Najem okazjonalny для украинцев: что вы подписываете и когда запасной адрес не нужен

Во многих инструкциях запасной адрес стоит первым пунктом: найдите человека, который письменно согласится вас принять. На форумах его же называют слабым местом всей конструкции: подпись взять можно, а человек потом передумает. Для украинцев под временной защитой этого шага нет, и не первый год. Но норма теперь живёт под другим номером и держится на другом критерии, а старые инструкции и договоры ссылаются на старую статью.

Что вы подписываете

Najem okazjonalny можно заключить только на определённый срок, не дольше 10 лет, и только если владелец квартиры физическое лицо, которое не занимается сдачей жилья как бизнесом. Договор и любые его изменения обязаны быть письменными, иначе они недействительны. Сам по себе договор мало отличается от обычного, всё необычное в приложениях.

Источник: закон об охране прав жильцов, единый текст Dz.U. 2023 poz. 725, статья 19a части 1, 2 и 6, статья 19b. Проверено 23 октября 2026.

Как это работает на выходе. После окончания договора владелец вручает вам письменное требование освободить квартиру, подпись под ним заверяется официально, а срок должен быть не короче 7 дней. Если вы не съехали, владелец несёт в суд требование, доказательство вручения, документ на квартиру и подтверждение заявления в налоговую и просит придать вашему нотариальному заявлению исполнительную силу. Отдельный иск при этом не нужен. Именно поэтому владельцы любят эту форму, а арендатору важно понимать, что он подписывает.

Заявление у нотариуса не космос по цене, но и не бесплатно: закон ограничивает плату нотариуса одной десятой минимальной зарплаты. С 1 января 2026 года минимальная зарплата 4 806 zł, то есть потолок 480,60 zł. Какая сумма окажется в счёте с налогом и выписками, спросите нотариуса до визита.

Что произошло 5 марта 2026

С 12 марта 2022 года статья 69 «специального закона» о помощи гражданам Украины освобождала арендатора-гражданина Украины (в смысле статьи 1 того закона: приехавшего в Польшу напрямую из Украины из-за войны) от адреса другого жилья и согласия его владельца. Закон от 23 января 2026 года (Dz.U. 2026 poz. 203) вывел из действия решения «специального закона» и перенёс эту норму в статью 112e закона о защите иностранцев. Текст почти тот же: при najem okazjonalny не применяются правила об адресе другого жилья и согласии его владельца, а ещё положение о том, что при потере такого адреса надо за 21 день назвать новый, иначе владелец может расторгнуть договор с уведомлением не короче семи дней. Меняется круг людей: вместо «гражданина Украины по статье 1» теперь beneficjent ochrony czasowej.

Кто такой beneficjent ochrony czasowej? По определению закона это иностранец из группы, названной в решении Совета ЕС о массовом притоке перемещённых лиц. В повседневной жизни это обычно те, у кого в PESEL стоит статус UKR: так его называют юридические блоги, а сам закон упоминает «PESEL со статусом UKR» в переходных правилах. Два круга (старый по статье 1 и новый по временной защите) мы по каждому случаю не сравнивали. Если вы не уверены, под какую группу попадаете, например у вас карта побыту или виза, задайте этот вопрос нотариусу заранее.

Источник: закон от 23 января 2026 года, Dz.U. 2026 poz. 203, статья 4 (новая статья 112e и определение бенефициара) и статья 51; закон об охране прав жильцов, статьи 19a и 19d. Проверено 23 октября 2026.

Если договор подписан по прежней статье 69, закон 2026 года не оставил его без правил: статья 51 прямо применяет к таким договорам статью 112e.

Как это выглядит в жизни

Свежих обсуждений от самих украинцев мы не нашли: в открытом доступе нашлись в основном ветки на польском Wykop 2022-2024 годов, и в них чаще говорят владельцы, а не арендаторы. Свежие юридические разборы 2026 года есть, но это блоги юристов и агентств, а не опыт людей. Поэтому ниже то, что повторяется в старых ветках, с поправкой на новые статьи.

Источник: обсуждения на Wykop, ссылки в разделе «Источники» внизу страницы. Это частные мнения, не юридические выводы. Проверено 23 октября 2026.

Отдельно стоит вопрос юристу от 21 августа 2022 года. Человек, который помогает знакомой украинке снять жильё, спрашивает, вправе ли владелец требовать запасной адрес, если договор заключается с невесткой, и не берёт ли он на себя обязательства, давая свой адрес. Ответа на странице нет. По тексту закона тот, кто даёт адрес, подписывает согласие принять арендатора и тех, кто с ним живёт; о поручительстве по долгам в этой статье речи нет.

