XYZ Place: готовый дом Matexi на Окенце, во Влохах

Место: это Влохи, а не Мокотув

Начнём с путаницы. В подборках новостроек, в том числе на нашем сайте, XYZ Place иногда стоит в списке Мокотува, а сам застройщик пишет, что дом на «стыке Влох и Мокотува». По адресу это Влохи, часть района Окенце, которая прилегает к аэропорту. Для покупателя разница не формальная: другие школы и садики по адресу, другая районная администрация и, главное, другой характер соседства. Это не Старый Мокотув с парками, а деловой и транспортный юг города между аэропортом, офисами Служевца и большими дорогами. Чем Влохи отличаются от соседей, мы разобрали в обзоре новостроек Влох и гиде по району.

Что есть рядом для жизни. По данным портала с офертами, автобусная остановка «Komitetu Obrony Robotników» примерно в 130 метрах, супермаркет Bonus в 310 метрах, Biedronka в 360, аптека и пункт посылок рядом, садик № 175 примерно в 460 метрах, медицинские клиники в 900 метрах, сквер с прудом в 650 метрах. Застройщик пишет, что школы и садики в пределах 10 минут пешком, до Westfield Mokotów около 5 минут, до деловой части Служевца с офисами на Домановской и Постемпу около 8. Последние две цифры - это машина, а не прогулка.

Сам дом сделан в духе Matexi: один большой корпус от 8 до 11 этажей, спроектированный бюро Kuryłowicz & Associates, с фасадом из четырёх цветных частей, двухуровневым подземным гаражом на 171 место, кладовками, семью помещениями под магазины и услуги на первом этаже и общей террасой на крыше около 75 м² с зеленью. У каждой квартиры есть балкон или лоджия. Это не квартал с пассажем и площадками, как на Урсусе, а городской дом у большой улицы, где двор и инфраструктура - это город вокруг.

И самолёты. Аэропорт Шопена рядом, по словам застройщика, около 6 минут. Насколько слышно, зависит от направления ветра и того, какая полоса работает. Осенью 2024 года, когда одну из полос ремонтировали и движение пустили по другой, жители Влох и Охоты жаловались на шум больше 70 децибел и самолёты с 5:30 утра. Аэропорт тогда напомнил, что часть этих кварталов лежит в зоне ограниченного использования, где шум выше обычных норм допускается законом, а защищают от него окна и стены самого дома. Ночной перерыв в полётах с 23:30 до 5:30 есть, но с исключениями.

Зону шума аэропорта проверьте сами, до брони. Вокруг аэропорта Шопена действует зона ограниченного использования, по-польски obszar ograniczonego użytkowania, или OOU. Её границы и требования к домам утверждает Сеймик Мазовецкого воеводства, действующая редакция - решение № 29/20 от 3 марта 2020 года, к нему приложена карта. Большая часть Влох в такую зону входит, но в какую именно её часть попадает XYZ Place, мы по открытым данным подтвердить не смогли, а застройщик на сайте об этом не пишет. Поэтому я бы попросил у Matexi письменно три вещи: попадает ли дом в OOU, какую звукоизоляцию окон и стен он заложил по её требованиям и какой класс окон стоит в вашей квартире. И учтите: требования о компенсации за шум закон позволял подать в течение двух лет после создания зоны, так что покупателю нового дома на них рассчитывать не стоит.

Что это значит для покупателя: прежде чем сравнивать планировки, постойте у дома и в выбранной квартире в разное время, с закрытыми и открытыми окнами. Если шум для вас критичен, спальню выбирайте на стороне, противоположной траектории взлётов.

Выбираете готовую квартиру и пока ещё в Минске или Киеве? Могу подобрать 2-3 готовые квартиры в XYZ Place и других проектах Влох с полной ценой и дорогой до работы, а когда приедете, встретим и покажем дом вживую, в том числе в час взлётов.

Дорога в центр и на работу: честно

Метро во Влохах нет и не планируется. До центра по прямой около 6 километров, и у этого адреса три варианта дороги. Первый - автобус. От остановки у дома, по данным портала, ходят линии 154, 175, 188 и 317 и ночной N32, а 175 идёт через Охоту в центр. Это удобно, но время зависит от пробок, и в час пик автобус может ехать заметно дольше, чем по расписанию. Проверьте маршрут в приложении на 8 утра будним днём.

Второй - электричка. Застройщик называет станцию Warszawa Służewiec в 15 минутах пешком. Через неё идёт линия SKM S2: Służewiec, Żwirki i Wigury, Rakowiec, Aleje Jerozolimskie, Warszawa Zachodnia, Ochota и Śródmieście, без пересадок до центра. По данным портала, в радиусе километра от дома три железнодорожные станции, но пешком до каждой нужно пройти, поэтому реалистично от двери до центра электричкой выходит около 35-45 минут с учётом дороги до платформы и ожидания. Это не «10 минут до центра» из рекламы: та цифра про машину вне пика.

