Splot Wola: последние квартиры первой очереди на Одолянах

Место: Одоляны, но лучшая их часть

По адресу Splot Wola - это Одоляны, западная часть Воли за железной дорогой. Но Одоляны неоднородны, и тут важна точная точка на карте. Участок площадью 2,4 гектара лежит на углу Совиньского и Ордона, у Вольской. Через Вольскую уже Ульрыхув, более спокойная и давно обжитая часть района с парком Совиньского. Улица Яна Казимежа, на которую больше всего жалуются жители Одолян из-за грузовиков, отсюда в глубине района, южнее. Так что это северный край Одолян, где район уже стыкуется с обжитой Волей. Чем Одоляны отличаются от остальной Воли, мы подробно разобрали в обзоре новостроек Одолян и гиде по Воле.

История участка объясняет, почему здесь вообще появился большой квартал. Раньше здесь был логистический центр Почты Польской. В 2017 году землю включили в государственную программу Mieszkanie Plus, но доступное жильё так и не построили, и в 2022 году почта продала участок на торгах за 113,3 млн zł. Купила его Matexi. План застройки разрешает здесь жилые дома высотой до 30 метров примерно на двух третях площади. Всего застройщик говорит примерно о 650 квартирах в нескольких очередях, первая из них - 103 квартиры, о которых эта страница.

Что есть рядом для жизни. По данным портала с офертами, в радиусе километра 11 трамвайных и 32 автобусные остановки, десятки магазинов, кафе, медицинских точек и детских площадок. Застройщик пишет о 5 минутах до торгового центра Fort Wola, 10 минутах до делового района у Ронда Дашиньского, 12 минутах до аквапарка Мочидло и 20 до аэропорта. Это минуты на машине, не пешком. Пешком реально дойти до парка Совиньского через Вольскую, а чуть дальше Парк Повстанцев Варшавы.

Сам дом - не типичная коробка. Бюро HRA Architekci сделало корпуса от 6 до 8 этажей каскадом, с двухуровневыми квартирами и террасами на верхних этажах, садиками у квартир первого этажа, зелёными крышами, перголами и опорами для вьющихся растений на фасадах. На крышах солнечные панели, которые питают освещение общих частей, дождевую воду собирают в резервуары и дождевые сады. Внизу двухуровневый подземный гараж, велокомнаты и кладовки, а на первом этаже помещения под магазины и услуги с входом с Совиньского и из внутреннего патио. В следующих очередях застройщик обещает парк со стороны Вольской с большой детской площадкой.

Что это значит для покупателя: это первый дом будущего квартала с продуманным двором, но и первый дом стройки, рядом с которой ещё несколько лет будут работать краны.

Выбираете квартиру на Воле и пока ещё в Минске или Киеве? Могу проверить, что осталось в Splot Wola, и подобрать 2-3 похожие квартиры на Воле с полной ценой и дорогой до работы, а когда приедете, встретим и покажем дом и район вживую.

Дорога в центр: честно

Метро у дома нет. Линия M2 идёт севернее, по Гурчевской, и до её станций отсюда нужно ехать автобусом или идти пешком заметно дольше десяти минут. Главный транспорт у этого адреса - трамвай по Вольской: остановка примерно в 190 метрах от дома, и трамвай по прямой идёт через всю Волю к Ронду Дашиньского, где пересадка на M2, и дальше к центру. По нашей оценке, от двери до Ронда Дашиньского выходит около 20-25 минут, до центра 30-40 минут с ожиданием и пересадкой. Застройщик и отраслевые сайты пишут о 10-15 минутах до центра, но это машина вне часа пик.

С машиной есть оговорка. Совиньского и Ордона - два главных выезда со всех Одолян, и жители давно жалуются, что в час пик они стоят. Плюс в том, что дом стоит у самой Вольской и выезд на неё короткий, минус - Вольская в часы пик сама медленная. Если вы каждый день ездите в центр на машине, проедьте маршрут в будний день в 8 утра до брони. Если важнее метро в пешей доступности, честно положите рядом проекты у станций M2, их собрала подборка новостроек рядом с метро, или посмотрите сравнение Одоляны или Чисте.

Трамвай вглубь Одолян в планах города стоит со сроком после 2030 года, так что считайте только то, что есть сегодня: Вольскую с трамваем, автобусы и машину. Этого хватает, если работа на Воле или у Ронда Дашиньского.

Квартиры и цены: что осталось в Splot Wola

Строительство началось в ноябре 2024 года, в ноябре 2025-го дом подвели под крышу, а осенью 2026 года он практически готов. Когда дом подводили под крышу, конец работ называли в третьем квартале 2026 года, а сейчас застройщик пишет о разрешении на эксплуатацию в четвёртом квартале, вместе с ключами. Порталы с офертами и наш обзор Одолян по данным конца августа ещё показывают третий квартал: это та же стройка, просто дата окончания работ, а не передачи квартир. Сдвиг небольшой, но это повод смотреть дату в договоре, а не в рекламе. Продажи шли быстро: в конце сентября застройщик говорил примерно о 15 свободных квартирах из 103, а на 4 октября на портале с офертами их было уже 9. Выбирать планировку уже почти не из чего.