Что остаётся при любом статусе

Временная защита снимает вопрос про адрес, но не меняет остальное. Kaucja при najem okazjonalny не может быть больше шестикратной месячной платы по ставке на день подписания, а вернуть её должны в течение месяца после освобождения квартиры, за вычетом долгов владельцу и возможных расходов на исполнение выселения. Шесть платежей это потолок, а не норма: соглашаться на максимум не обязательно, обсуждайте. Как вернуть залог, если владелец тянет, мы разобрали в материале про возврат kaucji.

Плату владелец может поднять только на условиях, записанных в договоре, и кроме аренды берёт лишь платежи, которые от него не зависят (коммунальные), если договор не говорит иначе. Поэтому пункт об индексации читайте внимательнее остальных: защиты, которая есть при обычной аренде, здесь нет. Сравнение обеих форм по пунктам есть в гиде по договору аренды в Польше.

И ещё один рычаг, о котором мало говорят. Если владелец не заявил договор в налоговую в срок, упрощённое выселение ему недоступно: статьи 19c и 19d не применяются. Попросите подтверждение заявления через две-три недели после заселения. Это ваше законное право, а не недоверие.

Где закон молчит

Что если статус закончится после подписания. Статья 112e говорит о «заключении» договора с арендатором-бенефициаром, то есть привязана к моменту подписи. Что будет, если защита закончится позже, закон прямо не говорит. Юридический блог Kluczo советует вписать в акт, что арендатор бенефициар по статье 112e, и предупредить нотариуса заранее. Это совет блога, а не правило закона.

Как выселение выглядит без запасного адреса. Тот же блог пишет, что механизм статьи 1046 §5¹ Гражданского процессуального кодекса при отсутствии запасного адреса не закреплён судебной практикой. Тот же блог добавляет, что часть судебных исполнителей может применить §4 и приостановить исполнение. Сами мы по этому вопросу решений не искали, поэтому как это решат на деле, не скажем. Для арендатора вывод простой: не обещайте себе, что отсутствие адреса защищает от выселения, оно лишь снимает формальность.

Что с проектами изменений. В реестре ELI у закона об охране прав жильцов последнее изменение датировано 2022 годом, и на 23 октября 2026 года правила статей 19a-19e те, что описаны выше. Депутатские проекты по этому закону в Сейме есть, но о najem okazjonalny в проекте группы депутатов (druk 2447 от 26 февраля 2026) речи нет. Если что-то будет принято, статья изменится.

На что смотреть при выборе

Если у вас статус временной защиты. Не нужно искать запасной адрес и тем более платить за него. Если владелец просит его по старой инструкции, покажите статью 112e и спросите, согласен ли он на заявление без этого пункта. Юридический блог Kluczo советует попросить нотариуса отметить в акте, что вы бенефициар: так меньше шансов на споры позже.

Если статуса нет. Адрес и согласие нужны, и человек, который подпишет, должен быть готов вас принять на самом деле, а не «для бумажки»: он может передумать, и тогда у вас 21 день на замену. Выбирайте того, с кем вы в нормальных отношениях, и обсудите это заранее. Владелец квартиры вправе потребовать, чтобы подпись этого человека была заверена нотариусом, так что готовьте его и к визиту.

Проверьте владельца. Это физическое лицо, и сдача квартир не его бизнес? Если договор предлагает фирма, форма не подходит под закон. Спросите прямо и запишите ответ.

Если договор и приложения уже прислали, прочитайте четыре вещи. Срок: он должен быть определённым и не длиннее 10 лет. Форма: договор и любые его изменения письменные. Налоговая: попросите подтверждение заявления, как только заселитесь, и запишите дату. И пункт об индексации: при okazjonalnym плату можно поднять только так, как записано в договоре, поэтому формулировка вроде «по решению владельца» повод переспросить до подписи, а не после.

Посчитайте, сколько всё это стоит вместе. Аренда, kaucja (до шести платежей), нотариус и дорога к нему. Если после этого мысль «зачем платить чужой ипотеке» стала реальнее, прикиньте на калькуляторе, что выгоднее: аренда или ипотека при вашей ставке и сроке. Какую сумму банк реально даст при вашем доходе, покажет расчёт кредитоспособности, а особенности покупки по PESEL UKR разобраны в гиде про ипотеку с PESEL UKR.

Частые вопросы

Обновлено: 23 октября 2026. Тексты закона и реестр изменений проверены 23 октября 2026 года на api.sejm.gov.pl (ISAP/ELI). Обсуждения на Wykop старые, свежих от украинцев мы не нашли. Это не юридическая консультация: сложный случай покажите нотариусу до подписания.