Купить квартиру в Польше до переезда: что можно сделать дистанционно

Можно ли купить квартиру в Польше, не живя здесь

Желание понятное: вы ещё в Минске, Киеве или Вильнюсе, деньги на квартиру есть, а платить чужому владельцу аренду в Варшаве не хочется. Или вы видите, как цены растут, и хотите зафиксировать покупку, пока собираетесь. Юридически польский закон не требует, чтобы покупатель квартиры жил в Польше, имел PESEL или карту побыту. Вопросы начинаются в другом месте: кто подпишет нотариальный акт, как доедут деньги, кто посмотрит квартиру и примет её у застройщика.

Начнём с разрешения. По правилам MSWiA граждане и предприниматели Европейской экономической зоны и Швейцарии освобождены от разрешения на покупку недвижимости, независимо от того, где она и какой площади. Остальным иностранцам, в том числе гражданам Беларуси и Украины, разрешение не нужно на покупку самостоятельного жилого помещения вне приграничной зоны, а также машиноместа или доли в гараже, если это связано с жилищными потребностями. Обычная квартира в Варшаве под это исключение подпадает. Отдельного запрета или особого порядка для граждан Беларуси польский закон на начало октября 2026 года не вводит, если человек не попал в санкционные списки.

Разрешение нужно, если вы покупаете дом с участком, землю или объект в приграничной зоне. Тогда это отдельная процедура в MSWiA с пошлиной 1 570 злотых, и сделку без неё нотариус не проведёт. Есть и другие исключения, например для тех, кто давно живёт в Польше с картой постоянного пребывания, но для покупки квартиры до переезда они не нужны. Подробно о разных типах объектов в гайде как купить квартиру в Польше.

И ещё одна вещь, которую лучше знать заранее. Собственная квартира в Польше не даёт права здесь жить. Основаниями для карты побыту служат работа, бизнес, учёба, семья и другие цели из закона, а покупки недвижимости среди них нет. Квартира может стать вашим адресом и сэкономить годы аренды, но документ о пребывании нужно получать отдельно. Как это устроено, разбираем в гайде о переезде в Варшаву.

Что можно сделать из дома, а что только на месте

Покупка квартиры в Польше - это цепочка шагов, и почти все они до нотариального акта дистанционные. Вот как выглядит путь, если вы ещё не переехали.

По правилам Гражданского кодекса о форме сделок и доверенности, закона о защите покупателя жилья и практике банков, описанной в наших гайдах. Состояние на начало октября 2026 года.

Что это значит для вас. Из дома вы реально можете довести покупку до подписания у нотариуса. Дальше два пути: приехать на один-два дня на подписание или дать нотариальную доверенность человеку в Польше. Если покупка на вторичке за свои деньги, на всё может хватить одной поездки. Если у застройщика, поездок или подписей по доверенности будет как минимум две: umowa deweloperska сейчас и перенос права собственности после сдачи дома.

Единственное, что почти невозможно организовать из дома, - это ипотека. Об этом ниже отдельно, потому что от ответа зависит вся стратегия.

Онлайн-показ и проверка документов

Самый большой риск дистанционной покупки - купить не ту квартиру, которую вы видели на экране. Фотографии в объявлении снимают в солнечный день с широкоугольным объективом, а шум улицы и запах подъезда на них не передаются. Поэтому записанное видео от продавца я бы считал рекламой, а не показом.

Нормальный онлайн-показ - это видеозвонок в реальном времени, где вы управляете камерой. Попросите показать вид из каждого окна, подъезд и лестницу, двор и вход в дом, счётчики, стояки в ванной и на кухне. Попросите открыть окно и постоять минуту молча: так слышно улицу, трамвай и самолёты. И обязательно - пройти от дома до ближайшей остановки и магазина. Лучше, если показ ведёт не продавец, а ваш человек в Варшаве, которому не нужно продать вам эту квартиру. Мы проводим такие показы вместо покупателя: смотрим квартиру вживую, звоним по видео с места и честно говорим, что видим.

Если вы пока не в Польше и выбираете квартиру по объявлениям, пришлите ссылку: сходим на показ вместо вас, проверим księga wieczysta и позвоним по видео прямо из квартиры, ещё до любых денег.

Księga wieczysta проверяется онлайн. Это публичная электронная книга, где видно, кто собственник, нет ли ипотеки продавца, сервитутов и других обременений. Номер книги даёт продавец, и если он отказывается его назвать до задатка, это повод насторожиться. Для новостройки смотрите книгу участка застройщика и prospekt informacyjny: застройщик обязан передать его до договора, и в нём указаны разрешения, сроки и данные о самом проекте. Что ещё проверить, разобрано в гайде проверка квартиры перед покупкой, а для первичного рынка - в разборе как проверить застройщика.

