Mokotów Sportowy на Августувке: новый район Dom Development, цены и сроки

Этапы, сроки и что свободно сейчас

Dom Development строит здесь не один дом, а целую новую часть города: с улочками, скверами, площадями, сервисами на первых этажах и общими зонами в «спортивном» духе, от площадок до водоёма в зоне отдыха на визуализациях. Продажи идут по этапам. Первый, 1.1a, уже распродан. Сейчас в продаже три этапа, и у них разные сроки, поэтому первое, что нужно понять, - в какой из них вы покупаете.

Сроки по этапам, «от 13 000 zł/m²», расстояния и акция: сайт Dom Development, 13.10.2026. Параметры этапа 1.3, число свободных квартир и диапазон цен: публичная оферта на портале RynekPierwotny, обновление 06.10.2026. Самая низкая сумма и самая низкая цена за метр могут относиться к разным квартирам.

Цены. По публичной оферте застройщика на 6 октября квартиры этапа 1.3 стоят от 421 176 до 1 223 768 zł, а метр от 13 850 до 17 300 zł. На своём сайте Dom Development пишет «от 13 000 zł за метр»: такая рекламная цифра обычно относится к одной-двум самым выгодным квартирам, а не к типичной двушке. Для сравнения, средняя цена предложения новостроек Мокотува в конце августа была около 19 700 zł за метр. То есть Mokotów Sportowy продаётся на 12-30% дешевле среднего по району, и это главная причина, по которой на него стоит смотреть.

Ещё одна деталь, полезная для торга. 17 октября 2026 года застройщик проводит день открытых дверей на Антониевской, 16, и обещает скидки до 60 000 zł на выбранные квартиры. Это не значит, что скидка будет на нужную вам квартиру. Попросите заранее список квартир, участвующих в акции, и цену каждой до скидки, а при покупке проверьте в официальных данных о ценах, не поднималась ли цена перед акцией. Как читать историю цены и не попасть на «скидку» от завышенной базы, мы разобрали в статьях об истории цен и о скидках и акциях застройщиков.

Хотите знать, какие квартиры участвуют в акции 17 октября? Напишите, что ищете, и мы запросим у отдела продаж список с ценами до и после скидки.

Как покупать в день открытых дверей и не переплатить

Акции застройщиков работают на эмоциях: ограниченное время, «последние квартиры по такой цене», скидка, которую жалко упустить. Скидка до 60 000 zł на квартиру за 700 тысяч - это около 8,5%, и это действительно ощутимые деньги. Но чтобы она была настоящей, сделайте несколько вещей заранее. Выберите 2-3 квартиры до дня акции и запишите их текущие цены. В день акции сравните новую цену с записанной, а не с той, которую назовёт менеджер. Проверьте, распространяется ли скидка на парковку или только на квартиру.

Отдельно спросите, что будет, если банк не одобрит кредит: вернут ли плату за бронь и сохранится ли акционная цена, если одобрение займёт больше времени. И не подписывайте бронь в тот же день, если не успели прочитать её условия: хорошие условия обычно не исчезают за выходные, а вот ошибку в договоре потом исправить трудно. Что должно быть в бронировании, мы разобрали в статье о договоре бронирования.

Если вы ещё за границей, а квартира в акции вам подходит, это решаемо: мы можем приехать на день открытых дверей вместо вас, снять квартиру и двор на видео, взять список цен и до брони проверить документы. Решение и подпись всё равно остаются за вами.

Место и окружение: Августувка, которая только становится городом

Название проекта обещает Мокотув, но жизнь здесь совсем не похожа на Старый Мокотув у Пулавской. Антониевская - это Августувка, нижняя часть района между Садыбой, Секерками и Вилянувом. Бывшая деревня, вошедшая в Варшаву после войны, с частными домами, складами и пустыми участками, на которых последние годы один за другим вырастают новые кварталы. Mokotów Sportowy - один из самых крупных, и именно он должен превратить эти поля в настоящий городской район.

