Nowe mieszkania na Ursynowie: ceny, inwestycje i terminy odbioru

Jaki jest Ursynów: metro, las i bardzo różne obrzeża

Ursynów budowano w latach 70. i 80. jako wielką dzielnicę mieszkaniową, od razu z metrem, szkołami i lasem na krańcu. Ten układ nadal dobrze działa. Mieszka tu ponad 150 tys. osób. Nowe inwestycje powstają jednak nie w zabudowanym od dawna sercu dzielnicy, lecz na jej obrzeżach. Dlatego dokładne położenie budynku ma ogromne znaczenie.

Ursynów Północny, Stokłosy i Imielin: bloki blisko metra

Klasyczny Ursynów: bloki z lat 70. i 80. wzdłuż alei KEN, stacje Ursynów, Stokłosy i Imielin oraz zielone podwórza z dojrzałymi drzewami. Wolnych działek prawie nie ma, więc nowe budynki wstawia się między istniejące osiedla, co wywołuje spory. Mieszkańcy latami sprzeciwiali się pięciu nowym budynkom przy Dereniowej: według Halo Ursynów oznaczałoby to wycięcie około stu dorosłych drzew. Jeśli zależy Ci na nowym mieszkaniu blisko metra, szukaj właśnie tutaj, ale wybór jest mały, a ceny wysokie. Przykład: gotowe Apartamenty Pustułeczki na Starym Imielinie.

Natolin i Kabaty: południe przy lesie

Południe dzielnicy obejmuje stacje Natolin i Kabaty, końcową M1. Największy atut to Las Kabacki: około 900 hektarów z trasami rowerowymi niemal od wyjścia z metra. Są też park Natoliński i park Przy Bażantarni. Jest tu spokojniej i bardziej zielono niż na północy, a metro nadal blisko. Powstają nowe inwestycje, na przykład Sengera 1 od Marvipol na Natolinie: według dewelopera do stacji jest około 700 metrów. Więcej o południowej części przeczytasz na stronie nowych mieszkań na Kabatach.

Wyczółki i Poleczki: dawne tereny przemysłowe przy Puławskiej

Północno-zachodni kraniec dzielnicy przy Puławskiej, między parkami biurowymi, to dziś jedno z głównych miejsc nowej zabudowy. Powstają tu Enklawa Ursynów przy Kłobuckiej, Quattro Ursynów na Wyczółkach i inne osiedla. Cena metra bywa jedną z niższych w dzielnicy, lecz metro jest daleko, a autobusy przepełnione. Mieszkańcy okolic Kłobuckiej i Poloneza zbierali podpisy za przedłużeniem tras autobusowych: według nich pojazdy były zajęte w szczycie w 80-90%, a linia 165 jeździła rzadziej. Stacja Warszawa-Poleczki pozostaje na razie w planach.

Zielony Ursynów: domy jednorodzinne za Puławską

Zachodnie rejony, Pyry, Grabów, Jeziorki i Dąbrówka, to domy jednorodzinne, cisza i ogrody. Do metra daleko, ale kursują pociągi ze stacji Jeziorki i Dawidy. Nowy plan ogólny wywołuje tu spory, dlatego sąsiedztwo powstających inwestycji może się jeszcze zmienić.

Wniosek jest prosty: nowe mieszkanie na Ursynowie może oznaczać budynek pięć minut od metra i lasu albo dom w dawnym rejonie przemysłowym, skąd do metra trzeba podjechać autobusem. Obie oferty będą opisane po prostu jako Ursynów.

Co mówią mieszkańcy

Przejrzałem opinie mieszkańców, lokalne publikacje i opisy Ursynowa. Powtarzają się podobne obserwacje.

Co chwalą

Przede wszystkim chwalone jest metro: pięć stacji M1, około 20-25 minut z Kabat do centrum i czas przejazdu niezależny od korków. Drugi atut to Las Kabacki i parki, świetne dla biegaczy, rowerzystów, rodzin z wózkami i właścicieli psów. Trzeci - istniejąca infrastruktura: szkoły, przychodnie, baseny (według Gethome około 13% wszystkich warszawskich basenów znajduje się na Ursynowie), nowy Szpital Południowy i niemal 45 kilometrów dróg rowerowych.

