Augustówka Residence: низкий дом у Езёрка Черняковского, цены и честно о сроке

Место и окружение: Августувка, а не «Мокотув из рекламы»

Слово «Мокотув» в названии района многих сбивает с толку. Augustówka Residence стоит не у Пулавской и не у метро, а в нижнем Мокотуве, на Августувке, между Садыбой, Секерками и Вилянувом. Это бывшая деревня, вошедшая в Варшаву только в 1951 году. Здесь до сих пор много частных домов, складов и пустых участков, а на севере той же части района стоит ТЭЦ Siekierki, крупнейшая теплоэлектроцентраль в Польше. Новые кварталы растут здесь быстрее всего на Мокотуве, и за счёт этого метр тут дешевле.

Главное, что даёт этот адрес, - вода и зелень. По данным застройщика, до Езёрка Черняковского около 5 минут пешком, это самое большое озеро Варшавы с городским пляжем и заповедником вокруг. Летом сюда приезжают купаться со всего юга города, а остальное время это место для прогулок, бега и собаки. Рядом корты, конюшни, сквош-клуб в нескольких сотнях метров, а до торгового центра Sadyba Best Mall около 5 минут на машине. Застройщик называет в округе начальные школы № 103 и № 115 и международную European School, но точное расстояние до школы и есть ли в ней места, нужно проверять по конкретному адресу.

Теперь о том, чего здесь нет. Метро и трамвая в пешей доступности нет. Ближайшие автобусные остановки, Zawodzie и Sypniewska, по данным одного портала, в 480-530 метрах, другой портал считает ближайшую остановку в 213 метрах: разница, видимо, в том, от какого корпуса мерить. Так или иначе, в центр отсюда едут автобусом с пересадкой или на машине. Станция Siekierki есть в официальном плане метро до 2050 года, но участок третьей линии через Секерки рекомендуют строить после 2044 года. Покупать здесь квартиру «под будущее метро» я бы не стал: при нормальном сроке ипотеки вы успеете выплатить большую её часть.

Что пишут местные. Варшавская пресса не раз писала, что инфраструктура Августувки отстаёт от застройки: на части улиц нет нормальных тротуаров, по узким улицам ездят грузовики к складам, а реконструкцию Бартыцкой, главной улицы, которая должна связать эту часть района с центром, по сообщениям местных изданий, начнут не раньше 2027 года. Жители Садыбы, наоборот, спорят с городом о том, чтобы сохранить дикие берега Езёрка. То есть природа здесь настоящая, а городская инфраструктура только догоняет. Если вы привыкли к Минску или Киеву, где новый микрорайон сразу строят с дорогами и остановками, к этому стоит быть готовым.

Ещё одна вещь, о которой редко пишут в рекламе. Рядом проходит Трасса Секерковская с мостом через Вислу, а по Повсиньской быстро выехать на Южную объездную. Для машины это плюс: до правого берега и из города выбраться легко. Но это и шум, и трафик на выездах в час пик. Перед бронью проедьте свой будний маршрут в восемь утра, а не в выходной. Подробно о частях района, где спокойнее, а где пробки, - в нашем гиде по Мокотуву и в разборе новостроек Мокотува.

Выбираете квартиру на Мокотуве, пока ещё в Минске или Киеве? Могу показать другие проекты Мокотува с ценами и сроками, а когда приедете, встретим и проедем с вами Августувку, Садыбу и Стегны, чтобы разница была видна вживую.

Augustówka Residence: цены, квартиры и что вы получаете за эти деньги

Это камерный квартал: четыре корпуса, в каждом первый этаж и ещё два, под ними подземный гараж. Всего 169 квартир, от однушек до четырёхкомнатных. Потолки 2,85 м на всех этажах, это заметно выше обычных для польских новостроек 2,6-2,7 м, и в маленькой квартире это хорошо чувствуется. На первом этаже квартиры с садиками, на верхних - балконы и террасы, в том числе большие на последнем этаже. В доме лифты, а это для трёхуровневых домов не всегда так.

Из того, что застройщик перечисляет в стандарте: фотоэлектрические панели для общих частей, механическая вентиляция с фильтрами воздуха в каждой квартире, зарядки для электромобилей в гараже, общая комната для жильцов с Wi-Fi для удалённой работы, доступ в ворота, подъезды и лифты со смартфона и подготовка под «умный дом». Во дворе дождевые сады и детская площадка, есть место для велосипедов. Отделку под ключ можно заказать через студию, с которой работает застройщик, но это отдельные деньги и отдельный договор.

Цены квартир, гаража и кладовок: сайт Augustówka Residence (APM Development), 03.10.2026. Число корпусов и квартир, высота потолков: APM Development. Число свободных квартир и сроки сдачи: публичная оферта на порталах RynekPierwotny и Tabelaofert. Самая низкая сумма и самая низкая цена за метр относятся к разным квартирам.

