Splot Wola: вісім останніх квартир Matexi навпроти парку Повстанців Варшави

Як тут жити: ранок, діти, вихідні

Одоляни мають неоднозначну славу: склади, бетонні вузли, вантажівки й тісні двори. Але це великий район, і точка на карті тут вирішує майже все. Splot Wola стоїть на самому його північному краю, біля Вольської, де Одоляни вже стикуються з давно обжитою Волею. Через дорогу, за якихось 140 метрів, починається парк Повстанців Варшави, а вулиця Яна Казимежа, на яку мешканці скаржаться найбільше, проходить південніше. Чим Одоляни відрізняються від решти Волі, ми докладно розібрали в огляді новобудов Одолян.

Звичайний ранок тут такий: вийшли з під'їзду, за дві хвилини на трамвайній зупинці Sowińskiego, і трамвай по Вольській везе через Волю в бік центру. Якщо в сім'ї мала дитина, приватні садки Edulica й Norlandia в радіусі двохсот метрів, а державна початкова школа № 403 на Karlińskiego приблизно за 250. Увечері чи на вихідних є куди піти пішки: парк Повстанців Варшави поруч, парк Совінського десь за 800 метрів, торговий центр Fort Wola і клуб Progresja в тому самому напрямку, за пів кілометра. За басейном доведеться їхати до аквапарку в парку Мочидло, це вже майже два кілометри.

Відстані по прямій від ділянки Splot Wola (позначка будівництва в OpenStreetMap) до об'єктів у OpenStreetMap, виміряно через Nominatim 19.10.2026. Пішки шлях довший. Школу, садки й Fort Wola забудовник сам називає серед сусідства на сторінці проєкту.

Що це означає на практиці: щоденне життя з дитиною і без машини тут вирішується пішки, а от метро і басейн уже ні. Сам будинок теж не типова коробка. Бюро HRA Architekci зробило його каскадом від шести до восьми поверхів, з дворівневими квартирами й терасами нагорі. Забудовник пише про садки біля квартир на партері, зелені дахи, перголи, конструкції для витких рослин на фасадах, дощові сади й сонячні панелі на даху. Унизу підземний гараж на два рівні з велокімнатою, а на партері приміщення під магазини й послуги з входом із Совінського і з внутрішнього патіо.

Що зі слів забудовника можна перевірити. Каскад, патіо й тераси вже стоять: будинок майже добудований, його видно з вулиці. Обіцяний парк з боку Вольської з великим дитячим майданчиком належить до наступних черг, а всього на ділянці Matexi говорить про близько 650 квартир. Це означає, що перший будинок кварталу житиме поруч із будмайданчиком ще кілька років. «5 хвилин до Fort Wola» і «10 хвилин до Ронда Дашинського» з опису проєкту рахуються машиною, а не пішки.

Дорога до центру: чесно

Метро біля будинку немає. Найближча станція лінії M2, Księcia Janusza, приблизно за 1,7 км по прямій на північ, тож до неї або автобусом, або доволі довга прогулянка. Головний транспорт цієї адреси - трамвай по Вольській: зупинка за 130 метрів, а Рондо Дашинського з пересадкою на M2 приблизно за 3 км по прямій. Скільки хвилин виходить від дверей до офісу, залежить від вашої години, і брати цифри з реклами я не хочу: проїдьте маршрут самі в будній день о 8-й.

З машиною є застереження. З усіх Одолян виїздів небагато, і Совінського з Ордона в години пік стоять, на це мешканці скаржилися ще у 2019 році в naTemat. Плюс цього будинку в тому, що він стоїть біля самої Вольської і виїзд на неї короткий. Мінус у тому, що Вольська веде на виїзд з міста і вранці стоїть сама. Якщо метро в пішій доступності для вас важливіше, порівняйте з проєктами з добірки новобудов біля метро.

Вісім квартир і ціни: що лишилося на 18 жовтня

Будівництво почалося в листопаді 2024 року. Коли будинок у листопаді 2025-го підвели під дах, кінець робіт називали в третьому кварталі 2026 року, а ключі в четвертому. Тепер на сторінці проєкту і дозвіл на користування, і старт передачі ключів стоять на четвертий квартал 2026. Зсув невеликий, але це привід дивитися дату в договорі, а не в рекламі.

Офіційний файл цін Matexi Polska на dane.gov.pl (датасет 5334), дані на 18.10.2026, завантажено 19.10.2026. Номер квартири з файлу без префікса SOW-F1: літера це корпус, далі поверх і номер. Площа: ціна квартири, поділена на ціну метра. «Ціну змінено»: колонка «Data ostatniej zmiany ceny» у файлі.

Маленька квартира тут коштує 850-910 тисяч, і метр у ній 22-23 тисячі. Найвигідніша за метром квартира в списку - 58,79 м² на партері корпусу C, 20 803 zł за метр. Для сім'ї вона, мабуть, найцікавіша. Чи є в неї садок, у файлі не видно, а за описом проєкту садки мають квартири першого поверху, тож спитайте у відділі продажу. Дворівневі квартири на шостому поверсі корпусу A коштують 1,94-2,8 млн, і з таким бюджетом я б порівнював уже не з Одолянами, а з усією Волею й Жолібожем.