Цены, диапазон за метр и число свободных квартир: публичная оферта на RynekPierwotny, 4 октября 2026 года. Примеры квартир и снижения цен: обязательные публикации цен в сервисе Deweloperuch, конец сентября 2026 года, часть этих квартир могла уйти. Адрес и сроки: сайт Matexi Polska на 4 октября 2026 года; архитектор и подрядчик: PropertyNews, Rzeczpospolita, NowaWarszawa. Цены мест в гараже и кладовок публично не указаны.

Как это выглядит в деньгах. Вход - около 780 тысяч zł, и в этой цене двушка около 37 м². Двушки по 37-39 м² на соседних этажах стоили от 761 до 891 тысячи, разница больше 100 тысяч за почти одинаковую площадь - это этаж, сторона света и вид. Двушки около 43,5 м² с более удобной планировкой стоили 865-899 тысяч. Квартира около 59 м² - 1,34 млн. Двухуровневые квартиры наверху от 86 до 128 м² стоили от 1,94 до 2,8 млн, и в весеннем обзоре отраслевого журнала четырёхкомнатная двухуровневая 86,5 м² с террасой стоила 1 945 800 zł.

Цены у многих квартир снижались. По данным сервиса, который собирает обязательные публикации цен, у большинства квартир с историей цена опускалась на 5-7,5%: например, двушка 37,3 м² подешевела с 850 до 786 тысяч, двухуровневая 127,7 м² - с 2,97 до 2,8 млн. На дни открытых дверей 26-27 сентября застройщик предлагал специальные цены, а промо-предложение на сайте объявлено с 23 сентября по 2 ноября 2026 года или до конца пула квартир. Какие именно квартиры в него входят, надо уточнять в офисе продаж. Для покупателя это нормальный сигнал: застройщик продаёт последние квартиры почти готового дома и готов к разговору. Как его вести, мы разобрали в статьях о торге и об акциях застройщиков, а проверить цену по сделкам рядом поможет разбор цен сделок RCN.

Почти готовый дом. Ключи обещают в четвёртом квартале 2026 года, то есть через несколько месяцев после брони. Если вы снимаете за 3,5-4 тысячи zł в месяц, короткое ожидание - это реальная экономия по сравнению со стройкой на 2028 год. Но сдвиг на квартал-другой при сдаче бывает, поэтому в договоре смотрите дату передачи квартиры и что будет при задержке, об этом наш разбор задержки сдачи. Другие готовые и почти готовые варианты собраны в подборке готовые и со сдачей в 2026-2027.

Полная цена. Место в гараже и кладовка продаются отдельно, их цены публично не указаны, просите письменно. На Одолянах с парковкой на улице туго, поэтому место в гараже я бы считал почти обязательным. К цене прибавьте нотариуса, судебные сборы, банк и ремонт: квартира в стандарте застройщика. Все расходы собраны в статье о полной стоимости покупки новостройки.

Сколько это в ипотеку: три живых примера

Возьмём самую доступную двушку за 780 тысяч zł. При первом взносе 20% нужно около 156 тысяч своих денег, кредит около 624 тысяч. При ставке около 6,3% на 30 лет платёж выйдет порядка 3 860 zł в месяц, и банки обычно хотят видеть доход netto примерно вдвое больше, от 7,7 тысячи. При взносе 10% своих нужно около 78 тысяч, кредит около 702 тысяч, платёж порядка 4 350 zł.

Для семьи интереснее квартира около 59 м² за 1,34 млн zł. При 20% взноса это около 268 тысяч своих, кредит около 1,07 млн и платёж около 6 640 zł, то есть нужен доход семьи от 13 тысяч на руки. Двухуровневая четырёхкомнатная за 1,94 млн при том же взносе - это 388 тысяч своих и платёж около 9 600 zł, доход от 19 тысяч. Свою сумму под ваш доход можно прикинуть в калькуляторе кредитоспособности.

Программа RKM здесь не поможет. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy с гарантией BGK заменяет первый взнос, но только если метр не дороже лимита. В Варшаве в четвёртом квартале 2026 года лимит для новостроек 17 497,70 zł за метр, а самый дешёвый метр в Splot Wola около 21 тысячи. Ни одна квартира в программу не проходит, так что первый взнос нужен свой. Если без RKM никак, смотрите проекты с метром ниже лимита, о них в статьях кредит без первого взноса RKM и где взять первый взнос.