Как это выглядит в деньгах. Самая доступная квартира на начало октября - однушка 35,4 м² на первом этаже за 646 598 zł. Двушка 42,1 м² на первом этаже стоит 726 570 zł, а соседняя двушка 43,6 м² с садиком 9,3 м² - около 751,6 тысячи. Двушки в целом продаются примерно от 727 до 841 тысячи, трёшки около 63 м² - от 1,04 до 1,08 млн. Самые большие свободные квартиры, четырёхкомнатные около 96 м² на втором этаже, стоят уже больше 2 млн zł. Свободных квартир больше всего среди двушек 41-48 м², трёшек и четырёхкомнатных осталось немного.

Много это или мало? Средняя цена предложения новостроек на Мокотуве в конце августа была около 19 700 zł за метр, средняя по этому проекту, по данным одного из порталов, около 18 100. То есть Augustówka Residence немного дешевле среднего по району, но дороже соседнего Rytm Mokotowa на Антониевской, где в конце августа метр начинался примерно с 13 900 zł и часть квартир уже готова. За разницу вы получаете низкий камерный дом на 169 квартир вместо большого квартала, высокие потолки и садики. Нужно ли вам это за такие деньги, решайте сами, но сравнить эти два проекта в одну поездку я бы посоветовал обязательно.

Цена здесь, судя по данным застройщика, давно не двигалась. У двушки с садиком в истории цены стоит, что цена не менялась с 11 июля 2025 года. Это скорее хороший знак: вас не догоняют повышением каждый месяц. Но перед бронью всё равно посмотрите историю цены именно вашей квартиры, как это делать, мы объяснили в статье об истории цен. А о скидках, которые застройщики дают на гараж и кладовку, - в разборе скидок и акций.

Полная цена. В отличие от многих проектов, здесь цены гаража и кладовок опубликованы. Место в подземном гараже стоит от 46 900 до 70 350 zł, кладовка площадью около 3 м² - примерно 24-28 тысяч. Значит, к двушке за 727 тысяч с машиной и кладовкой стоит сразу прибавить ещё около 71-75 тысяч, и реальная сумма выйдет примерно 800 тысяч. На Августувке, где без машины жить непросто, место в гараже - скорее обязательная покупка, чем опция. Остальные расходы, от нотариуса до мебели, мы собрали в статье о полной стоимости покупки новостройки.

Сколько это в ипотеку

Возьмём двушку 42,1 м² за 726 570 zł и самое дешёвое место в гараже за 46 900, вместе около 773 тысяч. При первом взносе 20% это около 155 тысяч своих денег и кредит около 619 тысяч. При ставке около 6,3% на 30 лет платёж выйдет порядка 3 830 zł в месяц. Трёшка 63 м² за 1 038 015 zł с тем же гаражом потребует около 217 тысяч взноса, а платёж поднимется примерно до 5 370 zł. Банки под такой платёж обычно хотят видеть семейный доход netto примерно вдвое больше. Свою сумму можно прикинуть в калькуляторе кредитоспособности.

Квартира на стройке оплачивается частями по графику, и банк тоже переводит кредит траншами. Это удобно, но график платежей застройщика и транши банка должны совпасть, иначе придётся доплачивать своими. Если вы в Польше недавно, работаете по B2B или на JDG, у вас временная карта побыту или PESEL со статусом UKR, ипотека возможна, но не в каждом банке. Об этом у нас отдельные разборы: ипотека для JDG и B2B, с временной картой побыту и с PESEL UKR. Подобрать банк и получить предварительное одобрение лучше до брони, и с этим мы можем помочь.

Какую квартиру выбирать внутри проекта

В трёхуровневом доме нет «высокого этажа с видом», поэтому выбор проще. Первый этаж с садиком - это, по сути, маленький дом с землёй: удобно с ребёнком и собакой, но садик открыт взглядам соседей сверху, а уход за ним - ваша забота. Средний этаж - самый нейтральный вариант. Верхний этаж с террасой - самый приятный для жизни, но метр там дороже: у одинаковых трёшек 61 м² разница между вторым и третьим этажом около 30 тысяч zł. Ещё смотрите на сторону: окна во двор тише окон на улицу, по которой ездят машины к стройкам и складам.

Стройка и срок сдачи: что здесь важно знать

У этого проекта непростая история, и о ней стоит знать до брони. Когда застройщик впервые анонсировал Augustówka Residence, он писал о начале стройки в четвёртом квартале 2022 года и об окончании в конце 2024-го, а квартиры обещал площадью до 130 м². Этого не случилось. В дневнике стройки на сайте проекта есть фотографии за январь 2024 года, а потом пауза почти в два года: регулярные ежемесячные записи начинаются только с октября 2025-го. Один из порталов отмечает начало стройки в третьем квартале 2025 года. Почему проект стоял, застройщик публично не объясняет.