Na co narzekają

Hałas samolotów: nad częścią Ursynowa przebiega trasa podejścia do lądowania na Lotnisku Chopina, a mieszkańcy obawiają się rozbudowy lotniska i możliwego wzrostu liczby nocnych lotów. Problemem jest też hałas S2 przy wschodnim wylocie z tunelu. Według Halo Ursynów mieszkańcy Nowoursynowskiej, Kokosowej i Pachnącej zmierzyli nocą 59-62 dB, a ekrany akustyczne ustawiono w Wilanowie, nie przy ich domach. Dochodzą korki na Puławskiej, przepełnione szkoły, czasem pracujące na dwie zmiany, i zabudowywanie ostatnich zielonych działek.

Którą część Ursynowa wybrać do swojego stylu życia

Jeśli codziennie dojeżdżasz do centrum, szukaj budynku w zasięgu spaceru od M1: na Imielinie, Stokłosach, Natolinie lub Kabatach. Mieszkanie trochę tańsze, lecz z dojazdem autobusem do metra, wygląda korzystnie przy zakupie, ale później codziennie kosztuje czas.

Na Imielinie i Natolinie można dojść do M1 pieszo, a tańszy lokal dalej wymaga autobusu. Mogę zestawić konkretne mieszkania z rzeczywistą trasą i łącznym kosztem.

Jeśli chcesz ciszy i lasu, sprawdź Natolin oraz Kabaty: las i metro są blisko. Przed zakupem sprawdź także, czy nad budynkiem nie przebiega tor podejścia samolotów.

Jeśli budżet jest ograniczony, na Ursynowie wciąż masz wybór: 53 mieszkania kosztowały do 600 tys. zł, a prawie 250 kolejnych mieściło się między 600 a 800 tys. zł. Najłagodniejsze ceny są na Wyczółkach i przy Puławskiej, ale trzeba doliczyć czas dojazdu autobusem.

Jeśli masz dzieci, Ursynów ma szkoły i przedszkola na osiedlach, las oraz obiekty sportowe. Szkoły publiczne są jednak przepełnione, a z miejscami w żłobkach jest szczególnie trudno. Sprawdź placówki przypisane do swojego adresu.

Jeśli potrzebujesz kluczy w najbliższych miesiącach, uczciwie porównaj Ursynów z Wilanowem: niemal wszystkie tamtejsze mieszkania miały być oddane w ciągu pół roku. Na Ursynowie gotowych było 59, a kolejne 76 miało zostać oddanych w najbliższych sześciu miesiącach.

Porównujesz sąsiednie dzielnice? Przygotowaliśmy osobne analizy: Mokotów czy Ursynów i Wilanów czy Ursynów. O życiu w dzielnicy poza rynkiem pierwotnym przeczytasz w przewodniku po Ursynowie.

Ile kosztuje mieszkanie na Ursynowie i co można kupić

Pod koniec sierpnia średnia cena metra na Ursynowie była niższa niż u sąsiadów: około 18 600 zł wobec 19 700 zł na Mokotowie i 22 100 zł na Wilanowie. Osobny raport portalu dotyczący samej dzielnicy podawał też około 21 200 zł, wyliczone inną metodą. Dla typowych mieszkań dwu- i trzypokojowych praktyczniejszym punktem odniesienia jest około 17 800-18 500 zł za metr. Poniżej ceny według liczby pokoi.

Oferty deweloperów na Ursynowie, 30.08.2026 (RynekPierwotny). To ceny ofertowe, nie transakcyjne.

Co z tego wynika w praktyce. Najliczniejsze są dwa pokoje: 359 mieszkań, średnia cena około 796 tys. zł przy powierzchni około 44 m². Najtańszy lokal kosztował około 544 tys. zł, ale minimum zwykle oznacza mały metraż, parter albo daleką odległość od metra. Na wygodne dwa pokoje warto zakładać raczej 750-800 tys. zł.

