Matexi Polska: бельгийский застройщик небольших домов в Варшаве

Кто такие Matexi и откуда они взялись

Matexi - одна из старейших девелоперских компаний Европы. Её в 1945 году основали три брата Vande Vyvere в Бельгии, и до сих пор это семейный бизнес, которым управляет уже четвёртое поколение. В 2025 году группа отметила 80 лет и называет себя крупнейшей девелоперской группой Бельгии. Для польского покупателя бренд долго был малоизвестным: в Варшаве Matexi не строит гигантские районы и мало тратит на громкую рекламу.

В Польшу группа пришла в 2010 году, тогда в Варшаве появилась Matexi Polska. Компания зарегистрирована в KRS под номером 0000368250, и именно она, а не отдельная фирма под один дом, указана продавцом в проспекте Verdea Żoliborz. Для покупателя это хорошая новость: репутация и активы всей польской компании стоят за договором, а не уставный капитал маленькой фирмы-однодневки. Но это правило не стоит переносить на все проекты автоматически: в каждом новом проекте продавца нужно сверять по проспекту.

Ещё одна особенность, которую важно понимать с самого начала: Matexi Polska не торгуется на бирже. У Dom Development или Ronson можно найти квартальные отчёты о продажах и сдачах, у Matexi таких регулярных публичных цифр нет. Финансовую отчётность за два последних года застройщик по закону обязан показать покупателю, а годовые отчёты польских компаний бесплатно лежат в репозитории финансовых документов KRS. Как это сделать за один вечер, я разобрал в гайде о проверке застройщика.

Масштаб и стиль: небольшие дома в сложившихся районах

За 15 лет Matexi построила в Польше тысячи квартир, и большая часть из них - в Варшаве. Среди сданных проектов - Kolska od Nowa и Słodowiec Park, Apartamenty Marymont в двух очередях, Człuchowska, NaRomera, Staffa9, Księżycowa 60, Domaniewska 24, Na Bielany, первая очередь Sady Żoliborz. Самый заметный из них - Grzybowska 37, шестнадцатиэтажный дом у самого центра Воли, который сдали в 2023 году. В 2025 году к списку добавился XYZ Place на Окенце, а в 2026 году - Żelazna 54.

Если посмотреть на эти адреса, становится понятен почерк компании. Matexi почти не строит на пустых полях за кольцевой. Она покупает участки в районах, где уже есть трамвай, школы, магазины и старые деревья, и ставит там один-два дома среднего размера. Отсюда и характер квартир: двух- и трёхкомнатные для жизни, а не студии под аренду, много квартир с террасами и садиками, зелёные дворы-патио, подземные гаражи в два уровня.

Для покупателя у этого подхода есть понятные последствия. Плюс в том, что вы покупаете квартиру в готовом городе: не нужно ждать, когда рядом построят школу и проведут автобус. Минус в том, что за адрес приходится доплачивать, а выбор в каждом доме небольшой. Когда в доме 66 квартир, как в Sady Żoliborz II, удачные сочетания этажа, площади и стороны света заканчиваются быстро, и через несколько месяцев после старта продаж остаются квартиры с компромиссами.

Назовите бюджет и район, и я пришлю 3 квартиры Matexi и соседних домов с полной ценой, включая парковку. Если вы ещё в Минске или Киеве, встретим в Варшаве и покажем эти дома и улицы вживую, а не по визуализациям.

Цены и проекты Matexi в Варшаве: что продаётся сейчас

В конце сентября 2026 года у Matexi в продаже было семь варшавских проектов и очередей. Два дома уже готовы, остальные строятся, самые дальние сроки сдачи - конец 2027 года. Ниже минимальные цены у застройщика и на порталах на 27 сентября.

Цены «от» на 27 сентября 2026 года: сайт Matexi Polska и объявления на RynekPierwotny. Самая дешёвая квартира и самый дешёвый метр обычно относятся к разным квартирам.

Что это значит для вас. Разброс огромный: от 575 тысяч за готовую квартиру на Окенце до больше миллиона за квартиру у центра. В четырёх проектах из семи цены начинаются от 940 тысяч и выше, это уровень хороших районов, а не окраин. И обратите внимание, как быстро меняется цена «от». На сайте застройщика в начале октября Bukowińska начиналась уже с 785 тысяч, а Sady Żoliborz II - с 999 тысяч. Скорее всего, самые дешёвые квартиры просто продали: в Sady Żoliborz II к этому времени оставалось 11 квартир из 66, в Verdea - 30 из 67, в Bukowińska - 48 из 123. Поэтому цифру «от» из рекламы стоит воспринимать как приглашение посмотреть прайс, а не как ваш бюджет.