Что это значит сейчас. С осени 2025 года стройка идёт, отчёты с фото и видео выходят каждый месяц, последний на момент проверки - за август 2026 года. Но со сроком сдачи до сих пор нет ясности. Один портал пишет третий квартал 2027 года, другой - первый квартал 2028-го, а на сайте застройщика срока нет вовсе. Для покупателя разница в полгода - это реальные деньги: при аренде 3-4 тысячи zł в месяц полтора года ожидания обходятся примерно в 54-72 тысячи zł, а лишние полгода - ещё в 18-24 тысячи.

Мой совет простой: не верьте ни одному порталу и ни одному менеджеру на словах. Срок, который имеет значение, - это дата передачи квартиры в проекте договора с застройщиком и штрафы за её срыв. Если в договоре стоит 2028 год, считайте, что въедете в 2028-м. Что делать, если застройщик всё-таки задерживает сдачу, мы разобрали в статье о задержке сдачи. Деньги на стройке защищает эскроу-счёт и Гарантийный фонд, о них - в разборе rachunek powierniczy и DFG.

Augustówka Residence: отзывы и застройщик APM Development

APM Development - варшавский застройщик средней величины, который пишет о себе, что работает на рынке столицы больше 20 лет. Офис продаж находится на Бартыцкой, 85, то есть в том же нижнем Мокотуве. Компания строила небольшие дома в разных районах: Rubikon Residence и Bartycka Residence, Apartamenty Orkana, Cristal Park, жилые дома в Марысине, на Бемове и на Тархомине. Augustówka Residence застройщик сам называет продолжением формата Rubikon Residence: камерные дома с упором на качество, а не огромные кварталы.

Отзывов жителей именно об этом проекте пока практически нет: дом ещё строится, а на профильных форумах и в разделах отзывов на порталах о нём пусто. Поэтому опираться приходится на то, как застройщик сдавал прошлые дома. На портале независимых технических приёмок Pewny Lokal по APM Development собраны несколько десятков отчётов инженеров по девяти проектам. Картина средняя: количество дефектов оценено на 3,9 из 5, их серьёзность на 3,6, сухость стен почти на максимум, 4,9. Штукатурка - 4,0, стяжки - 3,9. Самое слабое место, как и у многих варшавских застройщиков, - окна: 3,0 из 5.

Обслуживание клиентов инженеры оценили высоко, 4,6 из 5. Но в тех же отзывах есть и жалоба покупателя из Nowy Marysin: он пишет, что сразу после покупки сообщил о слишком громком приводе ворот гаража, а застройщик два года не решал проблему. Это одна история, а не система, но она показывает, на что смотреть: что застройщик делает с замечаниями после приёмки, а не только как проходит сама приёмка. Поговорить с жильцами одного из уже сданных домов APM - лучший способ проверить это до брони.

Практический вывод из отчётов: при приёмке квартиры здесь, как и в прошлых домах компании, особенно внимательно смотрите окна, рамы, стяжки и инсталляции, лучше со специалистом. Как проходит приёмка и что записывать в протокол, мы разобрали в статье о приёмке квартиры, а как проверить застройщика в целом - в разборе проверки застройщика.

Плюсы и минусы Augustówka Residence

Плюсы. Камерный квартал на 169 квартир в трёхуровневых домах, без многоэтажных соседей в собственном дворе. Потолки 2,85 м. У каждой квартиры балкон, терраса или садик. Езёрко Черняковске в нескольких минутах пешком. Метр в среднем дешевле, чем по Мокотуву. Цены гаража и кладовок опубликованы, а цена квартир не росла больше года. Быстрый выезд на Трассу Секерковскую и Южную объездную.

Минусы. Метро и трамвая в пешей доступности нет, в центр едут автобусом с пересадкой или на машине. Улицы Августувки отстают от застройки: тротуары, грузовики, реконструкция Бартыцкой ещё впереди. Проект уже однажды стоял почти два года, а срок сдачи сейчас в разных источниках разный. Отзывов о самом проекте пока нет, а у застройщика окна по приёмкам самая слабая часть. Метр дороже, чем у готового соседнего Rytm Mokotowa.

Кому подойдёт, а кому нет

Если каждый день ездите в центр, этот адрес, на мой взгляд, не лучший выбор. Без метро дорога в час пик будет занимать заметное время, и это каждый рабочий день. За похожие деньги стоит посмотреть новостройки рядом с метро на Урсынуве или квартиры на Стегнах, откуда ходит трамвай. Сравнение районов - в разборе Мокотув или Урсынув.

