Сделка у нотариуса в Польше: как проходит покупка квартиры шаг за шагом

Как устроена покупка квартиры у нотариуса в Польше

Типичная ситуация: квартира выбрана, продавец согласен на цену, банк одобрил кредит, и тут человек понимает, что дальше будет документ на 12-15 страниц на польском, нотариус, переводчик и деньги, которые нужно перевести в правильный момент. Страница о том, как это проходит на практике: от предварительного договора до ключей, с разницей между ипотекой и покупкой за свои и между вторичкой и новостройкой.

По польскому Гражданскому кодексу договор о передаче собственности на недвижимость должен быть заключён в форме нотариального акта, иначе он недействителен. Поэтому нотариус в Польше не формальность, а центр сделки. Что он делает: проверяет личности сторон и их право на сделку, читает księgę wieczystą, следит, чтобы условия соответствовали закону, зачитывает акт вслух, удерживает и перечисляет налог PCC и судебные пошлины и в электронном виде подаёт в суд заявление о записи нового собственника. Чего он не делает: не торгуется за вас, не проверяет состояние квартиры и не скажет, хорошая ли это цена. Нотариус обязан быть беспристрастным и одинаково защищать интересы обеих сторон.

Нотариуса обычно выбирает и оплачивает покупатель, и это нормально: на вторичке почти все расходы на акт ложатся на него. Выбирать можно любую контору в Польше, не обязательно в районе квартиры. Такса за акт - это максимум из постановления министра юстиции, меньше можно, больше нельзя, поэтому два-три звонка в разные конторы имеют смысл. На новостройке контору чаще предлагает застройщик, о ней ниже.

Umowa przedwstępna: обычная или нотариальная

На вторичке между «договорились» и актом почти всегда есть предварительный договор, umowa przedwstępna. Он фиксирует цену, срок основной сделки, задаток или аванс и условия, при которых каждая сторона может выйти. Для покупки с ипотекой он нужен и банку: без него многие банки не примут заявку на конкретную квартиру.

По статье 390 Гражданского кодекса и постановлению о максимальных ставках нотариальной таксы. Подробный разбор последствий в нашем гайде о проверке квартиры.

Что это значит для вас. Если до сделки неделя-две и вы платите своими деньгами, обычной письменной формы обычно хватает. Если ждёте банк два-три месяца, а квартира одна такая в районе, нотариальная форма стоит своих денег: передумавшего продавца можно заставить продать через суд. Чем отличается задаток (zadatek) от аванса (zaliczka) и почему при задатке важна оговорка на отказ банка, подробно разобрано в гайде как проверить квартиру перед покупкой. Здесь коротко: задаток при срыве по вине одной стороны теряется или возвращается вдвое, аванс просто возвращается.

Что обязательно должно быть в предварительном договоре, кроме цены: номер księgi wieczystej, точный срок акта (дата или «не позднее»), сумма и вид задатка, как будет оплачиваться остаток (свои деньги, кредит, в какие сроки), срок передачи квартиры, обязательство продавца выписать всех жильцов и погасить свою ипотеку, и что будет, если банк откажет. Последний пункт особенно важен для иностранцев: если в договоре нет оговорки об отказе банка, отказ легко трактуется как ваша вина. На новостройке вместо этого шага бронь и umowa deweloperska, про бронь в гайде umowa rezerwacyjna.

Если у вас уже есть проект предварительного договора или вы только выбираете квартиру, пришлите его нам: подскажем, что поправить до подписания. Встретим в Варшаве, проведём через договор, банк и нотариуса, а если нужно, найдём присяжного переводчика.

Księga wieczysta: как проверить онлайн

Земельно-ипотечная книга, księga wieczysta, публичная, и смотреть её стоит до задатка, а не после. Попросите у продавца номер книги: он выглядит как WA1M/00123456/7, для варшавских квартир часто есть прямо в объявлении. Дальше откройте ekw.ms.gov.pl, портал Министерства юстиции, выберите «Przeglądanie księgi wieczystej» и введите номер: просмотр бесплатный и без регистрации. Прочитайте все четыре раздела (dział I-O и I-Sp, II, III, IV), посмотрите, нет ли пометок wzmianka о поданных заявлениях, и сохраните страницы с датой просмотра. Если банку нужен официальный документ, odpis zwykły онлайн стоит 30 злотых.

