Augustówka Residence: низький будинок біля Єзьорка Черняковського, ціни і чесно про строк

Місце й оточення: Августівка, а не «Мокотів із реклами»

Слово «Мокотів» у назві району багатьох збиває з пантелику. Augustówka Residence стоїть не біля Пулавської і не біля метро, а в нижньому Мокотові, на Августівці, між Садибою, Секерками та Віляновом. Це колишнє село, що увійшло до Варшави лише 1951 року. Тут досі багато приватних будинків, складів і порожніх ділянок, а на півночі тієї ж частини району стоїть ТЕЦ Siekierki, найбільша теплоелектроцентраль у Польщі. Нові квартали ростуть тут найшвидше на Мокотові, і завдяки цьому метр тут дешевший.

Головне, що дає ця адреса, - вода й зелень. За даними забудовника, до Єзьорка Черняковського близько 5 хвилин пішки, це найбільше озеро Варшави з міським пляжем і заповідником довкола. Улітку сюди приїжджають купатися з усього півдня міста, а решту часу це місце для прогулянок, бігу і собаки. Поруч корти, стайні, сквош-клуб за кілька сотень метрів, а до торгового центру Sadyba Best Mall близько 5 хвилин машиною. Забудовник називає в окрузі початкові школи № 103 і № 115 та міжнародну European School, але точну відстань до школи і чи є в ній місця, треба перевіряти за конкретною адресою.

Тепер про те, чого тут немає. Метро і трамвая в пішій доступності немає. Найближчі автобусні зупинки, Zawodzie і Sypniewska, за даними одного порталу, за 480-530 метрів, інший портал рахує найближчу зупинку за 213 метрів: різниця, мабуть, у тому, від якого корпусу міряти. Так чи інакше, до центру звідси їздять автобусом із пересадкою або машиною. Станція Siekierki є в офіційному плані метро до 2050 року, але ділянку третьої лінії через Секерки рекомендують будувати після 2044 року. Купувати тут квартиру «під майбутнє метро» я б не став: за нормального строку іпотеки ви встигнете виплатити більшу її частину.

Що пишуть місцеві. Варшавська преса не раз писала, що інфраструктура Августівки відстає від забудови: на частині вулиць немає нормальних тротуарів, вузькими вулицями їздять вантажівки до складів, а реконструкцію Бартицької, головної вулиці, яка має повʼязати цю частину району з центром, за повідомленнями місцевих видань, почнуть не раніше 2027 року. Мешканці Садиби, навпаки, сперечаються з містом про те, щоб зберегти дикі береги Єзьорка. Тобто природа тут справжня, а міська інфраструктура тільки наздоганяє. Якщо ви звикли до Києва чи Львова, де новий мікрорайон одразу будують із дорогами й зупинками, до цього варто бути готовими.

Ще одна річ, про яку рідко пишуть у рекламі. Поруч проходить Траса Секерковська з мостом через Віслу, а Повсінською швидко виїхати на Південну обʼїзну. Для машини це плюс: на правий берег і з міста вибратися легко. Але це й шум, і трафік на виїздах у годину пік. Перед бронюванням проїдьте свій будній маршрут о восьмій ранку, а не у вихідний. Докладно про частини району, де спокійніше, а де затори, - у нашому гіді по Мокотову і в огляді новобудов Мокотова.

Обираєте квартиру на Мокотові, поки ще в Києві чи Львові? Можу показати інші проєкти Мокотова з цінами й строками, а коли приїдете, зустрінемо і проїдемо з вами Августівку, Садибу і Стегни, щоб різницю було видно наживо.

Augustówka Residence: ціни, квартири і що ви отримуєте за ці гроші

Це камерний квартал: чотири корпуси, у кожному перший поверх і ще два, під ними підземний гараж. Загалом 169 квартир, від однокімнатних до чотирикімнатних. Стелі 2,85 м на всіх поверхах, це помітно вище за звичайні для польських новобудов 2,6-2,7 м, і в маленькій квартирі це добре відчувається. На першому поверсі квартири із садками, на верхніх - балкони і тераси, зокрема великі на останньому поверсі. У будинку ліфти, а для трирівневих будинків так буває не завжди.

