Дозвіл MSWiA на купівлю квартири: коли потрібен, а коли ні

Помилитися можна в обидва боки. Можна заплатити 1 570 zł і місяцями чекати дозвіл, який для квартири не потрібен. А можна вирішити, що «для квартири нічого не треба», і не помітити в договорі частку в дорозі, через яку він якраз потрібен.

Що сказано в законі про квартиру

Загальне правило таке: іноземець купує нерухомість у Польщі з дозволом міністра, який відповідає за внутрішні справи. Сьогодні це MSWiA. Правило записане в статті 1 закону про набуття нерухомості іноземцями. Іноземець за цим законом будь-яка людина без польського громадянства, а ще компанія, яку контролюють такі люди: контролем закон вважає понад 50% голосів. Для польських компаній, утім, у MSWiA своя логіка, про неї в запитаннях наприкінці.

Із загального правила є перелік винятків у статті 8, і перший із них нас безпосередньо стосується. Дозвіл не потрібен, якщо ви купуєте samodzielny lokal mieszkalny, тобто квартиру як окреме приміщення. За законом про власність приміщень це кімната або кілька кімнат, відокремлені постійними стінами всередині будівлі, які разом із допоміжними приміщеннями слугують житлу. Звичайна квартира в багатоквартирному будинку підходить. До квартири за тим самим законом можуть належати підвал, горище, комора і гараж, оформлені як її частина, і окремих дозволів вони не потребують.

Є застереження, яке легко пропустити. Винятки з частини 1 статті 8 не діють у прикордонній зоні (так сказано в частині 3 тієї самої статті). Тому MSWiA і пише про квартиру «поза прикордонною зоною». Громадянам ЄЕЗ це не заважає: для них квартира в такій зоні дозволу не потребує. За законом про охорону кордону до зони входять ґміни, що прилягають до кордону, а якщо смуга виходить вужчою за 15 км, до них додають найближчих сусідів. Варшава від кордону далеко, тож для столичної квартири умова виконується.

Громадянам ЄС, решти країн ЄЕЗ і Швейцарії дозвіл MSWiA не потрібен. Купівля сільськогосподарської землі йде за окремим законом про ustrój rolny, він стосується всіх покупців, іноземців теж, і це питання до нотаріуса. В іншому закон не ділить іноземців за країнами: для українця, білоруса і громадянина США правило одне.

Для фізичної особи картина за типами купівлі така.

Джерело: закон від 24 березня 1920 року, єдиний текст Dz.U. 2017 poz. 2278, статті 1 і 8; закон про власність приміщень, Dz.U. 2026 poz. 232; MSWiA, станом на 20 жовтня 2026.

Якщо в договорі лише квартира та належні їй приміщення, ідіть далі: дозвіл не потрібен. Питання починаються, коли у списку купованого з’являється рядок, не схожий на «квартира»: окрема ділянка, частка в дорозі, нежитлове приміщення. Ці місця розберемо докладніше. Якщо платитимете банку, спершу порахуйте, скільки дасть кредит за вашого доходу, а вже потім шукайте об’єкт.

Де квартира перестає бути просто квартирою

Частка в під’їзній дорозі або ділянці. Це найчастіше місце, де дозвіл виникає несподівано. MSWiA пояснює у відповідях на поширені запитання: частка в землі під будинком, пов’язана з вашою квартирою, дозволу не потребує, бо це частина спільної нерухомості будинку. А от частки в окремих ділянках, які продають разом із квартирою, наприклад під’їзні дороги чи частини території житлового комплексу, дозвіл потребують: це самостійна нерухомість. Як оформлені дорога і двір конкретного комплексу, видно з договору та виписки з księga wieczysta: там перелічені всі ділянки й частки, які ви отримуєте. Агентство Pietra дає практичну прикмету: якщо в землі під будинком свій номер KW, це окрема нерухомість.

Нежитлове приміщення. Виняток для приміщень, ширших за квартиру, є в одному місці: самостійний гараж, якщо він пов’язаний із житловими потребами покупця або власника квартири. Офіс, магазин чи lokal usługowy на першому поверсі ЖК під це не підпадають. Для того, хто думає про комерційне приміщення як про інвестицію, це вирішальна деталь: без іншої підстави дозвіл знадобиться.

