RKM - не единственный путь к квартире без собственных накоплений, и многим эта программа недоступна. Условия программы ограничены, лимиты цены за квадратный метр строгие, и квартира должна в них укладываться. Что будет с платежом при разной сумме кредита, быстро покажет калькулятор ипотеки.
Поэтому главный вопрос не «как обойтись без взноса», а «где взять взнос». Дарение от родителей, продажа имеющегося имущества, средства супругов - у каждого варианта свои правила оформления, и именно на них чаще всего спотыкаются.
И налоговая, и банк смотрят на эти деньги, но по-разному. Налоговой важны форма передачи и срок подачи заявления, банку - понятное происхождение суммы. Можно выполнить одно и не выполнить другое, так чаще всего и бывает.
Способ 1: гарантия BGK по RKM вместо взноса
Расчёт показывает разницу до 20% цены, но не более 100 000 zł. Итоговое решение зависит от условий RKM, лимита цены за м² и банка.
Что программа делает, а чего нет
- заменяет недостающую часть первоначального взноса гарантией BGK;
- не снижает ставку и не увеличивает кредитоспособность;
- не оплачивает нотариуса, оценку, судебные сборы и другие расходы;
- работает только в банках, участвующих в программе;
- на квартиру действуют лимиты цены за м², которые меняются каждый квартал.
За гарантию взимается разовая комиссия 1% от её суммы, максимум 1 000 zł.
Условия для украинцев
Само по себе гражданство не закрывает доступ к программе. Банк отдельно проверяет законность пребывания, срок действия документа, источник дохода и кредитную историю. С PESEL UKR выбор банков может быть меньше, чем с картой побыту. Подробнее: ипотека с PESEL UKR.
Если доход позволяет платить по кредиту, откройте полный калькулятор RKM. Он проверяет больше условий, чем быстрый расчёт выше.
Проверьте RKM за 3 минуты
Без регистрации. Результат покажет, есть ли смысл готовить заявку и какой взнос может потребоваться.
Открыть калькулятор RKMСпособ 2: если RKM не подходит, где взять взнос
Условия программы подходят не всем, и это нормально. Гораздо полезнее знать другие законные источники взноса: именно при их оформлении люди теряют деньги и время.
- Дарение от родителей. Самый частый вариант и самая частая ошибка: перевод «на квартиру» без письменного договора. Банк видит необъяснённое поступление, налоговая - незадекларированное дарение, а при разделе имущества эти деньги считаются общими.
- Продажа имеющейся недвижимости. Здесь отдельно проверяют срок владения: продажа до истечения пяти лет облагается налогом 19% от дохода, и эти деньги тоже нужно учесть в расчёте.
- Сбережения супругов. Если деньги личные, а не общие, это стоит сразу указать в нотариальном акте - позже доказать почти невозможно.
- Продажа автомобиля или другого имущества. Подходит, но нужен документ: договор продажи снимает вопросы банка за один день.
У всех четырёх одно общее: банк должен понимать происхождение взноса. Деньги, которые появились на счёте незадолго до подачи заявки без объяснения, замедляют рассмотрение сильнее, чем небольшая сумма самого взноса.
Если же RKM вам подходит, актуальные лимиты цен по всем воеводствам собраны в отдельном разборе программы RKM с калькулятором.
Получить деньги на взнос от родителей переводом без договора дарения. Для банка это необъяснённое поступление прямо перед сделкой, для налоговой - незадекларированное дарение, а при разделе имущества такие средства считаются общими.
Правильный путь - три документа и полчаса. Письменный договор дарения на имя конкретного человека, перевод с указанием назначения и заявление о суррогации у нотариуса, если речь о супругах.
Дарение от родителей: как оформить, чтобы не потерять деньги
Родители согласились помочь, деньги пришли на счёт, и кажется, что вопрос закрыт. На самом деле с этого момента возникают два разных вопроса, и они не совпадают: один для налоговой, второй для банка. Обычно человек решает один из них, а о втором узнаёт уже при рассмотрении заявки.
Налоговая сторона
Ближайшие родственники относятся к так называемой нулевой группе: супруги, дети и внуки, родители, дедушки и бабушки, братья и сёстры, отчим, мачеха, пасынок. Для неё ст. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn даёт полное освобождение от налога без ограничения суммы. Условие одно: подать в urząd skarbowy форму SD-Z2 в течение шести месяцев со дня возникновения налогового обязательства.
Если сумма меньше kwoty wolnej для первой группы, то есть 36 120 zł, подавать заявление не нужно. Здесь кроется самая частая ошибка в расчётах: человек считает последний перевод, а закон считает общую сумму. Складывается всё полученное от одного человека в год последнего получения и за пять предшествующих лет. Две помощи по двадцать тысяч с разницей в два года вместе уже превышают лимит.
Способ передачи, из-за которого теряют освобождение
Здесь налоговая читает закон буквально. Деньги должен перечислить сам даритель на счёт одаряемого: переводом на счёт в банке или SKOK либо почтовым переводом. Наличные, которые одаряемый затем сам вносит на свой счёт, этому условию не отвечают. Подтверждение внесения денег показывает только то, что деньги положил на счёт его владелец, а не то, что их передал даритель.
