Mokotów Sportowy на Августівці: новий район Dom Development, ціни і строки

Етапи, строки і що вільне зараз

Dom Development будує тут не один будинок, а цілу нову частину міста: з вуличками, скверами, площами, сервісами на перших поверхах і спільними зонами в «спортивному» дусі, від майданчиків до водойми в зоні відпочинку на візуалізаціях. Продаж іде етапами. Перший, 1.1a, уже розпродано. Зараз у продажу три етапи, і в них різні строки, тож перше, що треба зрозуміти, - в якому з них ви купуєте.

Строки за етапами, «від 13 000 zł/m²», відстані й акція: сайт Dom Development, 13.10.2026. Параметри етапу 1.3, кількість вільних квартир і діапазон цін: публічна пропозиція на порталі RynekPierwotny, оновлення 06.10.2026. Найнижча сума і найнижча ціна за метр можуть стосуватися різних квартир.

Ціни. За публічною пропозицією забудовника на 6 жовтня квартири етапу 1.3 коштують від 421 176 до 1 223 768 zł, а метр від 13 850 до 17 300 zł. На своєму сайті Dom Development пише «від 13 000 zł за метр»: така рекламна цифра зазвичай стосується однієї-двох найвигідніших квартир, а не типової двокімнатної. Для порівняння, середня ціна пропозиції новобудов Мокотова наприкінці серпня була близько 19 700 zł за метр. Тобто Mokotów Sportowy продається на 12-30% дешевше від середнього по району, і це головна причина, чому на нього варто дивитися.

Ще одна деталь, корисна для торгу. 17 жовтня 2026 року забудовник проводить день відкритих дверей на Антонєвській, 16, і обіцяє знижки до 60 000 zł на вибрані квартири. Це не означає, що знижка буде на потрібну вам квартиру. Попросіть заздалегідь перелік квартир, що беруть участь в акції, і ціну кожної до знижки, а під час купівлі перевірте в офіційних даних про ціни, чи не піднімалася ціна перед акцією. Як читати історію ціни і не потрапити на «знижку» від завищеної бази, ми розібрали в статтях про історію цін і про знижки й акції забудовників.

Хочете знати, які квартири беруть участь в акції 17 жовтня? Напишіть, що шукаєте, і ми запросимо у відділу продажу перелік із цінами до і після знижки.

Як купувати в день відкритих дверей і не переплатити

Акції забудовників працюють на емоціях: обмежений час, «останні квартири за такою ціною», знижка, яку шкода втратити. Знижка до 60 000 zł на квартиру за 700 тисяч - це близько 8,5%, і це справді відчутні гроші. Але щоб вона була справжньою, зробіть кілька речей заздалегідь. Оберіть 2-3 квартири до дня акції й запишіть їхні поточні ціни. У день акції порівняйте нову ціну із записаною, а не з тією, яку назве менеджер. Перевірте, чи поширюється знижка на паркування чи тільки на квартиру.

Окремо запитайте, що буде, якщо банк не схвалить кредит: чи повернуть плату за бронь і чи збережеться акційна ціна, якщо схвалення триватиме довше. І не підписуйте бронь того ж дня, якщо не встигли прочитати її умови: добрі умови зазвичай не зникають за вихідні, а от помилку в договорі потім виправити важко. Що має бути в бронюванні, ми розібрали в статті про договір бронювання.

Якщо ви ще за кордоном, а квартира в акції вам підходить, це розвʼязувано: ми можемо приїхати на день відкритих дверей замість вас, зняти квартиру і двір на відео, взяти перелік цін і до броні перевірити документи. Рішення і підпис усе одно лишаються за вами.

Місце й оточення: Августівка, яка тільки стає містом

Назва проєкту обіцяє Мокотів, але життя тут зовсім не схоже на Старий Мокотів біля Пулавської. Антонєвська - це Августівка, нижня частина району між Садибою, Секерками та Віляновом. Колишнє село, що увійшло до Варшави після війни, з приватними будинками, складами й порожніми ділянками, на яких останніми роками один за одним виростають нові квартали. Mokotów Sportowy - один із найбільших, і саме він має перетворити ці поля на справжній міський район.

