Коротко на 18 серпня 2026
Ставка NBP (stopa referencyjna) - 3,75%, діє з 5 березня 2026 року; на засіданні 7-8 липня Рада грошової політики залишила ставки без змін.
WIBOR 3M і 6M - по 3,84% (фіксинг 17 серпня 2026). Змінна ставка вашого кредиту = WIBOR + маржа банку, і типова маржа сьогодні 1,7-2,2%. Тобто реальна ставка виходить приблизно 5,5-6,0%.
Середня ставка за новими іпотечними кредитами в Польщі - 5,97% (дані NBP за I квартал 2026 року за звітом AMRON-SARFiN).
Головне на горизонті: WIBOR замінюють. Новий індекс називається POLSTR, а не WIRON, як писали раніше.
Чому «яка зараз ставка» - неправильне питання
Коли людина питає про ставку за іпотекою в Польщі, вона зазвичай хоче почути одне число. Але одного числа не існує: у двох людей, які підписують договір в один день в одному банку, ставки будуть різними. І різниця між ними - це не випадковість, а наслідок кількох речей, на які можна впливати.
Сама собою ставка теж мало що каже. Людина зі схваленням на 400 тисяч під 5,6% і людина зі схваленням на 600 тисяч під 5,9% перебувають у цілком різних ситуаціях, хоча друга «переплачує більше відсотків».
Тому нижче - три шари: з чого складається ставка, що відбувається на ринку просто зараз і скільки коштують десяті частки відсотка в злотих.
З чого складається ставка
За змінної ставки формула проста і записана в договорі: WIBOR плюс маржа банку.
| Компонент | Хто визначає | Чи змінюється після підписання |
|---|---|---|
| WIBOR (3M або 6M) | Ринок, публікує GPW Benchmark | Так, перераховується кожні 3 або 6 місяців за умовами договору |
| Маржа банку | Банк, за підсумками оцінки вашої заявки | Ні, зафіксована на весь строк - це і є предмет переговорів |
| Prowizja за видачу | Банк | Разова, але входить до RRSO і часто обмінюється на маржу |
| Обов'язкові продукти | Банк | Рахунок, надходження, страхування, картка - «купують» зниження маржі |
Звідси практичний висновок: торгуватися можна за маржу, а не за WIBOR. І порівнювати банки треба не за маржею, а за повною вартістю - RRSO, де враховані і prowizja, і обов'язкові продукти.
За періодично фіксованої ставки банк називає одне число на 5 років (іноді 7 або 10). Після цього періоду ставка перераховується за правилами договору, і саме це місце найчастіше пропускають при підписанні.
Що на ринку в серпні 2026
| Показник | Значення | Дата і джерело |
|---|---|---|
| Stopa referencyjna NBP | 3,75% | Діє з 5 березня 2026; у липні залишена без змін |
| WIBOR 3M | 3,84% | Фіксинг 17 серпня 2026, GPW Benchmark |
| WIBOR 6M | 3,84% | Фіксинг 17 серпня 2026, GPW Benchmark |
| Типова маржа банку | 1,7-2,2% | Ринковий діапазон, залежить від внеску і профілю |
| Середня ставка нових кредитів | 5,97% | NBP, I квартал 2026, звіт AMRON-SARFiN |
| Середня сума кредиту | 457 260 zł | AMRON-SARFiN, I квартал 2026 |
Як це складається на практиці за змінної ставки:
| Маржа | Ставка сьогодні | Рата на 500 000 zł, 25 років |
|---|---|---|
| 1,70% | 5,54% | 3 082 zł |
| 1,90% | 5,74% | 3 143 zł |
| 2,20% | 6,04% | 3 234 zł |
Ставка NBP при цьому на вашу рату напряму не впливає: вона задає напрям, за яким іде WIBOR, а в договорі стоїть саме WIBOR.
Погодитися на маржу «як дають», бо різниця в десяті частки відсотка виглядає несерйозно. Рахуємо на кредиті 500 000 zł на 25 років: маржа, що дає ставку 5,6%, - це рата 3 100 zł. Ставка 5,9% - рата 3 191 zł. Різниця 91 zł на місяць виглядає дрібницею, але за весь строк це 27 193 zł - вартість ремонту кухні, віддана банку за те, що людина не порівняла три пропозиції.
Що дає важіль на маржу: перший внесок вищий за 20%, переказ зарплати в банк, готовність узяти пакет продуктів і - головне - наявність другої пропозиції на руках. Кредитне рішення за законом зв'язує банк не менше 14 днів, і цього часу достатньо, щоб отримати альтернативу.
Скільки коштує ставка в грошах
Абстрактні відсотки погано відчуваються, тому ось та сама сума за різних ставок. Кредит 500 000 zł, строк 25 років, ануїтетні платежі.
| Ставка | Рата | Виплачено всього | Переплата |
|---|---|---|---|
| 4,5% | 2 779 zł | 833 749 zł | 333 749 zł |
| 5,0% | 2 923 zł | 876 885 zł | 376 885 zł |
| 5,5% | 3 070 zł | 921 131 zł | 421 131 zł |
| 6,0% | 3 222 zł | 966 452 zł | 466 452 zł |
| 6,5% | 3 376 zł | 1 012 811 zł | 512 811 zł |
| 7,0% | 3 534 zł | 1 060 169 zł | 560 169 zł |
Кожен відсотковий пункт - це приблизно 300 zł до місячного платежу і близько 90 тисяч злотих за весь строк. Саме тому питання «коли знизять ставки» люди ставлять частіше, ніж питання «яка в мене маржа», хоча впливати можна лише на друге.