Для иностранцев ипотека реальна, но выбор банков зависит от документов: с постоянной картой побыту условия почти как у поляков, с временной картой, PESEL UKR или доходом по B2B и JDG банков меньше. Разборы: ипотека для иностранцев, с временной картой побыту, с PESEL UKR и для JDG и B2B. Для почти готового дома важна скорость: решение банка лучше иметь до брони, потому что после сдачи застройщик обычно ждёт оплату в короткий срок. С подбором банка и документами мы поможем, в том числе дистанционно.

Splot Wola: отзывы о доме и о Matexi

Matexi - бельгийская семейная группа, основанная в 1945 году, в Польше с 2010 года. В Варшаве она строит небольшие и средние дома в сложившихся районах: рядом на Воле её готовая Żelazna 54 у границы с центром, на Жолибоже Sady Żoliborz II и Verdea Żoliborz. Подробно о застройщике - в нашем разборе Matexi Polska.

Технические приёмки. Это не мнения жителей, а отчёты инженеров, которые принимали квартиры вместе с покупателями. По Splot Wola их пока нет: дом ещё не передают, и на портале Pewny Lokal страница проекта пустая. По всем домам Matexi там около 194 приёмок с 2019 года в 21 проекте, средняя оценка качества около 4,2 из 5, обслуживания около 4,8. Слабое место почти везде одно и то же - окна: царапины и повреждения рам. Поэтому принимать квартиру я бы советовал со специалистом, как в нашей статье о приёмке квартиры.

Мнения жителей. Жителей у дома ещё нет, а на портале с отзывами об инвестициях под Splot Wola есть только новости застройщика и подрядчика, без мнений покупателей. Поэтому опираться приходится на отзывы о районе. Жители Одолян много пишут в местной прессе и через своё объединение, и картина там довольно единодушная: жалуются на грузовики к складам и бетонным узлам, нехватку школ, садиков и врачей, пробки на выездах через Ордона и Совиньского и парковку. Хвалят цену ниже остальной Воли, новые дома с гаражами и дворами и парки за Вольской.

Мой вывод: у Matexi хорошая репутация по сервису и качеству, а дом почти готов, поэтому главный риск здесь не в стенах. Он в двух вещах: успеете ли вы получить подходящую квартиру из оставшихся и устраивает ли вас район с его школами и дорогами уже сегодня, а не через пять лет.

Плюсы и минусы Splot Wola

Плюсы. Почти готовый дом, ключи через несколько месяцев. Северный край Одолян у Вольской: трамвай в центр в паре минут, парки Совиньского и Повстанцев Варшавы рядом, грузовая Яна Казимежа в стороне. Продуманная архитектура: каскад, террасы, садики, зелёные крыши и патио. Двухуровневые квартиры, которых на рынке мало. Застройщик с высокими оценками сервиса. Цены у многих квартир уже снижались, есть пространство для разговора.

Минусы. Выбора почти нет: на начало октября 9 свободных квартир. Метр 21-24,5 тысячи - выше среднего по Одолянам и вне лимита RKM. Метро не в пешей доступности. Школ и садиков в районе не хватает, новая школа на Ордона ожидается не раньше второй половины 2028 года. Рядом ещё годы будут строиться следующие очереди. Цены гаража и кладовки не опубликованы. Отчётов приёмок и отзывов жителей по этому дому пока нет.

Кому подойдёт, а кому нет

Если каждый день ездите в центр, Splot Wola подойдёт, если работа у Ронда Дашиньского или на Воле: трамвай по Вольской довезёт без пересадок. Если офис в Мокотуве или у метро M1, дорога выйдет длинной, и я бы смотрел дома у станций, например ReVola на Карольковой или проекты из подборки у метро.

Если хотите тишину и зелень, это один из самых зелёных вариантов на Одолянах: патио, зелёные крыши, парк Совиньского через улицу. Но квартиры со стороны Вольской и Совиньского будут шумнее, а за забором ещё несколько лет стройки. Выбирайте окна во двор.

Если бюджет ограничен, 780 тысяч - это вход, но за метр здесь дороже, чем у соседей по Одолянам. Если важна площадь, сравните с Stacja Wola на Гуминьской или посмотрите подборку новостроек до 800 тысяч.

Если у вас дети, квартиры по 59 м² и больше и двухуровневые с террасами - хороший семейный формат, а патио и обещанный парк с площадкой рассчитаны на детей. Но сначала проверьте садик и школу по адресу: мест на Одолянах не хватает. Как это сделать, мы писали в гайде о школах и садиках в Варшаве, а советы для семей собраны в подборке новостройки для семьи.

Если покупаете под аренду, двушка у трамвая найдёт арендатора, но метр от 21 тысячи съедает доходность, считайте осторожно, как в разборе квартир под аренду.