Забудовник наводить орієнтири за часом. До автобусної зупинки близько хвилини пішки, до Єзьорка Черняковського близько 16 хвилин пішки, до валу біля Вісли (Wał Zawadowski) близько 3 хвилин велосипедом. Машиною: до дитячого садка близько 3 хвилин, до початкової школи № 103 близько 4, до Sadyba Best Mall 7-10 хвилин, до палацу у Вілянові 7-14 хвилин. Ці цифри пораховано за картами в середу опівдні, тобто без заторів. Уранці в будній день перевірте свій маршрут самі.

Транспорт

Метро і трамвая в пішій доступності немає, і найближчими роками не буде. Станція Секерки є в плані третьої лінії метро, але її будівництво віднесено на далеку перспективу, про це ми докладно писали в картці Rytm Mokotowa по сусідству. До центру звідси їздять автобусом із пересадкою або машиною. Для машини місце зручне: поруч Траса Секерковська з мостом через Віслу і виїзд на Південну обʼїзну. Але це ж означає, що в годину пік на виїздах з Августівки бувають затори.

Окремо про дороги самої Августівки. Місцева преса не раз писала, що вулиці тут не встигають за новими будинками: на частині вулиць немає нормальних тротуарів, ними їздять вантажівки до будов і складів, а реконструкцію Бартицької, головної вулиці цієї частини району, почнуть не раніше 2027 року. Проєкт Dom Development із новими внутрішніми вулицями й площами частково розвʼязує цю проблему всередині кварталу, але дорогу до зупинок і шкіл усе одно перевірте пішки.

Зелень, вода і спорт

Сильна сторона місця - природа. З одного боку Єзьорко Черняковське, найбільше озеро Варшави, з міським пляжем і заповідником довкола, з іншого - вал і берег Вісли з велодоріжками. Забудовник будує на цій ідеї весь проєкт: двори із зеленню і спортивні зони всередині кварталу. Якщо ви бігаєте, катаєтеся на велосипеді чи гуляєте із собакою, це одне з найкращих місць на Мокотові за співвідношенням ціни й зелені.

Що кажуть про район

Відгуків мешканців самого кварталу поки немає, тож спираємося на те, що пишуть про Августівку загалом. Місцеві видання роками пишуть про одне й те саме: нові будинки ростуть швидше, ніж місто встигає будувати тротуари, зупинки і школи, а вузькими вулицями їздять вантажівки до складів і будов. Мешканці сусідньої Садиби, навпаки, сперечаються з містом за те, щоб зберегти дикі береги Єзьорка Черняковського, і це добрий знак для тих, хто купує тут заради природи: зелень біля води активно захищають. Ще одна деталь, про яку рідко пишуть у рекламі: на північ, на Секерках, стоїть ТЕЦ Siekierki, найбільша теплоелектроцентраль Польщі, і її труби видно з багатьох місць нижнього Мокотова.

Для покупця з цього випливає проста річ. Природа тут справжня і лишиться, а міське середовище тільки наздоганяє. Якщо ви звикли до району, де одразу є все, перші роки на Августівці здадуться незручними. Якщо ви готові кілька років їздити по покупки на Садибу і терпіти сусідні будови, ви купуєте новий будинок у зеленому місці помітно дешевше від середнього по Мокотову.

Школи, магазини, побут

Поки це радше спальний квартал. За даними порталу, найближчий магазин приблизно за 700 метрів, дитячий садок і школа № 103 - за кілька хвилин машиною, а не пішки. Забудовник обіцяє сервіси на перших поверхах нового району, але вони зʼявляться в міру заселення будинків, і перші роки по багато що доведеться їздити на Садибу. Школу за адресою перевіряйте до броні: у Варшаві районна школа закріплена за вулицею, і місця в ній не гарантовані.

Обираєте квартиру, поки ще в Києві чи Львові? Можу показати інші проєкти Мокотова з цінами й строками, а коли приїдете, проїдемо разом Августівку, Секерки і Садибу, щоб різницю було видно наживо.

Mokotów Sportowy: будинки, квартири й ціни

В етапі 1.3 пʼять будинків, від A до E, заввишки 5-6 надземних поверхів, з підземним гаражем. У них 353 квартири, від однокімнатних близько 26 m² до пʼятикімнатних близько 85 m². Стелі, за даними порталу, 2,60-2,80 м залежно від поверху, це звичайна висота для польських новобудов. Квартири здають у стандарті deweloperski, без оздоблення. У квартир на першому поверсі садки, в інших балкони. Комор у цьому етапі, за даними порталу, не передбачено: якщо вам потрібне місце для велосипедів, шин і візка, запитайте, що забудовник пропонує замість них.

