идеально оплаченных месяцах и нулевых расходах, это скорее красивая презентация, чем инвестиционный план.
Сдаёте или планируете сдавать?
Напишите ставку аренды и как оформлен договор - подскажу, сколько выйдет налога, что стоит поменять в договоре и как считать доходность квартиры честно.
Свяжусь с вами в ближайшее время.
Читать дальше
Обновлено: 18 августа 2026. Цены на порталах меняются еженедельно, перед сделкой сверяйте актуальные значения.