Коротко
З 1 січня 2023 року приватна оренда в Польщі оподатковується лише ryczałtem: 8,5% з доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% із суми понад це. Обирати між формами більше не можна.
Податок сплачується щомісяця до 20 числа наступного місяця на індивідуальний мікрорахунок, а декларація PIT-28 за 2026 рік подається до 30 квітня 2027.
Подружжя може подвоїти ліміт до 200 000 zł, якщо подасть відповідну заяву і весь дохід обліковуватиме одна особа.
Розмова, яка стається надто пізно
Людина купила квартиру, здала її знайомим, гроші приходять на рахунок - і цілий рік вона живе у спокійній упевненості, що все гаразд. А потім у розмові хтось питає: «а ти ryczałt платиш?» - і починається неприємне зясування, що податок треба було платити щомісяця, а не раз на рік, і що з минулого року набігла не лише сума, а й пеня.
Історія настільки типова, що її варто проговорити прямо: податок з оренди в Польщі сплачується щомісяця і з ініціативи власника. Ніхто не надішле нагадування, податкова не виставить рахунок, а банк не утримає автоматично. Відповідальність повністю на вас, і це головне, що треба зрозуміти з першого дня здачі.
Хороша новина: сама система проста. Одна ставка, один переказ на місяць, одна декларація на рік. Розібратися можна за вечір.
Одна форма замість трьох
До 2023 року можна було обирати: платити за загальною шкалою з урахуванням витрат чи ryczałtem з обороту. З 1 січня 2023 року вибору немає: приватна оренда оподатковується виключно ryczałtem від обліковуваного доходу.
| Дохід за рік | Ставка | Приклад |
|---|---|---|
| До 100 000 zł | 8,5% | Квартира за 3 600 zł на місяць: 43 200 zł на рік, податок 3 672 zł |
| Понад 100 000 zł | 12,5% з перевищення | Дві квартири на 120 000 zł: 8 500 + 2 500 = 11 000 zł |
Ставки на 2026 рік залишилися незмінними. Ліміт рахується на людину, а не на квартиру: якщо у вас три квартири, складається весь дохід.
Підстава: ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Станом на 18 серпня 2026 року.
Що вважається доходом, а що ні
- Плата власнику - так, це дохід, з нього й рахується ryczałt.
- Комунальні й адміністративний чинш - якщо в договорі записано, що їх оплачує орендар, а ви лише передаєте гроші далі, ці суми вашим доходом не є. Ключове слово - формулювання договору: воно вирішує, проходять ці гроші «транзитом» чи вважаються частиною вашої плати.
- Kaucja - не дохід, поки вона у вас лежить: це поворотна застава. Доходом стає лише та частина, яку ви утримали при виїзді в рахунок боргу або шкоди.
Звідси практичний висновок, який економить кількасот злотих на рік: договір варто писати так, щоб плата власнику і комунальні були розділені. Одна загальна цифра «все включено» означає, що податок ви платите і з комунальних теж.
Як і коли платити
- Рахуєте дохід за місяць - те, що реально отримали, а не те, що мали отримати. Якщо орендар не заплатив, доходу немає.
- Множите на 8,5% (або на 12,5% із суми понад ліміт).
- Платите до 20 числа наступного місяця на свій індивідуальний мікрорахунок (mikrorachunek podatkowy). Номер генерується за вашим PESEL або NIP на сайті податкової.
- Раз на рік подаєте PIT-28. За 2026 рік - до 30 квітня 2027 року.
Можлива і квартальна сплата, але за замовчуванням працює місячна. Окремої заяви про вибір ryczałtu подавати не треба - це єдина доступна форма.
Подружжя: ліміт можна подвоїти
Якщо квартира у спільній власності, дохід за замовчуванням ділиться між подружжям порівну, і в кожного свій ліміт у 100 000 zł.
