Как посчитать проценты по ипотеке в Польше и какой нужен доход: пример на 400 000 zł

Ниже считаем тот же кредит по шагам, чтобы вы видели, откуда берётся каждая цифра, и могли подставить свою ставку.

Из чего состоит ставка

У ипотеки с переменной ставкой процент складывается из двух частей: индекса WIBOR и маржи банка. Так формулу записывает money.pl: «oprocentowanie = WIBOR + marża banku». По money.pl, при WIBOR 3M ставка по кредиту пересматривается раз в три месяца, при WIBOR 6M раз в шесть. Маржу назначает банк: её величину вы увидите в оферте и в договоре.

Что в нашем примере. WIBOR 3M на 7 октября 2026 года по данным GPW Benchmark равен 3,85%, маржа около 1,81% (finwire.pl приводит рыночные данные за III квартал 2026: 1,813-1,817 п.п., чьи это данные, обзор не уточняет). Итого 5,66% годовых. В шапке того же обзора WIBOR 3M уже 3,91% (22 октября): при ставке 5,72% платёж около 2 509 zł, на 14 zł выше. Порядок цифр тот же. Один обзор не заменяет оферту: маржа у вашего банка может быть выше или ниже, а реальную ставку вам назовут после оценки заявки. Как на неё влияют индекс и условия банка, подробнее в материале про ставку по ипотеке в Польше.

Как платёж делится на проценты и долг

Считаем так. Проценты за месяц это остаток долга, умноженный на годовую ставку и делённый на 12. В нашем примере в первый месяц 400 000 × 5,66% ÷ 12 даёт 1 887 zł. Платёж у нас равный, 2 495 zł, значит на долг идёт разница: 608 zł. Дальше остаток чуть меньше, проценты чуть меньше, а доля долга в том же платеже растёт. Банки могут считать проценты по дням: Rankomat даёт формулу «остаток × ставка × число дней ÷ дни в году», поэтому в договоре сумма меняется от месяца к месяцу: при 31 дне проценты первого месяца около 1 923 zł, при 28 днях около 1 737 zł.

График читается просто: линия показывает, какая часть одного и того же платежа достаётся банку. В начале это три четверти, к десятому году чуть больше половины, а перевес в пользу долга наступает только после 154-го месяца, то есть на тринадцатом году. Отсюда два практических вывода. Первый: если квартиру вы планируете продавать через несколько лет, основную часть выплат вы отдадите банку, а не вернёте в долг. Второй: любое изменение условий в первые годы, будь то ставка, срок или досрочный взнос, затрагивает самую «дорогую» часть кредита.

Источник: расчёт редакции на 23 октября 2026 по формуле равных платежей. Ставка: WIBOR 3M 3,85% (GPW Benchmark, 7.10.2026) + маржа около 1,81% (finwire.pl, 19.10.2026); совпадает с платежом около 2 495 zł для 400 000 zł на 25 лет в том же обзоре.

Что показывает таблица. Первые десять лет проценты в платеже крупнее доли долга: на 120-м месяце, то есть через 10 лет, на долг идёт 1 064 zł, на проценты 1 430 zł. За эти 10 лет вы заплатите банку 201 537 zł процентов и погасите 97 829 zł долга, остаток 302 171 zł. Rankomat пишет то же: в первые годы вы гасите в основном проценты. Практический вывод простой: если вы собираетесь вносить деньги досрочно, делать это выгоднее в первые годы, пока проценты крупные. Сколько это сэкономит именно вам, покажет калькулятор досрочного погашения.

Как повторить расчёт самому

Готовая программа не обязательна, хватит таблицы в Excel или Google Sheets. Порядок такой: переведите срок в месяцы (25 лет это 300), разделите годовую ставку на 12 и вызовите функцию PMT (в русской версии таблиц она называется ПЛТ). Запись «=PMT(5,66%/12; 300; -400 000)» возвращает те же 2 495 zł. Проценты первого месяца это остаток, умноженный на ставку и делённый на 12, а долг за месяц это платёж минус эти проценты. Дальше копируете строку вниз с новым остатком, и получаете свой график платежей.