Что искать в каждом разделе, почему пометка wzmianka - повод остановиться и что делать с квартирой в кооперативе без книги, подробно разобрано в нашем гайде о проверке квартиры. Для сделки у нотариуса важно другое: нотариус тоже прочитает книгу, но в день акта, когда задаток уже заплачен. Если продавец не даёт номер книги, это сигнал, законных причин его скрывать нет.

Какие справки и документы нужны к сделке

Список зависит от квартиры, но базовый набор на вторичке такой. Большую часть приносит продавец, ваша задача проверить, что всё есть до дня акта, а не узнать о пропаже за столом у нотариуса.

От продавца. Основание собственности (акт покупки, решение о наследстве, договор дарения). Справка из wspólnoty или spółdzielni об отсутствии долгов по чиншу. Справка о прописанных в квартире. Świadectwo charakterystyki energetycznej, которое продавец обязан передать. Если квартира из наследства или дарения, справка из налоговой, её делают не за один день, и именно из-за неё чаще всего переносят сделку. Если продавец в браке и квартира в совместной собственности, согласие супруга или его присутствие. Если на квартире ипотека продавца, справка его банка об остатке долга и согласие банка на её снятие после погашения.

От вас. Паспорт или карта побыту, PESEL, если есть. Для покупки с ипотекой: подписанный кредитный договор и условия банка к акту (банк обычно присылает список того, что должно быть в акте). Если вы в браке, нотариус спросит о режиме имущества: квартира, купленная в браке с общим имуществом, становится общей, и это стоит обдумать заранее, подробнее в гайде покупка квартиры супругами. Если вы гражданин страны вне ЕЭЗ, нотариус проверит, не нужно ли разрешение MSWiA: для обычной квартиры вне приграничной зоны оно не требуется, подробнее в гайде купить квартиру в Польше.

Проект акта: что прочитать до дня подписания

Самая частая ошибка - впервые увидеть текст акта за столом у нотариуса. Проект нотариус готовит по сканам документов, которые стороны присылают ему заранее: чем раньше он их получит, тем раньше проект окажется у вас. Попросите его по почте за несколько дней и спокойно прочитайте с переводом. Вот что в нём смотреть в первую очередь:

Цена и порядок оплаты. Какая часть уже заплачена (задаток), какая платится своими деньгами и когда, какая из кредита и в какой срок банк её переведёт, на какой счёт продавца. Номер счёта в акте должен совпадать с тем, что продавец дал банку.

Ипотека продавца. Если квартира под залогом, в акте указано, какая часть цены идёт напрямую в банк продавца, и что продавец обязуется добиться снятия ипотеки. Деньги в таком случае идут не «продавцу», а сначала на погашение его долга.

Передача квартиры. Дата, к которой продавец освобождает квартиру от людей и вещей и выписывает жильцов. Полезная деталь: продавец может в акте добровольно подчиниться принудительному исполнению в части передачи квартиры (статья 777 Кодекса гражданского процесса). Тогда, если он не выедет, вам не нужен долгий иск, достаточно получить исполнительную надпись суда. Об этом стоит договориться ещё на этапе предварительного договора.

Заявления сторон. Что квартира свободна от долгов и прав третьих лиц, что в ней никто не прописан или будет выписан к дате, состояние, в котором вы её принимаете. И ваше заявление для освобождения от PCC, если это первая квартира: основание вписывается в акт, сказать об этом нужно до подписания.

Кто платит расходы. На вторичке обычно покупатель, но это можно договорить иначе. Убедитесь, что в акте записано то, о чём договорились.

