Разрешение MSWiA на покупку квартиры: когда нужно, а когда нет

Ошибиться можно в обе стороны. Можно заплатить 1 570 zł и месяцами ждать разрешение, которое для квартиры не нужно. А можно решить, что «для квартиры ничего не нужно», и не заметить в договоре долю в дороге, из-за которой оно как раз требуется.

Что сказано в законе про квартиру

Общее правило такое: иностранец покупает недвижимость в Польше с разрешением министра, который отвечает за внутренние дела. Сегодня это MSWiA. Правило записано в статье 1 закона о приобретении недвижимости иностранцами. Иностранец по этому закону любой человек без польского гражданства, а ещё компания, которую контролируют такие люди: под контролем закон понимает больше 50% голосов. Для польских компаний, впрочем, у MSWiA своя логика, о ней в вопросах в конце.

Из общего правила есть список исключений в статье 8, и первое из них нас напрямую касается. Разрешение не нужно, если вы покупаете samodzielny lokal mieszkalny, то есть квартиру как отдельное помещение. По закону о собственности помещений это комната или несколько комнат, отделённые постоянными стенами внутри здания, которые вместе со вспомогательными помещениями служат жилью. Обычная квартира в многоквартирном доме подходит. К квартире по тому же закону могут относиться подвал, чердак, кладовая и гараж, оформленные как её часть, и отдельных разрешений они не требуют.

Есть оговорка, которую легко пропустить. Исключения из части 1 статьи 8 не действуют в приграничной зоне (так сказано в части 3 той же статьи). Поэтому MSWiA и пишет про квартиру «вне приграничной зоны». Гражданам ЕЭЗ это не мешает: для них квартира в такой зоне разрешения не требует. По закону об охране границы в зону входят гмины, прилегающие к границе, а если полоса получается уже 15 км, к ним добавляют ближайших соседей. Варшава от границы далеко, так что для столичной квартиры условие выполняется.

Гражданам ЕС, остальных стран ЕЭЗ и Швейцарии разрешение MSWiA не нужно. Покупка сельскохозяйственной земли идёт по отдельному закону об ustroju rolnym, он касается всех покупателей, иностранцев тоже, и это вопрос к нотариусу. В остальном закон не делит иностранцев по странам: для украинца, белоруса и гражданина США правило одно.

Для физического лица картина по типам покупки такая.

Источник: закон от 24 марта 1920 года, единый текст Dz.U. 2017 poz. 2278, статьи 1 и 8; закон о собственности помещений, Dz.U. 2026 poz. 232; MSWiA, на 20 октября 2026.

Если в договоре только квартира и принадлежащие ей помещения, идите дальше: разрешение не нужно. Вопросы начинаются, когда в списке покупаемого появляется строка, не похожая на «квартира»: отдельный участок, доля в дороге, нежилое помещение. Эти места разберём подробнее. Если вы платите банку, сначала посчитайте, сколько даст кредит при вашем доходе, а уже потом ищите объект.

Где квартира перестаёт быть просто квартирой

Доля в подъездной дороге или участке. Это самое частое место, где разрешение возникает неожиданно. MSWiA объясняет в своих ответах на частые вопросы: доля в земле под домом, которая связана с вашей квартирой, разрешения не требует, потому что это часть общей недвижимости дома. А вот доли в отдельных участках, которые продают вместе с квартирой, например подъездные дороги или части территории жилого комплекса, разрешения требуют: это самостоятельная недвижимость. Как оформлены дорога и двор конкретного комплекса, видно из договора и выписки из księga wieczysta: там перечислены все участки и доли, которые вы получаете. Агентство Pietra даёт практическую примету: если у земли под домом свой номер KW, это отдельная недвижимость.

Нежилое помещение. Исключение для помещений шире квартиры есть в одном месте: самостоятельный гараж, если он связан с жилищными потребностями покупателя или владельца квартиры. Офис, магазин или lokal usługowy на первом этаже ЖК под это не подпадают. Для того, кто думает о коммерческом помещении как об инвестиции, это решающая деталь: без другого основания разрешение понадобится.

