Sady Żoliborz II: дом Matexi на Красиньского с ключами в 2026 году

Место и окружение: Сады Жолибожские, только новые

Сады Жолибожске - это послевоенные модернистские кварталы вокруг Красиньского с огромными дворами, в которых растут деревья старше большинства жителей. На вторичке это самая дорогая часть района. Sady Żoliborz II стоит у перекрёстка Красиньского и Анны Герман, и это его главный аргумент: вы получаете новый дом с лифтом и гаражом в месте, где почти всё вокруг построено шестьдесят лет назад и новых участков больше нет.

Что рядом. Застройщик и местная пресса отдельно пишут про два зелёных места у дома. Первое - новый Сквер Красиньского. Второе - полоса южнее участка, где раньше шла узкоколейная железная дорога: её превращают в зелёную зону и публичный парк. Для собачников и родителей с колясками это значит, что гулять можно выйти прямо из подъезда, а не ехать в парк. Большая зелень района, парк Жеромского у Цитадели и Кемпа Потоцка у Вислы, отсюда в нескольких остановках.

Транспорт. По Красиньского ходят трамваи, ближайшая станция метро M1 Марымонт около километра по прямой, площадь Вильсона чуть дальше. Пешком это скорее 15-20 минут, чем пять, поэтому честнее считать дорогу как трамвай плюс метро или прямой трамвай. От станций Жолибожа до центра около десяти минут. Если вы работаете в Сьрудместье, проедьте маршрут от этого угла в будний день утром: на бумаге Жолибож «в десяти минутах от центра», а реальное время от двери до офиса будет ближе к получасу.

Теперь о минусах места. Красиньского - одна из главных улиц района, с трамваем и плотным движением. Ещё в 2023 году на форуме Urbanity одна из комментаторов первой очереди жаловалась на шум с улицы и на маленькие балконы. Это стоит проверить на месте: квартира с окнами во двор и квартира с окнами на Красиньского - разные покупки. Для семей важен и местный контекст: на юге Жолибожа давно не хватает мест в публичных садиках, в 2023/2024 году в трёх садиках было 439 заявлений на 111 мест. Если ребёнку скоро в садик, проверяйте ситуацию по адресу до брони. Больше о районе - в гиде по новостройкам Жолибожа и гиде по жизни на Жолибоже.

И одна цифра, которая объясняет цену. По оценке реальных сделок летом 2026 года вторичка в Садах Жолибожских стоила около 19 000 zł за метр и с начала года выросла почти на 10%. Новостройка здесь стоит дороже вторички, и это нормально: вы платите за новый дом, гараж и лифт. Вопрос только в том, сколько именно, и мы посчитаем это ниже на примере конкретной квартиры.

Выбираете Жолибож из Минска или Киева и ключи нужны скоро? Могу прислать оставшиеся квартиры Sady Żoliborz II с полной ценой, вместе с гаражом и кладовкой, а когда приедете, встретим и покажем дом, двор и дорогу до метро вживую.

Дом, квартиры и цены Sady Żoliborz II: что вы получаете

Это третий дом квартала Sady Żoliborz. Первая очередь - два дома на 5-8 этажей и 112 квартир, разрешение на эксплуатацию она получила 12 июня 2025 года. Вторая - один пятиэтажный дом на 66 квартир площадью от 38 до 127 м², от двушек до пятикомнатных, плюс два коммерческих помещения на первом этаже. Всего в квартале выходит 178 квартир, то есть это не огромный жилой массив, а несколько домов, вписанных в старый район. Проект сделало жолибожское бюро Latergrupa Architekci, генеральный подрядчик - AMConstruction, та же компания строит у Matexi и Bukowińska Mokotów.

Что заявлено в доме. Двухуровневый подземный гараж с кладовками, место для велосипедов и мотоциклов. У каждой квартиры свой балкон, терраса или сад. Во дворе детская площадка и зоны отдыха. Фотоэлектрические панели на крыше, резервуар для дождевой воды, домики для птиц и насекомых. И практичная деталь, которую редко пишут в рекламе: на двух верхних этажах предусмотрена подготовка под кондиционер, часть крыши приспособлена под наружные блоки. Летом в квартире под крышей это ощутимая разница.

Цена «от» в квартирах: сайт Matexi Polska на 27.09.2026. Цена за метр, список свободных квартир и срок: публичная оферта застройщика на портале RynekPierwotny, 27.09-03.10.2026. Параметры дома: Matexi, Propertynews и NowaWarszawa.