Застройщик приводит ориентиры по времени. До автобусной остановки около минуты пешком, до Езёрка Черняковского около 16 минут пешком, до вала у Вислы (Wał Zawadowski) около 3 минут на велосипеде. На машине: до детского сада около 3 минут, до начальной школы № 103 около 4, до Sadyba Best Mall 7-10 минут, до дворца в Вилянуве 7-14 минут. Эти цифры посчитаны по картам в среду в полдень, то есть без пробок. Утром в будний день проверьте свой маршрут сами.

Транспорт

Метро и трамвая в пешей доступности нет, и в ближайшие годы не будет. Станция Секерки есть в плане третьей линии метро, но её строительство отнесено на далёкую перспективу, об этом мы подробно писали в карточке Rytm Mokotowa по соседству. В центр отсюда едут автобусом с пересадкой или на машине. Для машины место удобное: рядом Трасса Секерковская с мостом через Вислу и выезд на Южную объездную. Но это же означает, что в час пик на выездах с Августувки бывают пробки.

Отдельно о дорогах самой Августувки. Местная пресса не раз писала, что улицы здесь не успевают за новыми домами: на части улиц нет нормальных тротуаров, по ним ездят грузовики к стройкам и складам, а реконструкцию Бартыцкой, главной улицы этой части района, начнут не раньше 2027 года. Проект Dom Development с новыми внутренними улицами и площадями частично решает эту проблему внутри квартала, но дорогу до остановок и школ всё равно проверьте пешком.

Зелень, вода и спорт

Сильная сторона места - природа. С одной стороны Езёрко Черняковске, самое большое озеро Варшавы, с городским пляжем и заповедником вокруг, с другой - вал и берег Вислы с велодорожками. Застройщик строит на этой идее весь проект: дворы с зеленью и спортивные зоны внутри квартала. Если вы бегаете, катаетесь на велосипеде или гуляете с собакой, это одно из лучших мест на Мокотуве по соотношению цены и зелени.

Что говорят о районе

Отзывов жителей самого квартала пока нет, поэтому опираемся на то, что пишут об Августувке в целом. Местные издания годами пишут об одном и том же: новые дома растут быстрее, чем город успевает строить тротуары, остановки и школы, а по узким улицам ездят грузовики к складам и стройкам. Жители соседней Садыбы, наоборот, спорят с городом за то, чтобы сохранить дикие берега Езёрка Черняковского, и это хороший знак для тех, кто покупает здесь ради природы: зелень у воды активно защищают. Ещё одна деталь, о которой редко пишут в рекламе: к северу, на Секерках, стоит ТЭЦ Siekierki, крупнейшая теплоэлектроцентраль Польши, и её трубы видны из многих мест нижнего Мокотува.

Для покупателя из этого следует простая вещь. Природа здесь настоящая и останется, а городская среда только догоняет. Если вы привыкли к району, где сразу есть всё, первые годы на Августувке покажутся неудобными. Если вы готовы пару лет ездить за покупками на Садыбу и терпеть соседние стройки, вы покупаете новый дом в зелёном месте заметно дешевле среднего по Мокотуву.

Школы, магазины, быт

Пока это скорее спальный квартал. По данным портала, ближайший магазин примерно в 700 метрах, детский сад и школа № 103 - в нескольких минутах на машине, а не пешком. Застройщик обещает сервисы на первых этажах нового района, но они появятся по мере заселения домов, и первые годы за многим придётся ездить на Садыбу. Школу по адресу проверяйте до брони: в Варшаве районная школа закреплена за улицей, и места в ней не гарантированы.

Выбираете квартиру, пока ещё в Минске или Киеве? Могу показать другие проекты Мокотува с ценами и сроками, а когда приедете, проедем вместе Августувку, Секерки и Садыбу, чтобы разница была видна вживую.

Mokotów Sportowy: дома, квартиры и цены

В этапе 1.3 пять домов, от A до E, высотой 5-6 надземных этажей, с подземным гаражом. В них 353 квартиры, от однушек около 26 m² до пятикомнатных около 85 m². Потолки, по данным портала, 2,60-2,80 м в зависимости от этажа, это обычная высота для польских новостроек. Квартиры сдаются в стандарте deweloperski, без отделки. У квартир на первом этаже садики, у остальных балконы. Кладовок в этом этапе, по данным портала, не предусмотрено: если вам нужно место для велосипедов, шин и коляски, спросите, что предлагает застройщик вместо них.