День у нотариуса: как проходит подписание по шагам

Сама встреча занимает от часа до пары часов, дольше, если есть переводчик. Порядок почти всегда один:

1. Нотариус проверяет документы, удостоверяющие личность, всех участников и, если кто-то по доверенности, саму доверенность.
2. Уточняет последние детали: актуальные справки, номера счетов, дату передачи.
3. Зачитывает акт вслух целиком. Если вы не говорите свободно по-польски, присяжный переводчик переводит по ходу, фраза за фразой.
4. Отвечает на вопросы и вносит правки, если стороны о чём-то договорились на месте. Спрашивать нормально и нужно.
5. Все подписывают акт, переводчик тоже.
6. Вы оплачиваете таксу, PCC (если есть) и судебные пошлины, обычно картой или переводом в тот же день.
7. Получаете выписки акта (wypisy): для себя, для банка, иногда для продавца. Нотариус в электронном виде подаёт в суд заявление о записи вас собственником и, если есть ипотека, о записи ипотеки банка.

Обычно вскоре в книге появляется пометка о поданном заявлении, а саму запись суд вносит позже, иногда через несколько месяцев. Это нормально: собственником вы становитесь в момент подписания акта, а не в момент записи.

Иностранцу: присяжный переводчик и доверенность

Переводчик. По закону о нотариате, если сторона не владеет польским настолько, чтобы полностью понимать акт, нотариус должен провести сделку с присяжным переводчиком (tłumacz przysięgły). Переводчик присутствует лично, переводит акт устно по ходу зачитывания, его данные вписываются в акт, и он его подписывает. Письменный перевод проекта, который вы получили заранее, помогает, но устного перевода на сделке не заменяет. Если нотариус сам внесён в список присяжных переводчиков, он может переводить сам, но это редкость. Платит тот, кому нужен перевод, то есть вы. Стоимость рыночная, переводчики считают за час или за акт, ориентир несколько сотен злотых. Переводчика с русским или украинским в Варшаве найти несложно, но лучше договориться за неделю-две и согласовать его с конторой. Если нужно, подберём переводчика сами, чтобы его время совпало с нотариусом и банком.

Говорить «я понимаю по-польски», чтобы сэкономить, не стоит: в акте десятки юридических формулировок, и если позже возникнет спор, то, что вы подписали текст, который не поняли, станет вашей проблемой, а не нотариуса.

Доверенность. Если вы не можете приехать, за вас может подписать представитель. По статье 99 Гражданского кодекса доверенность на сделку, которая требует нотариальной формы, тоже должна быть нотариальной. Проще всего подписать её у польского нотариуса во время поездки на просмотр. Если оформляете у себя в стране, нужен присяжный перевод на польский и, в зависимости от страны, апостиль. Текст доверенности заранее согласуйте с нотариусом, который будет вести сделку. Как сделать доверенность узкой и безопасной и что ещё можно сделать из дома, разобрано в гайде как купить квартиру в Польше дистанционно.

Что можно сделать до переезда. Из Минска или Киева реально выбрать квартиру по видео, проверить книгу, подписать предварительный договор по скану или через представителя, получить и перевести проект акта. Лично или по доверенности нужно только само подписание. Если вам нужна ипотека, всё сложнее: польские банки обычно кредитуют тех, кто уже живёт и зарабатывает в Польше, поэтому таким покупателям часто разумнее сначала переехать и построить кредитную историю в Польше.

Такса нотариуса, PCC 2% и суд: сколько стоит сделка

Все суммы ниже из действующих норм: постановления министра юстиции о максимальной таксе, закона о PCC и закона о судебных издержках. При продаже квартиры максимальная такса вдвое меньше базовой шкалы, а за акт об ипотеке в обеспечение жилищного кредита четверть шкалы. Ко всем таксам добавляется 23% VAT.

Расчёт по максимальным ставкам постановления о нотариальной таксе (§ 3, § 6 п. 19, § 7, § 12), закону о PCC и закону о судебных издержках. Реальная такса может быть ниже. Октябрь 2026 года.