Із того, що забудовник перелічує в стандарті: фотоелектричні панелі для спільних частин, механічна вентиляція з фільтрами повітря в кожній квартирі, зарядки для електромобілів у гаражі, спільна кімната для мешканців із Wi-Fi для віддаленої роботи, доступ до воріт, підʼїздів і ліфтів зі смартфона та підготовка під «розумний будинок». У дворі дощові сади й дитячий майданчик, є місце для велосипедів. Оздоблення під ключ можна замовити через студію, з якою працює забудовник, але це окремі гроші й окремий договір.

Ціни квартир, гаража і комор: сайт Augustówka Residence (APM Development), 03.10.2026. Кількість корпусів і квартир, висота стель: APM Development. Кількість вільних квартир і строки здачі: публічна пропозиція на порталах RynekPierwotny і Tabelaofert. Найнижча сума і найнижча ціна за метр стосуються різних квартир.

Як це виглядає в грошах. Найдоступніша квартира на початок жовтня - однокімнатна 35,4 м² на першому поверсі за 646 598 zł. Двокімнатна 42,1 м² на першому поверсі коштує 726 570 zł, а сусідня двокімнатна 43,6 м² із садком 9,3 м² - близько 751,6 тисячі. Двокімнатні загалом продаються приблизно від 727 до 841 тисячі, трикімнатні близько 63 м² - від 1,04 до 1,08 млн. Найбільші вільні квартири, чотирикімнатні близько 96 м² на другому поверсі, коштують уже понад 2 млн zł. Вільних квартир найбільше серед двокімнатних 41-48 м², три- і чотирикімнатних лишилося небагато.

Багато це чи мало? Середня ціна пропозиції новобудов на Мокотові наприкінці серпня була близько 19 700 zł за метр, середня по цьому проєкту, за даними одного з порталів, близько 18 100. Тобто Augustówka Residence трохи дешевший від середнього по району, але дорожчий за сусідній Rytm Mokotowa на Антонєвській, де наприкінці серпня метр починався приблизно з 13 900 zł і частина квартир уже готова. За різницю ви отримуєте низький камерний будинок на 169 квартир замість великого кварталу, високі стелі й садки. Чи потрібно вам це за такі гроші, вирішуйте самі, але порівняти ці два проєкти за одну поїздку я б порадив обовʼязково.

Ціна тут, судячи з даних забудовника, давно не рухалася. У двокімнатної із садком в історії ціни зазначено, що ціна не змінювалася з 11 липня 2025 року. Це радше добрий знак: вас не наздоганяють підвищенням щомісяця. Але перед бронюванням усе одно подивіться історію ціни саме вашої квартири, як це робити, ми пояснили в статті про історію цін. А про знижки, які забудовники дають на гараж і комору, - в огляді знижок і акцій.

Повна ціна. На відміну від багатьох проєктів, тут ціни гаража і комор опубліковано. Місце в підземному гаражі коштує від 46 900 до 70 350 zł, комора площею близько 3 м² - приблизно 24-28 тисяч. Отже, до двокімнатної за 727 тисяч із машиною і коморою варто одразу додати ще близько 71-75 тисяч, і реальна сума вийде приблизно 800 тисяч. На Августівці, де без машини жити непросто, місце в гаражі - радше обовʼязкова покупка, ніж опція. Інші витрати, від нотаріуса до меблів, ми зібрали в статті про повну вартість купівлі новобудови.

Скільки це в іпотеку

Візьмімо двокімнатну 42,1 м² за 726 570 zł і найдешевше місце в гаражі за 46 900, разом близько 773 тисяч. З першим внеском 20% це близько 155 тисяч власних грошей і кредит близько 619 тисяч. За ставки близько 6,3% на 30 років платіж становитиме приблизно 3 830 zł на місяць. Трикімнатна 63 м² за 1 038 015 zł із тим самим гаражем потребуватиме близько 217 тисяч внеску, а платіж зросте приблизно до 5 370 zł. Банки під такий платіж зазвичай хочуть бачити сімейний дохід netto приблизно вдвічі більший. Свою суму можна прикинути в калькуляторі кредитоспроможності.