Воля: Żelazna 54 и Splot Wola

Żelazna 54 - готовый дом на 141 квартиру в девять этажей у самой границы с центром, по проекту бюро SAAW. Здесь необычная для Варшавы схема цены: одна ставка 34 500 zł за метр для всех квартир, без доплаты за этаж и вид. Это удобно для сравнения, но дорого: таких цен за метр на Воле почти нет за пределами небоскрёбов. Платите вы за адрес, где до центра можно дойти пешком, и за готовую квартиру, которую можно увидеть до покупки.

Splot Wola на Совиньского, 28 - совсем другой продукт. Это Одоляны на западе Воли, первая очередь на 103 квартиры от двух до пяти комнат, есть двухуровневые. Проект бюро HRA Architekci, внутри зелёное патио, у квартир на первом этаже садики, рядом парк Повстанцев Варшавы. Стройка завершается в третьем квартале, ключи в четвёртом квартале 2026 года, цены от 780 тысяч и от 21 тысячи zł за метр. Подробнее о том, как живут Одоляны и почему метр здесь в полтора раза дешевле, чем у Желязной, в разборе новостроек Одолян и новостроек Воли.

Жолибож: Sady Żoliborz II и Verdea Żoliborz

На Жолибоже Matexi продаёт сразу два небольших дома. Sady Żoliborz II на Красиньского, 43 - вторая очередь известного проекта, один пятиэтажный дом на 66 квартир с двухуровневым гаражом, солнечными панелями и зелёным патио. Ключи обещают в четвёртом квартале 2026 года, то есть совсем скоро. Verdea Żoliborz на Пшасныской, 6A - дом на 67 квартир от двух до пяти комнат, площадью от 34 до 150 м², со сдачей в конце 2027 года. Подробный разбор с ценами, ходом стройки и рисками есть в нашей карточке Verdea Żoliborz, а сравнение с другими проектами района - в разделе новостроек Жолибожа.

Мокотув и Окенце: Bukowińska и XYZ Place

Bukowińska Mokotów строится на Ксаверуве, рядом со станцией метро Вилановска. Это одиннадцатиэтажный дом с тремя подземными уровнями, продажи разделены на две очереди со сдачей во втором и четвёртом кварталах 2027 года. Метро рядом - главный аргумент проекта: до центра по линии M1 едут без пересадок. Больше о соседних проектах в разборе новостроек Мокотува.

XYZ Place на улице Комитета Обороны Рабочих - готовый дом на 144 квартиры на Окенце, это Влохи у аэропорта. У каждой квартиры есть балкон или лоджия, на крыше общая терраса с зеленью, в сентябре на сайте шли акции. Это самый доступный вход в Matexi: от 575 тысяч и около 15 200 zł за метр. Обратная сторона - шум самолётов и до метро далеко, о районе подробнее в разборе новостроек Влох.

Отзывы о Matexi: качество, сроки, сервис

Самый полезный источник по качеству - не отзывы в Google, а отчёты технических приёмок, которые собирает портал Pewny Lokal. Это не мнения, а замечания инженеров, которые вместе с покупателями принимали квартиры. В начале октября 2026 года в профиле Matexi был 21 проект в Варшаве и Кракове, а баллы инженеры поставили в 144 приёмках. Цифры немного меняются по мере того, как добавляются новые отчёты, поэтому в разных разборах можно встретить чуть другие числа.

Pewny Lokal, профиль Matexi, данные на начало октября 2026 года. Оценки рассчитаны по 144 приёмкам, в которых инженеры ставили баллы.

Что это значит для вас. Картина для застройщика хорошая, но не идеальная. Чаще всего инженеры находили сколы и механические повреждения, загрязнения, недочёты штукатурки, трещины и проблемы с монтажом. Это отделочные дефекты, которые застройщик обязан исправить, а не беды с конструкцией дома. Влаги и протечек почти нет, штукатурка и стяжки выше среднего. А вот окна стабильно оцениваются ниже всего: 3,3 из 5 по всем проектам, а в первой очереди Sady Żoliborz в 2025 году даже 2,8 из 5, в основном из-за поцарапанных и повреждённых рам. По той же очереди обслуживание оценили почти идеально, 4,9 из 5.

Есть и отдельные отчёты по новым домам. По XYZ Place в декабре 2025 года инженер не нашёл следов влаги, полы и штукатурку принял без замечаний, но отметил много царапин на оконных рамах и мелкие дефекты дверей. По Domaniewska 24 портал пишет, что количество дефектов в квартире обычно не превышало десяти. Мой практический вывод простой: на приёмку квартиры Matexi окна нужно смотреть особенно внимательно, лучше с инженером, и всё записывать в протокол.