Как читать цены. Цифр «от» у этого дома сразу три, и все верные. В конце августа проект начинался от 1 015 000 zł, 27 сентября на сайте застройщика стояло «от 940 тысяч», а в публичной оферте 3 октября нижняя граница была 999 тысяч. Цена «от» прыгает вместе с тем, какие квартиры продали и какие вернулись в продажу, поэтому рекламной цифре я бы не доверял. Самые маленькие из оставшихся квартир - двушки около 38,4 м² на первом этаже, и при 999 тысячах метр в них выходит около 26 тысяч zł. А «от 18 759 zł за метр» - это одна из больших квартир: дешёвый метр почти всегда у самой большой площади, и у пятикомнатной на 125 м² такая ставка дала бы около 2,35 млн zł. Для сравнения, средняя цена новостроек Жолибожа в конце августа была около 21,5 тысячи за метр. Маленькая квартира здесь дорогая, большая - заметно дешевле за метр.

Сравним со вторичкой. Двушка 38 м² в соседнем кооперативном доме по цене сделок около 19 тысяч за метр стоила бы около 720 тысяч. Новая обойдётся примерно на 270 тысяч дороже. Что вы получаете за эти деньги: лифт, подземный гараж, новые инженерные сети, гарантию застройщика, энергоэффективный дом и никакого ремонта старых труб. Что теряете: метры, потому что за те же деньги на вторичке можно взять квартиру побольше, и возможность торговаться так же жёстко, как с частным продавцом. Историю цены конкретной квартиры Matexi публикует на сайте, как требует закон, поэтому реальные изменения можно увидеть, а не верить фразе «скоро подорожает».

Сколько это в ипотеку

Возьмём квартиру за 940 тысяч zł без гаража. При первом взносе 20% это около 188 тысяч своих денег и кредит около 752 тысяч. При ставке около 6,3% на 30 лет платёж выйдет порядка 4 650 zł в месяц, и банк захочет видеть семейный доход netto примерно вдвое больше. За миллион с местом в гараже платёж будет около 4 950 zł. Свою сумму можно прикинуть в калькуляторе кредитоспособности.

Здесь есть важная особенность. Дом почти готов, поэтому деньги понадобятся быстро: при покупке за пару месяцев до сдачи нет растянутого на два года графика траншей, банк перечисляет большую часть кредита почти сразу. Если вы в Польше недавно, работаете по B2B или на JDG, у вас временная карта побыту или PESEL со статусом UKR, ипотека возможна, но не в каждом банке, и решение может занять несколько недель. Разборы у нас есть отдельно: ипотека для JDG и B2B, с временной картой побыту и с PESEL UKR. Подобрать банк и получить решение до подписания договора мы можем помочь, и в этом доме это особенно важно.

Какую квартиру выбирать из оставшихся

Двушки на первом этаже обычно дешевле и часто с садиком, это уточните в карточке квартиры. Сад хорош для собаки и маленького ребёнка, но на первом этаже на углу оживлённой улицы стоит проверить приватность и шум. Двушки на третьем и четвёртом этажах дороже, зато светлее и тише, а на верхнем этаже есть подготовка под кондиционер. Трёшки на 58-68 м² - самый ходовой семейный формат района, на Жолибоже их в конце августа было всего 58 на все шесть проектов, так что альтернатив внутри района мало. Пятикомнатные на 125 м² - это уже другой рынок, около двух с лишним миллионов, их сравнивайте с большими квартирами на вторичке Старого Жолибожа.

Сроки: почему ключи в 2026 году здесь главный плюс

Стройку начали в январе 2025 года. При старте продаж в мае 2025-го застройщик называл сдачу в третьем квартале 2026 года, сейчас в оферте и в дневнике стройки стоит четвёртый квартал 2026-го, и разрешение на эксплуатацию, и передача ключей. Сдвиг на квартал - не катастрофа, но о нём стоит знать. По дневнику стройки на сайте Matexi закрытое сырое состояние дом получил 18 марта 2026 года, к апрелю закончили окна, перегородки были готовы примерно на 81%, электрика на 67%, начали штукатурку. В сентябре строительная пресса написала, что дом близок к финалу.

Почему это важно для покупателя. На Жолибоже в конце августа не было ни одной готовой новой квартиры, а три четверти предложения района сдаются больше чем через год, последние очереди до 2028 года. Sady Żoliborz II - практически единственный способ въехать в новый дом на Жолибоже в ближайшие месяцы. Если вы снимаете жильё за 3-4 тысячи zł в месяц, год ожидания в другом проекте стоит 36-48 тысяч, и эту сумму честно добавить к цене квартиры на котловане. Тогда разница с соседями по цене выглядит иначе.