Але є й інший варіант: подружжя може заявити, що весь дохід від оренди обліковує один із них. Тоді для цієї особи ліміт піднімається до 200 000 zł, і підвищена ставка 12,5% починається пізніше. Для сімї з кількома квартирами це відчутна різниця, і рішення оформлюється заявою, а не усною домовленістю.
Najem okazjonalny: окремий обовязок
Якщо ви здаєте квартиру за договором najmu okazjonalnego, додається ще одна дія: заявити договір у податкову протягом 14 днів від початку оренди. Це не про податок, а про саму форму договору.
Ціна невиконання висока: без цієї заяви не застосовуються статті, які дають власнику спрощений шлях до виселення. Тобто ви пройшли через нотаріуса, зібрали документи від орендаря - і втратили головний захист через пропущений строк. Докладно форма розібрана в гіді договір оренди в Польщі.
Що буває, якщо не платити
Тут варто бути чесним без залякування. Податкова дізнається про оренду різними шляхами: з договору, поданого за okazjonalnym, із переказів з однаковим призначенням платежу, із заяви орендаря при поданні на карту побиту, зі спору між сторонами.
Наслідки: донарахування податку за весь період, пеня за прострочення і можлива відповідальність за кодексом карним скарбовим. При цьому добровільне виправлення до того, як податкова почала перевірку, - czynny żal - дозволяє уникнути покарання, сплативши податок і пеню.
Практична порада: якщо ви здавали і не платили, розумніше порахувати і доплатити самому, ніж чекати. Це дешевше і спокійніше.
Скажу чесно, де дохідність вища і які обєкти здаються швидше. Частина квартир іде без комісії для покупця.
Чи варто взагалі здавати: короткий рахунок
Візьмемо двокімнатну квартиру, яка здається за 3 600 zł на місяць - це середня ставка по Варшаві в серпні 2026 року.
| Стаття | За рік |
|---|---|
| Дохід від оренди | 43 200 zł |
| Ryczałt 8,5% | -3 672 zł |
| Адміністративний чинш, якщо платите ви | -7 200 до -10 800 zł |
| Страхування квартири | -300 до -600 zł |
| Ремонт і простій (реалістично) | -2 000 до -4 000 zł |
| Залишається орієнтовно | 25 000-30 000 zł |
Це не «пасивний дохід», як пишуть у рекламі, але й не дрібниця: при квартирі за 800 тисяч це близько 3-3,5% річних чистими, не рахуючи зростання вартості самої квартири. Як рахувати це зростання і де воно ймовірніше, розібрано в розборі районів Варшави.
Що варто зробити сьогодні, якщо ви вже здаєте
- Перевірте, чи розділені в договорі плата власнику і комунальні. Якщо ні - при продовженні договору розділіть.
- Згенеруйте свій мікрорахунок на сайті податкової, якщо ще цього не робили.
- Поставте нагадування на 15 число кожного місяця - за пять днів до строку.
- Якщо здаєте за okazjonalnym і не подавали договір у податкову - перевірте дату початку оренди і порахуйте, чи вкладаєтеся ще в 14 днів.
- Якщо здавали і не платили - порахуйте суму і подайте czynny żal до того, як податкова поставить питання сама.
Розберемо вашу ситуацію за грошима і статусом: що реально схвалить банк, які обєкти підходять і з чого почати. Відповідаю протягом доби, консультація ні до чого не зобовязує.
Часті запитання
Який податок з оренди квартири в Польщі у 2026 році?
Коли платити податок з оренди і коли подавати декларацію?
Чи платиться податок з комунальних, які переказує орендар?
Чи можна подружжю збільшити ліміт 100 000 zł?
Чи треба повідомляти про договір оренди в податкову?
Що буде, якщо здавати квартиру і не платити податок?
Здаєте або плануєте здавати?
Напишіть ставку оренди і як оформлено договір - підкажу, скільки вийде податку, що варто змінити в договорі і як рахувати дохідність квартири чесно.
Звяжусь із вами найближчим часом.
Читати далі
Оновлено: 18 серпня 2026. Ціни на порталах змінюються щотижня, перед угодою звіряйте актуальні значення.