Будинок або ділянка. Для будинку із землею винятку немає, доки ви не підпадаєте під одну з особливих підстав. Для власних житлових потреб закон обмежує площу ділянки: не більше 0,5 га.

Якщо дозвіл усе-таки потрібен

Без дозволу не можна ні укласти угоду, ні внести іноземця до księga wieczysta як власника: так написано в статті 5. Купівля всупереч закону недійсна (стаття 6), і суд встановлює це, зокрема, на вимогу міністра. Тому заяву подають до купівлі. Згоду продавця на продаж ви додаєте до заяви, і MSWiA допускає, щоб вона була оформлена попереднім договором чи договором із забудовником.

Дозвіл видають, якщо купівля не загрожує обороні та безпеці й ви підтвердите зв’язки з Польщею. Це може бути карта тимчасового, постійного перебування або резидента ЄС, шлюб із громадянином Польщі, польське походження, бізнес у Польщі. До заяви додають документи про статус, про об’єкт і про походження грошей, документи іноземною мовою потрібні з присяжним перекладом. Двоє людей подають одну заяву лише як подружжя, решта подають окремі заяви і платять окремі збори.

Заяву подають особисто, поштою, через ePUAP або e-Doręczenia. Електронною поштою заяву не приймають. Збір 1 570 zł, і якщо дозвіл не видано, MSWiA допускає заяву про повернення. Якщо ви ще не знаєте остаточних даних про об’єкт, наприклад точної площі чи частки у спільній нерухомості в забудовника, є promesa: обіцянка видати дозвіл за 98 zł, діє 1 рік. Купувати вона сама не дозволяє, потім усе одно потрібен дозвіл. Сам дозвіл діє 2 роки.

Частина строку йде на висновки інших відомств. Міністерство оборони відповідає протягом 14 днів, ABW протягом 30, і на прохання відомства строк продовжують до двох місяців. Скільки виходить загалом, джерела розходяться, дивіться таблицю.

Джерела: MSWiA, поширені запитання; Infor.pl; Pietra; форум polishforums.com. Усі, крім MSWiA, пишуть без посилань на статистику, це думки, а не дані.

Плануйте пів року, а не два місяці. Продавець або забудовник мають бути готові чекати: згода продавця на продаж має лишатися чинною в день рішення, це умова MSWiA. Тому в попередньому договорі заздалегідь пропишіть, що буде із завдатком, якщо дозвіл не видадуть.

Як це виглядає в житті

Відкритих обговорень покупців на цю тему мало, і вони здебільшого англійською. Ми знайшли обговорення про строки на форумі для іноземців у Польщі (polishforums.com) і прочитали розбори агентств та юристів. Свіжих випадків 2025-2026 років у відкритих джерелах ми не знайшли. Нижче те, що повторюється.

У головному всі сходяться. Агентство Pietra пише в травні 2026 року (у нашому перекладі): «У Варшаві купівля звичайної міської квартири у більшості іноземців не потребує дозволу». Розходяться в деталях. Агент у колонці на Infor.pl радить уникати квартир, до яких треба докуповувати частку в землі, бо тоді знадобиться дозвіл. Це узгоджується з роз’ясненням MSWiA, але лише для часток в окремих ділянках: частка в спільній землі будинку, пов’язана з квартирою, дозволу не потребує.

Друге, що часто розуміють хибно: ніби купівля без дозволу минає непомітно. Це не так. Нотаріус протягом 7 днів надсилає до MSWiA витяг із акта, за яким іноземець купив нерухомість, а відомство веде окремий реєстр купівель без дозволу. Приховувати нічого, це звичайна процедура. Але саме тому треба бути певним, що ваша купівля справді підпадає під виняток.

І третє, строки: вони в таблиці вище. Автор іншої гілки в 2021 році скаржиться, що чув оцінки від двох місяців (сайт відомства) до року (нотаріус), а відповідь у 2024 році називає близько пів року за готових документів і вважає рік песимістичним. Офіційні 2 місяці та «6-14 місяців» агентства живуть поруч, і перевірити другу цифру нічим: статистику відмов, за словами самого агентства, відомство не публікує.