Третий - машина, и тут адрес сильный. Рядом Южная обводная Варшавы, трассы S2, S7 и S79, аэропорт и офисы Служевца. Для того, кто работает в офисах на Домановской и Постемпу, у аэропорта или ездит по Польше, дорога на работу короче, чем почти из любого района с метро. Если же работа в центре и каждый день, честно сравните XYZ Place с домами у метро, их собрала подборка новостроек рядом с метро, и с районами у станций электрички, как в сравнении Урсус или Влохи.

Квартиры и цены: сколько стоит XYZ Place сейчас

Продажи начались весной 2024 года, строительство в первом квартале 2024-го, а в декабре 2025 года дом получил разрешение на эксплуатацию, и ключи начали передавать. В доме 144 квартиры от студий около 28-29 м² до четырёхкомнатных 88 м². По данным портала, в начале октября 2026 года свободно 38 квартир, то есть примерно каждая четвёртая. Застройщик называет дом первым этапом проекта, о следующих этапах публичной информации пока нет.

Цены, площади, число свободных квартир: публичная оферта на RynekPierwotny и данные об истории цен на Deweloperuch, 1-4 октября 2026 года. Дом, гараж, архитектор и сдача: сайт Matexi Polska, пресс-релиз застройщика и PropertyNews. Расстояния: Tabelaofert. Цены мест в гараже и кладовок публично не указаны.

Как это выглядит в деньгах. Вход - около 575 тысяч zł, и в этой цене ждите самые маленькие квартиры, поэтому сразу уточняйте метраж. Двушка около 35 м² на седьмом-десятом этаже - 715-767 тысяч, это 20-21,7 тысячи за метр. Трёшка 68,7 м² стоит 1 094 000 zł, около 15,9 тысячи за метр, похожая 69,9 м² на десятом этаже - 1,16 млн. Самая большая квартира, 88,1 м², - 1,72 млн. Для сравнения: средняя трёшка во Влохах в конце августа стоила около 970 тысяч, а самая дешёвая около 700 тысяч. Так что большие квартиры здесь не дешёвые, но за метр разумнее маленьких.

Дом в продаже, и цены у многих квартир снижались. Это не распродажа всего дома, а скидки на конкретные квартиры, поэтому смотреть надо поштучно. Цена входа ходила туда и обратно: в декабре 2025 года застройщик писал о ценах от 588 тысяч, в июне 2026-го, на днях открытых дверей с соседским пикником, - от 639 тысяч, а в конце сентября - от 575 тысяч, и с 17 по 30 сентября все квартиры были в акции. Действует ли она после 30 сентября, уточняйте в офисе продаж. Зато по большим квартирам снижение заметное: по данным сервиса, который собирает обязательные публикации цен, у многих свободных квартир нынешняя цена на 13-25% ниже прежней, а у отдельных почти на 30%. Трёшка 69,9 м² подешевела с 1,54 до 1,16 млн, четырёхкомнатная 88 м² с 2,08 до 1,72 млн. Для покупателя это два сигнала. Первый: застройщик хочет продать остатки готового дома, и торг уместен. Второй: прежде чем радоваться скидке, сравните цену с похожими сделками рядом, как в разборе цен сделок RCN, и посмотрите историю цены конкретной квартиры. Как разговаривать о скидке, мы разобрали в статьях о торге и об акциях застройщиков.

Готовый дом. Главный аргумент XYZ Place - его не надо ждать. Если вы снимаете за 3-4 тысячи zł в месяц, год ожидания стройки стоит 36-48 тысяч, и эту сумму честно прибавить к цене строящегося конкурента. Готовую квартиру можно увидеть вживую, проверить вид, шум и соседей, а после договора и ипотеки въехать через несколько месяцев. Другие такие варианты собраны в подборке готовые и со сдачей в 2026-2027.

Полная цена. Гараж и кладовка продаются отдельно, их цены просите письменно до брони. К цене квартиры прибавьте нотариуса, судебные сборы, банк и ремонт: квартира в стандарте застройщика, с голыми стенами и стяжкой. Все расходы собраны в статье о полной стоимости покупки новостройки.

