Quattro Ursynów: цены и отзывы о новостройке Unimax на Вычулках

Где находится Quattro Ursynów: Вычулки, частные дома и офисы

Вычулки - не тот Урсынув, который показывают на открытках. Здесь нет панельных кварталов вдоль КЭН и станции метро у подъезда. Это тихая улица с частными домами в северо-западном углу района, а в паре сотен метров начинаются офисные кампусы: Poleczki Business Park стоит примерно в 200 метрах от участка. Вся эта часть Урсынува сейчас застраивается жильём, и цены за метр здесь одни из самых мягких в районе.

Что это значит в жизни. Днём вокруг много офисных работников, вечером и в выходные спокойно: движение на самой улице небольшое, соседи в основном в домах на одну семью. Магазины у дома есть: по данным портала, супермаркет у дома и «Жабка» примерно в 300 метрах, там же частный детский сад Fair Play. За большими покупками, по словам застройщика, до Westfield Mokotów и торгового центра с Auchan несколько минут на машине. Обратите внимание на формулировку: на машине. Пешком эта часть района живёт скромнее, чем старый Урсынув.

Транспорт - главный вопрос этого адреса. Ближайшая остановка Холубцова примерно в 230 метрах, через неё ходят автобусы 148, 165, 331 и ночной N86. Метро пешком не дойти: к линии M1 едут автобусом, ближайший вариант по данным портала - станция Вилановска. В рекламе застройщика «метро 8 минут», но это время в пути, а не прогулка. Жители соседних кварталов у Клобуцкой и Полонеза собирали подписи за продление автобусных линий: по их словам, в час пик автобусы заполнены на 80-90%, а 165-й стал ходить реже. Если вы каждый день ездите в центр, проедьте маршрут от Холубцовой в будний день к восьми утра и засеките время до офиса, прежде чем бронировать.

Есть и хорошая новость на будущее. Ещё в 2023 году железнодорожники представили проект новой остановки Warszawa-Poleczki у путепровода на улице Полечки, как раз в районе Вычулок, на линии на Радом. Пока это планы без даты открытия, поэтому покупать квартиру «под электричку» я бы не стал: считайте её бонусом, если построят, а не частью ежедневного маршрута.

И одна история, о которой стоит знать. Застройщик пишет, что дом стоит рядом с историческим усадебным комплексом Вычулки. Сам деревянный усадебный дом XIX века в октябре 2024 года снёс экскаватором его владелец, частное лицо: остался фундамент, консерватор объявил проверку, а местный советник назвал это варварством. Усадьба не имеет отношения к Unimax, но рассказ про «соседство с памятником» сегодня стоит читать с этой поправкой. Больше об этой части района - в разборе новостроек Урсынува и гиде по жизни на Урсынуве.

Выбираете Урсынув из Минска или Киева и не понимаете, где здесь «хороший» адрес? Могу прислать квартиры Quattro Ursynów с полной ценой и 2-3 готовые альтернативы рядом, а когда приедете, встретим и покажем Вычулки, стройку и дорогу до метро вживую.

Дом, квартиры и цены Quattro Ursynów: что вы получаете

Проект состоит из четырёх городских вилл по четыре этажа с общим подземным гаражом. Это камерный формат: 86 квартир на весь квартал, лифт, закрытая охраняемая территория с видеонаблюдением, на первом этаже окна с защитой от взлома. Застройщик подчёркивает, что большая часть квартир угловые, то есть со светом с двух сторон, и у каждой есть свой балкон или сад.

Во дворе обещан собственный парк больше 1000 м² примерно с полусотней деревьев, кустами, скворечниками, уличной библиотекой для обмена книгами, местом для йоги и детской площадкой. Есть велопарковка с сервисной станцией и две зарядки для электромобилей. Из «зелёной» техники - фотоэлектрические панели, тепловой насос, зелёные крыши, сбор дождевой воды, светодиодное освещение с датчиками движения. Для будущих счетов это не мелочь: панели и тепловой насос обычно снижают расходы на общие части, но конкретную плату за содержание дома спросите заранее.

Цены, состав квартир и срок: сайт Unimax Development и публичная оферта застройщика на порталах RynekPierwotny и Tabelaofert, 27.09-03.10.2026. Цена гаража и кладовок: сайт застройщика. Нижняя цена квартиры и самая низкая цена метра относятся к разным квартирам.

