Продаж квартири раніше пяти років: податок і пільга

Два місяці, які коштують сорока тисяч

До мене регулярно приходять люди, які вже домовилися про продаж. Квартира куплена «років чотири тому», покупець знайдений, завдаток обговорюється, і тут зясовується, що до безподаткової дати залишалося два місяці - а вони про це просто не знали.

Різниця в грошах на звичайній варшавській двокімнатній - тридцять-сорок тисяч злотих. Це не оптимізація і не схема, це календар: закон відлічує пять років не від дня угоди, а від кінця року, у якому ви стали власником. Достатньо подивитися на дату в акті купівлі й додати, і рішення про строк продажу стає очевидним.

Нижче - як це влаштовано, коли податок можна не платити взагалі і що робити, якщо чекати не можна.

Правило пяти років: як рахувати правильно

Закон про податок на доходи фізичних осіб каже: дохід від відплатного відчуження нерухомості оподатковується, якщо продаж стався до спливу пяти років, рахуючи від кінця календарного року, у якому відбулося придбання або побудова.

Зверніть увагу на перші два рядки: квартира, куплена в березні, і квартира, куплена в грудні того самого року, виходять з-під податку того самого дня. Купівля наприкінці року вигідніша майже на рік.

Підстава: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U.2026.0.592 t.j., art. 10 ust. 1 pkt 8. Станом на 18 серпня 2026 року.

Особливі випадки, де строк рахується інакше

• Спадщина. Пять років рахуються не з моменту, коли ви отримали спадок, а від кінця року, у якому квартиру придбав або збудував спадкодавець (art. 10 ust. 5). На практиці це означає, що успадковану квартиру часто можна продавати без податку одразу.
• Поділ майна подружжя. Якщо квартира була куплена у спільну власність, строк рахується від кінця року придбання у спільне майно, а не від дати поділу (ust. 6).
• Поділ спадщини. Отримання частки в межах належної вам частини спадщини не вважається новим придбанням (ust. 7).

Ці три винятки працюють на користь продавця, і про них часто не знають - особливо про спадщину, де люди роками чекають «свої пять років», хоча чекати не потрібно.

Скільки платити, якщо пять років не минуло

Податок становить 19% з доходу, а не з ціни продажу. Дохід - це ціна мінус підтверджені витрати на придбання і документально підтверджені витрати, що збільшили вартість квартири.

Звідси практичний висновок, який варто виконати сьогодні, а не при продажу: зберігайте акт купівлі й рахунки за ремонт. Через чотири роки відновити їх буде складно, а коштують вони кілька тисяч злотих на кожні сто тисяч підтверджених витрат.

Декларація - PIT-39, подається до 30 квітня року, наступного за роком продажу. Податок сплачується в той самий строк.

Ulga mieszkaniowa: як не платити законно

Якщо пять років не минуло, а продавати треба, податку можна уникнути повністю або частково. Умова: витратити гроші на власні житлові цілі протягом трьох років від кінця податкового року, у якому відбувся продаж.

Для продажу у 2026 році строк спливає 31 грудня 2029 року. Це багато часу: вистачає і на пошук квартири, і на будівництво, і на погашення кредиту.

Що вважається житловими цілями: купівля іншої квартири або будинку, купівля ділянки під житлову забудову, будівництво або ремонт власного житла, погашення іпотечного кредиту, взятого на ці цілі.

Намір скористатися пільгою заявляється одразу в PIT-39, а не потім. Якщо за три роки витратити не вдалося, подається коригування декларації і сплачується податок із пенею, рахуючи з дня після строку сплати.

Що може змінитися: проєкт обмеження пільги

Тут варто сказати прямо, бо в інтернеті вже ходять лякливі заголовки. Міністерство фінансів підготувало проєкт змін, за яким право на ulgę mieszkaniową отримають лише ті, хто в момент несення витрат не володіє іншою житловою нерухомістю - із винятками для успадкованого житла і однієї квартири у спільному майні подружжя.

Мета зрозуміла: прибрати використання пільги як інвестиційного інструмента. Але станом на серпень 2026 року проєкт не набув чинності: він не пройшов законодавчий шлях і не був опублікований у строк, потрібний для запровадження з 1 січня 2026 року. Діють чинні правила.

Що це означає для вас: планувати треба за чинним законом, але стежити за проєктом, особливо якщо продаж і купівля рознесені в часі на рік-два.

Що вирішує строк: три сценарії

1. До безподаткової дати менше року. Майже завжди варто зачекати. Тридцять-сорок тисяч злотих рідко компенсуються зростанням ціни за ці місяці.
2. Чекати більше року, але гроші потрібні на іншу квартиру. Працює ulga mieszkaniowa: продаєте, купуєте, податок не платите. Головне - вкласти вчасно і зберегти документи.
3. Гроші потрібні не на житло. Тоді податок доведеться сплатити. Рахуйте 19% з реального доходу і одразу закладайте цю суму в план, а не дізнавайтеся про неї в нотаріуса.

Що зробити до продажу

1. Знайдіть акт купівлі і подивіться дату. Додайте пять років до кінця того року - це ваша безподаткова дата.
2. Зберіть документи про витрати: акт, рахунки за ремонт, оплату такси нотаріальної і PCC. Усе, що підтверджено, зменшує податок.
3. Вирішіть, чи потрібна пільга. Якщо плануєте купівлю іншого житла, заявіть намір у PIT-39 одразу.
4. Порахуйте суму заздалегідь. Податок сплачується не з повітря, а з грошей за квартиру.
5. Якщо квартира успадкована - перевірте, коли її купив спадкодавець. Можливо, податку немає взагалі.

Як проходить сам продаж, які документи готувати і як оцінити квартиру, розібрано на сторінці продати квартиру у Варшаві.

Часті запитання

Оновлено: 18 серпня 2026. Ціни на порталах змінюються щотижня, перед угодою звіряйте актуальні значення.