РКМ - не єдиний шлях до квартири без власних заощаджень, і для багатьох він недоступний. Умови програми звужені, ліміти ціни за квадратний метр жорсткі, а квартира має в них поміститися.
Тому головне питання не «як обійтися без внеску», а «звідки взяти внесок». Дарування від батьків, продаж наявного майна, кошти подружжя - у кожного варіанта свої правила оформлення, і саме на них найчастіше спотикаються.
І податкова, і банк дивляться на ці гроші, але дивляться на різне. Податковій важлива форма передачі і строк заяви, банку - зрозуміле походження суми. Виконати одне і не виконати друге цілком можливо, і саме так найчастіше і виходить.
Скільки може покрити гарантія
Розрахунок показує різницю до 20% ціни, але не більше 100 000 zł. Остаточне рішення залежить від умов RKM, ліміту ціни за м² та банку.
Що програма робить, а що ні
- замінює відсутню частину першого внеску гарантією BGK;
- не знижує ставку і не збільшує кредитоспроможність;
- не оплачує нотаріуса, оцінку, судові збори та інші витрати;
- працює лише у банках, які беруть участь у програмі;
- для квартири діють ліміти ціни за м², які змінюються щокварталу.
За гарантію стягується одноразова комісія 1% від суми гарантії, максимум 1 000 zł.
Умови для українців
Громадянство саме по собі не закриває програму. Банк окремо перевіряє легальність перебування, строк документа, джерело доходу та кредитну історію. З PESEL UKR вибір банків може бути меншим, ніж з картою побиту. Детальніше: іпотека з PESEL UKR.
Якщо дохід дозволяє платити кредит, відкрийте повний калькулятор RKM. Він перевіряє більше умов, ніж швидкий розрахунок вище.
Перевірте RKM за 3 хвилини
Без реєстрації. Результат покаже, чи є сенс готувати заявку і який внесок може знадобитися.
Відкрити калькулятор RKMЯкщо РКМ не підходить: звідки беруть внесок
Умови програми підходять не всім, і це нормально. Куди корисніше знати, які ще є законні джерела внеску - бо саме на їх оформленні люди втрачають гроші і час.
- Дарування від батьків. Найчастіший варіант і найчастіша помилка: переказ «на квартиру» без письмового договору. Банк бачить непояснене надходження, податкова - незадеклароване дарування, а при поділі майна ці гроші вважаються спільними.
- Продаж наявної нерухомості. Тут окремо перевіряють строк володіння: продаж раніше пʼяти років оподатковується за ставкою 19% від доходу, і ці гроші теж треба закласти в розрахунок.
- Заощадження подружжя. Якщо кошти особисті, а не спільні, це варто зафіксувати в нотаріальному акті одразу - потім довести майже неможливо.
- Продаж авта чи іншого майна. Працює, але потребує документа: договір продажу знімає питання банку за один день.
Спільне у всіх чотирьох одне: банк має розуміти походження внеску. Гроші, що зʼявилися на рахунку незадовго до подання без пояснення, гальмують розгляд сильніше, ніж невелика сума самого внеску.
Якщо ж РКМ вам підходить - актуальні ліміти цін за всіма воєводствами зібрані в окремому розборі програми РКМ із калькулятором.
Взяти гроші на внесок у батьків переказом без договору дарування. Для банку це непояснене надходження перед самою угодою, для податкової - незадеклароване дарування, а при поділі майна такі кошти вважаються спільними.
Правильно - три документи і пів години. Письмовий договір дарування на імʼя конкретної людини, переказ із зазначенням призначення і заява про сурогацію в нотаріуса, якщо йдеться про подружжя.
Дарування від батьків: як оформити, щоб не втратити гроші
Батьки погодилися допомогти, гроші прийшли на рахунок, і здається, що питання закрите. Насправді з цієї хвилини починаються два окремі питання, і вони не збігаються: одне до податкової, друге до банку. Людина зазвичай закриває одне з них, а про друге дізнається вже на розгляді заявки.
Податкова частина
Найближча родина належить до так званої нульової групи: подружжя, діти й онуки, батьки, дідусі й бабусі, брати і сестри, вітчим, мачуха, пасинок. Для неї ст. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn дає повне звільнення від податку, без обмеження суми. Умова одна: подати до urzędu skarbowego формуляр SD-Z2 протягом шести місяців від дня, коли виник податковий обовʼязок.
Якщо сума менша за kwotę wolną для першої групи, тобто за 36 120 zł, заявляти нічого не треба. Тут ховається найпоширеніша помилка в розрахунках: людина рахує останній переказ, а закон рахує суму. Складається все отримане від тієї самої особи в році останнього набуття і за пʼять попередніх років. Дві допомоги по двадцять тисяч з різницею у два роки разом уже перевищують ліміт.
Форма передачі, на якій втрачають звільнення
Це місце, де податкова читає закон буквально. Гроші має переказати сам дарувальник на рахунок обдарованого: переказом на рахунок у банку чи в SKOK або поштовим переказом. Готівка, яку обдарований потім сам вносить на власний рахунок, умову не виконує. З підтвердження внеску видно тільки те, що гроші поклав на рахунок його ж власник, а не те, що їх передав дарувальник.
У призначенні переказу пишеться прямо, що це дарування і для кого саме. Один рядок тексту, який згодом економить кілька тижнів листування.