Trzy pokoje zaczynały się od około 823 tys. zł, średnia wynosiła około 1,08 mln zł przy powierzchni około 61 m². W porównaniu z dwoma pokojami średnia cena rośnie o około 280 tys. zł, mniej niż na Mokotowie i tym bardziej Wilanowie. Metr w trzypokojowych jest tu najtańszy, około 17 800 zł: jeśli wahasz się między dwoma a trzema pokojami, policz obie możliwości.

Jakie mieszkania dominują w ofertach

Struktura ofert na Ursynowie, 30.08.2026.

Mieszkań dwu- i trzypokojowych jest razem 627, czyli ponad 80% rynku. To główna zaleta Ursynowa dla rodziny: można porównać kilka inwestycji przy metrze, odrzucić słaby układ oraz wybrać piętro i stronę świata. Lokali z co najmniej pięcioma pokojami jest tylko 15; większy wybór znajdziesz na Wilanowie.

Co możesz kupić za swój budżet

Oferty na Ursynowie według pełnej ceny mieszkania, 30.08.2026.

Oferty rozkładają się dość szeroko. Do 600 tys. zł było 53 mieszkania, głównie kawalerki i niewielkie dwa pokoje. Od 600 do 800 tys. zł - 248 mieszkań, czyli główny wybór przy dwóch pokojach. Między 800 tys. a milionem - 219, wśród nich także sensowne lokale trzypokojowe. Powyżej miliona było 247 mieszkań.

Policz pełen koszt, a nie tylko cenę mieszkania: miejsce w garażu, komórkę lokatorską, wykończenie i koszty kredytu. Różnica między reklamowym «od 700 tys. zł» a ostateczną kwotą łatwo sięga kilkudziesięciu tysięcy złotych. Więcej w poradniku o kosztach zakupu nowego mieszkania.

Które inwestycje są teraz w sprzedaży

Poniżej kilka inwestycji z różnych części Ursynowa. Pokazują, jak bardzo może różnić się nowe mieszkanie w jednej dzielnicy pod względem ceny, terminu i adresu.

Zobacz aktualne mieszkania w tej dzielnicy

Inwestycje i ceny «od» pochodzą z publicznych ofert na 30.08.2026 (RynekPierwotny). Najniższa cena dotyczy najtańszego mieszkania w dniu weryfikacji i może się zmienić.

Sengera 1 od Marvipol na Natolinie to niewielki budynek z 56 mieszkaniami o powierzchni 26-120 m², w cenie od 709 tys. zł i około 19 800 zł za metr; odbiór zapowiedziano na koniec 2026 roku. Blisko są las i parki, a do metra Natolin około 700 metrów. To droższy wariant w tej dzielnicy: płacisz przede wszystkim za lokalizację.

Apartamenty Pustułeczki od Unimax na Starym Imielinie to gotowe dwa i trzy pokoje od 899 tys. zł i około 19 700 zł za metr. Gotowy lokal na starym Ursynowie blisko metra pozwala obejrzeć otoczenie przed zakupem, ale odpowiednio kosztuje.

Enklawa Ursynów od Home Invest przy Kłobuckiej to również gotowe mieszkania, od 761 tys. zł i około 15 800 zł za metr, z układami od dwóch do pięciu pokoi. To Wyczółki: najtańszy metr spośród wymienionych inwestycji, lecz metro jest daleko, a mieszkańcy narzekają na autobusy.

Quattro Ursynów od Unimax na Wyczółkach oferuje mieszkania od 682 tys. zł i około 16 900 zł za metr. W czteropiętrowym budynku jest 86 lokali, planowany odbiór pod koniec 2027 roku. Niższa cena wynika z położenia i dłuższego oczekiwania na klucze.

Metr w Enklawie kosztuje około 4000 zł mniej niż w Sengera 1. Dla 60 m² to prawie 240 tys. zł różnicy. Tyle kosztuje bliskość lasu i metra. Czy warto dopłacić, zależy od Twojej codziennej trasy: przy dojazdach samochodem do biur przy Puławskiej taka dopłata może być zbędna.

Gotowe mieszkanie czy większy wybór w budowie

Oferty na Ursynowie według terminu odbioru, 30.08.2026. Terminy podane przez deweloperów.