Як це виглядає в грошах. Найдешевша квартира етапу 1.3 на початок жовтня коштувала 421 176 zł, це однокімнатна близько 26-30 m². Найдорожча, близько 85 m², - 1,22 млн zł. Якщо взяти двокімнатну на 50 m², за нижньої межі ціни за метр вона коштувала б близько 692 тисяч, а за верхньої - близько 865 тисяч zł. На практиці різницю визначають поверх, бік світу, краєвид і те, на який будинок і двір виходять вікна.

Повна ціна. Цін на місця в підземному гаражі й на наземній парковці ми не знайшли ні на сайті забудовника, ні в публічній пропозиції. На Августівці без машини жити непросто, тож місце, найімовірніше, доведеться купувати. Запросіть ціну письмово до броні й одразу додайте її до ціни квартири. Інші витрати, від нотаріуса до оздоблення й меблів, ми зібрали в статті про повну вартість купівлі новобудови.

Чому тут дешевше. Метр у Mokotów Sportowy помітно нижчий від середнього по району не тому, що будинки гірші, а тому, що ви купуєте раніше за місто. Немає метро і трамвая, немає готових вулиць і сервісів, довкола роки будівництва, а сам квартал великий, і в ньому багато однакових квартир. За цю ціну ви віддаєте час у дорозі й зручність перших років. Натомість отримуєте новий будинок великого забудовника, зелень і воду поруч і шанс, що район стане зручнішим на момент, коли ви вирішите продати квартиру. Це розумний обмін для одних і поганий для інших, і вирішувати його варто до броні, а не після.

Скільки це в іпотеку

Візьмімо два приклади з внеском 20%, ставкою близько 6,3% і строком 30 років, як в інших наших оглядах. Найдешевша квартира за 421 176 zł: власних грошей близько 84 тисяч, кредит близько 337 тисяч, платіж близько 2 090 zł на місяць. Двокімнатна на 50 m² за нижньої ціни метра, близько 692 тисяч: внесок близько 139 тисяч, кредит близько 554 тисяч, платіж близько 3 430 zł. За верхньої ціни метра, близько 865 тисяч, платіж зросте приблизно до 4 280 zł. До цього додасться місце на парковці, коли забудовник назве ціну.

Банки під такий платіж зазвичай хочуть бачити сімейний дохід netto приблизно вдвічі більший. Свою суму можна прикинути в калькуляторі кредитоспроможності. Квартиру на будівництві оплачують частинами за графіком, а банк теж видає кредит траншами, і ці графіки мають збігтися. Якщо ви в Польщі недавно, працюєте за B2B чи JDG, маєте тимчасову карту побиту або PESEL зі статусом UKR, дивіться огляди іпотеки для українців, для JDG і B2B, з тимчасовою картою побиту і з PESEL UKR. Здача наприкінці 2027 року дає час спокійно підготувати кредит.

Який етап і яку квартиру обирати

Якщо ви зараз платите оренду і хочете вʼїхати якнайшвидше, спершу запитайте, що лишилося в етапах 1.1b і 3.1 з прийманням на початку 2027 року. Якщо ви тільки плануєте переїзд або не поспішаєте, етап 1.3 дає найширший вибір і більше часу на іпотеку та документи. У великому кварталі з пʼятьма-шістьма поверхами головне не поверх сам по собі, а вікна: у двір чи на вулицю, на сусідній будинок чи на відкритий простір, і що виросте навпроти за кілька років, адже район забудовуватимуть і далі.

Квартира на першому поверсі із садком зручна з дитиною і собакою, але садок відкритий поглядам сусідів і потребує догляду. Верхні поверхи світліші й тихіші, але дорожчі. І памʼятайте польський лік поверхів: parter - це наш перший поверх, а 1 piętro - другий. У прайсі забудовника легко переплутати.

Будівництво: що важливо знати до броні

За даними порталу, будівництво етапу 1.3 почали в другому кварталі 2026 року, тобто зараз будинки цього етапу на ранній стадії. Строк «четвертий квартал 2027 року» для великого забудовника реалістичний, але по-справжньому важить лише дата передання квартири у вашому договорі та штрафи за її зрив. Гроші на будівництві захищає ескроу-рахунок і Гарантійний фонд, як це працює - у статті про ескроу-рахунок і DFG, а що робити, якщо строк зсунеться, - в огляді затримки здачі.