Дати в останній колонці теж дещо підказують. У двох квартир ціну востаннє міняли ще в січні 2025 року, у решти влітку й восени 2026-го, а в трьох дворівневих 23 вересня, саме в день старту акції. Акцію на сайті оголошено з 23 вересня до 2 листопада 2026 року або до вичерпання пулу квартир. Які квартири в неї входять, треба питати в офісі продажу. Для покупця це нормальний сигнал до розмови: забудовник продає останні квартири майже готового будинку. Як її вести, розібрано в статті про торг із забудовником.

Повна ціна й власні гроші

Ціни гаража й комор Matexi публікує в тому самому офіційному файлі, і це добра новина для того, хто рахує бюджет. Місце в підземному гаражі коштує 50 000 zł (таких у файлі 12), одне більше місце 75 000 zł. Бокси для речей у гаражі від 25 000 до 39 000 zł, дві комори 53 000 і 61 000 zł. Якщо у вас є машина, місце в гаражі я б одразу закладав у бюджет.

Порахуймо найдешевшу квартиру разом із гаражем: 853 000 + 50 000 = 903 000 zł. При внеску 20% це 180 600 zł власних грошей і кредит 722 400 zł. При внеску 10% - 90 300 власних і 812 700 кредиту. Квартира 58,79 м² з гаражем - 1 273 000 zł, при 20% внеску це 254 600 zł своїх. Щомісячний платіж залежить від ставки, яку назве банк, і його легко прикинути в калькуляторі іпотеки. До цього додайте нотаріуса, судові збори й ремонт: квартири здаються в стандарті під оздоблення.

Програма RKM тут не допоможе. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy з гарантією BGK замінює перший внесок, але лише тоді, коли метр не дорожчий за ліміт. У Варшаві на четвертий квартал 2026 року ліміт для нового житла 17 497,70 zł, а найдешевший метр у Splot Wola 20 803 zł. Жодна з восьми квартир не проходить, тож перший внесок потрібен свій. Для іноземців іпотека реальна, але вибір банків залежить від документів, про це в статті про іпотеку для іноземців. Для майже готового будинку важлива швидкість: рішення банку краще мати до бронювання.

Хто будує і що кажуть

Хто будує. Matexi - бельгійська родинна група, історію якої компанія веде з 1945 року. Польська компанія Matexi Polska sp. z o.o. зареєстрована в KRS 19 жовтня 2010 року, її статутний капітал 19 347 500 zł, а єдиний власник за витягом KRS - Matexi Polska Holding & Finance S.A. Перший свій проєкт у Польщі компанія почала у 2012 році, а загалом, за її словами, здала майже 3 400 квартир у Варшаві й Кракові. Тож у забудовника вже є здані будинки, які можна поїхати й подивитися: на Волі біля центру це Żelazna 54, на Жолібожі Sady Żoliborz. Генпідрядник Splot Wola - польська компанія Łucz-Bud. Як самостійно перевірити продавця за документами, ми описали в статті про перевірку забудовника.

Якість. Найчесніше про неї говорять технічні приймання, які інженери роблять разом із покупцями. По Splot Wola їх ще немає: будинок не передають, і сторінка проєкту на Pewny Lokal порожня, 0 приймань. По всіх проєктах Matexi там 433 оцінки з приймань, середня 4,1 з 5, це 91-ше місце серед 192 забудовників. Це середина ринку: без тривожних сигналів, але й не рекорд. Приймати квартиру я б радив з інженером, як описано в статті про приймання квартири від забудовника.

Думки людей. Мешканців у будинку ще немає, а на форумі Urbanity і в сервісах з відгуками під Splot Wola лише новини забудовника. Тож спиратися доводиться на район і на пресу. Галузевий Developer Magazine у березні 2026 року хвалив розташування й зв'язок із центром, а єдиним мінусом назвав високі ціни. Мешканці Одолян пишуть про інше. Raport Warszawski у жовтні 2024 року підсумував їхні скарги так: «pędzące ciężarówki nie dają mieszkańcom nowych bloków wytchnienia». Вантажівки до складів і бетонних вузлів не дають мешканцям перепочити. Там же пишуть про брак шкіл і лікарів. А на затори на двох виїздах з Одолян, через Совінського й Ордона, мешканці скаржилися ще у 2019 році виданню naTemat.

Мій висновок такий: зі стінами й сервісом тут, судячи з інших будинків Matexi, усе на рівні ринку, а будинок майже готовий. Головний ризик не в бетоні. Він у двох речах: чи встигнете ви отримати потрібну квартиру з восьми і чи влаштовує вас район з його школами й дорогами вже сьогодні, а не через п'ять років.