Квартиру на будівництві оплачують частинами за графіком, і банк теж перераховує кредит траншами. Це зручно, але графік платежів забудовника і транші банку мають збігтися, інакше доведеться доплачувати своїми. Якщо ви в Польщі недавно, працюєте за B2B чи на JDG, маєте тимчасову карту побиту або PESEL зі статусом UKR, іпотека можлива, але не в кожному банку. Про це в нас окремі огляди: іпотека для JDG і B2B, з тимчасовою картою побиту і з PESEL UKR. Підібрати банк і отримати попереднє схвалення краще до броні, і з цим ми можемо допомогти.

Яку квартиру обирати в проєкті

У трирівневому будинку немає «високого поверху з краєвидом», тож вибір простіший. Перший поверх із садком - це, по суті, маленький будинок із землею: зручно з дитиною і собакою, але садок відкритий поглядам сусідів згори, а догляд за ним - ваша турбота. Середній поверх - найнейтральніший варіант. Верхній поверх із терасою - найприємніший для життя, але метр там дорожчий: в однакових трикімнатних 61 м² різниця між другим і третім поверхом близько 30 тисяч zł. Ще дивіться на бік: вікна у двір тихіші за вікна на вулицю, якою їздять машини до будов і складів.

Будівництво і строк здачі: що тут важливо знати

У цього проєкту непроста історія, і про неї варто знати до броні. Коли забудовник уперше анонсував Augustówka Residence, він писав про початок будівництва в четвертому кварталі 2022 року і про завершення наприкінці 2024-го, а квартири обіцяв площею до 130 м². Цього не сталося. У щоденнику будівництва на сайті проєкту є фотографії за січень 2024 року, а потім пауза майже у два роки: регулярні щомісячні записи починаються лише з жовтня 2025-го. Один із порталів відзначає початок будівництва в третьому кварталі 2025 року. Чому проєкт стояв, забудовник публічно не пояснює.

Що це означає зараз. Від осені 2025 року будівництво триває, звіти з фото і відео виходять щомісяця, останній на момент перевірки - за серпень 2026 року. Але зі строком здачі досі немає ясності. Один портал пише третій квартал 2027 року, інший - перший квартал 2028-го, а на сайті забудовника строку немає взагалі. Для покупця різниця в пів року - це реальні гроші: за оренди 3-4 тисячі zł на місяць півтора року очікування коштують приблизно 54-72 тисячі zł, а зайві пів року - ще 18-24 тисячі.

Моя порада проста: не вірте жодному порталу і жодному менеджерові на слово. Строк, який має значення, - це дата передання квартири в проєкті договору із забудовником і штрафи за її зрив. Якщо в договорі стоїть 2028 рік, вважайте, що вʼїдете у 2028-му. Що робити, якщо забудовник усе-таки затримує здачу, ми розібрали в статті про затримку здачі. Гроші на будівництві захищає ескроу-рахунок і Гарантійний фонд, про них - в огляді rachunek powierniczy і DFG.

Augustówka Residence: відгуки і забудовник APM Development

APM Development - варшавський забудовник середньої величини, який пише про себе, що працює на ринку столиці понад 20 років. Офіс продажу на Бартицькій, 85, тобто в тому самому нижньому Мокотові. Компанія будувала невеликі будинки в різних районах: Rubikon Residence і Bartycka Residence, Apartamenty Orkana, Cristal Park, житлові будинки в Марисині, на Бемові та Тархоміні. Augustówka Residence забудовник сам називає продовженням формату Rubikon Residence: камерні будинки з наголосом на якість, а не величезні квартали.

