Osiedle Bokserska 71, etap II: Урсынув у самой границы со Служевцем

Место и окружение: стык Служевца и Урсынува

Боксерская - улица на южном краю Служевца, где бывший офисный «Мордор» переходит в Урсынув. Сам застройщик в описании проекта называет адрес Урсынувом, а в первом пресс-релизе 2021 года писал, что квартал стоит на границе Урсынува и Мокотува. Для жизни граница почти ничего не меняет, но для покупателя есть разница: квартиру здесь стоит сравнивать не со Старым Мокотувом и не с квартирами у метро, а с соседними домами на Служевце и в урсыновских Выцулках. Об этой путанице мы писали и в разборе новостроек Служевца.

Что рядом. По данным застройщика, до автобусной остановки около 6 минут пешком, до метро около 12 минут на автобусе, до Westfield Mokotów около 6 минут на машине, до аэропорта Шопена около 9 минут, до ипподрома Służewiec около 10 минут на машине. Детский сад № 317 примерно в 12 минутах пешком, начальная школа № 20 - в 13, парк у Служевецкого пруда - в 18 минутах. В первом пресс-релизе застройщик называл среди зелёных мест в округе Долинку Служевецкую и Копу Цвиля. Большого парка прямо у дома нет, но погулять есть где.

Главный транспортный козырь этого места - поезд, а не метро. Рядом станция Warszawa Okęcie, через которую ходят пригородные поезда. Расстояние до неё порталы считают по-разному: от 250 до 590 метров, в зависимости от корпуса и способа подсчёта. Если ваш маршрут совпадает с линией поезда, это быстрый путь без пробок. Если нет, остаются автобусы до метро на Пулавской и машина. Один из порталов перечисляет ближайшие автобусные линии 148, 331 и 165 с остановками примерно в 670-720 метрах. До Пулавской, Жвирки и Вигуры и Южной объездной S2 отсюда близко, так что с машиной выехать из города или доехать до аэропорта просто.

Что пишут жители соседних кварталов. Об этом конкретном доме отзывов о жизни немного, но о северо-западном Урсынуве и южном Служевце пишут много. Жители кварталов у Клобуцкой и Полонеза, совсем рядом, собирали подписи за продление автобусных линий: по их словам, в час пик автобусы заполнены на 80-90%, а 165-й стал ходить реже. Новую станцию Warszawa-Poleczki железнодорожники проектируют, но пока это план. Ещё одна тема - шум самолётов: над частью Урсынува проходит траектория посадки на аэропорт Шопена, и жители волнуются из-за планов его расширения. Какие именно рейсы слышно над Боксерской, проверяйте сами, лучше вечером и рано утром.

И главное ощущение места: это не тихий спальный район, а зона, где жилые кварталы растут между офисами, складами, железной дорогой и большими улицами. Днём здесь оживлённо, вечером в офисной части пустеет. Кому-то это удобно, всё близко, кому-то покажется неуютным. Подробнее о том, как меняется Служевец и чем он отличается от Стегнов, - в сравнении Стегны или Служевец, а об Урсынуве в целом - в разборе новостроек Урсынува.

Выбираете между Служевцем и Урсынувом, пока ещё в Минске или Киеве? Могу посчитать полную цену 2-3 квартир Bokserska 71 с гаражом и положить рядом соседние проекты, а когда приедете, встретим и покажем стройку и уже заселённую первую очередь вживую.

Bokserska 71, etap II: очереди, квартиры и цены

Первая очередь, которую застройщик планировал сдать на рубеже 2022 и 2023 годов, уже заселена. Это шестиэтажный дом на 231 квартиру. Застройщик сделал его заметным за счёт искусства: муралы, графика и неоновые надписи иллюстратора Йоанны Жезак, зелёная крыша, солнечные панели и уличная мебель из переработанных материалов. Квартиры в ней сейчас не продаются, но это полезный ориентир: дом можно посмотреть вживую и понять, как будет выглядеть квартал через пару лет.

Вторая очередь разделена на три части. Корпус A (etap 2.1) строится с весны 2025 года, сдача во втором квартале 2027-го, в нём 79 квартир. Корпуса B и C (etap 2.2) и D и E (etap 2.3) сдаются в третьем квартале 2027 года. Все корпуса - первый этаж и ещё шесть этажей с подземным гаражом. Потолки, по данным портала, 2,6-2,8 м. В стандарте застройщик называет «умный дом» с управлением со смартфона, солнечные панели, зелёные дворы с зонами отдыха и детскими площадками между корпусами и комнату для велосипедов.