Что это значит для вас. Сам нотариус и суд обходятся недорого: 2,5-4 тысячи злотых на типичную варшавскую сделку. Сумму меняет налог PCC 2%: при первой в жизни квартире на вторичке его нет, а если у вас уже была квартира, это 12-16 тысяч злотых из собственных денег, не из кредита. Для переехавших тут главная ловушка. Освобождение получает только тот, кто ни в день покупки, ни раньше не владел жильём, и где это жильё находилось, не важно: налоговая (Dyrektor KIS) прямо отказала в льготе покупательнице, у которой раньше была квартира в Беларуси. Не мешает только доля до 50%, полученная по наследству. Право на освобождение вы подтверждаете заявлением в акте, и если оно окажется неправдой, налог потом взыщут с процентами. Нотариус удерживает PCC прямо на сделке и сам перечисляет его в налоговую. На новостройке PCC нет, там в цене VAT. Полный бюджет сделки с оценкой квартиры, комиссией банка и риелтора разобран в гайде расходы при покупке квартиры, здесь мы его не повторяем.

Сделка с ипотекой и за свои деньги: в чём разница

За свои. Схема короткая: предварительный договор с задатком, проверка, акт. Остаток цены вы платите либо перед актом на счёт продавца (тогда в акте пишут, что цена получена), либо в течение нескольких дней после акта, и этот срок записан в акте. Для крупной суммы, когда стороны друг другу не доверяют, бывает депозит у нотариуса: деньги лежат у него и переходят продавцу при выполнении условия, такса за это тоже по постановлению. Если деньги пришли из-за границы, держите под рукой документы о их происхождении: банк спросит при зачислении, а нотариус запишет в акте способ оплаты.

С ипотекой. Порядок жёстче, потому что в сделке третий участник, банк. Обычно так: предварительный договор, заявка в банк, оценка квартиры, решение, подписание кредитного договора, и только потом акт. В акте сразу две вещи: продажа и ваше заявление об установлении ипотеки в пользу банка. После акта вы или нотариус отправляете в банк выписку, и по данным банковских порталов деньги поступают продавцу в течение нескольких рабочих дней. Если у продавца своя ипотека, банк переводит часть цены прямо в его банк по справке об остатке долга, остальное продавцу. Свои деньги сверх кредита банк обычно требует внести первыми или подтвердить, что они уже заплачены. Ключи на такой сделке чаще всего передают после поступления денег, это нормально и это стоит записать в акте с конкретной датой. Как подготовиться к банку заранее, в гайде ипотека в Польше для иностранцев, а для владельцев PESEL UKR в гайде ипотека с PESEL UKR.

Новостройка: два визита к нотариусу

У застройщика сделка устроена иначе. Сначала, ещё во время стройки, umowa deweloperska. Её по закону можно заключить только у нотариуса, а расходы на нотариуса по ней застройщик и покупатель делят поровну. Деньги вы платите не застройщику напрямую, а на rachunek powierniczy, счёт эскроу, траншами по графику. Что проверять в этом договоре, разобрано в гайде umowa deweloperska, а про счёт и гарантийный фонд в гайде rachunek powierniczy и DFG.

Второй визит после того, как дом сдан, квартира выделена и у неё есть своя книга: акт о переносе собственности. Его расходы закон поровну не делит, и застройщики обычно перекладывают их на покупателя целиком. Между этими визитами приёмка квартиры: её часто проводят до акта, и все дефекты записывают в протокол, подробнее в гайде приёмка квартиры от застройщика. На готовой новостройке оба шага могут пройти с разницей в несколько недель. Контору обычно предлагает застройщик, и это нормально: он проводит десятки одинаковых сделок, но проект акта вы всё равно читаете заранее и сами.

Передача квартиры: protokół zdawczo-odbiorczy и что после акта

На вторичке закон не задаёт срок, когда продавец должен освободить квартиру, всё решает договор. Поэтому дата передачи и способ её обеспечить (статья 777, о которой выше) должны быть в акте. В день передачи вы вместе с продавцом составляете protokół zdawczo-odbiorczy, протокол передачи. В нём стоит записать:

• дату и время передачи и сколько комплектов ключей, от квартиры, подъезда, почты, кладовки и гаража;
• показания счётчиков воды, электричества, газа и тепла, лучше с фотографиями;
• что остаётся в квартире (кухня, техника, мебель) и в каком состоянии;
• замечания: что не работает или повреждено.