- письмовий договір дарування з іменами сторін і сумою;
- виписка з переказом від дарувальника і призначенням платежу;
- SD-Z2, поданий у шестимісячний строк, якщо сума перевищує kwotę wolną.
Банківська частина
Банку байдуже до SD-Z2, це не його зона. Йому потрібне зрозуміле походження суми, і письмовий договір дарування закриває питання одним документом. Тому робити його є сенс навіть тоді, коли за податковими правилами можна обійтися без заяви.
Окремий випадок - обдарований у шлюбі. Якщо гроші мають залишитися особистими, а не спільними, це фіксується одразу, а не тоді, коли майно ділять. Як проходить межа між спільним і особистим майном подружжя, розібрано в гіді про купівлю квартири подружжям.
Що бачить банк, коли перевіряє походження внеску
Людина приносить виписку, де за два тижні до подання зʼявилася рівно потрібна сума. Далі розмова йде вже не про квартиру і не про ставку, а про ці гроші, і триває вона довше, ніж усе інше разом.
Банк дивиться виписку за період, який визначає сам, і його цікавить не залишок на сьогодні, а те, як цей залишок утворився. Рахунок із рівними зрозумілими надходженнями читається інакше, ніж рахунок, куди сума впала одним платежем напередодні. Це не підозра особисто до вас: банк зобовʼязаний розуміти джерело коштів у кредитній угоді.
- Велике надходження без пояснення. Найчастіше це і є дарування, просто неоформлене. Документ, зроблений після того, як банк поставив питання, виглядає саме так.
- Гроші, позичені «на показ». Для банку це не внесок, а зобовʼязання. Позика від фінансової установи видно в BIK, позика від людини випливає з виписки. І те, і те зменшує кредитоспроможність замість того, щоб її підтвердити.
- Переказ із-за кордону без документа. Саме по собі іноземне походження грошей проблемою не є. Проблема виникає тоді, коли до суми нема жодного паперу.
Про переказ з України треба сказати окремо, бо це найчастіша ситуація наших читачів. Підходить будь-який документ, який показує, звідки взялася сума: договір продажу квартири чи авта, договір дарування, підтвердження зняття з власного рахунку в українському банку. Важлива не форма документа, а те, що сума перестає бути безіменною.
Практичний висновок один, і він про порядок дій. Питання походження внеску закривають до подання заявки, а не під час розгляду. Пів години на договір дарування зараз коштують менше, ніж три тижні листування з аналітиком банку і зірваний строк передоговору.
І остання річ, яку легко проґавити: навіть коли внесок закритий повністю, на саму угоду потрібні гроші зверху. Нотаріус, PCC, судові збори, оцінка нерухомості. Скільки саме, порахували в окремому розборі витрат при купівлі квартири.
Що забрати з цієї статті
Три речі по суті.
Перше: РКМ підходить не всім, і це не тупик. Питання не «як без внеску», а «звідки внесок».
Друге: банк має розуміти походження грошей. Непояснене надходження гальмує розгляд сильніше, ніж мала сума внеску.
Третє: дарування оформлюйте письмово одразу. Пів години зараз проти нерозвʼязного спору потім.
Четверте: звільнення від податку для найближчої родини діє тільки тоді, коли гроші переказав сам дарувальник на ваш рахунок. Готівка, внесена вами ж, цю умову не виконує, і повернути звільнення заднім числом не вийде.
Напишіть дохід, наявні заощадження і місто. Скажу, чи проходите ви за РКМ, і які ще варіанти є у вашій ситуації.
Розберемо вашу ситуацію за грошима і статусом: що реально схвалить банк, які обʼєкти підходять і з чого почати. Відповідаю протягом доби, консультація ні до чого не зобовʼязує.
Поширені питання
Діти обов'язкові?
Ні. Програма доступна також одинакам і парам без дітей, якщо виконані інші умови.
Можна купити будь-яку квартиру?
Ні. Для квартир перевіряється ліміт ціни за м², а банк також оцінює юридичний стан і вартість об'єкта.
Чи потрібні власні гроші?
Так. Навіть без внеску залишаються витрати угоди та фінансова подушка.
Чи треба декларувати гроші, які батьки дали на внесок?
Якщо сума від тієї самої особи за рік останнього набуття і пʼять попередніх років перевищує kwotę wolną першої групи (36 120 zł), треба подати SD-Z2 протягом шести місяців. Тоді для найближчої родини податку не буде взагалі. Нижче цієї суми заявляти нічого не потрібно.
Чому банк не приймає готівку як внесок від батьків?
Приймає, але тоді ускладнюється податкова сторона: звільнення для найближчої родини діє, коли гроші переказав сам дарувальник на рахунок обдарованого. Готівка, внесена обдарованим на власний рахунок, цієї умови не виконує, і банк окремо питає про походження суми.
Офіційне джерело
BGK: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, умови та актуальні лімітиMinisterstwo Finansów: stawki i limity w podatku od spadków i darowizn
gov.pl: зголошення SD-Z2, умови і строк
Норми звільнення для нульової групи - ст. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kwoty wolne перевірені 22 серпня 2026 року.
Не вистачає на внесок?
Опишіть дохід, наявну суму і місто. Скажу, які варіанти реальні саме у вас.