Коротко
Umowa deweloperska - нотаріальний договір, який поєднує конкретну квартиру, ціну, ділянку, стандарт, графік платежів і строк перенесення права. Його не варто читати лише за розділом «ціна». Потрібно зіставити документ із prospekt informacyjny та додатками.
Закон перелічує обов'язкові елементи й передбачає права покупця, якщо ключових даних немає або вони не відповідають prospekt. Спірні положення конкретного договору варто перевіряти з юристом.
Umowa deweloperska: що саме ви підписуєте
Це центральний документ угоди до фінального перенесення власності. Девелопер бере на себе обов'язок побудувати й передати передбачене договором право, покупець - платити за графіком. Тут поєднуються правовий стан землі, параметри квартири, стандарт, ціна й календар.
Стаття 40 вимагає нотаріальної форми. Договір також є підставою для внесення до księga wieczysta вимоги покупця. Тобто це не просте «замовлення квартири».
Що стаття 35 вимагає бачити в договорі
| Блок | Що шукаємо | Навіщо |
|---|---|---|
| Сторони й ціна | Хто девелопер, дата/місце, ціна права | Розуміти, з ким і на яку суму угода |
| Нерухомість | Ділянка, власник/користувач, правовий стан, іпотеки, сервітути | Перевірити основу проєкту й KW |
| Квартира | Розташування, площа, план, обсяг і стандарт робіт | Мати письмовий еталон для майбутнього odbiór |
| Строк | Termin przeniesienia praw | Ключова договірна дата переходу права |
| Платежі | Суми, строки, спосіб платежів на mieszkaniowy rachunek powierniczy | Зіставити з власним внеском та іпотекою |
| Захист коштів | Банк/рахунок, правила, інформація про DFG | Розуміти механізм захисту платежів |
Повний перелік ширший, тому конкретний договір звіряємо з текстом статті 35, а не лише з цією таблицею.
1. Ціна: перевірте весь набір прав
У договорі має бути ціна придбаних прав. Окремо звіряємо гаражне місце, комірку, частки та інші елементи. Якщо щось оформлюється окремим договором, це потрібно розуміти до нотаріуса.
Збережіть останню публічну пропозицію по номеру квартири й зіставте її з актом. Індивідуальні умови та знижки мають бути належно відображені там, де це потрібно.
2. Площа та стандарт: еталон для приймання
Закон вимагає визначити корисну площу, план приміщень і обсяг/стандарт робіт девелопера. Саме ці додатки потім потрібні на odbiór. Рекламний рендер не є технічним стандартом.
Якщо вам важливі висота, підготовка під кондиціонер, електрика, вікна чи балкон - шукайте це в документах. Усне повідомлення менеджера слабше за письмовий додаток.
3. Termin przeniesienia praw - не рекламний квартал
Стаття 35 вимагає строк перенесення права. Окремо можуть бути завершення будівництва та odbiór. Вони пов'язані, але не тотожні.
Якщо девелопер не переносить право у договірний строк, закон передбачає механізм: перед відмовою від договору на цій підставі покупець надає додатковий 120-денний строк. Після його безрезультатного спливу може відмовитися, зберігаючи вимогу договірної неустойки за період затримки.
4. Mieszkaniowy rachunek powierniczy та DFG
Договір містить інформацію про банк/касу, номер рахунку, правила використання коштів та інформацію про витрати ведення рахунку, а також про внески до DFG. UFG повідомляє, що DFG працює з 1 липня 2022 року для первинного ринку в інвестиціях, охоплених цим режимом.
5. Графік платежів треба показати банку
Стаття 35 вимагає суми, строки й спосіб платежів. Для іпотеки це критично: банк має встигнути виконати умови виплати траншу. Не покладайтеся на «банк зазвичай встигає» - зіставте графік до нотаріуса.
Іпотека на новобудовуДокументи на іпотеку
6. Prospekt informacyjny й договір мають збігатися
Закон передбачає право покупця на відмову в ряді випадків, зокрема коли договір не містить необхідних елементів або інформація не відповідає prospekt informacyjny/додаткам, за винятком передбачених законом змін.
