Ставка по ипотеке в Польше в 2026 году

Почему «какая сейчас ставка» - неправильный вопрос

Когда человек спрашивает про ставку по ипотеке в Польше, он обычно хочет услышать одно число. Но одного числа не существует: у двух людей, подписывающих договор в один день в одном банке, ставки будут разными. И разница между ними - это не случайность, а следствие нескольких вещей, на которые можно влиять.

Сама по себе ставка тоже мало что говорит. Человек с одобрением на 400 тысяч под 5,6% и человек с одобрением на 600 тысяч под 5,9% находятся в совершенно разных ситуациях, хотя второй «переплачивает больше процентов».

Поэтому ниже - три слоя: из чего складывается ставка, что происходит на рынке прямо сейчас и сколько стоят десятые доли процента в злотых.

Из чего складывается ставка

При переменной ставке формула простая и записана в договоре: WIBOR плюс маржа банка.

Отсюда практический вывод: торговаться можно за маржу, а не за WIBOR. И сравнивать банки нужно не по маржe, а по полной стоимости - RRSO, где учтены и prowizja, и обязательные продукты.

При периодически фиксированной ставке банк называет одно число на 5 лет (иногда 7 или 10). После этого периода ставка пересчитывается по правилам договора, и вот это место чаще всего пропускают при подписании.

Что на рынке в августе 2026

Как это складывается на практике при переменной ставке:

Ставка NBP при этом на вашу рату напрямую не влияет: она задаёт направление, за которым следует WIBOR, а в договоре стоит именно WIBOR.

Сколько стоит ставка в деньгах

Абстрактные проценты плохо ощущаются, поэтому вот та же сумма при разных ставках. Кредит 500 000 zł, срок 25 лет, аннуитетные платежи.

Каждый процентный пункт - это примерно 300 zł к месячному платежу и около 90 тысяч злотых за весь срок. Именно поэтому вопрос «когда снизят ставки» люди задают чаще, чем вопрос «какая у меня маржа», хотя влиять можно только на второе.

И то же самое со сроком. Средний кредит в Польше - 457 260 zł; при ставке 5,9% он выглядит так:

Разница между 25 и 30 годами - 206 zł в месяц и сто тысяч злотых переплаты. Длинный срок берут ради кредитоспособности, и это нормально, но стоит понимать цену решения.

Переменная или фиксированная

Универсального ответа нет, есть разные риски.

Ещё одна деталь: смена типа ставки не обязана быть бесплатной, но и не запрещена. Условия перехода прописаны в договоре, и их стоит прочитать до подписания, а не через три года.

Если кредит уже есть и ставки успели снизиться, отдельная тема - смена банка. Расчёт выгоды и подводные камни разобраны в гайде рефинансирование ипотеки в Польше.

WIBOR заменяют: индекс называется POLSTR

Это важный польский нюанс, и в русскоязычных материалах он почти везде устарел. Несколько лет писали, что WIBOR заменят на WIRON. Этот план изменили: целевым индексом выбран POLSTR (Polish Short Term Rate), администратор - GPW Benchmark.

Что это значит для человека, который берёт кредит сейчас: паниковать не нужно, договоры не обнуляются, но в договоре стоит найти пункт о замене индекса и понимать, по какому правилу пересчитают ставку. Это ровно тот случай, когда вопрос консультанту экономит нервы.

Что реально снижает вашу ставку

1. Первый взнос. Переход через 20% почти везде меняет маржу. 30% меняет её ещё раз.
2. Второе предложение на руках. Аргумент в разговоре с банком, который работает лучше всех остальных.
3. Перевод доходов в банк и пакет продуктов - но считайте их стоимость, иногда «скидка» дороже выгоды.
4. Чистая кредитоспособность: закрытые лимиты и карты повышают не только сумму, но и переговорную позицию.
5. Срок. Более короткий срок иногда даёт лучшие условия, если кредитоспособность позволяет.

И то, что не работает: ждать «идеального момента» с бесконечно низкими ставками. За время ожидания цена квартиры обычно растёт быстрее, чем падает рата, а рефинансироваться при снижении ставок можно всегда.

Что забрать из этой статьи

Если запоминать три вещи, пусть это будут эти.

Первое: ваша ставка - это WIBOR плюс маржа, и торговаться можно только за маржу, зафиксированную на весь срок. Второе: 0,3 процентного пункта на кредите в полмиллиона - это 27 тысяч злотых, а не «мелочь». Третье: WIBOR заменяют на POLSTR, а не на WIRON, и в новых договорах WIBOR можно использовать только до конца 2026 года.

Источники: NBP - основные процентные ставки; GPW Benchmark - фиксинги WIBOR за 17 августа 2026; отчёт AMRON-SARFiN 1/2026 со ссылкой на данные NBP; коммуникаты GPW Benchmark и KNF от 18 мая 2026 по реформе индексов; заявление Национальной рабочей группы от 31 июля 2026. Расчёт рат - аннуитет, проверено кодом. Данные на 18 августа 2026 года.

Частые вопросы

Обновлено: 18 августа 2026. Цены на порталах меняются еженедельно, перед сделкой сверяйте актуальные значения.