Відгуків мешканців саме про цей проєкт поки практично немає: будинок ще будується, а на профільних форумах і в розділах відгуків на порталах про нього порожньо. Тож спиратися доводиться на те, як забудовник здавав минулі будинки. На порталі незалежних технічних приймань Pewny Lokal щодо APM Development зібрано кілька десятків звітів інженерів за девʼятьма проєктами. Картина середня: кількість дефектів оцінено на 3,9 з 5, їхню серйозність на 3,6, сухість стін майже на максимум, 4,9. Штукатурка - 4,0, стяжки - 3,9. Найслабше місце, як і в багатьох варшавських забудовників, - вікна: 3,0 з 5.

Обслуговування клієнтів інженери оцінили високо, 4,6 з 5. Але в тих самих відгуках є і скарга покупця з Nowy Marysin: він пише, що одразу після купівлі повідомив про надто гучний привід воріт гаража, а забудовник два роки не розвʼязував проблему. Це одна історія, а не система, але вона показує, на що дивитися: що забудовник робить із зауваженнями після приймання, а не лише як проходить саме приймання. Поговорити з мешканцями одного з уже зданих будинків APM - найкращий спосіб перевірити це до броні.

Практичний висновок зі звітів: під час приймання квартири тут, як і в минулих будинках компанії, особливо уважно дивіться вікна, рами, стяжки та інсталяції, краще з фахівцем. Як проходить приймання і що записувати в протокол, ми розібрали в статті про приймання квартири, а як перевірити забудовника загалом - в огляді перевірки забудовника.

Плюси й мінуси Augustówka Residence

Плюси. Камерний квартал на 169 квартир у трирівневих будинках, без багатоповерхових сусідів у власному дворі. Стелі 2,85 м. У кожної квартири балкон, тераса або садок. Єзьорко Черняковське за кілька хвилин пішки. Метр у середньому дешевший, ніж по Мокотову. Ціни гаража і комор опубліковано, а ціна квартир не зростала понад рік. Швидкий виїзд на Трасу Секерковську і Південну обʼїзну.

Мінуси. Метро і трамвая в пішій доступності немає, до центру їздять автобусом із пересадкою або машиною. Вулиці Августівки відстають від забудови: тротуари, вантажівки, реконструкція Бартицької ще попереду. Проєкт уже одного разу стояв майже два роки, а строк здачі зараз у різних джерелах різний. Відгуків про сам проєкт поки немає, а в забудовника вікна за прийманнями найслабша частина. Метр дорожчий, ніж у готового сусіднього Rytm Mokotowa.

Кому підійде, а кому ні

Якщо щодня їздите до центру, ця адреса, на мою думку, не найкращий вибір. Без метро дорога в годину пік займатиме помітний час, і так кожного робочого дня. За схожі гроші варто подивитися новобудови біля метро на Урсинові або квартири на Стегнах, звідки ходить трамвай. Порівняння районів - в огляді Мокотів чи Урсинів.

Якщо хочете тиші й зелені, це якраз сильна сторона проєкту: низькі будинки, садки, озеро поруч і Вілянів по сусідству. Але тиша тут відносна: довкола ще багато років будуватимуть, а найближчими вулицями їздять вантажівки. Подивіться, що будується на сусідніх ділянках, і приїжджайте в будній день, а не в неділю.

Якщо бюджет обмежений, однокімнатна за 647 тисяч і двокімнатна за 727 тисяч - чесна ціна входу на Мокотів у новому будинку. Але не забудьте про гараж: без машини тут важко, і з ним двокімнатна виходить близько 800 тисяч. Якщо важлива саме сума, порівняйте з готовим Rytm Mokotowa по сусідству, з Mokotów Sportowy на тій самій Августівці і з добіркою новобудов до 800 тисяч zł.

Якщо у вас діти, трикімнатна 63 м² із садком за мільйон із невеликим і озеро поруч - добрий сценарій, але школу й садок перевіряйте за адресою, до броні, і рахуйте, хто і як возитиме дітей. Для родини я б поклав поруч Apartamenty Beethovena на Садибі, де ключі раніше, і Урсинів, поради зібрано в розділі новобудови для родини.

