Nowe mieszkania na Kabatach: co naprawdę jest na rynku w 2026 roku

Jakie są Kabaty: metro, las i spokojne osiedla

Kabaty to najbardziej wysunięta na południe część Ursynowa. Jest tu końcowa stacja linii M1, skąd do centrum jedzie się około 20-25 minut, oraz Las Kabacki: około 900 hektarów i największy rezerwat przyrody na Mazowszu, chroniony od 1980 roku. Budynki są młodsze niż na północy Ursynowa, a okolica spokojniejsza. Przez lata Kabaty nazywano sypialnią, lecz ostatnio przybyło kawiarni, miejsc do uprawiania sportu i ścieżek rowerowych. Poszczególne części osiedla też się różnią.

Przy stacji i alei KEN

Centrum Kabat to stacja metra i aleja Komisji Edukacji Narodowej. Są tu sklepy, usługi, autobusy i duży pusty plac po rozebranym Tesco, gdzie ma powstać największa nowa inwestycja w okolicy. Jeśli korzystasz z metra, jest tu najwygodniej: do wejścia na stację masz kilka minut. Minusem jest ruchliwa ulica i, według mieszkańców, hałas ze stacji technicznej metra niedaleko Kabat. Warto posłuchać, jak jest przy konkretnym budynku wieczorem.

Przy Lesie Kabackim

Południowe ulice Kabat dochodzą do lasu. To najcichsze kwartały, w których stoją też ostatnie nowe budynki osiedla, na przykład Forest Club przy Szajnowicza lub Villa Prestige przy Stryjeńskich. Ostatnie oferowane w nich mieszkania były duże i drogie. Dla biegaczy, rowerzystów, rodzin z wózkami i właścicieli psów to jedno z najlepszych miejsc w Warszawie.

Przy Skarpie Powsińskiej

Wschodnia granica Kabat dochodzi do zbocza Skarpy Warszawskiej i Wilanowa. Do metra jest stąd dalej niż ze środkowej części osiedla, za to bliżej do usług w Wilanowie. Jeśli oglądasz mieszkanie z rynku wtórnego w tej okolicy, sprawdź czas dojścia do stacji, zamiast mierzyć odległość w linii prostej na mapie.

Metro i dojazdy: największy atut Kabat

Kabaty to końcowa stacja linii M1, widoczna na oficjalnym schemacie metra. Pociąg przejeżdża stąd przez Ursynów i Mokotów do centrum, do Śródmieścia w około 20-25 minut. Podróż trwa podobnie każdego dnia, niezależnie od deszczu czy korków. Z osiedli na obrzeżach bez metra dojazd autobusem do centrum może tymczasem zająć 50-60 minut. Dlatego mieszkania przy stacji Kabaty kosztują więcej niż w zachodniej części Ursynowa, choć to ta sama dzielnica.

Samochodem łatwo wyjechać stąd na południe i wschód: blisko do Wilanowa i południowej obwodnicy S2. Z dojazdem do centrum jest gorzej: Puławska stoi w godzinach szczytu, na co mieszkańcy Ursynowa skarżą się od dawna. Dlatego oceniłbym ten adres tak: jeśli dojeżdżasz do pracy metrem, zyskujesz jedną z najbardziej przewidywalnych tras w mieście. Jeśli jedziesz autem do centrum, część przewagi znika. Planowany parking Park&Ride na terenie dawnego Tesco pomoże osobom dojeżdżającym do metra z przedmieść, ale mieszkańcom Kabat nie zapewni miejsca pod domem.

Co mówią mieszkańcy

Przejrzałem opinie o Kabatach na portalach o dzielnicach, w lokalnych mediach i dyskusjach o planowanej zabudowie. Samą okolicę mieszkańcy lubią, lecz nowe plany przyjmują z rezerwą.

Co chwalą

Przede wszystkim metro: końcową stację M1 i dojazd do centrum niezależny od korków. Drugi atut to Las Kabacki, który zaczyna się tuż za osiedlem i dla wielu jest najważniejszym powodem, by tu mieszkać. Trzeci to gotowa infrastruktura: szkoły, przedszkola, sklepy i przychodnie, tak jak w całym Ursynowie. Portale dzielnicowe zwracają uwagę także na wygodny wyjazd do Wilanowa i na trasę S2.