Очереди, корпуса и сроки: сайт Dom Development, 03.10.2026. Цены, число свободных квартир и этажность: публичная оферта на портале RynekPierwotny на начало октября 2026 года; по корпусу A данные на конец сентября с портала Tabelaofert. Самая низкая сумма и самая низкая цена за метр могут относиться к разным квартирам.

Как это выглядит в деньгах. В корпусе A на конец сентября оставались трёшки около 61 м² примерно за 1,0 млн zł и четырёхкомнатная 72,4 м² за 1 176 338 zł, это около 16 250 zł за метр. В корпусах B и C однушки около 25 м² начинаются примерно с 522 тысяч, метр от 16 300 zł, а самые большие квартиры там до 59 м². В корпусах D и E выбор шире всего, от однушек 25 м² до пятикомнатных 86 м²: от 525 390 до 1 367 781 zł, метр от 15 500 до 21 350 zł. Самый дорогой метр, как обычно, в маленьких квартирах: в студии вы платите больше за каждый квадратный метр, чем в трёшке.

Много это или мало? Средняя цена предложения новостроек на Урсынуве в конце августа была около 18 600 zł за метр, на Мокотуве - около 19 700. Bokserska 71 стоит в нижней части этого диапазона, хотя по жизни ближе к мокотовскому Служевцу, чем к Кабатам. По соседству продаётся Quattro Ursynów на Выцулках, где метр в конце сентября начинался примерно с 16 400 zł и ключи обещают в четвёртом квартале 2027-го. То есть цены в этой части города похожие, и выбирать стоит по дому, двору и сроку, а не по разнице в несколько сотен злотых за метр.

Цены здесь живые. По данным одного из сервисов, отслеживающих оферты, в корпусе A за последний месяц часть квартир подорожала примерно на 2-3%, а одна подешевела почти на 3%. Перед бронью посмотрите историю цены именно вашей квартиры: Dom Development публикует цены и в открытых данных на dane.gov.pl. Как читать историю цены, мы объяснили в отдельной статье, а о торге - в разборе можно ли торговаться с застройщиком.

Полная цена. Место в подземном гараже покупается отдельно, и его цену застройщик публично не указывает. Просите её письменно до брони и сразу прибавляйте к цене квартиры. Если вы будете ездить на машине, а здесь это вероятно, место в гараже - обязательная часть бюджета. Остальные расходы, от нотариуса до мебели, мы собрали в статье о полной стоимости покупки новостройки.

Сколько это в ипотеку

Возьмём однушку 25 м² примерно за 522 тысячи zł. При первом взносе 20% это около 104 тысяч своих денег и кредит около 417 тысяч. При ставке около 6,3% на 30 лет платёж выйдет порядка 2 580 zł в месяц, без гаража. Трёшка 61 м² примерно за 1,0 млн потребует уже около 200 тысяч взноса, а платёж поднимется примерно до 4 950 zł, тоже без гаража. Банки под такой платёж обычно хотят видеть семейный доход netto примерно вдвое больше. Свою сумму можно прикинуть в калькуляторе кредитоспособности.

Квартира на стройке оплачивается частями, и график платежей застройщика должен совпасть с траншами банка. Если вы в Польше недавно, работаете по B2B или на JDG, у вас временная карта побыту или PESEL со статусом UKR, ипотека возможна, но не в каждом банке. Об этом у нас отдельные разборы: ипотека для JDG и B2B, с временной картой побыту и с PESEL UKR. Подобрать банк и получить предварительное одобрение лучше до брони, и с этим мы можем помочь.

Какую квартиру выбирать внутри квартала

Я бы смотрел на три вещи. Первая - корпус и срок: в корпусе A ключи раньше, но выбор почти исчез; в D и E выбор самый широкий, но и стройка самая свежая. Вторая - сторона: квартиры, которые выходят на Боксерскую или в сторону железной дороги, будут шумнее тех, что смотрят во внутренний двор. Третья - этаж: в семиуровневом доме верхние этажи дают больше света и меньше уличного шума, а нижние с садиками удобнее с маленьким ребёнком. Если есть возможность, сходите в уже заселённую первую очередь и послушайте, как там слышны улица и поезда.

Сроки: какой корпус когда сдаётся

Корпус A строится с весны 2025 года и должен быть сдан во втором квартале 2027-го: это около двух лет стройки, нормальный темп для семиуровневого дома. Корпуса B, C, D и E застройщик обещает сдать в третьем квартале 2027 года. Но, по данным портала, стройку корпусов D и E начали только во втором квартале 2026 года. Семиуровневый дом с гаражом примерно за полтора года - это быстро. Dom Development - крупная компания с большим опытом, и такое возможно, но я бы не строил планы на точный квартал.