Если хотите тишину и зелень, это как раз сильная сторона проекта: низкие дома, садики, озеро рядом и Вилянув по соседству. Но тишина здесь относительная: вокруг ещё много лет будут строить, а по ближайшим улицам ездят грузовики. Посмотрите, что строится на соседних участках, и приезжайте в будний день, а не в воскресенье.

Если бюджет ограничен, однушка за 647 тысяч и двушка за 727 тысяч - честная цена входа на Мокотув в новом доме. Но не забудьте про гараж: без машины здесь тяжело, и с ним двушка выходит около 800 тысяч. Если важна именно сумма, сравните с готовым Rytm Mokotowa по соседству и с подборкой новостроек до 800 тысяч zł.

Если у вас дети, трёшка 63 м² с садиком за миллион с небольшим и озеро рядом - хороший сценарий, но школу и садик проверяйте по адресу, до брони, и считайте, кто и как будет возить детей. Для семьи я бы положил рядом Apartamenty Beethovena на Садыбе, где ключи раньше, и Урсынув, советы собраны в разделе новостройки для семьи.

Если покупаете под аренду, я бы подумал дважды. Арендаторы в Варшаве в первую очередь ищут метро и офисы рядом, а здесь ни того, ни другого. Скорее всего, сдать квартиру можно, но дольше и дешевле, чем у метро или на Служевце рядом с офисами. Посчитайте отдельно, как в разборе квартир под аренду.

Если вы ещё за границей, стройка удобна тем, что не нужно сразу всей суммы: платежи растянуты до сдачи. Выбрать квартиру, получить документы и обсудить ипотеку можно дистанционно. Но сам район я бы обязательно посмотрел вживую при первой поездке: по фото и визуализациям Августувку легко представить зелёным пригородом и не заметить, что до ближайшего автобуса нужно идти по улице без тротуара. Как купить квартиру, находясь за границей, мы описали в статье о покупке дистанционно.

Если бы выбирал я

Я бы рассматривал Augustówka Residence для понятного случая: пара или семья с машиной, один или оба работают из дома или ездят не в центр, хотят жить в низком доме с садиком или террасой у воды и готовы подождать ключи до конца 2027 года или дольше. Для них это разумная покупка: нового жилья на Мокотуве в таком формате мало, а цена ниже средней по району.

Внутри проекта я бы брал трёшку на первом этаже с садиком, где метр самый дешёвый, или двушку на среднем этаже со стороны двора. Но прежде я бы сделал три вещи. Прочитал бы в проекте договора дату передачи квартиры. Проехал бы свой ежедневный маршрут из Августувки в час пик. И в тот же день посмотрел бы готовый Rytm Mokotowa на Антониевской, чтобы понять, стоит ли разница в цене камерности и высоких потолков. Тем, кто ездит в центр каждый день, я бы честно показал другие варианты: Стегны с трамваем, проекты Bukowińska Mokotów у метро или Урсынув.

И ещё: в проекте, где продано меньше половины квартир, а срок не слишком ясен, есть пространство для разговора. Можно попросить скидку на гараж или кладовку или условия по графику платежей. Как это делать, мы писали в отдельной статье.

Что проверить до брони

У стройки главное риск - сроки и то, что вы покупаете по визуализации. Поэтому проверяйте документы, а район смотрите своими глазами: в будний день, в час пик, пешком до остановки. Если вы пока не в Варшаве, такую поездку можно сделать с нами при первом приезде. И попросите у застройщика:

1. Дату передачи квартиры в проекте договора: порталы называют разные кварталы, а на сайте застройщика срока нет. Верить нужно только договору.
2. Prospekt informacyjny с приложениями: разрешение на строительство, что разрешено строить на соседних участках и вдоль улиц.
3. Полную цену: квартира, место в гараже (от 46 900 zł) и кладовка (около 24-28 тыс.). Попросите расчёт на бумаге.
4. Историю цены выбранной квартиры, которую застройщик обязан публиковать, и сравните с соседними квартирами того же типа.
5. Номер эскроу-счёта (rachunek powierniczy) и график платежей: как он совпадает с траншами вашей ипотеки.
6. Стандарт сдачи: что входит в цену, а что предлагается как отделка под ключ за отдельные деньги.
7. Свой маршрут на работу и в школу в будний час пик: от этого адреса ездят на автобусе или машине.

Что смотреть в бронировании и в договорах, мы разобрали в статьях о договоре бронирования, о договоре с застройщиком и как читать prospekt informacyjny. А сравнить цену предложения с реальными сделками в округе поможет статья о ценах сделок и ценах застройщиков.

Частые вопросы

Обновлено: 12 октября 2026. Список свободных квартир - данные застройщика на 12 октября 2026 года. Цены квартир, гаража и кладовок - по сайту застройщика на 3 октября 2026 года, число свободных квартир и сроки - по публичной оферте на ту же дату. Перед бронированием цену конкретной квартиры перепроверяем у APM Development.