Дом или участок. Для дома с землёй исключения нет, пока вы не подходите под одно из особых оснований. Для собственных жилищных нужд закон ограничивает площадь участка: не больше 0,5 га. Как выбирать между домом и квартирой, мы разбирали в материале про дом под Варшавой или квартиру в городе.

Если разрешение всё-таки нужно

Без разрешения нельзя ни заключить сделку, ни внести иностранца в księga wieczysta как собственника: так написано в статье 5. Покупка вопреки закону недействительна (статья 6), и суд устанавливает это в том числе по требованию министра. Поэтому заявление подают до покупки. Согласие продавца на продажу вы прикладываете к заявлению, и MSWiA допускает, чтобы оно было оформлено предварительным договором или договором с застройщиком.

Разрешение выдают, если покупка не угрожает обороне и безопасности и если вы подтвердите связи с Польшей. Это может быть карта временного, постоянного пребывания или резидента ЕС, брак с гражданином Польши, польское происхождение, бизнес в Польше. К заявлению прикладывают документы о статусе, об объекте и о происхождении денег, документы на иностранном языке нужны с присяжным переводом. Два человека подают одно заявление только как супруги, остальные подают отдельные заявления и платят отдельные пошлины.

Подают заявление лично, почтой, через ePUAP или e-Doręczenia. По электронной почте заявление не принимают. Пошлина 1 570 zł, и если разрешение не выдано, MSWiA допускает заявление о возврате. Если вы ещё не знаете окончательных данных об объекте, например точной площади или доли в общей недвижимости у застройщика, есть promesa: обещание выдать разрешение за 98 zł, действует 1 год. Оно само покупать не разрешает, потом всё равно нужно разрешение. Само разрешение действует 2 года.

Часть срока уходит на заключения других ведомств. Министерство обороны отвечает в течение 14 дней, ABW в течение 30, и по просьбе ведомства срок продлевают до двух месяцев. Сколько выходит в итоге, источники расходятся, смотрите таблицу.

Источники: MSWiA, часто задаваемые вопросы; Infor.pl; Pietra; форум polishforums.com. Все, кроме MSWiA, пишут без ссылок на статистику, это мнения, а не данные.

Планируйте полгода, а не два месяца. Продавец или застройщик должны быть готовы ждать: воля продавца на продажу должна оставаться актуальной в день решения, это условие MSWiA. Поэтому в предварительном договоре заранее пропишите, что будет с задатком, если разрешение не выдадут.

Как это выглядит в жизни

Открытых обсуждений покупателей на эту тему мало, и они в основном на английском. Мы нашли ветку о сроках на форуме для иностранцев в Польше (polishforums.com) и прочитали разборы агентств и юристов. Свежих случаев 2025-2026 годов в открытых источниках мы не нашли. Ниже то, что повторяется.

В главном все сходятся. Агентство Pietra пишет в мае 2026 года: «В Варшаве покупка обычной городской квартиры у большинства иностранцев не требует разрешения». Расходятся в деталях. Агент в колонке на Infor.pl советует избегать квартир, к которым нужно докупать долю в земле, потому что тогда понадобится разрешение. Это согласуется с разъяснением MSWiA, но только для долей в отдельных участках: доля в общей земле дома, связанная с квартирой, разрешения не требует.

Второе, что часто понимают неверно: будто покупка без разрешения проходит незаметно. Это не так. Нотариус в течение 7 дней отправляет в MSWiA выписку из акта, по которому иностранец купил недвижимость, а ведомство ведёт отдельный реестр покупок без разрешения. Скрывать нечего, это обычная процедура. Но именно поэтому нужно быть уверенным, что ваша покупка действительно подпадает под исключение.