Что это значит для вас. Если вы сейчас снимаете жильё за 3-4 тысячи zł в месяц, год ожидания стоит 36-48 тысяч, а каждые лишние три месяца - ещё 9-12 тысяч. Эти деньги честно стоит прибавить к цене квартиры на стройке, сравнивая её с готовой. Смотрите в проекте договора дату передачи квартиры и что будет, если её сорвут: об этом наш разбор задержки сдачи. Если ключи нужны раньше, посмотрите подборку готовые и со сдачей в 2026-2027, например Apartamenty Beethovena того же застройщика на Садыбе со сдачей в 2026 году.

Bokserska 71: отзывы о доме и о Dom Development

Dom Development - один из крупнейших застройщиков Польши: компания работает с 1996 года и котируется на Варшавской бирже с 2006-го. У нас есть отдельный разбор Dom Development: история, проекты в Варшаве и на что смотреть в договоре. Для покупателя в Bokserska 71 важнее другое: как был сдан первый дом на этой же улице.

Здесь есть хорошие данные. На портале независимых технических приёмок Pewny Lokal по Osiedle Bokserska 71 собрано 19 отчётов инженеров, это уже заселённая часть квартала. Оценки высокие: количество дефектов 4,7 из 5, их серьёзность 4,3, стяжки 4,7, штукатурка 4,5, следов влаги не нашли ни в одной квартире, обслуживание клиентов 4,9. Инженеры отдельно хвалили аккуратную штукатурку. Слабее всего, как и почти у всех варшавских застройщиков, окна: 3,7 из 5. Из типичных замечаний - штукатурка в отдельных местах, вентиляция, аварийное освещение, датчики и домофоны.

По компании в целом картина похожая. По более чем тысяче приёмок во всех домах Dom Development количество дефектов оценено на 4,5 из 5, серьёзность на 4,2, обслуживание на 4,7, окна на 3,7. Чаще всего инженеры записывают сколы и повреждения, недочёты штукатурки, проблемы с инсталляциями и дверями. Практический вывод: при приёмке квартиры здесь смотрите окна, двери, сколы на подоконниках и работу вентиляции, лучше со специалистом. Как проходит приёмка, мы разобрали в статье о приёмке квартиры.

Что пишут люди. Отзывов именно о второй очереди пока почти нет: разделы отзывов на порталах о ней пустые. Первую очередь в 2021 году пресса обсуждала в основном из-за муралов и экологичных решений, а местные издания и жители больше пишут о районе, чем о доме: о транспорте, пробках и шуме. Отзывов о жизни в первой очереди в открытых источниках немного, поэтому самый надёжный способ - прийти туда и поговорить с жильцами о реальных счетах, шуме и работе администрации.

Плюсы и минусы Bokserska 71

Плюсы. Метр от 15 500 zł, ниже среднего и по Урсынуву, и по Мокотуву. Большой выбор от однушек 25 м² до пятикомнатных 86 м². Крупный застройщик с хорошими оценками независимых приёмок именно по первому дому на этой улице. Рядом железнодорожная станция, офисы Служевца, Westfield Mokotów, аэропорт и выезды на S2 и Пулавскую. Первую очередь можно посмотреть вживую. Солнечные панели, «умный дом», зелёные дворы и детские площадки.

Минусы. До метро только автобусом, а на переполненные автобусы в этой части города жалуются. Цена гаража не опубликована. Корпус A почти распродан, а у корпусов D и E стройка началась только весной 2026 года при обещанной сдаче в 2027-м. Вокруг офисы, склады, железная дорога и большие улицы: шум и пробки. Часть Урсынува слышит самолёты. Окна - самое слабое место по приёмкам, как и у всего рынка. В объявлениях адрес часто подают как Мокотув, хотя формально это Урсынув.

Кому подойдёт, а кому нет

Если каждый день ездите в центр, посмотрите, совпадает ли ваш маршрут с поездом от станции Okęcie. Если да, это хороший вариант. Если нет и нужно ехать автобусом до метро, за похожие деньги стоит сравнить новостройки рядом с метро на Урсынуве. Разница по жизни описана в разборе Мокотув или Урсынув.

Если работаете на Служевце или у аэропорта, это одно из самых логичных мест: на работу пешком, на велосипеде или несколько минут на машине. Для сравнения положите рядом Modern Mokotów в бывшем офисном квартале: там больше городской жизни у дома, но и метр выше.