Якщо купуєте під оренду, я б подумав двічі. Орендарі у Варшаві передусім шукають метро й офіси поруч, а тут ні того, ні іншого. Найімовірніше, здати квартиру можна, але довше й дешевше, ніж біля метро чи на Служевці поруч з офісами. Порахуйте окремо, як в огляді квартир під оренду.

Якщо ви ще за кордоном, будівництво зручне тим, що не потрібна одразу вся сума: платежі розтягнуті до здачі. Обрати квартиру, отримати документи й обговорити іпотеку можна дистанційно. Але сам район я б обовʼязково подивився наживо під час першої поїздки: за фото і візуалізаціями Августівку легко уявити зеленим передмістям і не помітити, що до найближчого автобуса треба йти вулицею без тротуару. Порядок купівлі покроково ми описали в статті як купити квартиру в забудовника.

Якби обирав я

Я б розглядав Augustówka Residence для зрозумілого випадку: пара або родина з машиною, один чи обоє працюють із дому або їздять не до центру, хочуть жити в низькому будинку із садком чи терасою біля води і готові почекати на ключі до кінця 2027 року або довше. Для них це розумна покупка: нового житла на Мокотові в такому форматі мало, а ціна нижча від середньої по району.

У проєкті я б брав трикімнатну на першому поверсі із садком, де метр найдешевший, або двокімнатну на середньому поверсі з боку двору. Але спершу я б зробив три речі. Прочитав би в проєкті договору дату передання квартири. Проїхав би свій щоденний маршрут з Августівки в годину пік. І того ж дня подивився б готовий Rytm Mokotowa на Антонєвській, щоб зрозуміти, чи варта різниця в ціні камерності й високих стель. Тим, хто їздить до центру щодня, я б чесно показав інші варіанти: Стегни з трамваєм, Bukowińska Mokotów біля метро або Урсинів.

І ще: у проєкті, де продано менше половини квартир, а строк не надто ясний, є простір для розмови. Можна попросити знижку на гараж чи комору або умови за графіком платежів. Як це робити, ми писали в окремій статті.

Що перевірити до броні

На будівництві головний ризик - строки і те, що ви купуєте за візуалізацією. Тож перевіряйте документи, а район дивіться на власні очі: у будній день, у годину пік, пішки до зупинки. Якщо ви поки не у Варшаві, таку поїздку можна зробити з нами під час першого приїзду. І попросіть у забудовника:

1. Дату передання квартири в проєкті договору: портали називають різні квартали, а на сайті забудовника строку немає. Вірити треба лише договору.
2. Prospekt informacyjny з додатками: дозвіл на будівництво, що дозволено будувати на сусідніх ділянках і вздовж вулиць.
3. Повну ціну: квартира, місце в гаражі (від 46 900 zł) і комора (близько 24-28 тис.). Попросіть розрахунок на папері.
4. Історію ціни обраної квартири, яку забудовник зобовʼязаний публікувати, і порівняйте із сусідніми квартирами того ж типу.
5. Номер ескроу-рахунку (rachunek powierniczy) і графік платежів: як він збігається з траншами вашої іпотеки.
6. Стандарт здачі: що входить у ціну, а що пропонують як оздоблення під ключ за окремі гроші.
7. Свій маршрут на роботу і до школи в будню годину пік: з цієї адреси їздять автобусом або машиною.

Що дивитися в бронюванні та в договорах, ми розібрали в статтях про договір бронювання, про договір із забудовником і як читати prospekt informacyjny. А порівняти ціну пропозиції з реальними угодами в окрузі допоможе стаття про ціни угод і ціни забудовників.

Часті запитання

Оновлено: 13 жовтня 2026. Перелік вільних квартир - дані забудовника на 12 жовтня 2026 року. Ціни квартир, гаража і комор - за сайтом забудовника на 3 жовтня 2026 року, кількість вільних квартир і строки - за публічною пропозицією на ту саму дату. Перед бронюванням ціну конкретної квартири перевіряємо в APM Development.