Коротко
Спільна власність подружжя в Польщі виникає автоматично в момент укладення шлюбу, без жодних договорів (ст. 31 § 1 Сімейного кодексу). Квартира, куплена в шлюбі за спільні гроші, потрапляє до спільного майна, навіть якщо в акті записано одного з подружжя.
Частки у спільному майні рівні (ст. 43 § 1), а саме воно безчасткове: доки шлюб триває, «моєї половини» юридично не існує.
На купівлю нерухомості потрібна згода другого з подружжя (ст. 37 § 1 п. 1). Без неї договір не стає одразу недійсним - його дійсність залежить від подальшого підтвердження другим із подружжя (§ 2). А ось одностороння дія без згоди недійсна (§ 4).
Розмова, яку краще провести до нотаріуса
Типова ситуація: один із подружжя заробляє більше і бере кредит, другий у декреті або тільки виходить на роботу. Або батьки одного з них дають гроші на перший внесок. Або пара живе разом кілька років, але шлюб укладено нещодавно, а збирали обоє. У всіх цих випадках здається логічним «оформити на того, хто платить».
Проблема в тому, що польське право вирішує це питання за вас, і вирішує не так, як підказує інтуїція. Запис в акті нотаріуса не визначає, чиє майно: визначає джерело грошей і режим майнових відносин у шлюбі.
Це не про недовіру одне до одного. Це про те, що за десять років обставини бувають різні, а документи, оформлені правильно один раз, знімають половину майбутніх спорів - і з подружжям, і з банком, і з податковою.
Що входить до спільного майна, а що лишається особистим
Спільне майно - це те, що придбано в період шлюбу одним або обома з подружжя. Особисте майно - усе решта. Закон наводить відкриті переліки.
| Зазвичай спільне (ст. 31) | Зазвичай особисте (ст. 33) |
|---|---|
| Отримана зарплата і доходи від іншої заробіткової діяльності кожного з подружжя | Майно, придбане до виникнення спільної власності |
| Доходи зі спільного майна | Отримане у спадок, за заповідальним відказом або даруванням, якщо спадкодавець чи дарувальник не вирішив інакше |
| Доходи з особистого майна кожного з подружжя - так, оренда особистої квартири йде до спільного казана | Майно, придбане взамін складників особистого майна (п. 10) - це і є сурогація |
Пункт 10 варто запам'ятати окремо. Якщо ви продали квартиру, куплену до шлюбу, і за ці гроші купили іншу - нова теж особиста. Але походження грошей треба вміти показати: виписки, договір продажу, рух коштів. Без цього діє загальне правило.
Хто має бути в акті і чому це не головне
За законною спільною власністю квартира записується на обох без зазначення часток - це безчасткова сумісна власність. Навіть якщо за документами покупець один, куплене за спільні гроші майно лишається спільним.
Саме тому нотаріус запитає про сімейний стан і режим майнових відносин, а банк вимагатиме участі другого з подружжя в кредитній угоді. Це не бюрократія: без правильно оформленої згоди угода опиняється в підвішеному стані.
Як закон поводиться з відсутністю згоди
- Договір, укладений одним із подружжя без потрібної згоди другого: дійсність залежить від підтвердження другим із подружжя (ст. 37 § 2). Це не автоматична недійсність, як часто пишуть.
- Друга сторона може призначити тому з подружжя, чия згода потрібна, розумний строк на підтвердження і після його спливу звільнитися від договору (§ 3).
- Одностороння дія без потрібної згоди недійсна (§ 4).
Згода потрібна не лише на купівлю: той самий режим діє на продаж, обтяження, передання нерухомості в користування і на дарування зі спільного майна.
Батьки дають одному з подружжя гроші на перший внесок - переказом «на квартиру», без договору дарування і без застереження в нотаріальному акті. Формально це виглядає як звичайне поповнення спільного бюджету, і вкладені 150-200 тисяч злотих розчиняються у спільному майні. При поділі майна довести їх походження через кілька років майже неможливо, і половина суми просто зникає.
Як правильно: письмовий договір дарування на ім'я конкретного з подружжя, переказ із зазначенням, що це дарування, і заява про сурогацію в нотаріальному акті - що така-то частина ціни оплачена з особистого майна за ст. 33 п. 10. Три документи, півгодини часу і нуль додаткових витрат проти втрати половини внеску.
Борги: за що відповідає спільне майно
Це друга тема, де інтуїція підводить. Іпотека, взята обома з подружжя, - це їхнє спільне зобов'язання. А що з кредитом, взятим одним?
| Ситуація | З чого кредитор може стягувати | Норма |
|---|---|---|
| Зобов'язання прийнято за згодою другого з подружжя | Також зі спільного майна подружжя | ст. 41 § 1 |
| Зобов'язання прийнято без згоди або виникло не з правочину | З особистого майна боржника, його зарплати, доходів від іншої заробіткової діяльності; за боргом із підприємництва - також з майна підприємства | ст. 41 § 2 |
| Борг виник до шлюбу або стосується особистого майна | З особистого майна боржника, зарплати і доходів від іншої діяльності | ст. 41 § 3 |
Окремо ст. 42: доки діє законна спільна власність, кредитор одного з подружжя не може вимагати задоволення з частки, яка дісталася б цьому з подружжя при припиненні спільності. Тобто арештувати «половину квартири» за борг чоловіка чи дружини під час шлюбу не можна.