Як це виглядає за грошима на будівництві. Зазвичай під час купівлі на ранній стадії ви платите забудовникові частинами в міру готовності будинку, а банк перераховує кредит траншами на той самий ескроу-рахунок. Перші внески йдуть із ваших власних коштів, а відсотки за кредитом нараховуються лише на ту частину, яку банк уже виплатив. Тому до здачі у 2027 році щомісячний платіж за іпотекою зазвичай менший за повний. Точний графік у Dom Development запросіть заздалегідь і покажіть його банку до підписання договору.

Важлива особливість великого проєкту: ви купуєте квартиру в районі, який будуватимуть ще багато років. Спочатку довкола буде будівництво, потім нові будинки і, можливо, нові сервіси. Це і ризик, і шанс: шум і вантажівки в перші роки, але й більш упорядкований район на момент, коли ви захочете продати квартиру. Що заплановано на сусідніх ділянках, дивіться в місцевому плані забудови і в додатках до prospekt informacyjny.

Mokotów Sportowy: відгуки і забудовник Dom Development

Dom Development - один із найбільших забудовників Польщі: працює з 1996 року, котирується на Варшавській біржі з 2006-го і, за власними даними, до кінця 2025 року група передала близько 58 тисяч квартир. У Варшаві компанія вказує 82 реалізовані інвестиції, а на Мокотові в неї є й інші будинки, наприклад Apartamenty Beethovena на Садибі. Докладніше про компанію - на нашій сторінці про Dom Development.

Відгуків про сам Mokotów Sportowy поки немає і бути не може: перші квартири тут ще не передано. Натомість щодо забудовника загалом на порталі незалежних технічних приймань Pewny Lokal зібрано понад тисячу звітів, 1 124 приймання у 32 проєктах. Оцінки високі: якість за кількістю дефектів 4,5 з 5, за їхньою серйозністю 4,2, обслуговування клієнтів 4,7. Найслабше місце - вікна, 3,7 з 5. Покупці у відгуках хвалять виконання і сервіс, а скаржаться здебільшого на те, як довго розвʼязуються проблеми після купівлі.

Практичний висновок: у такого забудовника менший ризик, що будинок не добудують або здадуть із серйозними проблемами. Але середня оцінка за тисячею квартир нічого не гарантує вашій конкретній. На приймання йдіть із фахівцем, окремо перевіряйте вікна і двері. Як це робити, ми розібрали в статті про приймання квартири, а як перевірити забудовника загалом - в огляді перевірки забудовника.

Порівняння із сусідами: що отримуєш за різницю

Найближчий сусід - Rytm Mokotowa від ROBYG на тій самій Антонєвській. Наприкінці серпня там квартири починалися приблизно з 525 тисяч zł і близько 13 900 zł за метр, і частина будинків уже готова. За ціною за метр це майже той самий рівень. Різниця в іншому: у Rytm можна купити готову квартиру і вʼїхати одразу, а Mokotów Sportowy - це нові будинки великого забудовника з ключами у 2027 році й більшим вибором планувань, зокрема квартири до пʼяти кімнат.

Aura Mokotów на сусідніх Секерках - готові триповерхові будинки, але метр там 18 400-19 250 zł, тобто помітно дорожче. За різницю ви отримуєте готовність і камерний формат. Augustówka Residence від APM Development на тій самій Августівці - теж низькі будинки біля Єзьорка, метр 16 500-22 000 zł і ключі у 2027-2028 році. Mokotów Sportowy серед них - найдешевший вхід і найбільший вибір, але й найбільш «масовий» формат. Загальну картину району ми зібрали в огляді новобудов Мокотова.

Чесні мінуси Mokotów Sportowy

Немає метро і трамвая. До центру їздять автобусом із пересадкою або машиною, і це не зміниться найближчими роками.

Район тільки будується. Вулиці, тротуари, магазини й сервіси Августівки поки відстають від будинків. Перші роки довкола буде будівництво і вантажівки.

Великий квартал. Пʼять-шість поверхів і сотні сусідів в одному етапі, а попереду нові етапи. Камерності тут менше, ніж у низьких будинках по сусідству.

Паркування не опубліковано. Ціну місця треба запитувати, а без машини на Августівці жити складніше.

Немає комор в етапі 1.3. За даними порталу, їх не передбачено, а для родини з велосипедами і візком це незручно.

Довге очікування в основному етапі. Ключі наприкінці 2027 року, і весь цей час ви платите оренду, якщо винаймаєте житло.