Как читать цены. Нижняя цифра 681 912 zł - это двушка на 36,08 м² на первом этаже, около 18 900 zł за метр. Трёшка на 50,27 м² стоит от 899 833 zł, то есть около 17 900 за метр, а самая дорогая четырёхкомнатная на 76,11 м² - 1 484 145 zł. Минимальная цена метра в оферте менялась от 16 900 zł в конце августа до 16 435 zł в конце сентября, и это одна из больших квартир, а не та самая двушка. Логика обычная для рынка: чем меньше квартира, тем дороже метр.

Посчитаем полный бюджет. Трёшка за 899 833 zł, место в гараже за 49 000 zł и небольшая кладовка за 18 000 zł - это около 967 тысяч zł. Именно эту сумму, а не рекламные «от 682 тысяч», я бы сравнивал с другими проектами. Для сравнения: двушка на 50 м² в панельном доме 80-х на Урсынуве по реальным сделкам стоит около 750 тысяч. За те же метры в Quattro вы платите примерно на 150 тысяч больше, но получаете три комнаты вместо двух, лифт, гараж, новые сети и гарантию застройщика.

И честное сравнение с соседями. В этой же части района, на Клобуцкой, продаётся Enklawa Ursynów от Home Invest: квартиры там уже готовы, но свободные двушки у застройщика в начале октября стоили 17 737-18 641 zł за метр (портал показывает и метр от ~16 тысяч на отдельных квартирах). То есть Quattro с метром около 16,9 тысячи сейчас дешевле, а в Enklawa можно въехать сразу. У Quattro и другие козыри: меньше дом, свой парк во дворе, тепловой насос и возможность выбрать квартиру на этапе стройки. Но если для вас главное срок, начните сравнение именно с готовых квартир по соседству.

Сколько это в ипотеку

Двушка за 681 912 zł: при первом взносе 20% нужно около 136 тысяч своих денег, кредит около 545 тысяч. При ставке около 6,3% на 30 лет платёж выйдет порядка 3 380 zł в месяц. Трёшка за 899 833 zł даёт кредит около 720 тысяч и платёж около 4 460 zł, а с гаражом около 4 700 zł. Банк обычно хочет видеть семейный доход netto примерно вдвое выше платежа. Свою сумму можно прикинуть в калькуляторе кредитоспособности.

Во время стройки банк перечисляет кредит частями, вслед за этапами работ, и сначала вы платите проценты только с уже выданной суммы. Полный платёж начнётся ближе к сдаче. Если вы работаете по B2B или на JDG, у вас временная карта побыту или PESEL со статусом UKR, ипотека возможна, но не в каждом банке, и решение может занять несколько недель: разборы есть в статьях ипотека для JDG и B2B, с временной картой побыту и с PESEL UKR. Подобрать банк и получить решение до подписания договора мы можем помочь.

Какую квартиру выбирать

Двушки на 36-47 м² - самый лёгкий вход и хороший вариант под аренду для сотрудников соседних офисов, но метр у них самый дорогой. Трёшки на 50-54 м² - самая массовая часть предложения: компактные, зато три комнаты для пары с ребёнком или для работы из дома. Четырёхкомнатные до 76 м² - для семьи, которой нужна отдельная комната каждому, и здесь метр самый дешёвый. Первый этаж с садом хорош для собаки и маленьких детей, но спросите, на что выходит сад: на парк во дворе или на улицу и соседний участок.

Сроки Quattro Ursynów: ключи в конце 2027 года

Стройка началась весной 2026 года: по данным строительного портала, работы идут с апреля 2026-го до ноября 2027-го, а застройщик называет сдачу в четвёртом квартале 2027 года. На сайте Unimax ход стройки показан по этапам, от нулевого цикла до передачи ключей, и есть фотографии с июня по сентябрь 2026 года. Сравнивайте их с графиком в договоре: если через полгода на фото всё ещё котлован, это повод задать вопрос.

Ожидание стоит денег. С октября 2026 года до конца 2027-го около 15 месяцев. Если вы снимаете квартиру за 3 500 zł в месяц, это примерно 50 тысяч zł аренды, и честно добавить их к цене квартиры на котловане. Тогда разница с готовыми квартирами по соседству выглядит иначе: где-то она исчезает, где-то нет, всё зависит от конкретных метров.