Если хотите тишину и зелень, я бы честно смотрел в другую сторону: на Стегны и Садыбу, к Кабацкому лесу на юге Урсынува или на Rytm Mokotowa у Вислы. Здесь есть дворы и парки в 15-20 минутах, но вокруг город с офисами и дорогами.

Если бюджет ограничен, однушка за 522 тысячи - один из самых доступных способов купить новую квартиру у границы Урсынува и Служевца. Но площадь 25 м² - это скорее для одного человека или под аренду. Если нужна двушка или трёшка, считайте сразу с гаражом. Подборки по бюджету - до 800 тысяч и до 1 млн zł.

Если у вас дети, трёшки и четырёхкомнатные квартиры здесь есть, детские площадки между корпусами тоже, а садик и школа в 12-13 минутах пешком. Но проверьте, есть ли в них места, и перейдите сами через большие улицы по дороге. Советы собраны в разделе новостройки для семьи.

Если покупаете под аренду, маленькие квартиры у офисов и станции - понятный формат: арендаторов из офисов Служевца и аэропорта хватает. Но в этой части города одновременно сдаётся много похожих квартир, поэтому доходность считайте трезво, как в разборе квартир под аренду.

Если вы ещё за границей, стройка удобна растянутыми платежами, а выбрать квартиру, получить документы и обсудить ипотеку можно дистанционно. Но шум улиц, поездов и самолётов по визуализациям не оценить, поэтому при первой поездке я бы обязательно приехал сюда в будний день. Как купить квартиру, находясь за границей, мы описали в отдельной статье.

Если бы выбирал я

Я бы рассматривал Bokserska 71 прежде всего для тех, кто работает рядом: на Служевце, у аэропорта, на Полечках, или ездит поездом. Для них это честная покупка: крупный застройщик с хорошими приёмками по первому дому, метр ниже среднего по обоим соседним районам и короткая дорога на работу. Тем, кто ездит в центр на метро, я бы в первую очередь показал проекты у станций M1, а уже потом этот.

Внутри квартала я бы выбирал между корпусами B-C и D-E по планировке, а не по сроку: обещанные сроки у них одинаковые, а реальный покажет договор. Брал бы квартиру с окнами во двор на среднем или верхнем этаже. И до брони сделал бы две вещи: узнал письменно цену гаража и сходил в первую очередь поговорить с жильцами о шуме и транспорте. Если квартира нужна быстрее, сравнил бы с готовыми проектами по соседству, например Enklawa Ursynów на Клобуцкой, которая, по данным портала, уже готова к заселению.

И ещё одно: «Мокотув» в объявлении не должен влиять на цену. Сравнивайте эту квартиру с соседями на Служевце и Выцулках, а не со Старым Мокотувом и не с Bukowińska Mokotów у метро, где метр больше чем в полтора раза дороже по совсем другой причине.

Что проверить до брони

В большом квартале с несколькими очередями важно понимать, что именно вы покупаете: какой корпус, какой срок и что будет строиться рядом. Приходите в будний день, пройдите пешком до станции и до остановки, постойте во дворе первой очереди. Если вы пока не в Варшаве, такой просмотр можно сделать с нами при первой поездке. И попросите у застройщика:

1. К какой очереди и какому корпусу относится ваша квартира: у A, B-C и D-E разные сроки и разная степень готовности.
2. Дату передачи квартиры в проекте договора и штрафы за задержку: у корпусов D и E стройка началась только весной 2026 года.
3. Цену места в гараже и кладовки письменно: на сайте их нет, а без машины здесь живут не все.
4. Prospekt informacyjny с приложениями: что разрешено строить на соседних участках вдоль Боксерской и у железной дороги.
5. Историю цены выбранной квартиры, которую застройщик обязан публиковать: за последние недели часть квартир дорожала, часть дешевела.
6. Номер эскроу-счёта (rachunek powierniczy) и график платежей: как он совпадает с траншами вашей ипотеки.
7. Свой маршрут до работы в будний час пик: поезд со станции Okęcie, автобус до метро или машина по Пулавской.

Что смотреть в бронировании и в договорах, мы разобрали в статьях о договоре бронирования, о договоре с застройщиком и как читать prospekt informacyjny. Как работает эскроу-счёт - в разборе rachunek powierniczy и DFG. А сравнить цену предложения с реальными сделками в округе поможет статья о ценах сделок и ценах застройщиков.

Частые вопросы

Обновлено: 12 октября 2026. Список свободных квартир - данные застройщика на 12 октября 2026 года. Цены и наличие - по публичной оферте на начало октября 2026 года, по корпусу A - на конец сентября; очереди и сроки - по сайту Dom Development на 3 октября. Перед бронированием цену конкретной квартиры перепроверяем у застройщика.