Новостройки Кабаты: что реально есть на рынке в 2026 году

Какие они, Кабаты: метро, лес и спокойные кварталы

Кабаты - самая южная часть Урсынува. Здесь конечная станция линии M1, от которой до центра около 20-25 минут, и Кабацкий лес: около 900 гектаров, крупнейший заповедник Мазовии, который охраняют с 1980 года. Дома здесь моложе, чем на севере Урсынува, а атмосфера спокойнее. Долго Кабаты называли спальным районом, но за последние годы здесь стало больше кафе, спорта и велодорожек. Внутри микрорайона тоже есть различия.

У станции и вдоль аллеи КЭН

Центр Кабат - станция метро и аллея Комиссии национального образования. Здесь магазины, сервисы, автобусы и большая пустая площадка на месте снесённого Tesco, где Archicom собирается строить Nowy Rytm Kabaty, самую крупную стройку микрорайона. Жить здесь удобнее всего, если вы ездите на метро: до входа в станцию несколько минут. Минус - оживлённая улица и, как пишут жители, шум от технической станции метро рядом с Кабатами. Конкретный дом стоит послушать вечером.

У Кабацкого леса

Южные улицы Кабат выходят прямо к лесу. Здесь самые тихие кварталы, и здесь же стоят последние новые дома микрорайона, например Forest Club у Шайновича или Villa Prestige на Стрыеньских. Последние квартиры в них продавались как большие и дорогие. Для бегунов, велосипедистов, семей с колясками и владельцев собак это одно из лучших мест в Варшаве.

Край у Скарпы Повсиньской

Восточная граница Кабат выходит к склону Варшавской скарпы и Вилянуву. До метро отсюда уже дальше, чем от центральной части, зато ближе Вилянув и его сервисы. Если вы смотрите вторичку в этой части, считайте дорогу до станции пешком, а не по прямой на карте.

Метро и дорога: главный козырь Кабат

Станция Кабаты - конечная линии M1, она есть на официальной схеме метро. От неё поезд идёт через весь Урсынув и Мокотув в центр, около 20-25 минут до Śródmieście, и это время одинаково в любой день, в дождь и в пробки. Для сравнения: из окраинных районов без метро автобусом до центра нередко выходит 50-60 минут. Именно поэтому квартиры у станции Кабаты стоят дороже, чем в западной части Урсынува, хотя это тот же район.

Машиной отсюда удобно на юг и восток: рядом Вилянув и южная объездная S2. В сторону центра хуже: Пулавская в час пик стоит, и жители Урсынува жалуются на неё давно. Поэтому для Кабат я бы считал так: если вы ездите на работу на метро, вы получаете один из самых предсказуемых маршрутов в городе. Если на машине в сторону центра, половина преимущества адреса теряется. Новый перехватывающий паркинг на месте Tesco должен помочь тем, кто приезжает к метро на машине из пригородов, но жителям Кабат он места под домом не добавит.

Что говорят жители

Я собрал, что пишут о Кабатах порталы о районах, местные издания и жители в обсуждениях новой застройки. Отношение к самому месту очень тёплое, а вот к новым планам застройки - настороженное.

Что хвалят

Прежде всего метро: конечная станция M1, и дорога в центр не зависит от пробок. Второе - лес: Кабацкий лес начинается прямо от станции, и для многих это главная причина жить именно здесь. Третье - всё уже построено: школы, садики, магазины, поликлиники рядом, как и на всём Урсынуве. Порталы о районах подчёркивают и удобный выезд на Вилянув и южную объездную S2.

На что жалуются

На шум технической станции метро у Кабат и на траекторию посадки самолётов над частью Урсынува. На надёжность метро, когда оно единственный быстрый путь в центр: 10 июля 2026 года из-за постороннего в тоннеле закрыли шесть станций M1, и около 50 минут поезда ходили короткими петлями, в том числе от Кабат до Стоклос. А главная тема 2026 года - новый квартал Archicom на месте Tesco. Жителям годами обещали на этом месте что-то вроде общественного центра с магазинами, ресторанами и парком на склоне, а согласован в основном жилой квартал. В комментариях пишут о «слишком большом количестве блоков», о нехватке парковки и о том, что крупного супермаркета и места для культуры на Кабатах так и не появится. На голосовании в феврале родители возражали против проезда к кварталу по улице Иванова-Шайновича рядом с начальной школой. Город и застройщик отвечают, что в проекте будет супермаркет на подземном уровне, помещения под поликлинику и центр местной активности и перестройка этой улицы в вунерф с приоритетом пешеходов. Архитектурная пресса в октябре всё равно назвала проект примером того, как город строят для новых жителей, а не для нынешних.