Что защищает покупателя. Деньги за квартиру в строящемся доме по закону идут на эскроу-счёт застройщика в банке и переходят ему по этапам работ, а с каждого платежа делается взнос в гарантийный фонд. Как это работает и что проверить в договоре, мы разобрали в статье об эскроу-счёте и DFG. Что делать, если сроки сдвинутся, - в статье о задержке сдачи застройщиком. А если ключи нужны раньше, посмотрите подборку готовых новостроек и сдачи 2026-2027.

Quattro Ursynów: отзывы и что пишут об Unimax

Начну честно: отзывов о самом Quattro Ursynów пока нет. На форуме строительного портала под карточкой проекта ни одной записи, на портале независимых приёмок Pewny Lokal тоже ноль отчётов, что логично для дома, который только строится. Поэтому судить можно по застройщику и его прошлым домам.

Unimax Development - часть группы UNIMAX, которая работает в строительстве больше 30 лет, а как девелопер больше 15. По данным самой компании, она построила больше 2000 квартир, состоит в Польском союзе застройщиков PZFD. В Варшаве это небольшие проекты: Viva Vitolin на Праге-Пулудне, Kwitnące Bielany, Apartamenty Przy Lesie в Марысине Вавершком, Głębocka 72 на Бялоленке и уже готовые Apartamenty Pustułeczki на Старом Имелине того же Урсынува.

Что говорят инженеры. На Pewny Lokal собраны отчёты 42 независимых технических приёмок по восьми проектам Unimax в Варшаве и Кельце. Качество по количеству дефектов - 4,2 из 5, по их серьёзности - 4,0, обслуживание клиентов - 4,8. Лучше всего с сухостью стен, 4,9 из 5: влаги почти не находят. Штукатурка и стяжки - по 4,4. Слабое место одно и то же из проекта в проект - окна, 3,6 из 5.

Пример из прошлого. По Viva Vitolin в 2023 году прошло 13 приёмок: качество 4,3, сервис 4,9, окна снова слабее остального, 3,7. Инженеры отмечали недочёты рам и створок, на форуме один из жильцов жаловался на неровные стены у вентиляционных каналов, кривовато поставленные ручки балконных дверей и плитку на балконе, с которой плохо уходит вода. Другой покупатель ещё во время стройки писал, что работы идут нормально и качество его устраивает. А самый свежий дом, Apartamenty Pustułeczki, на приёмках осенью 2025 года получил 5 из 5 по количеству дефектов и 5 из 5 за сервис.

Мой вывод: картина для небольшого застройщика хорошая, особенно по сервису, без громких историй с задержками в найденных источниках. Но на приёмке квартиры в Quattro я бы отдельно и придирчиво смотрел окна и балконы. Как проходит приёмка и что вносить в протокол, мы описали в статье о приёмке квартиры.

Плюсы и минусы Quattro Ursynów

Плюсы. Один из самых низких входов в новостройку на Урсынуве: двушка от 682 тысяч, метр от 16,4 тысячи. Камерный квартал на 86 квартир, большинство квартир угловые, у каждой балкон или сад. Свой парк во дворе больше 1000 м², закрытая территория, лифт, подземный гараж, тепловой насос и солнечные панели. Большой выбор квартир, можно не торопиться. Застройщик с хорошими оценками сервиса на независимых приёмках. Офисы Полечек и Служевца рядом, если вы там работаете.

Минусы. Метро не пешком, автобусы в час пик переполнены, железнодорожная остановка пока только в планах. Ключи только в конце 2027 года, и всё это время платите аренду. Рядом есть готовые квартиры с более низким метром. Маленькие квартиры заметно дороже за метр, чем большие. Вокруг ещё много пустырей и офисов, окружение будет меняться. Окна - слабое место застройщика на приёмках. Отзывов о самом проекте пока нет.

Кому подойдёт Quattro Ursynów, а кому нет

Если каждый день ездите в центр, это не лучший выбор. Автобус плюс метро съедят время, и именно на автобусы здесь жалуются. Посмотрите дома ближе к линии M1, например Sengera 1 на Натолине, или подборку новостроек рядом с метро. Дороже за метр, зато без лотереи с 165-м.

Если работаете на Полечках, Служевце или ездите на машине, адрес как раз для вас. До офисных кампусов пешком или пара остановок, до Пулавской и торговых центров несколько минут, а в доме есть подземный гараж.