Как это выглядит в деньгах. Самая дешёвая квартира этапа 1.3 на начало октября стоила 421 176 zł, это однушка около 26-30 m². Самая дорогая, около 85 m², - 1,22 млн zł. Если взять двушку на 50 m², при нижней границе цены за метр она стоила бы около 692 тысяч, а при верхней - около 865 тысяч zł. На практике разница определяется этажом, стороной света, видом и тем, на какой дом и двор выходят окна.

Полная цена. Цен на места в подземном гараже и на наземной парковке мы не нашли ни на сайте застройщика, ни в публичной оферте. На Августувке без машины жить непросто, поэтому место, скорее всего, придётся покупать. Запросите цену письменно до брони и сразу добавьте её к цене квартиры. Остальные расходы, от нотариуса до отделки и мебели, мы собрали в статье о полной стоимости покупки новостройки, а сколько стоит отделка с нуля - в разборе отделки квартиры в новостройке.

Почему здесь дешевле. Метр в Mokotów Sportowy заметно ниже среднего по району не потому, что дома хуже, а потому, что вы покупаете раньше города. Нет метро и трамвая, нет готовых улиц и сервисов, вокруг годы стройки, а сам квартал большой, и в нём много одинаковых квартир. За эту цену вы отдаёте время в дороге и удобство первых лет. Взамен получаете новый дом крупного застройщика, зелень и воду рядом и шанс, что район станет удобнее к моменту, когда вы решите продать квартиру. Это разумный обмен для одних и плохой для других, и решать его стоит до брони, а не после.

Сколько это в ипотеку

Возьмём два примера при взносе 20%, ставке около 6,3% и сроке 30 лет, как в наших других разборах. Самая дешёвая квартира за 421 176 zł: своих денег около 84 тысяч, кредит около 337 тысяч, платёж около 2 090 zł в месяц. Двушка на 50 m² при нижней цене метра, около 692 тысяч: взнос около 139 тысяч, кредит около 554 тысяч, платёж около 3 430 zł. При верхней цене метра, около 865 тысяч, платёж поднимется примерно до 4 280 zł. К этому добавится место на парковке, когда застройщик назовёт цену.

Банки под такой платёж обычно хотят видеть семейный доход netto примерно вдвое больше. Свою сумму можно прикинуть в калькуляторе кредитоспособности. Квартира на стройке оплачивается частями по графику, а банк тоже выдаёт кредит траншами, и эти графики должны совпасть. Если вы в Польше недавно, работаете по B2B или JDG, у вас временная карта побыту или PESEL со статусом UKR, смотрите разборы ипотеки для иностранцев, для JDG и B2B, с временной картой побыту и с PESEL UKR. Сдача в конце 2027 года даёт время спокойно подготовить кредит.

Какой этап и какую квартиру выбирать

Если вы сейчас платите аренду и хотите въехать как можно раньше, сначала спросите, что осталось в этапах 1.1b и 3.1 с приёмкой в начале 2027 года. Если вы только планируете переезд или не спешите, этап 1.3 даёт самый широкий выбор и больше времени на ипотеку и документы. В большом квартале с пятью-шестью этажами главное не этаж сам по себе, а окна: во двор или на улицу, на соседний дом или на открытое пространство, и что вырастет напротив через пару лет, ведь район будет застраиваться и дальше.

Квартира на первом этаже с садиком удобна с ребёнком и собакой, но садик открыт взглядам соседей и требует ухода. Верхние этажи светлее и тише, но дороже. И помните польский счёт этажей: parter - это наш первый этаж, а 1 piętro - второй. В прайсе застройщика легко перепутать.

Стройка: что важно знать до брони

По данным портала, стройку этапа 1.3 начали во втором квартале 2026 года, то есть сейчас дома этого этапа на ранней стадии. Срок «четвёртый квартал 2027 года» для крупного застройщика реалистичен, но по-настоящему имеет значение только дата передачи квартиры в вашем договоре и штрафы за её срыв. Деньги на стройке защищает эскроу-счёт и Гарантийный фонд, как это работает - в статье об эскроу-счёте и DFG, а что делать, если срок сдвинется, - в разборе задержки сдачи.

