Продажа квартиры раньше пяти лет: налог и льгота

Два месяца, которые стоят сорока тысяч

Ко мне регулярно приходят люди, которые уже договорились о продаже. Квартира куплена «года четыре назад», покупатель найден, задаток обсуждается, и тут выясняется, что до безналоговой даты оставалось два месяца - а они об этом просто не знали.

Разница в деньгах на обычной варшавской двушке - тридцать-сорок тысяч злотых. Это не оптимизация и не схема, это календарь: закон отсчитывает пять лет не от дня сделки, а от конца года, в котором вы стали собственником. Достаточно посмотреть на дату в акте покупки и прибавить, и решение о сроке продажи становится очевидным.

Ниже - как это устроено, когда налог можно не платить вовсе и что делать, если ждать нельзя.

Правило пяти лет: как считать правильно

Закон о подоходном налоге говорит: доход от возмездного отчуждения недвижимости облагается, если продажа произошла до истечения пяти лет, считая от конца календарного года, в котором произошло приобретение или постройка.

Обратите внимание на первые две строки: квартира, купленная в марте, и квартира, купленная в декабре того же года, выходят из-под налога в один и тот же день. Покупка в конце года выгоднее почти на год.

Основание: ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U.2026.0.592 t.j., art. 10 ust. 1 pkt 8. Состояние на 18 августа 2026 года.

Особые случаи, где срок считается иначе

• Наследство. Пять лет считаются не с момента, когда вы получили наследство, а с конца года, в котором квартиру приобрёл или построил наследодатель (art. 10 ust. 5). На практике это означает, что унаследованную квартиру часто можно продавать без налога сразу.
• Раздел имущества супругов. Если квартира была куплена в совместную собственность, срок считается от конца года приобретения в совместное имущество, а не от даты раздела (ust. 6).
• Раздел наследства. Получение доли в пределах причитающейся вам части наследства не считается новым приобретением (ust. 7).

Эти три исключения работают в пользу продавца, и о них часто не знают - особенно про наследство, где люди годами ждут «свои пять лет», хотя ждать не нужно.

Сколько платить, если пять лет не прошло

Налог составляет 19% с дохода, а не с цены продажи. Доход - это цена минус подтверждённые расходы на приобретение и документально подтверждённые затраты, увеличившие стоимость квартиры.

Отсюда практический вывод, который стоит выполнить сегодня, а не при продаже: храните акт покупки и счета за ремонт. Через четыре года восстановить их будет сложно, а стоят они несколько тысяч злотых на каждые сто тысяч подтверждённых затрат.

Декларация - PIT-39, подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог платится в тот же срок.

Ulga mieszkaniowa: как не платить законно

Если пять лет не прошло, а продавать надо, налога можно избежать полностью или частично. Условие: потратить деньги на собственные жилищные цели в течение трёх лет от конца налогового года, в котором произошла продажа.

Для продажи в 2026 году срок истекает 31 декабря 2029 года. Это много времени: хватает и на поиск квартиры, и на стройку, и на погашение кредита.

Что считается жилищными целями: покупка другой квартиры или дома, покупка участка под жилую застройку, строительство или ремонт собственного жилья, погашение ипотечного кредита, взятого на эти цели.

Намерение воспользоваться льготой заявляется сразу в PIT-39, а не потом. Если за три года потратить не удалось, подаётся корректировка декларации и платится налог с пенями, считая со дня после срока уплаты.

Что может измениться: проект ограничения льготы

Здесь стоит сказать прямо, потому что в интернете уже гуляют пугающие заголовки. Министерство финансов подготовило проект изменений, по которому право на ulgę mieszkaniową получат только те, кто в момент несения расходов не владеет другой жилой недвижимостью - с исключениями для унаследованного жилья и одной квартиры в совместном имуществе супругов.

Цель понятная: убрать использование льготы как инвестиционного инструмента. Но по состоянию на август 2026 года проект в силу не вступил: он не прошёл законодательный путь и не был опубликован в срок, необходимый для введения с 1 января 2026 года. Действуют текущие правила.

Что это значит для вас: планировать надо по действующему закону, но следить за проектом, особенно если продажа и покупка разнесены во времени на год-два. Если решение уже созрело, лишний год ожидания может стоить не только процентов, но и самой льготы.

Что решает срок: три сценария

1. До безналоговой даты меньше года. Почти всегда стоит подождать. Тридцать-сорок тысяч злотых редко компенсируются ростом цены за эти месяцы, а риск торга снижается.
2. Ждать больше года, но деньги нужны на другую квартиру. Работает ulga mieszkaniowa: продаёте, покупаете, налог не платите. Главное - вложить в срок и сохранить документы.
3. Деньги нужны не на жильё. Тогда налог придётся заплатить. Считайте 19% с реального дохода и сразу закладывайте эту сумму в план, а не узнавайте о ней у нотариуса.

Что сделать до продажи

1. Найдите акт покупки и посмотрите дату. Прибавьте пять лет к концу того года - это ваша безналоговая дата.
2. Соберите документы о расходах: акт, счета за ремонт, оплату таксы нотариальной и PCC. Всё, что подтверждено, уменьшает налог.
3. Решите, нужна ли льгота. Если планируете покупку другого жилья, заявите намерение в PIT-39 сразу.
4. Посчитайте сумму заранее. Налог платится не из воздуха, а из денег за квартиру, и лучше знать цифру до подписания предварительного договора.
5. Если квартира унаследована - проверьте, когда её купил наследодатель. Возможно, налога нет вообще.

Как проходит сама продажа, какие документы готовить и как оценить квартиру, разобрано на странице продать квартиру в Варшаве.

Частые вопросы

Обновлено: 18 августа 2026. Цены на порталах меняются еженедельно, перед сделкой сверяйте актуальные значения.