Na co narzekają

Na hałas ze stacji technicznej metra przy Kabatach i na samoloty podchodzące do lądowania nad częścią Ursynowa. W 2026 roku głównym tematem dyskusji jest przyszłe osiedle Archicom na miejscu Tesco. Przez lata mieszkańcom obiecywano tam coś w rodzaju lokalnego centrum ze sklepami, restauracjami i parkiem na skarpie, a zatwierdzono przede wszystkim zabudowę mieszkaniową. W komentarzach piszą o „zbyt wielu blokach”, braku miejsc parkingowych oraz o tym, że Kabaty wciąż nie doczekają się dużego supermarketu i miejsca na kulturę.

Na Kabatach hałas przy stacji technicznej i przyszły projekt Archicom wymagają sprawdzenia adresu. Mogę porównać dostępne mieszkania pod kątem okien, otoczenia i pełnej ceny.

Co jest teraz na rynku: brak nowych mieszkań

Na 31 sierpnia 2026 roku portal, na którym obserwujemy rynek, nie pokazywał żadnej aktywnej oferty nowego mieszkania na Kabatach. W archiwum widniało siedem ukończonych inwestycji, wszystkie gotowe do zamieszkania: między innymi Solen Kabaty firmy Skanska, Forest Club firmy Longbridge, Villa Prestige, Apartamenty Kabaty i Rytm na Kabatach. Ostatnie dostępne w nich mieszkania były przeważnie duże i drogie: czteropokojowy lokal o powierzchni 123 m² w Forest Club kosztował od 3,1 mln zł, a mieszkania o powierzchni 94-112 m² w Villa Prestige II zaczynały się od około 1,7 mln zł.

Co to oznacza dla kupującego? „Nowe mieszkanie na Kabatach” to dziś najczęściej jedno z trzech: odsprzedaż lokalu w niedawno oddanym budynku, cesja praw z umowy deweloperskiej albo inwestycja położona w rzeczywistości na Natolinie bądź w innej części Ursynowa. Każdą z tych opcji można rozważyć, ale każda wymaga innej weryfikacji. Cesję sprawdź prawnie razem z umową deweloperską, a adres reklamowany jako „Kabaty” sprawdź na mapie.

Publiczne oferty nowych mieszkań na Kabatach na 31.08.2026 (RynekPierwotny). Ceny z archiwum pochodzą z kart ukończonych inwestycji i nie dotyczą aktualnych ofert.

Co powstanie: osiedle Archicom przy stacji

Najważniejsza wiadomość dla Kabat dotyczy terenu po hipermarkecie Tesco przy metrze, przy alei KEN 14 na rogu Wąwozowej. 12 lutego 2026 roku Rada Warszawy zatwierdziła projekt Archicom w trybie tak zwanego lex deweloper. Deweloper złożył wniosek pod koniec listopada 2025 roku.

Według dewelopera i lokalnej prasy ma tam powstać około 410 mieszkań od jedno- do pięciopokojowych, o powierzchni od 27 do 132 m², w dziewięciu budynkach. Najwyższy, dziesięciopiętrowy, stanie przy wejściu do metra; wzdłuż alei KEN zabudowa sięgnie około sześciu pięter, a w głębi działki od dwóch do pięciu. Na parterach będą sklepy i usługi, w tym sklep spożywczy. Zaplanowano plac Rynek Kabacki o powierzchni około 3500 m², około 280 nowych drzew, podziemny parking oraz około 150 miejskich miejsc Park&Ride. Deweloper zobowiązał się ponadto przeznaczyć około 30 mln zł na miejską infrastrukturę, w tym drogi i lokal na publiczną placówkę medyczną.

Dla sąsiadów oznacza to kilka lat budowy przy stacji, a później wyraźnie więcej ludzi przy metrze i alei KEN. Dla kupujących będzie to rzadka okazja, by zamieszkać w nowym budynku kilka minut od końcowej stacji M1 i lasu. To praktycznie ostatnia duża wolna działka przy stacji, stąd tak ostry spór o inwestycję.