Termin to najważniejszy filtr. Gotowych mieszkań było 59, kolejnych 76 miało być oddanych w ciągu pół roku, a tylko pięć następnych w ciągu roku. Aż 627 mieszkań, ponad 80% rynku, miało termin dłuższy niż rok. Jeśli potrzebujesz kluczy szybko, liczba 767 ofert zawyża realny wybór: pozostaje około 135 lokali.

Jak wybierać? Jeśli wynajmujesz, każdy miesiąc czekania kosztuje. Przy czynszu 3,5-4,5 tys. zł miesięcznie półtora roku oczekiwania to 60-80 tys. zł, które uczciwie trzeba dodać do ceny mieszkania na początku budowy. Z drugiej strony wczesny etap daje więcej układów i pięter oraz rozłożony harmonogram płatności. W umowie sprawdź datę przekazania mieszkania, nie tylko reklamowany kwartał, oraz swoje prawa przy opóźnieniu: co zrobić, gdy deweloper opóźnia oddanie mieszkania.

Jak sprawdzić, czy cena nie jest zawyżona

Prawo zobowiązuje dewelopera do publikowania ceny lokalu i historii jej zmian. Przed rezerwacją możesz więc sprawdzić, jak zmieniała się cena konkretnego mieszkania. Drugim źródłem jest państwowy Rejestr Cen Nieruchomości (RCN), pokazujący ceny faktycznych transakcji w pobliżu.

Na Ursynowie obok nowych budynków znajduje się dużo starszych mieszkań w blokach, często znacznie tańszych. Warto zrozumieć, za co dopłacasz przy zakupie od dewelopera. Jak porównać te ceny, wyjaśniamy w artykułach o historii cen, o RCN i o negocjacjach z deweloperem.

Słabsze strony, o których deweloperzy nie piszą

Ursynów w reklamie nie oznacza bliskości metra. Wiele nowych inwestycji powstaje na Wyczółkach, przy Puławskiej i w zachodniej części dzielnicy, skąd do M1 trzeba dojechać autobusem. Licz minuty od klatki schodowej do bramek metra, nie kieruj się samą nazwą dzielnicy.

Samoloty i S2. Trasa podejścia do lądowania oraz wylot tunelu S2 wpływają na konkretne ulice. Przyjedź na miejsce wieczorem i o różnych porach, posłuchaj hałasu przy otwartym oknie.

Puławska i długie czekanie. Puławska stoi w godzinach szczytu, a ponad 80% nowych mieszkań ma termin odbioru za ponad rok.

Dogęszczanie zabudowy. Wolnych działek jest mało, dlatego nowe budynki powstają między istniejącymi osiedlami. Dzisiejszy widok na zieloną parcelę może zastąpić sąsiedni dom; sprawdź plan zagospodarowania otoczenia.

Gdybym wybierał dla siebie

Ursynów należy do dzielnic, które chętnie poleciłbym komuś planującemu mieszkać w lokalu przez wiele lat. O wartości nie decyduje jedna atrakcja, lecz gotowe miasto wokół: metro, szkoły, las i sklepy.

Osobie pracującej w centrum, która szuka dwóch lub trzech pokoi, pokazałbym przede wszystkim inwestycje w pieszym zasięgu M1. Nie oszczędzałbym na tym: mieszkania przy metrze łatwiej później wynająć lub sprzedać. Rodzinie szukającej trzech pokoi do miliona zestawiłbym Ursynów z Mokotowem: Ursynów często oferuje więcej powierzchni przy podobnej jakości życia. Osobom jadącym samochodem do parków biurowych przy Puławskiej pokazałbym Wyczółki.

Gdy wybór zawęzi się do 3-5 mieszkań, sprawdź prospekt informacyjny, działkę, pozwolenia, rachunek powierniczy i DFG, projekt umowy, termin przekazania lokalu i zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Wszystkie dzielnice rynku pierwotnego znajdziesz na stronie głównej nowych mieszkań w Warszawie.

Najczęstsze pytania

Aktualizacja: 26 września 2026. Ceny i dostępność - na 30 sierpnia 2026 roku; przed rezerwacją sprawdzamy je ponownie u dewelopera.