Если вы ещё за границей, почти готовый дом удобен: квартиру можно выбрать дистанционно по планировкам и прайсу, а на приёмку и подписание приехать один раз или оформить доверенность, как в статье о покупке квартиры дистанционно. Но с девятью свободными квартирами решать придётся быстро, поэтому предварительное решение банка лучше получить заранее.

Если нужной квартиры уже нет: что смотреть рядом

С таким остатком вполне вероятно, что к вашему визиту подходящей квартиры в первой очереди не будет. Тогда у вас четыре пути. Первый - ждать следующую очередь Splot Wola. Застройщик готовит её на том же участке, но публичных цен и сроков пока нет, а значит, ключи будут не раньше чем через пару лет после старта продаж. Спросите в офисе продаж о листе ожидания.

Второй - соседние новостройки Воли. На Одолянах и рядом продаются Stacja Wola от Archicom на Гуминьской, последний этап большого квартала с отчётами приёмок по первым домам, и NU3 Wola от Skanska на Колейовой с ключами в 2028 году. Их сравнение - на странице NU3 или Stacja Wola. Ближе к центру и метро - ReVola на Карольковой, а если бюджет позволяет и нужен готовый дом у центра - Żelazna 54 того же Matexi. Обзор всех проектов района - в гиде по новостройкам Воли, соседний Чисте - в обзоре Чистого.

Третий - вторичный рынок. На Ульрыхуве, Коле и вокруг парка Мочидло много квартир в домах 2000-2010-х годов, где есть сложившийся двор, известные соседи и реальный czynsz, а въехать можно через пару месяцев после сделки. Если вам важна именно эта часть Воли и сроки, вторичка часто даёт больше метров за те же деньги. Как выбирать между ними, мы разобрали в статье вторичка или новостройка, а как проверить квартиру перед покупкой - в гайде о проверке квартиры.

Четвёртый - сравнить Волю с соседями: Бемово или Воля, если решает бюджет, и Средмесце или Воля, если решает дорога.

Если бы выбирал я

Я бы рассматривал Splot Wola для двух случаев. Первый: пара или человек, которые работают на Воле или у Ронда Дашиньского, хотят новую квартиру с ключами до конца года и ценят архитектуру и двор. Для них трамвай у дома и парки через улицу важнее метро. Второй: семья, которой нужна большая или двухуровневая квартира с террасой в городе, а не за кольцевой, и которая готова платить за неё больше среднего по Одолянам.

Я бы не торопился, если бюджет на пределе: метр здесь дороже соседей, RKM не работает, а на Одолянах и в Чистом можно найти больше метров за те же деньги. И я бы честно сказал семье с ребёнком школьного возраста: сначала школа по адресу, потом квартира. В любом случае я бы смотрел историю цены выбранной квартиры и торговался: застройщик продаёт последние квартиры почти готового дома. А если нужной квартиры нет, не стал бы брать первое, что осталось: рядом есть и новостройки, и вторичка.

Что проверить до брони

Приезжайте к дому хотя бы дважды: в будний день утром, чтобы увидеть Вольскую и выезд с Совиньского в час пик, и вечером, чтобы послушать двор и улицу. Проедьте свой маршрут до работы трамваем и машиной. Если вы пока не в Варшаве, это можно сделать с нами при первой поездке. И проверьте документы:

1. Какие квартиры реально свободны сегодня: список меняется каждую неделю, а в доме осталось меньше десятка-полутора квартир.
2. Цену выбранной квартиры и её историю: у многих квартир цена уже снижалась на 5-7%, а текущая акция застройщика объявлена до 2 ноября 2026 года или до конца пула квартир.
3. Получено ли разрешение на эксплуатацию и какая дата передачи ключей стоит в договоре, а не в рекламе.
4. Цену места в гараже и кладовки письменно, до брони, и прибавьте их к цене квартиры.
5. Сторону окон и этаж: со стороны Вольской и Совиньского шумнее, чем из внутреннего двора.
6. Что и когда будет строиться на оставшейся части участка: следующие очереди и парк со стороны Вольской.
7. Школу и садик по адресу: на Одолянах мест не хватает, а новую школу на Ордона обещают не раньше второй половины 2028 года.

Что смотреть в бронировании и в договорах, мы разобрали в статьях о договоре бронирования, о договоре с застройщиком, как читать prospekt informacyjny и о защите денег на эскроу-счёте и DFG. Продавца по проспекту стоит сверить в реестрах, как в гайде о проверке застройщика. Порядок покупки по шагам - в статье как купить квартиру у застройщика, а историю цены выбранной квартиры - в разборе истории цен.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Цены и наличие - на 4 октября 2026 года, примеры квартир и снижения цен - на конец сентября, средние цены по Одолянам - на конец августа. Перед бронированием цену конкретной квартиры перепроверяем у Matexi Polska.