Такой график, собранный вручную, полезен в двух случаях: когда вы сравниваете два предложения с разной ставкой и когда хотите понять, как изменится платёж, если поменять срок. Он не учитывает комиссии, страховки и смену ставки, зато честно показывает основную арифметику без чужих допущений.

Сколько стоит каждый процентный пункт

Возьмём тот же кредит и сдвинем ставку. Один процентный пункт для кредита 400 000 zł это 246 zł в месяц и 73 872 zł лишних процентов за 25 лет. Запас 2,5 п.п., который банк закладывает при проверке дохода, поднимает платёж до 3 130 zł, на 635 zł больше обычного.

Источник: расчёт редакции на 23 октября 2026, сумма и срок те же, меняется только ставка. Запас 2,5 п.п.: KNF, 7.02.2023.

Платёж растёт почти пропорционально сумме. Для кредита вдвое больше, 800 000 zł, при тех же условиях платёж около 4 989 zł. Собственные цифры по вашей квартире проще всего получить в калькуляторе ипотеки: подставляете цену, взнос, ставку и срок, и видите платёж и общую сумму процентов.

Срок: 20, 25 или 30 лет

Срок двигает платёж сильнее, чем кажется, и проценты тоже. При ставке 5,66% кредит 400 000 zł на 20 лет даёт платёж 2 788 zł, на 25 лет 2 495 zł, на 30 лет 2 311 zł.

Источник: расчёт редакции на 23 октября 2026, ставка 5,66% одна для всех сроков, комиссии и страховки не включены.

Переход с 25 на 30 лет снижает платёж на 183 zł в месяц, но добавляет 83 715 zł процентов. С 20 на 25 лет платёж ниже на 293 zł, переплата выше на 79 338 zł. Длинный срок часто берут, чтобы пройти проверку дохода, и в этом нет ничего плохого. Главное, чтобы это был осознанный выбор: разница в процентах измеряется десятками тысяч злотых.

Если выбирать между сроками, удобно держать в голове простую пару вопросов. Какой платёж вы спокойно выдержите, если доход на время упадёт? И готовы ли вы позже платить досрочно, чтобы сократить срок? Если да, длинный срок с досрочными взносами остаётся гибким: платёж низкий, а переплату вы уменьшаете по мере возможностей. Если досрочно платить вы не планируете, разница в процентах за 5 лет станет реальными деньгами, и стоит выбрать срок покороче.

Равные платежи или убывающие

Всё выше посчитано по равным платежам (raty równe): банк берёт одинаковую сумму каждый месяц. Есть второй вариант, убывающие платежи (raty malejące). Долг гасится равными кусками, а проценты считаются с остатка, поэтому платёж сначала выше и потом падает. Для нашего примера первый платёж получается около 3 220 zł, а проценты за весь срок 283 943 zł. Это на 64 472 zł меньше, чем при равных. Rankomat тоже пишет, что при равных платежах общая сумма процентов выше.

Цена экономии в том, что стартовый платёж на 725 zł больше, а чем выше стартовый платёж, тем больший доход нужен. Поэтому убывающий график подходит тем, у кого есть запас по доходу сверх минимума для этого кредита.

Досрочный платёж в первые годы

Таблица платежа объясняет, почему досрочные взносы работают лучше всего в начале. Возьмём разовый взнос 50 000 zł, платёж оставим прежним, пусть сокращается срок. Если внести эти деньги после первого года, кредит закроется примерно за 234 месяца вместо 300, а проценты составят 232 849 zł вместо 348 415 zł: экономия 115 566 zł. Те же 50 000 zł через десять лет сократят срок до 258 месяцев и сэкономят 55 644 zł, то есть вдвое меньше.

Источник: расчёт редакции на 23 октября 2026; ставка постоянная, комиссий за досрочное погашение нет, платёж не меняется. Условия досрочного погашения зависят от договора.