Czego jeszcze nie ma: terminów rozpoczęcia budowy i sprzedaży ani cen. Po zgodzie Rady Warszawy deweloper musi jeszcze uzyskać pozwolenie na budowę; dopiero potem możliwa będzie sprzedaż na podstawie umowy deweloperskiej z rachunkiem powierniczym. Gdy pojawią się informacje, zaktualizujemy tę stronę. Jeśli zależy Ci na nowym mieszkaniu przy stacji Kabaty, przygotuj wcześniej budżet, zdolność kredytową i listę wymagań. Najlepsze układy szybko znajdują chętnych, ale decyzja podjęta pierwszego dnia ze strachu przed utratą okazji rzadko jest dobra. O czytaniu dokumentów inwestycji piszemy w artykule o prospekcie informacyjnym.

Co zrobić, jeśli zależy Ci właśnie na Kabatach

Jeśli najważniejszy jest adres, sprawdź stosunkowo nowe mieszkania na rynku wtórnym na Kabatach. W gotowych budynkach widać już sąsiadów, podwórko i słychać rzeczywisty hałas. Porównaj je z przyszłą inwestycją Archicom pod względem całkowitej ceny, stanu lokalu, czynszu administracyjnego i zakresu ewentualnego remontu. Klucze dostaniesz od razu, a nie za dwa czy trzy lata.

Jeśli najważniejsze jest nowe mieszkanie, zachowaj główną zaletę Kabat - metro M1 - i rozszerz poszukiwania na Natolin oraz inne stacje Ursynowa. Na przykład Sengera 1 firmy Marvipol na Natolinie leży według dewelopera około 700 metrów od stacji Natolin, jeden przystanek metrem od Kabat. Uczciwiej powiedzieć „Natolin” niż „prawie Kabaty”, choć codzienne życie w obu miejscach nie różni się bardzo.

Jeśli możesz poczekać, śledź plany inwestycji przy stacji. Przygotuj finansowanie i ustal wcześniej, ile możesz wydać na mieszkanie razem z parkingiem. Dzięki temu rozpoczęcie sprzedaży będzie okazją do świadomego wyboru, nie wyścigiem.

Jeśli liczy się cena, pamiętaj, że Kabaty należą do najdroższych części Ursynowa. Średnia cena metra nowych mieszkań na Ursynowie wynosiła pod koniec sierpnia około 18 600 zł, a gotowe mieszkania w zachodniej części dzielnicy, na przykład w Enklawie Ursynów, kosztowały około 15 800 zł za metr. Jeśli bliskość metra nie jest konieczna, różnica jest znacząca.

Jeśli kupujesz pod wynajem, bliskość końcowej stacji M1 i lasu łatwo docenią najemcy, lecz wysoka cena zakupu obniża rentowność. Licz ją od pełnej kwoty, razem z parkingiem i wykończeniem, a nie od reklamowej ceny za metr. Porównaj też lokale przy innych stacjach Ursynowa. Więcej w artykule o zakupie mieszkania pod wynajem.

Rynek wtórny na Kabatach: co sprawdzić

Skoro nowych mieszkań nie ma, dla wielu osób rzeczywistym wyborem będzie lokal w istniejącym budynku. Punktem odniesienia może być około 15 000 zł za metr na ursynowskim rynku wtórnym według faktycznych transakcji latem 2026 roku. To jednak średnia dla całej dzielnicy, również starszych bloków. Budynki przy metrze i lesie na Kabatach są młodsze i bardziej poszukiwane, więc konkretny adres porównaj z transakcjami w pobliżu z rejestru RCN, nie z dzielnicową średnią.

Przy zakupie z rynku wtórnego sprawdź wysokość czynszu administracyjnego i funduszu remontowego, dostępność garażu i to, czy miejsce parkingowe sprzedaje się osobno, a także stan części wspólnych i wind. W starszych domach przyjrzyj się oknom, instalacjom wodnym i elektrycznym: remont może kosztować dodatkowe dziesiątki tysięcy złotych. Za to widzisz na własne oczy sąsiadów, dziedziniec, hałas z ulicy i stacji oraz nasłonecznienie mieszkania. Na Kabatach, gdzie wiele zależy od konkretnego budynku, to spora zaleta wobec zakupu na podstawie wizualizacji.

