Najem okazjonalny для українців: що ви підписуєте і коли запасна адреса не потрібна

У багатьох інструкціях запасна адреса стоїть першим пунктом: знайдіть людину, яка письмово погодиться вас прийняти. На форумах її ж називають слабким місцем усієї конструкції: підпис узяти можна, а людина потім передумає. Для українців під тимчасовим захистом цього кроку немає, і не перший рік. Але норма тепер живе під іншим номером і тримається на іншому критерії, а старі інструкції та договори посилаються на стару статтю.

Що ви підписуєте

Najem okazjonalny можна укласти тільки на визначений строк, не довше 10 років, і тільки якщо власник квартири фізична особа, яка не займається здаванням житла як бізнесом. Договір і будь-які його зміни мають бути письмовими, інакше вони недійсні. Сам договір мало чим відрізняється від звичайного, все незвичне в додатках.

Джерело: закон про захист прав орендарів, єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 725, стаття 19a частини 1, 2 і 6, стаття 19b. Перевірено 23 жовтня 2026.

Як це працює на виході. Після завершення договору власник вручає вам письмову вимогу звільнити квартиру, підпис під нею засвідчується офіційно, а строк має бути не коротший за 7 днів. Якщо ви не виїхали, власник несе до суду вимогу, доказ вручення, документ на квартиру та підтвердження заяви до податкової і просить надати вашій нотаріальній заяві виконавчу силу. Окремий позов при цьому не потрібен. Саме тому власники люблять цю форму, а орендареві важливо розуміти, що він підписує.

Заява в нотаріуса не космос за ціною, але й не безкоштовна: закон обмежує плату нотаріуса однією десятою мінімальної зарплати. З 1 січня 2026 року мінімальна зарплата 4 806 zł, тобто стеля 480,60 zł. Яка сума буде в рахунку з податком і виписками, спитайте нотаріуса до візиту.

Що сталося 5 березня 2026

З 12 березня 2022 року стаття 69 «спеціального закону» про допомогу громадянам України звільняла орендаря-громадянина України (у розумінні статті 1 того закону: того, хто приїхав до Польщі напряму з України через війну) від адреси іншого житла та згоди його власника. Закон від 23 січня 2026 року (Dz.U. 2026 poz. 203) вивів з дії рішення «спеціального закону» і переніс цю норму в статтю 112e закону про захист іноземців. Текст майже той самий: при najem okazjonalny не застосовуються правила про адресу іншого житла та згоду його власника, а ще положення про те, що при втраті такої адреси треба за 21 день назвати нову, інакше власник може розірвати договір із повідомленням не коротшим за сім днів. Змінюється коло людей: замість «громадянина України за статтею 1» тепер beneficjent ochrony czasowej.

Хто такий beneficjent ochrony czasowej? За визначенням закону це іноземець із групи, названої в рішенні Ради ЄС про масовий приплив переміщених осіб. У повсякденні це зазвичай ті, у кого в PESEL стоїть статус UKR: так його називають юридичні блоги, а сам закон згадує «PESEL зі статусом UKR» у перехідних правилах. Два кола (старе за статтею 1 і нове за тимчасовим захистом) ми за кожним випадком не порівнювали. Якщо ви не певні, до якої групи потрапляєте, наприклад у вас карта побиту чи віза, поставте це запитання нотаріусу заздалегідь.

Джерело: закон від 23 січня 2026 року, Dz.U. 2026 poz. 203, стаття 4 (нова стаття 112e та визначення бенефіціара) і стаття 51; закон про захист прав орендарів, статті 19a і 19d. Перевірено 23 жовтня 2026.

Якщо договір підписано за колишньою статтею 69, закон 2026 року не залишив його без правил: стаття 51 прямо застосовує до таких договорів статтю 112e.

Як це виглядає в житті

Свіжих обговорень від самих українців ми не знайшли: у відкритому доступі трапилися переважно гілки на польському Wykop 2022-2024 років, і в них частіше говорять власники, а не орендарі. Свіжі юридичні розбори 2026 року є, але це блоги юристів і агенцій, а не досвід людей. Тож нижче те, що повторюється в старих гілках, з поправкою на нові статті.

Джерело: обговорення на Wykop, посилання в розділі «Джерела» внизу сторінки. Це приватні думки, не юридичні висновки. Перевірено 23 жовтня 2026.

Окремо стоїть запитання юристу від 21 серпня 2022 року. Людина, яка допомагає знайомій українці зняти житло, питає, чи вправі власник вимагати запасну адресу, якщо договір укладається з невісткою, і чи не бере вона на себе зобов’язань, даючи свою адресу. Відповіді на сторінці немає. За текстом закону той, хто дає адресу, підписує згоду прийняти орендаря та тих, хто з ним живе; про поруку за борги в цій статті мови немає.