Практичний висновок для сім'ї: письмова згода на чужий кредит - це не формальність, а рішення про те, чи відповідає ваша спільна квартира за цей борг.
Інтерциза: що вона робить і чого не робить
Шлюбний майновий договір укладається у формі нотаріального акта і може розширити або обмежити спільну власність, встановити роздільність майна чи роздільність із вирівнюванням приросту. Він може бути укладений і до шлюбу (ст. 47 § 1).
Три речі, які важливо розуміти.
- Інтерциза діє на майбутнє. Вона не ділить автоматично те, що вже стало спільним: для цього потрібен поділ майна.
- Перед третіми особами на шлюбний договір можна посилатися, лише якщо його укладення і вид були їм відомі (ст. 47¹). Тому банку і нотаріусу його показують одразу.
- Для банку роздільність - не завжди плюс. За роздільності кредит рахується за доходом одного, а отже і сума буде меншою. Іноді вигідніша спільна власність і обидва позичальники.
Співпозичальник, який не власник
Часто в кредит беруть третю людину: батька, брата, партнера без шлюбу. Схема робоча, але має ціну, про яку варто домовитися на березі.
- Банк враховує дохід співпозичальника, але й усі його зобов'язання. Іноді батько з власним кредитом знижує спільну кредитоспроможність, а не підвищує.
- Кредит висить в історії співпозичальника. Доки договір діє, він впливає на його власну кредитоспроможність: своє житло в іпотеку взяти буде складніше.
- Відповідальність повна. За проблем банк звертається до будь-кого з боржників, а не «до кожного по половині».
- Вийти з кредиту в односторонньому порядку не можна. Потрібна згода банку і, як правило, доведена кредитоспроможність позичальника, що лишається.
- Бути співпозичальником і бути власником - різні речі. Хто потрапить в акт і в яких частках, вирішується окремо і заздалегідь.
Якщо співпозичальники - пара без шлюбу, тим паче варто заздалегідь домовитися про частки в акті і про те, що відбувається при розставанні. Спільної власності за законом тут не виникає: працює те, що записано.
Короткий квіз покаже слабкі місця за статусом, доходом і внеском - до того, як банк залишить слід у BIK.
Порядок дій перед угодою
- Визначте режим: законна спільна власність чи шлюбний договір. Якщо договір є - підготуйте його для банку і нотаріуса.
- Визначте джерело першого внеску за кожним злотим: спільні накопичення, особисті гроші до шлюбу, дарування, продаж особистого майна.
- Оформіть дарування письмово і на конкретну людину, якщо гроші дають батьки.
- Скажіть нотаріусу про сурогацію заздалегідь, щоб відповідна заява потрапила в акт, а не згадалася після підписання.
- Порахуйте кредит у двох варіантах: удвох і на одного - різниця в сумі буває вирішальною для вибору квартири.
- Якщо берете співпозичальника, обговоріть заздалегідь строк, порядок виходу і частки у власності.
Що забрати з цієї статті
Якщо запам'ятовувати три речі, нехай це будуть ці.
Перше: спільна власність виникає сама, з моменту шлюбу, і запис в акті її не скасовує. Друге: особисті гроші лишаються особистими, лише якщо це підтверджено документами і застережено в акті - інакше вони стають спільними. Третє: згода з подружжя на кредит визначає, чи відповідає за борг ваша спільна квартира.
Підстава: Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U.2026.0.236 t.j.), статті 31, 33, 37, 41, 42, 43, 47 і 47¹. Стан на 18 серпня 2026 року.
Розберемо вашу ситуацію за грошима і статусом: що реально схвалить банк, які об'єкти підходять і з чого почати. Відповідаю протягом доби, консультація ні до чого не зобов'язує.
Часті запитання
Квартира куплена в шлюбі на одного з подружжя: чия вона?
Як зробити так, щоб квартира лишилася особистою?
Чи потрібна згода з подружжя на купівлю квартири в Польщі?
Чи відповідає спільна квартира за кредит одного з подружжя?
Що дає інтерциза при купівлі квартири?
Чи стає співпозичальник власником квартири?
Чи можна потім вивести співпозичальника з іпотеки?
Купуєте удвох і не впевнені в оформленні?
Опишіть ситуацію: хто позичальник, звідки перший внесок, чи є шлюбний договір - підкажу, як оформити і що сказати нотаріусу.
Звяжусь із вами найближчим часом.
Читати далі
Оновлено: 18 серпня 2026. Ціни на порталах змінюються щотижня, перед угодою звіряйте актуальні значення.