Що змінюється 19 листопада 2026

17 липня 2026 року ухвалено закон, який змінює порядок звітності нотаріусів (Dz.U. 2026 poz. 1099). Правил про те, чи потрібен дозвіл на квартиру, він не змінює, змінюється канал. З 19 листопада 2026 року нотаріус передає витяги в електронній формі: розміщує їх у Центральному електронному репозиторії витягів нотаріальних актів, а Національна рада нотаріусів пересилає їх до MSWiA. Строк той самий, 7 днів від дня складання акта.

Джерело: закон від 17 липня 2026 року, Dz.U. 2026 poz. 1099, статті 1 і 3; MSWiA, розділ про обов’язки нотаріусів, станом на 20 жовтня 2026.

Спитайте нотаріуса про новий рядок: якщо угода у вас після 19 листопада, у розрахунку може з’явитися невелика плата. Розміру ми на 20 жовтня 2026 року не знайшли. На процедуру купівлі й питання про дозвіл це не впливає.

Що робити: сценарії

Якщо купуєте квартиру в забудовника, попросіть перелік усього, що передається за договором: приміщення, належні йому приміщення, частка у спільній землі будинку та будь-які окремі ділянки з їхніми номерами KW. Якщо там лише перше і спільна земля будинку, дозвіл не потрібен. Якщо з’явилася окрема частка в дорозі чи в ділянці під паркінг, спитайте нотаріуса, як бути, до підписання umowy deweloperskiej, а не після. Загальний порядок купівлі в забудовника описано в розборі за кроками.

Якщо купуєте на вторинному ринку, почніть із виписки з KW квартири й подивіться, чим володіє продавець: лише приміщенням чи ще й часткою в окремій ділянці. Решту перевірки об’єкта ми розбирали в матеріалі про перевірку квартири перед купівлею.

Якщо хочете будинок або ділянку, дивіться, чи є у вас підстава не просити дозвіл. Одна з них: карта постійного перебування або резидента ЄС і 5 років життя в Польщі з моменту її видачі. Для подружжя громадянина Польщі строк 2 роки, якщо нерухомість увійде до спільного майна подружжя. Але й ці підстави не діють у прикордонній зоні та для сільськогосподарської землі понад 1 га. Якщо підстав немає, лишається дозвіл. Тимчасова карта побиту сама від дозволу не звільняє, але слугує доказом зв’язку з Польщею, коли він потрібен. Як це поєднується з кредитом, розібрано в гіді з іпотеки для українців. Якщо ви з ЄС, ЄЕЗ чи Швейцарії, дозвіл вам не потрібен, окрім особливих правил для сільгоспземлі.

Заздалегідь прикиньте й витрати угоди: нотаріус, податки, суд. Вони не залежать від того, чи потрібен дозвіл, і докладно описані в матеріалі про витрати при купівлі квартири.

Якби вибирав я

Я б не подавав заяву «про всяк випадок». Для квартири це зайві гроші й нерви, а MSWiA лише допускає заяву про повернення збору після відмови, гарантією це не є. Навіть із тимчасовою картою побиту я б спершу перевірив не себе, а об’єкт: ще до завдатку й броні показав би нотаріусу проєкт договору та виписку з KW і за списком з’ясував: яке приміщення купую, які приміщення до нього належать, чи є в угоді окремі ділянки або частки. Тимчасова карта сама дозволу не замінює, але допоможе показати зв’язки з Польщею, якби розмова таки дійшла до заяви. А якщо рядок про окрему частку там є, це привід зупинитися, поки завдаток ще не внесено. Загальний огляд купівлі з правилами для іноземців є в гіді як купити квартиру в Польщі.

Часті запитання

Оновлено: 20 жовтня 2026. Закон і відповіді MSWiA перевірено 20 жовтня 2026 року за текстами на isap.sejm.gov.pl, api.sejm.gov.pl і gov.pl. Правила та строки можуть змінитися, перед угодою звіряйтеся з нотаріусом.