В назначении перевода прямо указывают, что это дарение и кому именно. Одна строка текста впоследствии экономит несколько недель переписки.
- письменный договор дарения с именами сторон и суммой;
- выписка с переводом от дарителя и назначением платежа;
- SD-Z2, поданная в шестимесячный срок, если сумма превышает kwotę wolną.
Банковская сторона
Банку неважна форма SD-Z2, это не его область. Ему нужно понятное происхождение суммы, и письменный договор дарения закрывает вопрос одним документом. Поэтому его имеет смысл составить даже тогда, когда налоговые правила позволяют обойтись без заявления.
Отдельный случай - одаряемый состоит в браке. Если деньги должны остаться личными, а не общими, это фиксируют сразу, а не при разделе имущества. Где проходит граница между общим и личным имуществом супругов, объясняем в гайде о покупке квартиры супругами.
Что видит банк при проверке происхождения взноса
Человек приносит выписку, в которой за две недели до подачи заявки появилась ровно нужная сумма. Дальше разговор идёт уже не о квартире и не о ставке, а об этих деньгах, и длится он дольше всего остального вместе взятого.
Банк изучает выписку за период, который устанавливает сам. Его интересует не остаток сегодня, а то, как он образовался. Счёт с регулярными понятными поступлениями выглядит иначе, чем счёт, на который вся сумма поступила одним платежом накануне. Это не личное подозрение: банк обязан понимать источник средств в кредитной сделке.
- Крупное поступление без объяснения. Чаще всего это дарение, которое просто не оформили. Документ, составленный после вопроса банка, так и выглядит.
- Деньги, занятые «для вида». Для банка это не взнос, а обязательство. Заём в финансовой организации виден в BIK, заём у человека следует из выписки. И то и другое снижает кредитоспособность вместо того, чтобы её подтвердить.
- Перевод из-за границы без документа. Само по себе иностранное происхождение денег не проблема. Проблема возникает, когда на сумму нет никаких документов.
О переводе из Украины стоит сказать отдельно, поскольку это самый частый случай среди наших читателей. Подходит любой документ, который показывает источник суммы: договор продажи квартиры или автомобиля, договор дарения, подтверждение снятия денег со своего счёта в украинском банке. Важна не форма документа, а то, что у суммы появляется объяснение.
Практический вывод один и касается порядка действий. Вопрос о происхождении взноса решают до подачи заявки, а не во время её рассмотрения. Полчаса на договор дарения сейчас обойдутся дешевле, чем три недели переписки с аналитиком банка и сорванный срок предварительного договора.
И последнее, что легко упустить: даже если взнос покрыт полностью, на саму сделку нужны дополнительные деньги. Нотариус, PCC, судебные сборы, оценка недвижимости. Сколько именно, посчитали в отдельном разборе расходов при покупке квартиры.
Что вынести из этой статьи
Три вещи по сути.
Первое: RKM подходит не всем, и это не тупик. Вопрос не «как без взноса», а «откуда взнос».
Второе: банк должен понимать происхождение денег. Необъяснённое поступление замедляет рассмотрение сильнее, чем небольшая сумма взноса.
Третье: дарение оформляйте письменно сразу. Полчаса сейчас вместо неразрешимого спора потом.
Четвёртое: освобождение от налога для ближайших родственников действует только тогда, когда деньги переводит сам даритель на ваш счёт. Наличные, внесённые вами, этому условию не отвечают, и задним числом вернуть освобождение не получится.
Укажите доход, имеющиеся накопления и город. Расскажу, подходите ли вы для RKM и какие ещё варианты есть в вашей ситуации.
Для RKM стоит отдельно проверить условия программы, лимит гарантии BGK, цену жилья и кредитоспособность. Соответствие одному критерию ещё не означает автоматического одобрения банка.
Частые вопросы
Обязательны ли дети?
Нет. Программа доступна также одиноким людям и парам без детей при соблюдении других условий.
Можно купить любую квартиру?
Нет. Для квартир действует лимит цены за м², а банк также оценивает юридический статус и стоимость объекта.
Нужны ли собственные деньги?
Да. Даже без взноса остаются расходы по сделке и финансовый резерв.
Нужно ли декларировать деньги, которые родители дали на взнос?
Если сумма от одного человека за год последнего получения и пять предыдущих лет превышает kwotę wolną первой группы (36 120 zł), нужно подать SD-Z2 в течение шести месяцев. Тогда для ближайших родственников налога вообще не будет. Ниже этой суммы ничего заявлять не нужно.
Почему банк не принимает наличные как взнос от родителей?
Принимает, но тогда возникают сложности с налогом: освобождение для ближайших родственников действует, когда деньги переводит сам даритель на счёт одаряемого. Наличные, внесённые одаряемым на свой счёт, этому условию не отвечают, а банк отдельно спрашивает о происхождении суммы.
Официальный источник
BGK: Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, условия и актуальные лимитыMinisterstwo Finansów: ставки и лимиты налога на наследство и дарение
gov.pl: подача SD-Z2, условия и срок
Нормы освобождения для нулевой группы - ст. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Kwoty wolne проверены 22 августа 2026 года.
Не хватает на взнос?
Опишите доход, имеющуюся сумму и город. Скажу, какие варианты реальны именно для вас.