В Кабатах будущая стройка Archicom на месте Tesco может менять окружение квартиры. Могу проверить конкретные варианты по виду из окон, шуму и полной цене до брони.

Что сейчас на рынке: один новый проект на старте

На 31 августа 2026 года на портале, по которому мы следим за рынком, не было ни одного активного предложения новых квартир на Кабатах, и на 7 октября там по-прежнему ноль: Nowy Rytm Kabaty, хотя предпродажа уже идёт, на портал ещё не попал. В архиве - семь завершённых проектов, все готовы к заселению: среди них Relaksowa II от SBM Merkury на Дембего, Solen Kabaty от Skanska, Forest Club от Longbridge, Villa Prestige, Apartamenty Kabaty и Rytm na Kabatach. Последние квартиры в них были в основном большими и дорогими: например, четырёхкомнатная на 123 м² в Forest Club стоила от 3,1 млн zł, а в Villa Prestige II квартиры по 94-112 м² начинались примерно от 1,7 млн.

Что это значит для покупателя. До октября «новостройка на Кабатах» означала одно из трёх: перепродажу квартиры в недавно сданном доме, переуступку прав по договору (cesja) или проект, который на самом деле стоит на Натолине или в другой части Урсынува. Теперь появился четвёртый вариант - бронь в Nowy Rytm Kabaty на старте предпродажи, с ключами через несколько лет. Все четыре варианта нормальные, но проверять их нужно по-разному. Переуступку - только после юридической проверки договора с застройщиком, «Кабаты» в рекламе - по карте, а бронь в новом квартале - по документам первого этапа, о них ниже.

Публичное предложение новостроек на Кабатах на 31.08.2026 и 07.10.2026 (RynekPierwotny). Архивные цены - из карточек завершённых проектов, это не текущее предложение.

Nowy Rytm Kabaty: что Archicom строит у станции и что известно о продажах

Самая важная новость для Кабат - участок бывшего гипермаркета Tesco у станции метро, на аллее КЭН, 14, на углу с Вонвозовой. 12 февраля 2026 года Совет Варшавы согласовал здесь проект Archicom по упрощённой процедуре для жилья, так называемому lex deweloper. Застройщик подал заявку в конце ноября 2025 года, решение приняли 34 голосами против 23. Квартал назвали Nowy Rytm Kabaty, подробный разбор - в нашей карточке проекта.

Что в проекте, по пресс-релизу Archicom от 6 октября 2026 года. 405 квартир в девяти домах, от 27 до 138 м², первый этап - 256 квартир в пяти домах. Дома от одного до одиннадцати этажей, выше всего у метро, ниже в глубине участка. 19 коммерческих помещений, из них 16 на первых этажах и 3 на подземном уровне, где, по данным прессы, будет супермаркет. Новая площадь Rynek Kabacki около 3 500 м², больше 11 000 м² зелени и 280 новых деревьев. В гараже, по данным прессы, 355 мест для жителей и 150 общедоступных, из них 145 Park&Ride. Проект делает мастерская WWAA. В части прессы до сих пор встречаются прежние цифры, 410 квартир и до 132 м², поэтому окончательные параметры смотрите в документах первого этапа. Кроме того, застройщик обязался вложить больше 30 млн zł в городскую инфраструктуру: помещения под публичную поликлинику и центр местной активности, паркинг и перестройку улицы Иванова-Шайновича.

Для соседей это означает несколько лет стройки у станции, а потом заметно больше людей у метро и на аллее КЭН. Для будущих покупателей - редкую возможность получить новую квартиру в паре минут от конечной M1 и леса. По сути, это последний большой свободный участок у станции, поэтому и спор о нём такой острый.

Старт продаж и цены. Презентация квартала прошла 3-4 октября 2026 года, а 6 октября Archicom официально объявил предпродажу первого этапа. Цены на 7 октября известны из одного источника: отраслевая пресса 5 октября написала о диапазоне от 734 090 до 2 632 925 zł brutto. Цену за метр застройщик публично не назвал, на крупных порталах новостроек проекта ещё нет. Для ориентира: средний метр в новостройках Урсынува в конце августа был около 18,6 тысячи zł, а вторичка на Кабатах в октябре предлагается примерно по 16-18 тысяч. Новая квартира у самого метро почти наверняка будет дороже, вопрос в том, насколько.

Сроки. Заявление о разрешении на строительство Archicom подал в июне 2026 года, и на 2 октября оно ещё рассматривалось. Стройку планируют начать в первом квартале 2027 года, а весь квартал закончить к 2031 году. Срок сдачи первого этапа публично не назван. На мой взгляд, ключей раньше конца десятилетия здесь ждать не стоит, пока в договоре не появится конкретная дата.