Бронь и договоры: umowa rezerwacyjna и umowa deweloperska

Бронь у застройщика. Umowa rezerwacyjna по закону заключается в письменной форме, иначе она недействительна. Письменная форма не требует вашего присутствия: подписанный экземпляр можно отправить курьером, а при наличии квалифицированной электронной подписи подписать договор электронно. Плата за бронь не может превышать 1% цены квартиры из prospekt informacyjny, и её должны вернуть, если банк отказал вам в кредите из-за отрицательной оценки кредитоспособности. Подробно в разборе umowa rezerwacyjna.

Для того, кто ещё не переехал, у брони есть особая ловушка - срок. Обычно застройщик держит квартиру несколько недель, а за это время нужно успеть организовать подписание umowa deweloperska у нотариуса: приехать самому или оформить доверенность дома, поставить апостиль и сделать перевод. Срок брони стоит обсуждать с учётом вашей дороги и документов, а не стандартный.

Umowa deweloperska заключается только в форме нотариального акта. В ней цена, параметры квартиры, стандарт, срок переноса права, график платежей и данные rachunek powierniczy. Нотариальные расходы по этому договору закон делит между застройщиком и покупателем поровну. Подписать её можно лично или через представителя по нотариальной доверенности. Что проверить в договоре до визита к нотариусу, в разборе umowa deweloperska.

На вторичке сначала обычно подписывают предварительный договор с задатком. Его можно заключить в простой письменной форме, но нотариальная форма сильнее: если продавец передумает, вы сможете через суд требовать заключения окончательного договора. Сам договор купли-продажи квартиры, как и любое обязательство передать недвижимость, требует нотариального акта.

Если вы не владеете польским, нотариус проводит акт с присяжным переводчиком. Проект акта стоит попросить заранее и прочитать дома с переводом, а не впервые за столом у нотариуса.

Доверенность: где и как оформить

Правило простое: если для сделки нужна нотариальная форма, доверенность на эту сделку должна быть в той же форме. Значит, на покупку квартиры нужна нотариальная доверенность. Вариантов два.

Первый - оформить доверенность в Польше. Если вы приезжаете хотя бы на пару дней, например на просмотр, можно сразу подписать доверенность у польского нотариуса. Это самый надёжный путь: документ сразу на польском и по польским правилам, никаких апостилей и переводов.

Второй - у нотариуса в стране, где вы живёте. Польские консульства, судя по их разъяснениям на gov.pl, подпись на доверенности на покупку или продажу недвижимости не заверяют. Такую доверенность оформляют у местного нотариуса и делают присяжный перевод на польский. Обычно нужен и апостиль, но для документов из Беларуси и Украины Польша по двусторонним договорам о правовой помощи легализации не требует, так что апостиль может не понадобиться. Если вы живёте в третьей стране, например в Литве или Грузии, апостиль нужен. В любом случае до визита к нотариусу согласуйте текст с польским нотариусом, который будет проводить сделку: он должен заранее подтвердить, что примет документ именно в таком виде.

Кому и на что давать. Я бы давал доверенность близкому человеку или адвокату, которому вы доверяете, и делал её узкой: конкретная квартира с адресом и номером księga wieczysta, максимальная цена, счёт, на который можно платить, запрет на кредиты и другие сделки от вашего имени. Широкая доверенность «на любые действия с недвижимостью» удобна, пока всё хорошо, и опасна, если что-то пойдёт не так. Срок действия тоже стоит ограничить сроком сделки.

На англоязычном форуме polishforums те, кто продавал или оформлял недвижимость в Польше, живя за границей, сходятся в одном: всё упирается в правильно оформленную доверенность и присяжный перевод, а дальше сделку реально провести, ни разу не приехав. Жалуются в основном на другое: сложно найти в Польше человека, которому можно доверить и доверенность, и деньги.

Для приёмки квартиры у застройщика нотариальная форма по закону не нужна, обычно хватает письменной доверенности, но застройщик может попросить заверенную подпись. Уточните это заранее, лучше письменно.

Деньги: перевод, rachunek powierniczy и источник средств

Куда платить. При покупке у застройщика деньги идут не на любой счёт фирмы, а на индивидуальный mieszkaniowy rachunek powierniczy, номер которого указан в umowa deweloperska. Банк, который ведёт этот счёт, перечисляет деньги застройщику по этапам стройки и следит, чтобы они не уходили на другие цели. Если вам присылают «новые реквизиты» письмом или в мессенджере, ничего не платите, пока не сверите их с договором и не позвоните в офис застройщика. Как работает этот счёт и Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, подробно в разборе rachunek powierniczy и DFG.