На форумах о Matexi пишут немного, и почти всегда о конкретных домах, а не о компании в целом. Громких скандалов я не нашёл. В обсуждениях Żelazna 54 на варшавском архитектурном форуме спорят о внешнем виде дома: одним он кажется скучным, другим очень приятным. Чаще всего ругают цены: в 2024 году пользователи называли метр от 38 тысяч «ценами из космоса». Ещё одна претензия - транспорт: по словам пользователей, метро неблизко, а рядом ходит всего один автобус. Участок на Желязной много лет стоял без движения, и в 2018 году на форуме сомневались, что там вообще что-то построят, но в итоге дом сдан. В комментариях самих покупателей на Pewny Lokal мнения тоже расходятся: одни хвалят сговорчивость застройщика и отличные стяжки, другие жалуются на неровную штукатурку с пустотами. Это хорошее напоминание, что средняя оценка не гарантирует качество конкретной квартиры.

О судебных спорах с покупателями и решениях UOKiK против Matexi в открытых источниках я ничего не нашёл. Это не гарантия того, что споров не бывает, у любого застройщика с тысячами квартир есть недовольные клиенты. Но системных проблем вроде многолетних задержек или замороженных строек в публичном поле нет. Grzybowska 37, самый высокий дом компании в Варшаве, сдали в 2023 году. Для сравнения, у многих варшавских застройщиков история задержек гораздо длиннее, о том, как действовать в таком случае, рассказываю в разборе задержки сдачи.

Плюсы и минусы Matexi, если смотреть честно

Плюс: место. Почти все дома Matexi стоят в сложившихся районах с транспортом, магазинами, школами и зеленью. Через десять лет такое место обычно ценится больше, чем новый квартал в поле.

Плюс: прозрачность в стройке. На сайте Matexi есть публичный дневник строительства по каждому дому, а история цен квартир публикуется, как требует закон. Можно сохранить номер квартиры и смотреть, как реально менялась её цена, а не верить фразе «скоро подорожает».

Плюс: обслуживание. Оценка 4,8 из 5 по полутора сотням приёмок говорит о том, что замечания исправляют, а с покупателями нормально общаются. На практике это часто важнее, чем идеальная штукатурка.

Минус: цена. В четырёх проектах из семи квартиры начинаются от 940 тысяч, а в Żelazna 54 метр стоит 34 500 zł - это заметно выше среднего по Варшаве. Если бюджет ограничен, выбор у Matexi почти сводится к XYZ Place и Splot Wola.

Минус: окна. Самое слабое место по всем отчётам инженеров. Ничего страшного, но приёмку стоит делать внимательно и не подписывать протокол без всех замечаний.

Минус: мало публичных цифр. Компания не на бирже, квартальных отчётов о продажах и сдачах нет. О финансовом положении можно судить только по годовой отчётности и проспекту.

Минус: маленький выбор. В доме на 60-70 квартир быстро уходят лучшие варианты. Если нравится конкретная квартира, решать придётся быстрее, чем в большом квартале.

Кому подходит Matexi: выберите свой сценарий

Если каждый день ездите в центр, смотрите Bukowińska у метро Вилановска и Żelazna 54 у границы центра. В первом случае вы платите меньше и едете на метро, во втором платите больше, но ходите пешком. Splot Wola и XYZ Place для ежедневных поездок в центр менее удобны.

Если хотите тишину и зелень, самые подходящие проекты - Sady Żoliborz II и Verdea Żoliborz. Жолибож - один из самых зелёных и спокойных районов у центра, а сами дома небольшие, без потока людей во дворе. У Splot Wola есть зелёное патио и садики у квартир на первом этаже.

Если бюджет ограничен, реалистичный выбор у Matexi один - готовый XYZ Place от 575 тысяч, с поправкой на самолёты и дорогу. Splot Wola начинается от 780 тысяч. Если нужно дешевле, честнее смотреть других застройщиков: подборка квартир до 800 тысяч покажет, что реально есть в этом бюджете.

Если у вас дети, важны трёх- и четырёхкомнатные квартиры, а их у Matexi много почти в каждом проекте. На Жолибоже и в Одолянах рядом школы и парки, у Splot Wola в следующих очередях обещают парк с большой детской площадкой. Садик и школу проверяйте по конкретному адресу.