Сколько это в ипотеку: три живых примера

Возьмём самую доступную квартиру за 575 тысяч zł. При первом взносе 20% нужно около 115 тысяч своих денег, кредит около 460 тысяч. При ставке около 6,3% на 30 лет платёж выйдет порядка 2 850 zł в месяц, и банки обычно хотят видеть доход netto хотя бы вдвое больше, около 5,7 тысячи. При взносе 10% своих нужно около 57,5 тысячи, кредит около 518 тысяч и платёж порядка 3 200 zł.

Для семьи интереснее трёшка 68,7 м² за 1 094 000 zł. При 20% взноса это около 219 тысяч своих, кредит около 875 тысяч и платёж около 5 420 zł, то есть нужен доход семьи от 11 тысяч на руки. При 10% взноса своих около 109 тысяч, а платёж около 6 100 zł. Свою сумму под ваш доход можно прикинуть в калькуляторе кредитоспособности.

Программа RKM подходит не ко всем квартирам. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy с гарантией BGK заменяет первый взнос: до 20% цены, но не больше 100 тысяч zł, и только если метр не дороже лимита. В Варшаве в четвёртом квартале 2026 года лимит для новостроек 17 497,70 zł за метр. Маленькие квартиры XYZ Place, где метр около 20-21,7 тысячи, в него не проходят. Трёшки около 69 м² по 15,9-16,6 тысячи проходят: для трёшки за 1,094 млн гарантия закроет 100 тысяч, своими нужно около 119 тысяч, а платёж при кредите около 975 тысяч выйдет порядка 6 040 zł. Подробно о программе - в статьях кредит без первого взноса RKM и где взять первый взнос.

Для иностранцев ипотека реальна, но выбор банков зависит от документов: с постоянной картой побыту условия почти как у поляков, с временной картой, PESEL UKR или доходом по B2B и JDG банков меньше. Разборы: ипотека для иностранцев, с временной картой побыту, с PESEL UKR и для JDG и B2B. Для готового дома важна скорость: предварительное решение банка лучше иметь до брони, тогда сделку можно закрыть за несколько недель. С подбором банка и документами мы поможем, в том числе дистанционно.

XYZ Place: отзывы о доме и о Matexi

Matexi - бельгийская семейная группа, основанная в 1945 году, в Польше с 2010 года. В Варшаве она строит небольшие и средние дома в сложившихся районах: Воля, Жолибож, Мокотув, Беляны. XYZ Place для неё нетипичен: самый доступный по цене проект компании в Варшаве и стоит не в престижном квартале, а у аэропорта. Подробно о застройщике, его домах и отзывах - в нашем разборе Matexi Polska.

Технические приёмки. Это не мнения жителей, а отчёты инженеров, принимавших квартиры с покупателями. По XYZ Place на портале Pewny Lokal пока всего одна приёмка, в декабре 2025 года, поэтому статистикой это не назовёшь. Инженер нашла 13 замечаний: царапины на рамах балконных дверей, неровную штукатурку в паре мест, трещину стяжки на стыке ванной и спальни, окна, которые нужно отрегулировать. Влаги не нашла, стяжки и штукатурку в целом оценила на 5 из 5, а окна на 3,3, отметив заметные царапины. По всем приёмкам Matexi средняя оценка качества 4,2 из 5, обслуживания 4,8, и окна там тоже самое слабое место. Поэтому принимайте квартиру со специалистом, как в нашей статье о приёмке квартиры.

Мнения жителей. Оценок жителей со звёздами по XYZ Place на портале приёмок нет, а на портале с отзывами об инвестициях всего несколько комментариев без содержания. Дом заселяется меньше года, и публичных историй о жизни в нём пока мало. Поэтому опираться приходится на отзывы о районе: жители Окенце и Влох хвалят транспорт и близость работы, а жалуются на самолёты и пробки. Этот вывод совпадает с тем, что мы писали о Влохах в целом.

Мой вывод: у Matexi хорошая репутация по сервису, а дом новый и готовый, поэтому главный риск здесь не в стенах, а в месте и цене. Шум проверяется визитами, цена - историей и торгом.

Плюсы и минусы XYZ Place

Плюсы. Готовый дом, въехать можно сразу. Квартиры от студий до четырёх комнат, у каждой балкон или лоджия, гараж на два уровня, терраса на крыше. Работа на Служевце, в аэропорту и выезды на трассы совсем рядом. Цены у многих квартир уже снижены, и застройщик готов к акциям. Трёшки около 69 м² по 15,9-16,6 тысячи за метр - на уровне или ниже среднего по Влохам и проходят в RKM. Застройщик с высокой оценкой сервиса.

Минусы. Самолёты рядом, и сила шума зависит от дня. Метро нет, в центр автобусом или электричкой с пешей дорогой до станции. Маленькие квартиры дороги за метр, до 21,8 тысячи, и не проходят в RKM. Это городской дом у большой улицы, без закрытого двора и площадок, как в больших кварталах. Мало публичных отзывов жителей и одна приёмка. Цены гаража не опубликованы.