Есть и обратная сторона. Квартиры почти нет смысла «ждать на стройке» для перепродажи, а на изменение планировки времени уже нет. Зато можно увидеть дом вживую: стены, окна и вид из квартиры уже есть, это не визуализация. Если вы ещё за границей, мы можем посмотреть дом при вашем первом приезде. Что делать, если сроки всё-таки сдвинутся, мы разобрали в статье о задержке сдачи застройщиком, а готовые и почти готовые квартиры по всей Варшаве собраны в подборке готовых новостроек и сдачи 2026-2027.

Sady Żoliborz II: отзывы и что пишут о Matexi

Жильцов во второй очереди ещё нет, но у этого дома есть редкое преимущество: соседняя первая очередь того же застройщика, с тем же архитектором и подрядчиком, уже сдана. По ней на портале Pewny Lokal есть отчёты 12 независимых технических приёмок 2025 года. Качество по количеству дефектов инженеры оценили на 4,4 из 5, по их серьёзности на 3,9, обслуживание клиентов на 4,9. Хвалили стяжки, 4,8 из 5, штукатурку, 4,5, и сухость стен, 4,7: серьёзной влаги почти нигде не нашли. Слабым местом оказались окна, всего 2,8 из 5, в основном из-за механических повреждений и царапин на рамах.

Что конкретно находили на приёмках первой очереди. Чаще всего сколы и повреждения поверхностей, 11 случаев. Дальше проблемы с инсталляциями, 9 случаев: часть систем на день приёмки была не подключена, и проверить их было нельзя. Потом повреждения окон и строительная грязь, по шесть случаев, трещины и царапины, пять. Картина типичная для хорошего застройщика: в основном отделка, а не конструкция. Но вывод для второй очереди простой: на приёмке отдельно смотрите окна и просите показать работу всех систем, а не только «квартиру глазами».

Что пишут люди. На форуме Urbanity под карточкой квартала в 2023 году обсуждали в основном цену и место, а не качество. Одни писали, что за 25 тысяч за метр ждали более премиального проекта, жаловались на маленькие балконы и шум с Красиньского. Другие отмечали, что несмотря на критику первая очередь распродалась быстро. Был и комментарий про агрессивные продажи, но без подробностей, и я бы воспринимал его как мнение, а не как факт. Хороших отзывов на форуме нет, но их там вообще редко пишут: довольные жильцы обычно молчат.

О самом застройщике. Matexi Polska - польская часть семейной бельгийской группы Matexi, которая строит с 1945 года, в Польше компания работает с 2010 года. В Варшаве она строит небольшие дома в сложившихся районах: рядом с Садами продаётся её же Verdea Żoliborz, на Мокотуве Bukowińska Mokotów, на Воле Żelazna 54. По всем приёмкам Matexi в профиле Pewny Lokal средняя оценка качества 4,2 из 5, сервиса 4,8, слабое место тоже окна. Подробнее о компании - на странице застройщика Matexi Polska, а как проходит приёмка и что вносить в протокол, - в статье о приёмке квартиры.

Плюсы и минусы Sady Żoliborz II

Плюсы. Ключи в четвёртом квартале 2026 года, на Жолибоже это самый близкий срок среди новостроек. Сады Жолибожские: старые деревья, зелёные дворы, новый сквер и будущий парк у дома. Небольшой дом на 66 квартир, а не массив на годы стройки. Двухуровневый гараж, кладовки, подготовка под кондиционер наверху, солнечные панели. Первая очередь того же застройщика уже сдана, и её приёмки оценивают хорошо, особенно сервис. Дом можно увидеть вживую до покупки.

Минусы. Осталось около десяти квартир, выбора по этажу и стороне почти нет. Маленькие квартиры дорогие за метр, около 26 тысяч. Метро не у дома, до станции около километра. Красиньского шумная, а на форуме жаловались на маленькие балконы. Окна в первой очереди были самым слабым местом на приёмках. Деньги понадобятся быстро, растянуть платежи на два года не получится. Садиков на юге района не хватает.

Кому подойдёт, а кому нет

Если ключи нужны скоро, это главный кандидат на Жолибоже: соседние Verdea и Mickiewicza 63 сдаются в конце 2027 и в 2028 году. Положите рядом и готовые квартиры на Белянах, где выбор шире, и сравните по полной цене с учётом аренды.