Osobnym przypadkiem jest cesja praw z umowy deweloperskiej w niedawno wybudowanym budynku. To nie jest zwykły zakup z rynku wtórnego: wstępujesz w prawa pierwszego kupującego. Rozważ ją dopiero po analizie umowy przez prawnika, uzyskaniu zgody dewelopera i ustaleniu, które kwoty już wpłacono.

Chcesz rozszerzyć poszukiwania? Wróć do strony nowych mieszkań na Ursynowie albo do przewodnika po Ursynowie do życia. A jeśli wybrałeś już 2-3 konkretne inwestycje, porównaj je bezpośrednio, zamiast zestawiać ogólne opisy dzielnic.

Jak sprawdzić cenę, kiedy nie ma z czym porównać

Gdy nie ma nowych mieszkań w sprzedaży, łatwo uznać pierwszą ofertę za dobrą wyłącznie dlatego, że wreszcie się pojawiła. Aby nie przepłacić, zbierz wcześniej dwa punkty odniesienia. Pierwszy to ceny faktycznych transakcji na Kabatach w państwowym rejestrze RCN: ile płacono za mieszkania w sąsiednich budynkach. Drugi to ceny nowych inwestycji w innych częściach Ursynowa o podobnym terminie odbioru. Projekt przy stacji powinien uzasadniać swoją wyższą cenę bliskością metra, otoczeniem lub standardem, a nie samym brakiem konkurencji.

Deweloper musi publikować cenę każdego mieszkania i historię jej zmian, więc można śledzić ofertę od pierwszego dnia sprzedaży. Jak to robić, opisujemy w artykułach o historii cen oraz o rejestrze RCN. Przy porównywaniu dzielnic pomogą Ci też nasze zestawienia Mokotów czy Ursynów oraz Wilanów czy Ursynów.

Słabsze strony, o których warto wiedzieć

Brak nowych mieszkań w sprzedaży. Wybór sprowadza się do rynku wtórnego, cesji lub inwestycji w innych częściach Ursynowa.

Duża budowa przy stacji przed nami. Gdy Archicom rozpocznie budowę, przez kilka lat będzie tu głośno i ciasno. Po ukończeniu inwestycji przybędzie mieszkańców w okolicy metra.

Parkowanie. W nowej inwestycji według prasy przewidziano około 0,8 miejsca na mieszkanie, a mieszkańcy już skarżą się na niedostatek miejsc. Jeśli masz samochód, wlicz garaż do budżetu.

Hałas przy niektórych domach. Stacja techniczna metra oraz trasa podejścia samolotów do lądowania nad częścią Ursynowa dotyczą konkretnych ulic. Posłuchaj okolicy na miejscu.

Wysoka cena za lokalizację. Kabaty są droższą częścią Ursynowa. Płacisz za metro i las; warto dopłacać, jeśli naprawdę będziesz z nich korzystać.

Gdybym wybierał dla siebie

Gdybym potrzebował teraz mieszkania przy stacji Kabaty, nie czekałbym na nowy projekt. Sprawdziłbym nowsze budynki z rynku wtórnego i porównał je z inwestycjami na Natolinie. Osobom, które mogą poczekać rok lub dwa, radziłbym przygotować finansowanie i spokojnie poczekać na sprzedaż przy stacji, bez podejmowania decyzji pierwszego dnia.

Rodzinie wybierającej Kabaty dla lasu zaproponowałbym również Natolin: tam także blisko do terenów zielonych, a nowe mieszkania można kupić już teraz. Komuś, dla kogo najważniejsze jest metro, pokazałbym inne stacje M1 na Ursynowie, gdzie za te same pieniądze można mieć większy metraż.

Przed rezerwacją każdego mieszkania trzeba sprawdzić te same dokumenty: prospekt informacyjny, działkę i pozwolenia, rachunek powierniczy i DFG, projekt umowy i termin przekazania lokalu. Kolejność kroków wyjaśniamy w artykule o zakupie mieszkania od dewelopera.

Najczęstsze pytania

Aktualizacja: 26 września 2026. Stan rynku na 31 sierpnia 2026 roku, informacje o inwestycji przy stacji aktualne we wrześniu 2026 roku.