Это грубая арифметика, а не обещание: ставка по переменному кредиту меняется, а договор может содержать условия досрочного погашения. Свою ситуацию проще проверить в калькуляторе досрочного погашения, но порядок величин он покажет тот же: чем раньше взнос, тем больше он экономит.

Какой доход нужен

Банк смотрит не только на то, хватает ли вам на платёж из оферты. Он проверяет, останется ли у вас нужная сумма после расходов, если ставка вырастет. В рекомендации 2023 года KNF называла 2,5 п.п. самым низким уровнем такого запаса для кредитов с временно фиксированной ставкой, а для переменной ставки рекомендовала запас выше. В том же тексте KNF просит банки осторожно определять расходы на содержание домохозяйства.

Соберём простую прикидку для нашего кредита. Платёж при 8,16% равен 3 130 zł. Расходы возьмём из таблицы IPiSS (minimum socjalne, I квартал 2026): 2 020 zł для одного работающего взрослого и 3 389 zł для двух взрослых. Доход нетто должен покрыть и то и другое.

Источник: расчёт редакции на 23 октября 2026; расходы: IPiSS, minimum socjalne, данные за I квартал 2026 (таблица 1, опубликовано 10.07.2026). Минимум socjalne включает и расходы на жильё, поэтому расходы в прикидке скорее завышены, а запас банка при переменной ставке выше 2,5 п.п.

Как читать эти цифры. Это нижняя граница по логике, а не ответ банка: у каждого банка свои коэффициенты на расходы, другие кредиты и открытые лимиты по картам уменьшают доступную сумму, а дети заметно поднимают планку. Если у вас уже есть кредиты или семья больше, цифры будут выше. Полный разбор по составу семьи и сумме квартиры собран в материале какой доход нужен для ипотеки в Польше, а собственный результат быстрее всего даёт калькулятор кредитоспособности.

Сценарии

• Кредит около 400 000 zł. Платёж около 2 495 zł, нижняя граница дохода около 5 150 zł нетто для одного взрослого. Если ваш доход впритык к ней, заложите запас и сравните два банка.
• Платёж пугает. Сначала проверьте взнос, сумму кредита и срок: на них вы влияете сами и сразу. Ставку тоже можно сравнивать между банками, но это отдельный шаг.
• Можете платить больше. Смотрите на досрочные платежи в первые годы: тогда проценты занимают большую часть платежа.
• Берёте вдвоём. Банк учтёт доходы обоих, но и расходы семьи вырастут. Посчитайте оба варианта на калькуляторе кредитоспособности.

Как пользоваться всем этим на практике. Подставьте свою цену, взнос и ставку из оферты, потом сдвиньте ставку на один пункт вверх. Если платёж перестаёт быть терпимым, лучше узнать об этом до брони.

Если после таблицы дохода запас получился тонким, проще всего двигать сумму кредита. При наших условиях каждые 100 000 zł кредита добавляют к платежу около 624 zł в месяц, а к проверочному платежу по ставке с запасом около 782 zł. Для семьи это обычно понятнее, чем спорить о десятых долях ставки: взнос побольше или квартира чуть дешевле сразу меняют и платёж, и сумму процентов, и доход, который потребует банк.

На что смотреть

Когда банк пришлёт предложение, сверьте четыре вещи: чему равна маржа и от какого WIBOR она считается, какая комиссия и страховки входят в стоимость, как выглядит график платежей (он показывает проценты и долг по месяцам, как в нашей таблице) и можно ли гасить досрочно без комиссии. Сравнивать банки по одной ставке нельзя: полную стоимость показывает RRSO, и она всегда в оферте.

Нашу прикидку лучше проверить хотя бы в двух банках до того, как вы выберете квартиру. Тогда бюджет поиска будет честным, а не подгонкой под одобрение.

Частые вопросы

Обновлено: 23 октября 2026. Ставка WIBOR 3M на 7 октября 2026, маржа по обзору от 19 октября 2026, расходы IPiSS за I квартал 2026. Платежи и переплата посчитаны редакцией. Условия банков меняются, перед заявкой уточните их у выбранного банка.