Откуда деньги. Нотариус и банк по закону о противодействии отмыванию денег проверяют клиента и могут спросить, откуда деньги, а при крупном переводе из-за границы к этому стоит быть готовым. Подготовьте заранее документы, которые объясняют деньги: договор продажи квартиры дома, выписки с зарплатой, договор дарения от родителей. Документы на русском или украинском потребуется перевести у присяжного переводчика.

Для граждан Беларуси отдельно. Санкции ЕС запрещают банкам принимать от граждан и резидентов Беларуси депозиты свыше 100 тысяч евро, с исключениями, в том числе для людей с видом на жительство в ЕС. Часть белорусских банков отключена от SWIFT. Поэтому маршрут денег от вашего счёта до счёта нотариуса или застройщика нужно проверить в банке до брони, а не в день платежа. Если перевод застрянет, вы можете нарушить сроки договора.

И помните о курсе. Цена квартиры в злотых, а ваши деньги, скорее всего, в долларах или евро. Между бронью и последним платежом могут пройти месяцы, и разница курса легко съедает несколько процентов бюджета. Оставляйте запас.

Ипотека нерезиденту: реально или нет

Честный ответ: для человека, который ещё живёт и работает в Беларуси или Украине, ипотека в польском банке почти нереальна. Причин три. Банки, по данным BIK, обычно ждут 6-12 месяцев работы в Польше и документ о пребывании, который действует ещё 6-12 месяцев. По надзорной рекомендации KNF кредит под зарубежный доход выдаётся только в валюте этого дохода, а кредитов в белорусских рублях или гривнах польские банки не предлагают. И для иностранцев банки нередко просят больший взнос, по данным BIK до 30-40%.

Если вы работаете в стране ЕС и получаете зарплату в евро, шансы есть, но выбор банков меньше, а кредит, скорее всего, будет в евро со всеми валютными рисками. Если в семье один супруг уже работает в Польше в злотых, банк может считать кредит в злотых по этому доходу, а учтёт ли он доход второго в другой валюте и в какой части, зависит от конкретного банка.

Отсюда три рабочие стратегии. Купить за свои деньги, пусть меньше или дальше от центра, и не зависеть от банка. Сначала переехать и поработать, а квартиру покупать с ипотекой через 6-12 месяцев, это разбираем в гайде о переезде в Варшаву. Комбинировать: выбрать район и проект заранее, но бронировать, когда банк уже подтвердит сумму. Чего я бы точно не делал, так это подписывал бы umowa deweloperska с большим графиком платежей в расчёте на кредит, которого ещё нет. О банках и документах для иностранцев - в гайде ипотека в Польше для иностранцев.

Налоги и расходы

Расходы при дистанционной покупке те же, что и при обычной, плюс цена самой дистанционности: доверенность, апостиль, переводы и дорога.

По данным нашего гайда о расходах при покупке квартиры: закон о PCC, постановление о нотариальной таксе и закон о судебных издержках, состояние на 17 августа 2026 года. Расходы на доверенность за границей зависят от страны и нотариуса.

Что это значит для вас. Главная статья на вторичке - налог PCC 2%. При покупке первого в жизни жилья его не платят, но здесь важная ловушка для тех, кто покупает из Минска или Киева. Закон не ограничивает условие Польшей, и Минфин Польши и налоговые интерпретации прямо пишут: если у вас есть или была квартира или дом за границей, освобождения нет. На квартире за 800 тысяч это разница около 16 тысяч злотых, поэтому считайте бюджет с налогом, если жильё дома у вас есть. Нотариус попросит письменное заявление под уголовную ответственность, так что «не говорить» про квартиру дома - плохая идея. На новостройке PCC нет, VAT уже сидит в цене. Все ставки и полный расчёт - в гайде расходы при покупке квартиры.

Риски и как их снять

Квартира не такая, как на экране. Снимается живым видеопоказом с вашим человеком на месте и прогулкой вокруг дома. Если сомневаетесь, лучше одна поездка до задатка, чем годы в неподходящей квартире.

Продавец не тот, за кого себя выдаёт. Сверяйте собственника в księga wieczysta с документом продавца, задаток платите только по договору и на счёт, указанный в нём.

Слишком широкая доверенность. Ограничивайте её конкретной квартирой, ценой и сроком, запрещайте кредиты и перепродажу.