Що лишається за будь-якого статусу

Тимчасовий захист знімає питання про адресу, але не змінює решту. Kaucja при najem okazjonalny не може бути більшою за шестикратну місячну плату за ставкою на день підписання, а повернути її мають протягом місяця після звільнення квартири, за вирахуванням боргів власнику і можливих витрат на виконання виселення. Шість платежів це стеля, а не норма: погоджуватися на максимум не обов’язково, обговорюйте. Як повернути заставу, якщо власник тягне, ми розібрали в матеріалі про повернення kaucji.

Плату власник може підвищити лише на умовах, записаних у договорі, і крім оренди бере лише платежі, які від нього не залежать (комунальні), якщо договір не каже інакше. Тому пункт про індексацію читайте уважніше за решту: захисту, який є при звичайній оренді, тут немає. Порівняння обох форм за пунктами є в гіді про договір оренди в Польщі.

І ще один важіль, про який мало говорять. Якщо власник не заявив договір до податкової у строк, спрощене виселення йому недоступне: статті 19c і 19d не застосовуються. Попросіть підтвердження заяви через два-три тижні після заселення. Це ваше законне право, а не недовіра.

Де закон мовчить

Що як статус закінчиться після підписання. Стаття 112e говорить про «укладення» договору з орендарем-бенефіціаром, тобто прив’язана до моменту підпису. Що буде, якщо захист закінчиться пізніше, закон прямо не каже. Юридичний блог Kluczo радить вписати в акт, що орендар бенефіціар за статтею 112e, і попередити нотаріуса заздалегідь. Це порада блогу, а не правило закону.

Як виселення виглядає без запасної адреси. Той самий блог пише, що механізм статті 1046 §5¹ Цивільного процесуального кодексу за відсутності запасної адреси не закріплений судовою практикою. Той самий блог додає, що частина судових виконавців може застосувати §4 і зупинити виконання. Самі ми рішень із цього питання не шукали, тому як це вирішать на ділі, не скажемо. Для орендаря висновок простий: не обіцяйте собі, що відсутність адреси захищає від виселення, вона лише знімає формальність.

Що з проєктами змін. У реєстрі ELI в закону про захист прав орендарів остання зміна датована 2022 роком, і на 23 жовтня 2026 року правила статей 19a-19e такі, як описано вище. Депутатські проєкти щодо цього закону в Сеймі є, але про najem okazjonalny у проєкті групи депутатів (druk 2447 від 26 лютого 2026) мови немає. Якщо щось буде ухвалено, стаття зміниться.

На що дивитися при виборі

Якщо у вас статус тимчасового захисту. Не треба шукати запасну адресу і тим більше платити за неї. Якщо власник просить її за старою інструкцією, покажіть статтю 112e і спитайте, чи погоджується він на заяву без цього пункту. Юридичний блог Kluczo радить попросити нотаріуса відзначити в акті, що ви бенефіціар: так менше шансів на суперечки згодом.

Якщо статусу немає. Адреса і згода потрібні, і людина, яка підпише, має бути готова вас прийняти насправді, а не «для папірця»: вона може передумати, і тоді у вас 21 день на заміну. Обирайте того, з ким ви в нормальних стосунках, і обговоріть це заздалегідь. Власник квартири може вимагати, щоб підпис цієї людини був нотаріально засвідчений, тож підготуйте її і до візиту.

Перевірте власника. Це фізична особа, і здавання квартир не її бізнес? Якщо договір пропонує фірма, форма не підпадає під закон. Спитайте прямо і запишіть відповідь.

Якщо договір і додатки вже надіслали, прочитайте чотири речі. Строк: він має бути визначеним і не довшим за 10 років. Форма: договір і будь-які його зміни письмові. Податкова: попросіть підтвердження заяви, щойно заселитеся, і запишіть дату. І пункт про індексацію: при okazjonalnym плату можна підвищити лише так, як записано в договорі, тож формулювання на кшталт «за рішенням власника» привід перепитати до підпису, а не після.

Порахуйте, скільки все це коштує разом. Оренда, kaucja (до шести платежів), нотаріус і дорога до нього. Якщо після цього думка «навіщо платити за чужу іпотеку» стала реальнішою, прикиньте на калькуляторі, що вигідніше: оренда чи іпотека за вашої ставки й строку. Яку суму банк реально дасть за вашого доходу, покаже розрахунок кредитоспроможності, а особливості купівлі за PESEL UKR розібрані в гіді про іпотеку з PESEL UKR.

Часті запитання

Оновлено: 23 жовтня 2026. Тексти закону і реєстр змін перевірено 23 жовтня 2026 року на api.sejm.gov.pl (ISAP/ELI). Обговорення на Wykop старі, свіжих від українців ми не знайшли. Це не юридична консультація: складний випадок покажіть нотаріусу до підписання.