Что значит покупать на старте предпродажи. Пока у первого этапа нет разрешения на строительство, на старте обычно подписывают не договор с застройщиком, а договор бронирования. Плата за бронь по закону не может быть больше 1% цены квартиры из prospekt informacyjny, и закон называет случаи, когда её возвращают, например при отказе банка в ипотеке. Основные деньги за квартиру защищены эскроу-счётом и гарантийным фондом DFG с момента договора с застройщиком, поэтому крупные суммы до него я бы не переводил. Плюс раннего входа - выбор лучших планировок, минус - всё, что известно о сроках и параметрах, пока только планы. Подробнее - в статьях о договоре бронирования, об эскроу-счёте и DFG и про prospekt informacyjny. Правило для покупателя простое: заранее подготовьте бюджет, предварительное одобрение кредита и список обязательных условий. На старте лучшие планировки уходят быстро, но решение, принятое в первый день из страха «не успеть», редко бывает лучшим.

Что выбрать, пока стройка не началась

Если важнее всего адрес, смотрите почти новую вторичку на самих Кабатах: дома последних лет, в которых уже видно соседей, двор и шум. Сравнивайте их с Nowy Rytm Kabaty по полной цене, состоянию квартиры, размеру платы за содержание дома и необходимости ремонта. Ключи вы получите сразу, а не через несколько лет.

Если важнее, чтобы квартира была новой, сохраните главное - метро M1 - и расширьте поиск на Натолин и другие станции Урсынува. Например, Sengera 1 от Marvipol на Натолине, по данным застройщика, примерно в 700 метрах от станции Натолин, одна остановка метро до Кабат. Это небольшой дом на 50 квартир, метр от 20 200 zł, в начале октября свободных было меньше двух десятков. Сдача - в IV квартале 2026 года: в начале октября в доме шли последние отделочные работы и скоро начнутся приёмки квартир, точную дату передачи ключей смотрите в договоре. Честнее назвать это Натолином, чем «почти Кабатами», но по образу жизни разница небольшая.

Если важнее лес и тишина, чем метро, посмотрите Onelife Powsin от Spravia: малоэтажные виллы у Кабацкого леса со стороны Вилянува. Метро и трамвая рядом нет, а квартир почти не осталось: в начале октября 6-8 свободных, от 52 до 124 м², метр около 16,8-18,6 тысячи zł. Сроки сдачи в разных источниках расходятся, от конца 2026 до второго квартала 2027 года, поэтому уточняйте у застройщика.

Если можете подождать, предпродажа Nowy Rytm Kabaty уже идёт. Держите готовое финансирование и заранее решите, сколько вы готовы заплатить за полную квартиру вместе с парковкой: мест в гараже для жителей меньше, чем квартир. Тогда бронь станет выбором, а не гонкой, а к договору с застройщиком вы подойдёте уже с разрешением на строительство и понятной датой сдачи.

Если важна цена, учтите, что Кабаты - одна из самых дорогих частей Урсынува. В среднем по новостройкам Урсынува метр в конце августа стоил около 18 600 zł, а готовые квартиры в западной части района, например Enklawa Ursynów, в начале октября стоили 17 737-18 641 zł за метр (свободные двушки у застройщика; портал показывает и метр от ~16 тысяч на отдельных квартирах). Если метро не критично, на отдельных квартирах это ещё экономия.

Если покупаете под аренду, адрес у конечной M1 и леса легко объяснить арендатору, но входная цена здесь высокая, и доходность от этого ниже, чем кажется. Считайте её от полной цены с парковкой и ремонтом, а не от рекламного метра, и сравните с квартирой у других станций Урсынува. Подробнее - в разборе покупки под аренду.

Вторичка на Кабатах: на что смотреть

Пока новый квартал строится, для многих покупателей реальный выбор - квартира в доме, который уже стоит. Ориентир по цене: по всему Урсынуву вторичка по реальным сделкам летом 2026 года стоила около 15 000 zł за метр, но это средняя по району вместе со старой панелью. Дома на Кабатах моложе, в основном 1995-2005 годов, и цены здесь выше. По ценам предложения в октябре 2026 года два сервиса дают около 16,1 и 17,9 тысячи zł за метр, то есть около 16-18 тысяч, а разброс по улицам огромный. Примеры из объявлений: двушка 45,6 м² на Экологической за 770 000 zł, 59 м² на Зарубы в доме 2003 года за 840 000 zł, 57 м² на Виллардчиков за 960 000 zł, 69,6 м² на КЭН за 1 460 000 zł. Это цены объявлений, а не сделок, поэтому конкретный адрес проверяйте по сделкам соседних квартир в реестре RCN.