І те саме зі строком. Середній кредит у Польщі - 457 260 zł; за ставки 5,9% він виглядає так:
| Строк | Рата | Переплата за весь строк |
|---|---|---|
| 15 років | 3 834 zł | 232 853 zł |
| 20 років | 3 250 zł | 322 651 zł |
| 25 років | 2 918 zł | 418 213 zł |
| 30 років | 2 712 zł | 519 123 zł |
Різниця між 25 і 30 роками - 206 zł на місяць і сто тисяч злотих переплати. Довгий строк беруть заради кредитоспроможності, і це нормально, але варто розуміти ціну рішення.
Змінна чи фіксована
Універсальної відповіді немає, є різні ризики.
| Змінна (WIBOR + маржа) | Періодично фіксована | |
|---|---|---|
| Що відбувається при зниженні ставок | Рата знижується автоматично при наступному перерахунку | Нічого до кінця періоду фіксації |
| Що відбувається при зростанні | Рата зростає | Нічого до кінця періоду |
| Передбачуваність бюджету | Низька | Висока на 5 років |
| Що дивитися в договорі | Який WIBOR, як часто перерахунок | Як рахується ставка після закінчення фіксації |
Ще одна деталь: зміна типу ставки не зобов'язана бути безкоштовною, але й не заборонена. Умови переходу прописані в договорі, і їх варто прочитати до підписання, а не через три роки.
Якщо кредит уже є і ставки встигли знизитися, окрема тема - зміна банку. Розрахунок вигоди і підводні камені розібрані в гіді рефінансування іпотеки в Польщі.
WIBOR замінюють: індекс називається POLSTR
Це важливий польський нюанс, і в російсько- та україномовних матеріалах він майже всюди застарів. Кілька років писали, що WIBOR замінять на WIRON. Цей план змінили: цільовим індексом обрано POLSTR (Polish Short Term Rate), адміністратор - GPW Benchmark.
Що відомо щодо строків
- WIBOR і WIBID 1M, 3M і 6M можна використовувати в нових відносинах із клієнтами лише до 31 грудня 2026 року.
- Розробка цих індексів триває до 31 грудня 2036 року, дата ліквідації - 1 січня 2037 року.
- Чинні договори працюють на WIBOR не довше цього строку; заміна відбудеться за умовами договору або на підставі розпорядження Міністра фінансів.
- У липні 2026 року Національна робоча група з реформи індексів підтвердила, що перехід на POLSTR триває.
Що це означає для людини, яка бере кредит зараз: панікувати не треба, договори не обнуляються, але у договорі варто знайти пункт про заміну індексу і розуміти, за яким правилом перерахують ставку. Це саме той випадок, коли питання консультантові економить нерви.
Короткий квіз покаже слабкі місця за статусом, доходом і внеском - до того, як банк залишить слід у BIK.
Що реально знижує вашу ставку
- Перший внесок. Перехід через 20% майже всюди змінює маржу. 30% змінює її ще раз.
- Друга пропозиція на руках. Аргумент у розмові з банком, який працює краще за всі інші.
- Переказ доходів у банк і пакет продуктів - але рахуйте їхню вартість, іноді «знижка» дорожча за вигоду.
- Чиста кредитоспроможність: закриті ліміти і картки підвищують не лише суму, а й переговорну позицію.
- Строк. Коротший строк іноді дає кращі умови, якщо кредитоспроможність дозволяє.
І те, що не працює: чекати «ідеального моменту» з нескінченно низькими ставками. За час очікування ціна квартири зазвичай зростає швидше, ніж падає рата, а рефінансуватися при зниженні ставок можна завжди.
Що забрати з цієї статті
Якщо запам'ятовувати три речі, нехай це будуть ці.
Перше: ваша ставка - це WIBOR плюс маржа, і торгуватися можна лише за маржу, зафіксовану на весь строк. Друге: 0,3 відсоткового пункту на кредиті в пів мільйона - це 27 тисяч злотих, а не «дрібниця». Третє: WIBOR замінюють на POLSTR, а не на WIRON, і в нових договорах WIBOR можна використовувати лише до кінця 2026 року.
Джерела: NBP - основні відсоткові ставки; GPW Benchmark - фіксинги WIBOR за 17 серпня 2026; звіт AMRON-SARFiN 1/2026 з посиланням на дані NBP; комунікати GPW Benchmark і KNF від 18 травня 2026 щодо реформи індексів; заява Національної робочої групи від 31 липня 2026. Розрахунок рат - ануїтет, перевірено кодом. Дані на 18 серпня 2026 року.
Розберемо вашу ситуацію за грошима і статусом: що реально схвалить банк, які об'єкти підходять і з чого почати. Відповідаю протягом доби, консультація ні до чого не зобов'язує.
Часті запитання
Яка зараз ставка за іпотекою в Польщі?
Чим ставка NBP відрізняється від ставки моєї іпотеки?
Чи можна домовитися про нижчу ставку?
Скільки коштує різниця в 0,3 відсоткового пункту?
Змінна чи фіксована ставка: що обрати?
WIBOR замінять на WIRON?
Що буде з моїм кредитом, коли WIBOR зникне?
Хочете зрозуміти свою реальну ставку?
Надішліть пропозицію банку - порахую повну вартість, скажу, де маржа завищена, і підкажу, з чим іти торгуватися.
Звяжусь із вами найближчим часом.
Читати далі
Оновлено: 18 серпня 2026. Ціни на порталах змінюються щотижня, перед угодою звіряйте актуальні значення.