Если ключи нужны в ближайшие месяцы, смотрите готовые Żelazna 54 и XYZ Place, а также Splot Wola и Sady Żoliborz II со сдачей до конца 2026 года. Сравнить их с готовыми домами других застройщиков поможет подборка готовых новостроек и сдачи 2026-2027.

Если вы ещё не переехали, многое можно сделать дистанционно: получить прайс и проспект по почте, задать вопросы отделу продаж, оценить кредитоспособность. Но я бы не бронировал квартиру Matexi, не посмотрев место вживую: в небольшом доме очень многое решают вид из окна, соседний дом и шум улицы. Ипотеку с картой побыту или с PESEL UKR мы поможем подобрать заранее, чтобы к приезду вы знали свой бюджет.

Что проверить в договоре именно с Matexi

Общий порядок проверки любого застройщика одинаков, и он подробно разобран в гайде как проверить застройщика в Польше. Но у Matexi есть несколько мест, на которые я бы посмотрел особенно внимательно.

Кто продавец. В проспекте Verdea Żoliborz продавцом указана сама MATEXI Polska sp. z o.o. Убедитесь, что и в вашем проекте в проспекте и проекте договора стоит та же компания, а если нет - проверьте отдельную фирму в KRS и KRZ.

Счёт эскроу. Узнайте, какой у проекта счёт: открытый, с выплатами застройщику по этапам стройки, или закрытый, и в каком банке он ведётся. От этого зависят график платежей и то, как он состыкуется с траншами ипотеки. Как это устроено, объясняю в разборе счёта эскроу и фонда DFG.

Сроки. В рекламе пишут квартал сдачи, а в договоре важны два срока: передача квартиры и перенос права собственности у нотариуса. Это разные даты. Если вы пока снимаете жильё, считайте аренду именно до второй даты.

Полная цена. Место в гараже и кладовка в Sady Żoliborz II и Verdea продаются отдельно, и цены на них в публичных прайсах не всегда видны. На Жолибоже и у центра парковка почти обязательна, поэтому спросите её цену до брони. Все остальные расходы, от нотариуса до отделки, собраны в разборе расходов при покупке новостройки.

История цены. Matexi публикует историю цен квартир. Перед бронью сохраните номер квартиры и посмотрите, менялась ли цена и когда. Это лучший аргумент, если вы хотите поторговаться.

Приёмка. Учитывая, что окна у Matexi оцениваются хуже всего, на приёмку стоит идти с инженером и отдельно смотреть рамы, стеклопакеты и уплотнители. Что делать по шагам, разобрано в гайде о приёмке квартиры.

Перед подписью я бы прошёл по короткому списку:

1. Проспект информационный - получить до любой брони и сверить продавца, участок, разрешения и сроки.
2. KRS и KRZ - проверить продавца бесплатно, две минуты.
3. Тип счёта эскроу и банк - уточнить и сверить с графиком платежей.
4. Парковка и кладовка - узнать цены до брони.
5. История цены квартиры - сохранить номер и сравнить.
6. Приёмка с инженером - особенно окна.

Подробно про сам договор - в разборах umowa deweloperska и договора резервации, а как читать главный документ проекта, объясняю в гайде по проспекту информационному.

Если бы выбирал я

Если бы я выбирал квартиру у Matexi для себя, я бы начинал не с бренда, а с места. Нравится Жолибож и вы готовы ждать - смотрел бы Verdea, а если ключи нужны раньше, то Sady Żoliborz II, сравнивая квартиры одной комнатности, а не цены «от». Нужен ежедневный центр и метро - Bukowińska, особенно первая очередь. Нужна готовая квартира и разумная цена - XYZ Place, но только после того, как постою на балконе в будний день и послушаю самолёты.

Żelazna 54 я бы рассматривал тем, для кого жить у центра без машины действительно ценно. По соотношению цены и метров это самый дорогой проект компании, и за те же деньги на Воле можно купить заметно больше. Splot Wola - хороший компромисс для семьи, которая хочет новую квартиру в городе, а не за кольцевой, и не готова платить жолибожские цены.

И в любом случае я бы положил рядом с проектом Matexi один-два соседних дома других застройщиков. Только так становится видно, сколько стоит именно бренд и место, а сколько - сама квартира. Сравнить подходы застройщиков помогает наш разбор застройщиков Варшавы, а соседние по формату компании - в разборах Dom Development и ROBYG. Помните: 80 лет истории группы говорят о том, что она умеет доводить стройки до конца, а не о том, что ваша квартира стоит своих денег.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Цены и сроки проектов - на 27 сентября 2026 года, данные технических приёмок - на начало октября 2026 года. Цены у застройщика меняются каждую неделю, перед бронью сверяйте прайс.