У вторички свои проверки. Узнайте размер платы за содержание дома и фонд ремонта, есть ли место в подземном гараже и продаётся ли оно отдельно, в каком состоянии общие части и лифты. В домах постарше посмотрите окна, стояки и электрику: ремонт может добавить к цене десятки тысяч. Зато вы видите, что покупаете: соседей, двор, шум от улицы и от станции, солнце в квартире. На Кабатах, где многое зависит от конкретного дома, это большое преимущество перед покупкой по рендеру.

Отдельный случай - переуступка прав по договору с застройщиком в недавно построенном доме. Это не вторичка в полном смысле: вы занимаете место первого покупателя в его договоре. Такой вариант стоит рассматривать только после юридической проверки договора, согласия застройщика и расчёта, что именно уже оплачено.

Выбираете шире? Вернитесь к странице новостроек Урсынува или к гиду по Урсынуву для жизни. А если уже есть 2-3 конкретных проекта, сравнивайте их напрямую, а не общие описания районов.

Как проверить цену, когда новый проект один

Когда на Кабатах продаётся один новый проект, а до него не было ни одного, появляется психология дефицита: первый же квартал кажется выгодным просто потому, что он есть. Чтобы не переплатить, заранее соберите два ориентира. Первый - цены реальных сделок на Кабатах из государственного реестра RCN: за сколько покупали квартиры в соседних домах. Второй - цены новостроек в других частях Урсынува с похожим сроком. Новый проект у станции должен объяснять разницу к ним близостью метро, средой или качеством, а не только тем, что других вариантов нет.

Застройщик обязан публиковать цену каждой квартиры и историю её изменений, так что за ценами Nowy Rytm Kabaty можно следить с первого дня предпродажи. Когда у вас будет карточка конкретной квартиры, поделите цену на площадь и сравните с ориентирами: около 16-18 тысяч на вторичке Кабат и от 20 200 zł за метр в Sengera 1 на Натолине. Как это делать, мы разобрали в статьях про историю цен и про реестр RCN. Для сравнения районов пригодятся и наши разборы Мокотув или Урсынув и Вилянув или Урсынув.

Минусы, о которых стоит знать

Новых квартир почти нет. Единственный проект, Nowy Rytm Kabaty, только вышел в предпродажу, с ключами через несколько лет. Если нужно раньше, выбирать придётся между вторичкой, переуступкой и новостройками в соседних частях Урсынува.

Большая стройка у станции впереди. Archicom планирует начать в 2027 году и закончить весь квартал к 2031-му: несколько лет у метро будет шумно и тесно, а после сдачи здесь станет заметно больше жителей.

Парковка. В новом проекте, по данным прессы, 355 мест для жителей на 405 квартир, а жители уже жалуются на нехватку мест на улицах. Если у вас машина, место в гараже - обязательная часть бюджета.

Шум у отдельных домов. Техническая станция метро и траектория посадки самолётов над частью Урсынува касаются конкретных улиц, поэтому слушайте на месте.

Высокая цена за место. Кабаты - премиальная часть Урсынува. Платите вы за метро и лес, и это стоит делать только если вы будете ими пользоваться.

Если бы выбирал я

Если бы мне нужна была квартира у метро Кабаты прямо сейчас, я бы не ждал нового проекта, а смотрел бы дома последних лет на вторичке и сравнивал бы их с Sengera 1 на Натолине. Тем, кто может ждать ключей до конца десятилетия, я бы советовал присмотреться к Nowy Rytm Kabaty, но без спешки: выбрать квартиру, получить предварительное одобрение банка, разобраться, какой документ подписываешь и как возвращается плата за бронь, и сравнить цену за метр с вторичкой. Решение в первый день предпродажи из страха «не успеть» здесь не нужно.

Семье, которая выбирает Кабаты из-за леса, я бы предложил проверить и Натолин: лес и парки там тоже рядом, а новые квартиры есть уже сейчас. А тому, кто выбирает Кабаты только из-за метро, я бы показал другие станции M1 на Урсынуве, где за те же деньги получается больше метров.

Перед бронью любой квартиры проверяются одни и те же документы: prospekt informacyjny, участок и разрешения, rachunek powierniczy и DFG, проект договора и дата передачи. Порядок шагов - в статье как купить квартиру у застройщика.

Частые вопросы

Обновлено: 7 октября 2026. Состояние рынка - на 31 августа и 7 октября 2026 года, цены Nowy Rytm Kabaty - по данным прессы на 5 октября, вторичка - цены предложения на октябрь 2026 года.