Сроки брони и договора не совпадают с вашей дорогой. Закладывайте время на апостиль, перевод и визу, если она нужна. Обсуждайте сроки с застройщиком или продавцом до подписи.

Деньги застряли в пути. Проверьте маршрут перевода и лимиты банков заранее, особенно если у вас белорусский паспорт или счёт в стране вне ЕС.

Застройщик задерживает сдачу. Читайте сроки и штрафы в договоре, проверяйте прошлые проекты застройщика. Что делать, если сдачу переносят, в разборе задержки сдачи застройщиком.

Некому принять квартиру. Приёмку проводит ваш представитель по доверенности, лучше вместе со специалистом. Дефекты вносятся в протокол, у застройщика 14 дней на ответ и 30 дней на устранение признанных дефектов. Подробно в разборе приёмки квартиры от застройщика.

Что мы делаем на месте, пока вы дома

Наша работа в такой покупке - быть вашими глазами и руками в Варшаве. До покупки мы помогаем выбрать район и тип жилья, первичку или вторичку, под ваш бюджет и планы. Смотрим квартиры вживую и проводим видеопоказы с места, проверяем księga wieczysta, документы продавца, prospekt и историю застройщика. Договариваемся о сроках брони с учётом вашей дороги и доверенности.

Дальше ведём сделку: сверяем проект договора и счета для платежей, организуем нотариуса и переводчика, готовим вас или вашего представителя к подписанию. Когда дом сдан, проводим приёмку квартиры с протоколом дефектов. А когда вы переедете и начнёте получать доход в Польше, подберём ипотеку, если она понадобится, в том числе с картой побыту, PESEL UKR или доходом на B2B и JDG. И, конечно, встретим вас в Варшаве и покажем район и квартиру вживую.

Сценарии

Если вы в Минске и покупаете за свои деньги, начните с маршрута денег и срока паспорта, а потом уже с квартир. Белорусские паспорта за границей не продлеваются, а санкционные ограничения по депозитам и банкам могут затянуть перевод. Готовая квартира на вторичке здесь часто проще новостройки: одна сделка, одна поездка или одна доверенность.

Если вы в Киеве и уже знаете, что переезжаете, выберите район и тип квартиры заранее, но с покупкой не спешите, если нужен кредит. С польским доходом и статусом UKR или картой CUKR через 6-12 месяцев выбор банков будет совсем другим. А готовые новостройки и сдача ближайших лет собраны в подборке готовых новостроек 2026-2027.

Если работа в Польше уже есть, а семья ещё дома, вы можете покупать как житель Польши: у вас польский доход, и банк будет смотреть на вас, а не на семью. Удобный путь - вы подписываете всё сами в Варшаве, а супруг выдаёт доверенность или приезжает на подписание. Как устроена покупка в браке, в гайде покупка квартиры супругами.

Если хотите купить новостройку на этапе стройки, это даже удобнее для дистанционной покупки: вы подписываете umowa deweloperska, а платите по графику, пока дом строится. Но к сдаче вам нужно быть в Варшаве или иметь представителя на приёмке, а до переноса права оплатить всю цену. Если часть денег рассчитана на будущую ипотеку, график платежей надо согласовать с банком заранее.

Если вы покупаете под аренду, а сами переезжать не планируете, учитывайте, что доход от сдачи квартиры в Польше облагается налогом, а управлять арендой из другой страны непросто. О налоге с аренды подробно в гайде налог с аренды в Польше, а о том, какие районы сдаются лучше, в разборе квартиры под аренду.

Если бы делал я

Если деньги на квартиру есть без кредита, я бы не боялся покупать до переезда, но и не делал бы всё вслепую. Одну поездку в Варшаву я бы обязательно заложил: посмотреть два-три района и пару квартир вживую, а заодно подписать доверенность у польского нотариуса. Это закрывает сразу два главных риска: купить не то и застрять с доверенностью из-за апостиля и перевода.

Дальше я бы шёл так: маршрут денег и документы о их происхождении, проверка księga wieczysta или prospekt, бронь с реальным сроком, договор у нотариуса лично или по узкой доверенности, приёмка с протоколом. Если же на покупку нужна ипотека, я бы честно сдвинул покупку на год: переехал, поработал, получил статус с запасом срока, а время до этого потратил на выбор района. Общий порядок покупки - в гайде как купить квартиру в Польше, а если склоняетесь к первичке - как купить квартиру у застройщика и вторичка или новостройка.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Правовая информация проверена на начало октября 2026 года, расходы сделки - по ставкам на 17 августа 2026 года. Правила банков и санкционные ограничения меняются, перед сделкой сверяйте актуальные условия.