Как это выглядит по деньгам на стройке. Обычно при покупке на ранней стадии вы платите застройщику частями по мере готовности дома, а банк перечисляет кредит траншами на тот же эскроу-счёт. Первые взносы идут из ваших собственных средств, а проценты по кредиту начинают начисляться только с той части, которую банк уже выплатил. Поэтому до сдачи в 2027 году ежемесячный платёж по ипотеке обычно меньше полного. Точный график у Dom Development запросите заранее и покажите его банку до подписания договора.

Важная особенность большого проекта: вы покупаете квартиру в районе, который будет строиться ещё много лет. Сначала вокруг будет стройка, потом новые дома и, возможно, новые сервисы. Это и риск, и шанс: шум и грузовики в первые годы, но и более благоустроенный район к моменту, когда вы захотите продать квартиру. Что запланировано на соседних участках, смотрите в местном плане застройки и в приложениях к prospekt informacyjny.

Mokotów Sportowy: отзывы и застройщик Dom Development

Dom Development - один из крупнейших застройщиков Польши: работает с 1996 года, котируется на Варшавской бирже с 2006-го и, по собственным данным, к концу 2025 года группа передала около 58 тысяч квартир. В Варшаве компания указывает 82 реализованные инвестиции, а на Мокотуве у неё есть и другие дома, например Apartamenty Beethovena на Садыбе. Подробнее о компании - на нашей странице о Dom Development.

Отзывов о самом Mokotów Sportowy пока нет и быть не может: первые квартиры здесь ещё не переданы. Зато по застройщику в целом на портале независимых технических приёмок Pewny Lokal собраны больше тысячи отчётов, 1 124 приёмки в 32 проектах. Оценки высокие: качество по количеству дефектов 4,5 из 5, по их серьёзности 4,2, обслуживание клиентов 4,7. Самое слабое место - окна, 3,7 из 5. Покупатели в отзывах хвалят исполнение и сервис, а жалуются в основном на то, как долго решаются проблемы после покупки.

Практический вывод: у такого застройщика меньше риск того, что дом не достроят или сдадут с серьёзными проблемами. Но средняя оценка по тысяче квартир ничего не гарантирует вашей конкретной. На приёмку идите со специалистом, отдельно проверяйте окна и двери. Как это делать, мы разобрали в статье о приёмке квартиры, а как проверить застройщика в целом - в разборе проверки застройщика.

Сравнение с соседями: что получаешь за разницу

Самый близкий сосед - Rytm Mokotowa от ROBYG на той же Антониевской. В конце августа там квартиры начинались примерно с 525 тысяч zł и около 13 900 zł за метр, и часть домов уже готова. По цене за метр это почти тот же уровень. Разница в другом: в Rytm можно купить готовую квартиру и въехать сразу, а Mokotów Sportowy - это новые дома крупного застройщика с ключами в 2027 году и большим выбором планировок, включая квартиры до пяти комнат.

Aura Mokotów на соседних Секерках - готовые трёхэтажные дома, но метр там 18 400-19 250 zł, то есть заметно дороже. За разницу вы получаете готовность и камерный формат. Augustówka Residence от APM Development на той же Августувке - тоже низкие дома у Езёрка, метр 16 500-22 000 zł и ключи в 2027-2028 году. Mokotów Sportowy среди них - самый дешёвый вход и самый большой выбор, но и самый «массовый» формат. Общую картину района мы собрали в хабе новостроек Мокотува.

Честные минусы Mokotów Sportowy

Нет метро и трамвая. В центр едут автобусом с пересадкой или на машине, и это не изменится в ближайшие годы.

Район только строится. Улицы, тротуары, магазины и сервисы Августувки пока отстают от домов. Первые годы вокруг будет стройка и грузовики.

Большой квартал. Пять-шесть этажей и сотни соседей в одном этапе, а впереди новые этапы. Камерности здесь меньше, чем в низких домах по соседству.

Парковка не опубликована. Цену места нужно запрашивать, а без машины на Августувке жить сложнее.

Нет кладовок в этапе 1.3. По данным портала, их не предусмотрено, а для семьи с велосипедами и коляской это неудобно.

Долгое ожидание в основном этапе. Ключи в конце 2027 года, и всё это время вы платите аренду, если снимаете жильё.