И третье, сроки: они в таблице выше. Автор другой ветки в 2021 году жалуется, что слышал оценки от двух месяцев (сайт ведомства) до года (нотариус), а ответ в 2024 году называет около полугода при готовых документах и считает год пессимистичным. Официальные 2 месяца и «6-14 месяцев» агентства живут рядом, и проверить вторую цифру нечем: статистику отказов, по словам самого агентства, ведомство не публикует.

Что меняется 19 ноября 2026

17 июля 2026 года принят закон, который меняет порядок отчётности нотариусов (Dz.U. 2026 poz. 1099). Правил о том, нужно ли разрешение на квартиру, он не меняет, меняется канал. С 19 ноября 2026 года нотариус передаёт выписки в электронной форме: размещает их в Центральном электронном репозитории выписок нотариальных актов, а Национальный совет нотариусов пересылает их в MSWiA. Срок прежний, 7 дней со дня составления акта.

Источник: закон от 17 июля 2026 года, Dz.U. 2026 poz. 1099, статьи 1 и 3; MSWiA, раздел об обязанностях нотариусов, на 20 октября 2026.

Спросите у нотариуса про новую строку: если сделка у вас после 19 ноября, в расчёте может появиться небольшая плата. Размера мы на 20 октября 2026 года не нашли. На процедуру покупки и вопрос о разрешении это не влияет.

Что делать: сценарии

Если покупаете квартиру у застройщика, попросите список всего, что передаётся по договору: помещение, принадлежащие ему помещения, доля в общей земле дома и любые отдельные участки с их номерами KW. Если там только первое и общая земля дома, разрешение не нужно. Если появилась отдельная доля в дороге или в участке под парковку, спросите нотариуса, как быть, до подписания umowy deweloperskiej, а не после. Общий порядок покупки у застройщика описан в разборе по шагам.

Если покупаете на вторичном рынке, начните с выписки из KW квартиры и посмотрите, чем владеет продавец: только помещением или ещё и долей в отдельном участке. Остальную проверку объекта мы разбирали в материале про проверку квартиры перед покупкой.

Если хотите дом или участок, смотрите, есть ли у вас основание не просить разрешение. Одно из них: карта постоянного пребывания или резидента ЕС и 5 лет жизни в Польше с момента её выдачи. Для супруга гражданина Польши срок 2 года, если недвижимость войдёт в общее имущество супругов. Но и эти основания не действуют в приграничной зоне и для сельскохозяйственной земли больше 1 га. Если оснований нет, остаётся разрешение. Временная карта побыту сама от разрешения не освобождает, но служит доказательством связи с Польшей, когда оно нужно. Как это складывается с кредитом, разобрано в гиде по ипотеке для иностранцев. Если вы из ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, разрешение вам не нужно, кроме особых правил для сельхозземли.

Заранее прикиньте и расходы сделки: нотариус, налоги, суд. Они не зависят от того, нужно ли разрешение, и подробно описаны в материале про расходы при покупке квартиры.

Если бы выбирал я

Я бы не подавал заявление «для спокойствия». Если квартира подпадает под исключение, разрешение просто не нужно. MSWiA пишет, что при отказе можно подать заявление о возврате пошлины, но рассчитывать на это как на гарантию не стоит. Вместо этого я бы ещё до задатка и брони попросил нотариуса посмотреть проект договора и выписку из KW и по списку проверил: какое помещение покупаю, какие помещения к нему относятся, есть ли в сделке отдельные участки или доли. Если строка про отдельную долю там есть, это повод остановиться и разобраться, пока задаток ещё не внесён. Как проходит сам визит к нотариусу, мы описали в материале про сделку у нотариуса.

Частые вопросы

Обновлено: 20 октября 2026. Закон и ответы MSWiA проверены 20 октября 2026 года по текстам на isap.sejm.gov.pl, api.sejm.gov.pl и gov.pl. Правила и сроки могут измениться, перед сделкой сверяйтесь с нотариусом.