Если каждый день ездите в центр, посчитайте дорогу честно: трамвай по Красиньского или 15-20 минут пешком до метро. Если хочется именно «метро у подъезда», посмотрите Mickiewicza 63 у Мицкевича или другие новостройки рядом с метро.

Если хотите тишину и зелень, место хорошее, но выбирайте квартиру с окнами во двор. Дворы Садов Жолибожских и будущий парк на месте узкоколейки - то, ради чего сюда едут.

Если бюджет ограничен, вход около миллиона уже не «ограниченный». Дешевле всего рядом Apartamenty Literacka от Dom Development на Белянах у границы Жолибожа: там в начале октября двушки начинались от 717 тысяч, но и место совсем другое (подробнее в разборе новостроек Жолибожа). Подборку по бюджету смотрите в разделе новостройки до 1 млн zł.

Если у вас дети, оставшиеся трёшки на 58-68 м² - редкий семейный формат на Жолибоже, и детская площадка во дворе. Но заранее проверьте садик и школу по адресу. Общие советы для семей - в разделе новостройки для семьи.

Если покупаете под аренду, маленькая двушка в новом доме на Жолибоже сдаётся легко, но метр за 26 тысяч съедает доходность. Посчитайте её отдельно, как в разборе квартир под аренду.

Если вы ещё за границей, выбрать квартиру, получить карточку с ценой и обсудить ипотеку можно дистанционно, а договор подписывается у нотариуса лично или по доверенности. Короткий срок до ключей здесь и плюс, и риск: всё нужно сделать быстро. Как это устроено, мы описали в статье как купить квартиру в Польше дистанционно.

Если бы выбирал я

Я бы смотрел Sady Żoliborz II в первую очередь тем, кто уже решил, что хочет Жолибож, и кому ключи нужны в ближайшие месяцы. Таких вариантов в районе сейчас по сути один. Особенно разумна трёшка для семьи, которая снимает жильё: год аренды, который вы не заплатите, заметно сокращает разницу с более дешёвыми проектами на котловане.

Маленькую двушку за миллион я бы покупал осторожнее. Это дорогой метр, и я бы обязательно сравнил её с двушкой на вторичке в соседнем кооперативном доме за ту же сумму и с соседней Verdea Żoliborz того же застройщика: там дольше ждать, зато больше выбор. Если после такого сравнения Sady остаются в тройке, дальше всё решает конкретная квартира: этаж, окна во двор или на улицу, сад или балкон.

И я бы не тянул. Когда в доме остаётся десяток квартир, торговаться сложнее, но иногда застройщик охотнее даёт скидку или бонус на последних квартирах перед сдачей. Попробовать стоит, а как это делать, мы писали в статье о торге с застройщиком.

Что проверить до брони

У почти готового дома главный плюс в том, что его можно увидеть. Приезжайте на угол Красиньского и Анны Герман днём и в будний вечер, послушайте улицу, посмотрите, куда выходят окна вашей квартиры, пройдите путь до трамвая и метро. Если вы пока не в Варшаве, такую прогулку можно сделать с нами при первой поездке. И проверьте документы:

1. Какая компания продаёт квартиру по договору: у Matexi каждый проект обычно ведёт отдельное юридическое лицо.
2. Prospekt informacyjny второй очереди с приложениями: разрешение на строительство, участок, что разрешено строить рядом.
3. Полную цену квартиры и отдельно цену места в гараже и кладовки: попросите карточку квартиры с историей цены.
4. График платежей: дом почти готов, поэтому большая часть цены придётся на ближайшие месяцы, а не на два года вперёд.
5. Решение банка по ипотеке до подписания договора: сроки здесь короткие, и ждать одобрения после подписи рискованно.
6. Дату передачи квартиры в договоре и что будет при задержке: сравните её с записями в дневнике стройки.
7. Стандарт сдачи: окна (в первой очереди они были слабым местом), подготовка под кондиционер, сад или балкон.

Что смотреть в бронировании и в основном договоре, мы разобрали в статьях о договоре бронирования, о договоре с застройщиком и как читать prospekt informacyjny. Историю цены конкретной квартиры можно сверить с официальными данными: как читать историю цен. Порядок покупки по шагам - в статье как купить квартиру у застройщика.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Цены и наличие - на 27 сентября 2026 года с уточнением по публичной оферте на 3 октября, сроки - по сайту и дневнику стройки застройщика. Перед бронированием цену конкретной квартиры перепроверяем у Matexi.