Коротко
Общая собственность супругов в Польше возникает автоматически в момент заключения брака, без всяких договоров (ст. 31 § 1 Семейного кодекса). Квартира, купленная в браке на общие деньги, попадает в общее имущество, даже если в акте записан один супруг.
Доли в общем имуществе равные (ст. 43 § 1), а само оно бездолевое: пока брак длится, «моей половины» не существует юридически.
На покупку недвижимости нужно согласие второго супруга (ст. 37 § 1 п. 1). Без него договор не становится сразу недействительным - его действительность зависит от последующего подтверждения вторым супругом (§ 2). А вот односторонняя сделка без согласия недействительна (§ 4).
Разговор, который лучше провести до нотариуса
Типичная ситуация: один супруг зарабатывает больше и берёт кредит, второй в декрете или только выходит на работу. Или родители одного из них дают деньги на первый взнос. Или пара живёт вместе несколько лет, но брак заключён недавно, а копили оба. Во всех этих случаях кажется логичным «оформить на того, кто платит».
Проблема в том, что польское право решает этот вопрос за вас, и решает не так, как подсказывает интуиция. Запись в акте нотариуса не определяет, чьё имущество: определяет источник денег и режим имущественных отношений в браке.
Это не про недоверие друг к другу. Это про то, что через десять лет обстоятельства бывают разные, а документы, оформленные правильно один раз, снимают половину будущих споров - и с супругом, и с банком, и с налоговой.
Что входит в общее имущество, а что остаётся личным
Общее имущество - это то, что приобретено в период брака одним или обоими супругами. Личное имущество - всё остальное. Закон приводит открытые перечни.
| Обычно общее (ст. 31) | Обычно личное (ст. 33) |
|---|---|
| Полученная зарплата и доходы от иной заработной деятельности каждого из супругов | Имущество, приобретённое до возникновения общей собственности |
| Доходы от общего имущества | Полученное по наследству, завещательному отказу или дарению, если наследодатель или даритель не решил иначе |
| Доходы от личного имущества каждого супруга - да, аренда личной квартиры идёт в общий котёл | Имущество, приобретённое взамен составляющих личного имущества (п. 10) - это и есть суррогация |
Пункт 10 стоит запомнить отдельно. Если вы продали квартиру, купленную до брака, и на эти деньги купили другую - новая тоже личная. Но происхождение денег нужно уметь показать: выписки, договор продажи, движение средств. Без этого действует общее правило.
Кто должен быть в акте и почему это не главное
При законной общей собственности квартира записывается на обоих без указания долей - это бездолевая совместная собственность. Даже если по документам покупатель один, купленное на общие деньги имущество остаётся общим.
Именно поэтому нотариус спросит о семейном положении и режиме имущественных отношений, а банк потребует участия второго супруга в кредитной сделке. Это не бюрократия: без правильно оформленного согласия сделка оказывается в подвешенном состоянии.
Как закон обращается с отсутствием согласия
- Договор, заключённый одним супругом без требуемого согласия второго: действительность зависит от подтверждения вторым супругом (ст. 37 § 2). Это не автоматическая недействительность, как часто пишут.
- Вторая сторона может назначить супругу разумный срок на подтверждение и по его истечении освободиться от договора (§ 3).
- Односторонняя сделка без требуемого согласия недействительна (§ 4).
Согласие требуется не только на покупку: тот же режим действует на продажу, обременение, передачу недвижимости в пользование и на дарение из общего имущества.
Родители дают одному из супругов деньги на первый взнос - переводом «на квартиру», без договора дарения и без оговорки в нотариальном акте. Формально это выглядит как обычное пополнение общего бюджета, и вложенные 150-200 тысяч злотых растворяются в общем имуществе. При разделе имущества доказать их происхождение через несколько лет почти невозможно, и половина суммы просто уходит.
Как правильно: письменный договор дарения на имя конкретного супруга, перевод с указанием, что это дарение, и заявление о суррогации в нотариальном акте - что такая-то часть цены оплачена из личного имущества по ст. 33 п. 10. Три документа, полчаса времени и ноль дополнительных расходов против потери половины взноса.
Долги: за что отвечает общее имущество
Это вторая тема, где интуиция подводит. Ипотека, взятая обоими супругами, - это их общее обязательство. Но что с кредитом, взятым одним?
| Ситуация | Из чего кредитор может взыскивать | Норма |
|---|---|---|
| Обязательство принято с согласия второго супруга | Также из общего имущества супругов | ст. 41 § 1 |
| Обязательство принято без согласия либо возникло не из сделки | Из личного имущества должника, его зарплаты, доходов от иной заработной деятельности; при долге из предпринимательства - также из имущества предприятия | ст. 41 § 2 |
| Долг возник до брака или касается личного имущества | Из личного имущества должника, зарплаты и доходов от иной деятельности | ст. 41 § 3 |
Отдельно ст. 42: пока действует законная общая собственность, кредитор одного супруга не может требовать удовлетворения из доли, которая досталась бы этому супругу при прекращении общности. То есть арестовать «половину квартиры» за долг мужа или жены во время брака нельзя.