Кому подойдёт, а кому нет

Если ездите в центр каждый день, я бы честно смотрел другие варианты: дома у метро или Стегны с трамваем. С Антониевской дорога в час пик займёт заметно больше времени. Сравнить помогут подборка новостроек рядом с метро и разбор Стегнов.

Если бюджет ограничен, это один из самых сильных вариантов на Мокотуве: однушка от 421 тысячи и двушка примерно от 690 тысяч у крупного застройщика. Сравните с Rytm Mokotowa через дорогу и с подборками новостроек до 800 тысяч zł и до 1 млн zł.

Если с детьми, трёх-, четырёх- и пятикомнатные квартиры и зелень вокруг - хороший сценарий, но школу и садик проверьте по адресу, а маршрут к ним пройдите пешком. Первые годы детей, скорее всего, придётся возить. Советы для семей - в разделе новостройки для семьи.

Если хотите тишину и зелень, Езёрко и Висла рядом - сильная сторона, но тишина придёт не сразу: квартал и район будут строиться ещё годы.

Если покупаете под аренду, низкая цена входа помогает доходности, но арендаторы в Варшаве в первую очередь ищут метро. Сдать квартиру можно, но, скорее всего, дольше и дешевле, чем у станции. Посчитайте отдельно, как в разборе квартир под аренду.

Если вы ещё за границей, срок в конце 2027 года удобен: можно спокойно переехать, получить польский доход и ипотеку, а платежи по стройке растянуты. Как купить квартиру дистанционно, мы описали в статье о покупке на расстоянии.

Если бы выбирал я

Я бы рассматривал Mokotów Sportowy в понятном случае: пара или семья с машиной, которая хочет новую квартиру на Мокотуве у крупного и проверенного застройщика, но не готова платить 19-20 тысяч за метр, и которой не нужны ключи раньше 2027 года. Для них это, на мой взгляд, одно из самых разумных предложений в районе по соотношению цены, застройщика и зелени.

Внутри проекта я бы сначала спросил, что осталось в ранних этапах, а в этапе 1.3 выбирал бы квартиру окнами во двор, подальше от будущих строек. Перед бронью я бы обязательно проехал утренний маршрут на работу, посмотрел в тот же день готовые дома Rytm Mokotowa через дорогу, чтобы понять, стоит ли ждать, и пришёл бы на день открытых дверей 17 октября, если квартира подходит под акцию. Как торговаться с застройщиком, мы писали в отдельной статье.

Что проверить до брони

Дома этапа 1.3 пока нельзя увидеть, поэтому смотрите то, что можно: место, соседние участки и документы. Приезжайте на Антониевскую днём и в будний вечер, пройдите путь до остановки, посмотрите, что строится вокруг. Если вы пока не в Варшаве, такую поездку можно сделать с нами при первом приезде. И проверьте:

1. К какому этапу относится квартира (1.1b, 3.1 или 1.3) и какая дата передачи стоит именно в вашем договоре.
2. Prospekt informacyjny этапа с приложениями: что разрешено строить на соседних участках, где пройдут улицы и площади нового района.
3. Полную цену письменно: квартира и место в гараже или на наземной парковке. Цены парковки на сайтах нет.
4. Условия акции, если покупаете в день открытых дверей: какая цена была до скидки, до какого числа она действует, что будет при отказе банка.
5. Номер эскроу-счёта (rachunek powierniczy) и график платежей: как он совпадает с траншами вашей ипотеки.
6. Стандарт сдачи: что входит в цену и что придётся доделывать, есть ли подготовка под кондиционер.
7. Свой будний маршрут в час пик: с Антониевской в центр едут автобусом или машиной.

Что смотреть в бронировании и договорах, мы разобрали в статьях о договоре бронирования, о договоре с застройщиком и как читать prospekt informacyjny. Сравнить цену с реальными сделками в округе поможет статья о ценах сделок и ценах застройщиков.

Частые вопросы

Обновлено: 13 октября 2026. Цены и число свободных квартир - по публичной оферте застройщика на 6 октября 2026 года, сроки и акция - по сайту Dom Development на 13 октября. Перед бронированием цену конкретной квартиры перепроверяем у застройщика.