После этого переоформите на себя договоры на электричество и газ, сообщите во wspólnotę или spółdzielnię о смене собственника и начинайте платить чинш, а если планируете жить, оформите мельдунек. В течение 14 дней подайте в управление района информацию для налога на недвижимость. Через несколько недель или месяцев проверьте в книге, что вы записаны собственником, а ипотека продавца погашена.

Сколько длится сделка: от договора до ключей

Сроки ориентировочные, по практике сделок в Варшаве и закону о жилищном кредите (решение банка до 21 дня с полной заявки).

Что это значит для вас. Если покупаете с ипотекой, записывайте в предварительный договор срок с запасом: два-три месяца, а не «через месяц». Отказ первого банка и заявка во второй легко съедают шесть-восемь недель. Если покупаете за свои, самое долгое в сделке - справки продавца, особенно налоговая при наследстве, и выписка жильцов.

Что пишут покупатели на форумах

Самый частый вопрос на польских форумах у тех, кто покупает впервые: как отдать свои деньги продавцу, если я ещё не собственник, а вдруг он передумает. В одном из давних обсуждений на egospodarka покупатели сошлись в простом правиле: сначала акт, потом деньги, и никогда наоборот. Остаток своих денег платят в срок, записанный в акте (участники приводили примеры в 3 дня), а часть из кредита банк переводит в свой срок, у одного из участников это было 7 дней. И практический совет оттуда же: до дня акта убедиться, что прежние жильцы действительно выехали.

Второй сюжет - продавец не выезжает после сделки. Специалисты Pewny Lokal пишут, что если в акте нет добровольного подчинения исполнению, остаётся иск в суд о передаче квартиры и ожидание решения, после которого можно звать судебного исполнителя. Отсюда совет, который повторяют юристы и риелторы: дату передачи и статью 777 оговаривать до нотариуса, а не после.

Ошибки и спорные ситуации

Задаток без оговорки на отказ банка. Банк отказал, продавец считает это вашей виной и оставляет задаток себе. Оговорка в предварительном договоре решает это заранее.

Своих денег не хватает в день акта. PCC и такса не входят в кредит. Если считать от цены квартиры, а не от суммы на счету, за неделю до сделки выясняется дыра в 5-20 тысяч.

Карта побыту или паспорт заканчиваются к дате акта. Нотариусу нужен действующий документ, а банк может отказаться выплачивать кредит. Проверьте сроки до брони.

Справка из налоговой о наследстве не готова. Нотариус не проведёт сделку без неё. Спросите продавца о происхождении квартиры в первый же день.

«Квартира не первая» узнаётся у нотариуса. Квартира дома, даже проданная много лет назад, лишает льготы по PCC, и 2% цены приходится доплачивать своими деньгами в день акта. Считайте налог заранее.

Ключи без протокола. Через месяц спор, чьи счета за воду и почему не работает духовка. Протокол с показаниями счётчиков закрывает этот вопрос за десять минут.

Если бы покупал я

На вторичке с ипотекой я бы подписывал предварительный договор только после предварительного «да» банка, с оговоркой на отказ и запасом срока в два-три месяца, а для редкой квартиры выбрал бы нотариальную форму и сразу договорился о статье 777. Проект акта прочитал бы за неделю с переводом, а на сделку пришёл бы с присяжным переводчиком, даже если неплохо понимаю по-польски.

Если покупаю за свои и ещё живу за границей, я бы заложил одну поездку: просмотр, проверка книги и сразу доверенность у польского нотариуса, а саму сделку провёл бы через представителя. На новостройке читал бы umowa deweloperska так же внимательно, как акт, потому что именно там решается всё важное, а второй визит к нотариусу уже формальность. И в любом случае считал бы бюджет от суммы на счету в день акта, а не от цены квартиры. Перед задатком пройдите чек-лист проверки квартиры, а если хотите, чтобы весь путь от договора до ключей вели мы, посмотрите, как устроено сопровождение покупки.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Ставки таксы, PCC и судебных пошлин проверены на начало октября 2026 года, расчёты по максимальным ставкам. Сроки сделки ориентировочные и зависят от банка, продавца и нотариуса.