Практический вывод для семьи: письменное согласие на чужой кредит - это не формальность, а решение о том, отвечает ли ваша общая квартира за этот долг.
Интерциза: что она делает и чего не делает
Брачный имущественный договор заключается в форме нотариального акта и может расширить или ограничить общую собственность, установить раздельность имущества либо раздельность с выравниванием прироста. Он может быть заключён и до брака (ст. 47 § 1).
Три вещи, которые важно понимать.
- Интерциза действует на будущее. Она не делит автоматически то, что уже стало общим: для этого нужен раздел имущества.
- Перед третьими лицами на брачный договор можно ссылаться, только если его заключение и вид были им известны (ст. 47¹). Поэтому банку и нотариусу его показывают сразу.
- Для банка раздельность - не всегда плюс. При раздельности кредит считается по доходу одного, а значит и сумма будет меньше. Иногда выгоднее общая собственность и оба заёмщика.
Созаёмщик, который не собственник
Часто в кредит берут третьего человека: родителя, брата, партнёра без брака. Схема рабочая, но у неё есть цена, о которой стоит договориться на берегу.
- Банк учитывает доход созаёмщика, но и все его обязательства. Иногда родитель с собственным кредитом снижает общую кредитоспособность, а не повышает.
- Кредит висит в истории созаёмщика. Пока договор действует, он влияет на его собственную кредитоспособность: своё жильё в ипотеку взять будет сложнее.
- Ответственность полная. При проблемах банк обращается к любому из должников, а не «к каждому по половине».
- Выйти из кредита в одностороннем порядке нельзя. Нужно согласие банка и, как правило, доказанная кредитоспособность оставшегося заёмщика.
- Быть созаёмщиком и быть собственником - разные вещи. Кто попадёт в акт и в каких долях, решается отдельно и заранее.
Если созаёмщики - пара без брака, тем более стоит заранее договориться о долях в акте и о том, что происходит при расставании. Общей собственности по закону здесь не возникает: работает то, что записано.
Короткий квиз покажет слабые места по статусу, доходу и взносу - до того, как банк оставит след в BIK.
Порядок действий перед сделкой
- Определите режим: законная общая собственность или брачный договор. Если договор есть - подготовьте его для банка и нотариуса.
- Определите источник первого взноса по каждому злотому: общие накопления, личные деньги до брака, дарение, продажа личного имущества.
- Оформите дарение письменно и на конкретного человека, если деньги дают родители.
- Скажите нотариусу о суррогации заранее, чтобы соответствующее заявление попало в акт, а не вспомнилось после подписания.
- Посчитайте кредит в двух вариантах: вдвоём и на одного - разница в сумме бывает решающей для выбора квартиры.
- Если берёте созаёмщика, обсудите заранее срок, порядок выхода и доли в собственности.
Что забрать из этой статьи
Если запоминать три вещи, пусть это будут эти.
Первое: общая собственность возникает сама, с момента брака, и запись в акте не отменяет её. Второе: личные деньги остаются личными, только если это подтверждено документами и оговорено в акте - иначе они становятся общими. Третье: согласие супруга на кредит определяет, отвечает ли за долг ваша общая квартира.
Основание: Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U.2026.0.236 t.j.), статьи 31, 33, 37, 41, 42, 43, 47 и 47¹. Состояние на 18 августа 2026 года.
По теме «Покупка квартиры супругами и созаёмщиками»: Можно принести на консультацию вашу реальную ситуацию — доход, статус, объект или договор. Посмотрим, где находится главный риск и что стоит проверить до следующего решения. Контакт ни к чему не обязывает.
Частые вопросы
Квартира куплена в браке на одного супруга: чья она?
Как сделать так, чтобы квартира осталась личной?
Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в Польше?
Отвечает ли общая квартира за кредит одного из супругов?
Что даёт интерциза при покупке квартиры?
Становится ли созаёмщик собственником квартиры?
Можно ли потом вывести созаёмщика из ипотеки?
Супругам лучше обсудить модель собственности до выбора квартиры, а не у нотариуса
Кто платит первый взнос, из каких денег, будет ли кредит общим, что произойдёт при продаже и есть ли личное имущество — вопросы неприятно приземлённые. Но именно они потом определяют, насколько понятно оформлена сделка.
Три разговора до задатка
Кто и в каком режиме приобретает квартиру, есть ли wspólność majątkowa или rozdzielność.
Кто является заёмщиком и как обязательство соотносится с собственностью.
Откуда первый взнос и крупные платежи: общее имущество, личные средства, дарение.
не стоит пытался решать эти вопросы одной интернет-статьёй, если есть интерциза, имущество до брака, наследство, разные гражданства или деньги от родителей. Здесь час консультации у нотариуса или юриста может стоить значительно меньше, чем исправление структуры сделки после покупки.
Покупаете вдвоём и не уверены в оформлении?
Опишите ситуацию: кто заёмщик, откуда первый взнос, есть ли брачный договор - подскажу, как оформить и что сказать нотариусу.
Свяжусь с вами в ближайшее время.
Читать дальше
Обновлено: 18 августа 2026. Цены на порталах меняются еженедельно, перед сделкой сверяйте актуальные значения.