Если бюджет ограничен, Quattro - один из немногих способов купить новую двушку на Урсынуве дешевле 700 тысяч. Но сравните с готовыми квартирами на соседней Клобуцкой и с подборками новостроек до 800 тысяч и до 1 млн zł: с учётом аренды до 2027 года готовый вариант может выйти дешевле.

Если хотите тишину и зелень, двор с собственным парком и соседство с частными домами - хороший аргумент. Но большого леса рядом нет: до Кабацкого леса и Натолинского парка нужно ехать. Выбирайте квартиру с окнами во двор, а не на улицу и офисы.

Если у вас дети, присмотритесь к трёшкам и четырёхкомнатным, детская площадка будет прямо во дворе. Частный детский сад в 300 метрах есть, но публичные садик и школу проверьте по адресу до брони. Общие советы - в разделе новостройки для семьи.

Если покупаете под аренду, маленькая двушка рядом с офисными парками может хорошо сдаваться сотрудникам, которым удобно ходить на работу пешком. Но метр у маленьких квартир самый дорогой, а доход начнётся не раньше 2028 года. Посчитайте отдельно, как в разборе квартир под аренду.

Если вы ещё за границей, у строящегося дома есть плюс: время. Выбрать квартиру, получить документы и решение банка можно дистанционно, договор подписывается у нотариуса лично или по доверенности, а к сдаче в 2027 году вы, возможно, уже будете в Варшаве. Как это устроено, мы описали в статье как купить квартиру в Польше дистанционно.

Если бы выбирал я

Я бы рассматривал Quattro Ursynów в первую очередь тем, у кого жизнь привязана не к центру, а к югу Мокотува и западу Урсынува: работа в офисах рядом, машина, дети в местных школах. Для них это недорогая новая квартира в спокойном месте, с большим выбором и нормальной репутацией застройщика. Особенно разумными мне кажутся трёшки на 50-54 м²: по цене это уровень хорошей двушки в других проектах района.

Если же вы ездите в центр каждый день или ключи нужны в ближайшие месяцы, я бы сначала посмотрел готовые квартиры в этой же части района и дома у метро. И только если после сравнения по полной цене, с гаражом и арендой до 2027 года, Quattro остаётся в тройке, выбирал бы конкретную квартиру: угловую, с окнами во двор, не над въездом в гараж. Как сравнивать Урсынув с соседями, мы разбирали в статье Мокотув или Урсынув.

И я бы попробовал торговаться. Пока в продаже больше 60 квартир, у застройщика есть стимул: иногда это скидка, иногда место в гараже или кладовка в подарок. Как это делать без риска, мы писали в статье о торге с застройщиком.

Что проверить до брони Quattro Ursynów

Начните с места, а не с визуализации. Приезжайте на Вычулки в будний день утром и вечером, пройдите до остановки Холубцова, доедьте до метро в час пик и посмотрите, что стоит на соседних участках. Если вы пока не в Варшаве, такую поездку можно сделать вместе с нами при первом приезде. А потом документы:

1. Какая компания продаёт квартиру по договору и на какой счёт идут деньги: в договоре должен быть указан эскроу-счёт (rachunek powierniczy).
2. Prospekt informacyjny с приложениями: разрешение на строительство и что разрешено строить на соседних участках, где сейчас пустыри и офисы.
3. Полную цену: квартира, место в гараже за 49 тысяч, кладовка от 18 тысяч. Попросите историю цены именно вашей квартиры.
4. График платежей по этапам стройки и что договор обещает при задержке сдачи позже IV квартала 2027 года.
5. Предварительное решение банка до брони, особенно если вы в Польше недавно, на B2B или с временной картой побыту.
6. Куда выходят окна: во двор с парком или на улицу и соседние офисы. Угловая квартира и сад на первом этаже меняют цену.
7. Стандарт сдачи: окна (самое слабое место на приёмках Unimax), как устроено отопление с тепловым насосом и сколько будет стоить содержание дома.

Что смотреть в бронировании и в основном договоре, мы разобрали в статьях о договоре бронирования, о договоре с застройщиком и как читать prospekt informacyjny. Историю цены конкретной квартиры можно сверить по правилам из статьи как читать историю цен, а все дополнительные расходы собраны в статье о расходах при покупке новостройки. Порядок покупки по шагам - как купить квартиру у застройщика.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Цены и наличие - на 27 сентября 2026 года с уточнением по публичной оферте на 3 октября, сроки - по сайту застройщика. Перед бронированием цену конкретной квартиры перепроверяем у Unimax.