Кому підійде, а кому ні

Якщо щодня їздите до центру, я б чесно дивився інші варіанти: будинки біля метро або Стегни з трамваєм. З Антонєвської дорога в годину пік займе помітно більше часу. Порівняти допоможуть добірка новобудов біля метро і огляд Стегнів.

Якщо бюджет обмежений, це один із найсильніших варіантів на Мокотові: однокімнатна від 421 тисячі й двокімнатна приблизно від 690 тисяч у великого забудовника. Порівняйте з Rytm Mokotowa через дорогу і з добірками новобудов до 800 тисяч zł та до 1 млн zł.

Якщо з дітьми, три-, чотири- і пʼятикімнатні квартири та зелень довкола - добрий сценарій, але школу й садок перевірте за адресою, а маршрут до них пройдіть пішки. Перші роки дітей, найімовірніше, доведеться возити. Поради для родин - у розділі новобудови для родини.

Якщо хочете тиші та зелені, Єзьорко і Вісла поруч - сильна сторона, але тиша прийде не одразу: квартал і район будуватимуть ще роки.

Якщо купуєте під оренду, низька ціна входу допомагає дохідності, але орендарі у Варшаві передусім шукають метро. Здати квартиру можна, але, найімовірніше, довше й дешевше, ніж біля станції. Порахуйте окремо, як в огляді квартир під оренду.

Якщо ви ще за кордоном, строк наприкінці 2027 року зручний: можна спокійно переїхати, отримати польський дохід та іпотеку, а платежі за будівництво розтягнуті. Порядок купівлі покроково ми описали в статті як купити квартиру в забудовника.

Якби обирав я

Я б розглядав Mokotów Sportowy у зрозумілому випадку: пара або родина з машиною, яка хоче нову квартиру на Мокотові у великого і перевіреного забудовника, але не готова платити 19-20 тисяч за метр і якій не потрібні ключі раніше 2027 року. Для них це, на мою думку, одна з найрозумніших пропозицій у районі за співвідношенням ціни, забудовника і зелені.

У проєкті я б спершу запитав, що лишилося в ранніх етапах, а в етапі 1.3 обирав би квартиру вікнами у двір, подалі від майбутніх будов. Перед бронюванням я б обовʼязково проїхав ранковий маршрут на роботу, подивився того ж дня готові будинки Rytm Mokotowa через дорогу, щоб зрозуміти, чи варто чекати, і прийшов би на день відкритих дверей 17 жовтня, якщо квартира підходить під акцію. Як торгуватися із забудовником, ми писали в окремій статті.

Що перевірити до броні

Будинки етапу 1.3 поки не можна побачити, тож дивіться те, що можна: місце, сусідні ділянки й документи. Приїдьте на Антонєвську вдень і в будній вечір, пройдіть шлях до зупинки, подивіться, що будується довкола. Якщо ви поки не у Варшаві, таку поїздку можна зробити з нами під час першого приїзду. І перевірте:

1. До якого етапу належить квартира (1.1b, 3.1 чи 1.3) і яка дата передання стоїть саме у вашому договорі.
2. Prospekt informacyjny етапу з додатками: що дозволено будувати на сусідніх ділянках, де пройдуть вулиці й площі нового району.
3. Повну ціну письмово: квартира і місце в гаражі або на наземній парковці. Цін паркування на сайті немає.
4. Умови акції, якщо купуєте в день відкритих дверей: яка ціна була до знижки, до якого числа вона діє, що буде в разі відмови банку.
5. Номер ескроу-рахунку (rachunek powierniczy) і графік платежів: як він збігається з траншами вашої іпотеки.
6. Стандарт здачі: що входить у ціну і що доведеться доробляти, чи є підготовка під кондиціонер.
7. Свій будній маршрут у годину пік: з Антонєвської до центру їздять автобусом або машиною.

Що дивитися в бронюванні та договорах, ми розібрали в статтях про договір бронювання, про договір із забудовником і як читати prospekt informacyjny. Порівняти ціну з реальними угодами в окрузі допоможе стаття про ціни угод і ціни забудовників.

Часті запитання

Оновлено: 13 жовтня 2026. Ціни й кількість вільних квартир - за публічною пропозицією забудовника на 6 жовтня 2026 року, строки й акція - за сайтом Dom Development на 13 жовтня. Перед бронюванням ціну конкретної квартири перевіряємо у забудовника.