Кому подойдёт, а кому нет

Если каждый день ездите в центр, XYZ Place не лучший выбор: без метро дорога займёт 35-45 минут даже в хороший день. Если работа на Служевце, у аэропорта или на Охоте у линии S2, наоборот, адрес удобный. Свой маршрут сравните с вариантами в новостройках Служевца и у метро.

Если хотите тишину и зелень, я бы честно смотрел другие места: Старе Влохи у станции, где виллы и парки, или Урсус. У XYZ Place есть сквер с прудом неподалёку и терраса на крыше, но не парк под окнами, и есть самолёты.

Если бюджет ограничен, квартира за 575 тысяч - вход в готовое жильё на юге Варшавы, но за метр это дорого. За те же деньги во Влохах на стройке и на Урсусе можно получить больше метров, если готовы ждать. Варианты по городу собраны в подборке новостройки до 800 тысяч.

Если у вас дети, смотрите трёшки и четырёхкомнатные: за метр они разумнее, а садик и школы рядом. Но двора с площадками, как в больших кварталах, нет, а спальню для детей лучше выбрать на тихой стороне. Места в школе и садике проверяйте по адресу до брони. Советы для семей - в подборке новостройки для семьи.

Если покупаете под аренду, маленькая квартира у офисов Служевца и аэропорта найдёт арендатора, работающего рядом, но высокий метр в студиях съедает доходность. Считайте осторожно, как в разборе квартир под аренду.

Если вы ещё за границей, готовый дом удобен: квартиру можно выбрать дистанционно, а на просмотр и подписание приехать один раз или оформить доверенность, как в статье о покупке квартиры дистанционно. Шум самолётов я бы всё-таки проверил лично.

Если бы выбирал я

Я бы рассматривал XYZ Place для двух случаев. Первый: человек или пара, которые работают на Служевце, в аэропорту или много летают, хотят въехать в готовую квартиру в ближайшие месяцы и не боятся шума. Для них это короткая дорога на работу и новый дом без ожидания. Второй: семья, которой нужна большая трёшка в готовом доме, где метр после снижения цен на уровне среднего по Влохам и квартира проходит в RKM.

Студию за 575 тысяч я бы брал, только если важна именно готовность и именно этот адрес: метр там дорогой, а на стройках рядом за те же деньги больше площади. В любом случае я бы смотрел историю цены и торговался: у застройщика осталось меньше 40 квартир в готовом доме, и он уже делал акции. А тому, кто каждый день ездит в центр или плохо спит при шуме, я бы честно предложил другие районы: Урсус с электричкой, Бемово с метро или тихие Старе Влохи.

Что проверить до брони

Приезжайте к дому хотя бы дважды, в будний день утром и вечером, и в разную погоду: самолёты летают по-разному в зависимости от ветра. Постойте в выбранной квартире с закрытыми и открытыми окнами. Пройдите путь до остановки и до станции Służewiec и проверьте, сколько у вас реально уйдёт до работы. Если вы пока не в Варшаве, такой просмотр можно сделать с нами при первой поездке. И проверьте документы:

1. Номер квартиры, этаж и стороны света: в доме от 8 до 11 этажей, и цена за метр между похожими квартирами отличается на тысячи злотых.
2. Как слышны самолёты именно из этой квартиры: при закрытых и открытых окнах, утром и вечером. Одного визита мало.
3. Попадает ли дом в зону ограниченного использования аэропорта (OOU) и какая звукоизоляция окон и стен заложена: письменно, от застройщика, и сверьте с картой к решению Сеймика № 29/20.
4. Цену места в гараже и кладовки письменно, до брони, и прибавьте их к цене квартиры.
5. Историю цены выбранной квартиры: у многих квартир цена уже снижалась, и это аргумент для торга.
6. Протокол приёмки и состояние окон, дверей на балкон и стяжек: именно их отмечал инженер.
7. Что застройщик планирует дальше: дом назван первым этапом, спросите, что и когда появится рядом.

Что смотреть в бронировании и в договорах, мы разобрали в статьях о договоре бронирования, о договоре с застройщиком, как читать prospekt informacyjny и о защите денег на эскроу-счёте и DFG. Продавца по проспекту стоит сверить в реестрах, как в гайде о проверке застройщика. Порядок покупки по шагам - в статье как купить квартиру у застройщика.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Цены и наличие - на 1-4 октября 2026 года, средние цены по Влохам - на конец августа. Перед бронированием цену конкретной квартиры перепроверяем у Matexi Polska.