Плюси й мінуси Splot Wola

Плюси такі. Будинок майже готовий, ключі через кілька місяців. Північний край Одолян: трамвай за 130 метрів, парк Повстанців Варшави через дорогу, школа й садки в кроковій доступності. Продумана архітектура з каскадом, терасами, патіо й зеленими дахами. Тут є дворівневі квартири з терасами нагорі. Ціни гаража й комор відкриті у файлі, тож повну ціну можна порахувати до першої зустрічі.

Тепер чесно про мінуси. Вибору немає: вісім квартир, з них чотири маленькі. Метр 20,8-24,5 тисячі, помітно вище за ліміт RKM 17 497,70 zł. Метро не в пішій доступності. Школа № 403, розрахована приблизно на 600 дітей, за даними місцевої преси вже перестає вміщати всіх, а нову, на 650 учнів і 100 дошкільнят, на розі Ордона і Яна Казимежа обіцяють лише в другій половині 2028 року. Поруч ще роками будуватимуть наступні черги. Приймань і відгуків мешканців по цьому будинку поки немає.

Кому підійде, а кому ні

Якщо щодня їздите до центру, Splot Wola зручний, якщо робота на Волі чи біля Ронда Дашинського: трамвай по Вольській під будинком, а метро M2 на тому ж напрямку. Якщо офіс на Мокотові чи біля M1, дорога вийде довгою, і я б дивився будинки біля станцій.

Якщо хочете тишу й зелень, зелені тут багато: патіо, зелені дахи, парк через дорогу. Але квартири з боку Вольської та Совінського гучніші, а за парканом ще кілька років будуватимуть. Обирайте вікна в двір.

Якщо бюджет обмежений, 853 тисячі за 37 м² - це мінімум, з якого тут починається. Якщо важлива площа, порівняйте зі Stacja Wola на Гумінській або з сусіднім Чистим.

Якщо у вас діти, квартира 58,79 м² на партері і дворівневі з терасами - добрий сімейний формат, а садки поруч. Але спершу перевірте школу за адресою: районові бракує місць.

Якщо ви ще за кордоном, майже готовий будинок зручний: квартиру можна обрати дистанційно за плануваннями й прайсом, а на приймання й нотаріуса приїхати один раз або оформити довіреність. Тільки з вісьмома квартирами вирішувати доведеться швидко.

Якби обирав я

Я б розглядав Splot Wola для двох випадків. Перший: пара чи людина, яка працює на Волі або біля Ронда Дашинського, хоче нову квартиру з ключами до кінця року і цінує архітектуру й двір. Для неї трамвай під будинком і парк через дорогу важливіші за метро. Другий: сім'я, якій потрібна велика або дворівнева квартира з терасою в місті, а не за кільцевою, і яка готова платити за це від 20,8 тисячі за метр.

Я б не поспішав, якщо бюджет на межі: метр тут від 20,8 тисячі, RKM не працює, а на Одолянах і в Чистому варто порівняти, скільки метрів дають за ті самі гроші. Родині з дитиною шкільного віку я б чесно сказав: спершу школа за адресою, потім квартира. І якщо потрібної квартири вже немає, я б не брав першу, яка лишилася. Поруч є і новобудови, і вторинний ринок, а як обрати між ними, ми розібрали в статті вторинка чи новобудова.

Що перевірити до бронювання

Приїдьте до будинку хоча б двічі: у будній день зранку, щоб побачити Вольську й виїзд із Совінського в годину пік, і ввечері, щоб послухати двір і вулицю. Проїдьте свій маршрут до роботи трамваєм і машиною. І перевірте документи:

1. Котрі з восьми квартир вільні саме сьогодні: у файлі на 18 жовтня їх 8, і список може змінитися будь-якого дня.
2. Ціну обраної квартири та її історію: Matexi показує історію цін на сторінці проєкту, а акцію оголошено з 23 вересня до 2 листопада 2026 року або до вичерпання пулу квартир.
3. Чи отримано дозвіл на користування (pozwolenie na użytkowanie) і яка дата передачі стоїть у договорі, а не в рекламі.
4. Місце в гаражі й комору: у файлі гараж коштує 50 000 zł, бокси для речей 25 000-39 000 zł, комори 53 000 і 61 000 zł. Додайте їх до ціни квартири одразу.
5. Бік вікон і поверх: вікна в патіо тихіші.
6. Що і коли будуватимуть на решті ділянки: наступні черги й обіцяний парк з боку Вольської.
7. Школу й садок за адресою: школа № 403 поруч, але район росте швидше, ніж школи, а нову школу на Ордона обіцяють у другій половині 2028 року.

Що дивитися в договорах, ми розібрали в статтях про договір бронювання і як читати prospekt informacyjny.

Часті запитання

Оновлено: 19 жовтня 2026. Ціни й кількість квартир - на 18 жовтня 2026 року (файл забудовника), решта даних перевірена 19 жовтня 2026. Перед бронюванням ціну конкретної квартири перевіряємо в Matexi Polska.