Тому відкрийте документи поруч і звірте квартиру, ділянку, строки, стандарт, обтяження й платежі. Кожну невідповідність перетворіть на письмове запитання до підписання.
7. Księga wieczysta і вимога покупця
Стаття 38 робить umowa deweloperska підставою для внесення до KW вимоги покупця. Для будівництва квартири й створення окремої власності це, серед іншого, вимога побудувати будинок, створити право власності квартири та передати його покупцеві.
8. Нотаріальні витрати: де діє правило 50/50
Стаття 40 розподіляє порівну між девелопером і покупцем винагороду нотаріуса за дії, пов'язані з укладенням umowa deweloperska, включно з виписками, та судові витрати відповідного провадження у KW. Не переносіть це автоматично на всі майбутні нотаріальні дії.
9. Десять запитань до нотаріуса
- Яка юридична особа є стороною?
- Який номер KW і які обтяження?
- Чи збігаються номер, площа й план квартири?
- Який stan deweloperski закріплений у додатку?
- Який termin przeniesienia praw?
- Як виглядає графік платежів і хто веде rachunek powierniczy?
- Що купується додатково?
- Що змінилося в prospekt після резервації?
- Що передбачено для затримок і повідомлень?
- Які документи будуть потрібні на odbiór і фінальний акт?
10. Чого не робити
Не знайомтеся з договором уперше за столом у нотаріуса. Нотаріус пояснює акт і стежить за законністю дії, але ваші життєві обмеження - строк переїзду, банк, бюджет - треба перевірити завчасно.
Формулюйте питання конкретно: який пункт, який строк, яке зобов'язання й наслідок порушення. Так легше отримати корисну відповідь від девелопера, кредитного експерта або юриста.
Як купити квартиру від забудовникаВитрати при купівлі первинкиПриймання квартириПеревірка забудовника
Є конкретний проєкт або проєкт договору?
Допоможемо зібрати факти по проєкту й пов’язати квартиру з бюджетом та іпотекою. Спірні юридичні положення краще додатково перевірити з юристом. Підбір первинки для покупця - 0%.
Підібрати новобудовуПісля підписання: що контролювати до передачі права
Нотаріальний акт не закінчує процес. Збережіть prospekt informacyjny з додатками, підписаний договір, підтвердження платежів і всю письмову комунікацію про зміни. Далі варто контролювати не рекламний календар, а строки й обов'язки, записані у договорі: платежі, odbiór, усунення дефектів та termin przeniesienia prawa.
Якщо девелопер повідомляє про зміну, перевіряйте, чи стосується вона інформації з prospekt або умов договору і як саме оформлена. Не погоджуйтеся на «це стандартна формальність» без читання документа: значення має конкретний текст, який ви підписуєте.
Як читати договір практично
Корисно зробити власну односторінкову витяжку: ціна і доплати → дати платежів → дата odbiór → дата перенесення права → правила повідомлення → наслідки затримки. Поруч запишіть номери відповідних пунктів договору. Тоді під час угоди не потрібно щоразу перечитувати десятки сторінок, а будь-яку нову домовленість легко звірити з первинним текстом.
Цифри нижче не є нашою оцінкою. Це зріз публічних даних на зазначену дату. Пропозиції змінюються, тому перед бронюванням ми повторно перевіряємо ціну у забудовника. На сторінці «Umowa deweloperska: що перевірити в договорі із забудовником» цей висновок стосується саме зазначеного вище зрізу та контексту.
Часті запитання
Чи обов’язково укладати umowa deweloperska у нотаріуса?
Що має бути в umowa deweloperska?
Що якщо договір не відповідає prospekt informacyjny?
Що якщо девелопер не переніс право вчасно?
Оновлено: 30 серпня 2026. Публічні ціни та наявність змінюються; перед бронюванням повторно перевіряємо їх у забудовника.
Наступний крок після цієї статті
Якщо матеріал «Umowa deweloperska: що перевірити в договорі із забудовником» стосується вашої купівлі, передамо тему сторінки у підбірник і почнемо з ваших критеріїв, а не із загального каталогу.
Один основний сценарій для вибору й один альтернативний для вже знайденого об’єкта.