Квартира в Польше для белорусов: покупка, ипотека, санкции и документы в 2026

Квартира в Польше для белорусов: можно ли купить и сколько уже купили

Короткий ответ: да, и это давно не экзотика. По данным MSWiA, в 2025 году граждане Беларуси купили в Польше больше 2 700 квартир без всякого разрешения, а за пять лет их число удвоилось. Вопрос обычно не в том, «можно ли», а в трёх приземлённых вещах: как довезти деньги, даст ли банк кредит с вашим документом и что делать с паспортом, который нельзя продлить за границей. Именно об этом страница.

Начнём с закона. По правилам MSWiA гражданам стран вне Европейской экономической зоны, в том числе Беларуси, разрешение не нужно на покупку самостоятельного жилого помещения, если оно не в приграничной зоне. Сюда же относятся машиноместо или доля в гараже, если они нужны для жилья. Обычная квартира в Варшаве под это исключение подпадает, нотариус проверит это сам перед сделкой. Разрешение понадобится для дома с участком, земли или квартиры в приграничной зоне, а у Польши с Беларусью граница длинная, так что если смотрите жильё на востоке страны, проверьте это первым делом. Получить его реально: в 2025 году, по данным MSWiA, белорусы получили 475 таких разрешений на объекты в приграничной зоне, больше было только у украинцев. Особых запретов для граждан Беларуси в польском законе о покупке недвижимости иностранцами на начало октября 2026 года нет, хотя в Прибалтике такие ограничения для граждан России и Беларуси вводят или обсуждают.

Второе, что важно знать заранее: своя квартира не даёт права жить в Польше. Карту побыту дают за работу, бизнес, учёбу, семью и по другим основаниям из закона, а покупки жилья в этом списке нет. Квартира может стать адресом для мельдунка и аргументом, что вы здесь всерьёз, но не основанием для статуса. Всё остальное зависит от того, где вы сейчас: уже в Варшаве с картой и зарплатой или ещё в Минске с деньгами от продажи квартиры.

Деньги из Беларуси: санкции ЕС и как законно довезти их до нотариуса

Это место, где сделки ломаются чаще всего. Не потому, что что-то запрещено, а потому, что деньги идут дольше, чем ждёт продавец или застройщик.

Лимит депозитов 100 тысяч евро. С 2022 года санкции ЕС запрещают банкам принимать от граждан Беларуси и людей, живущих в Беларуси, депозиты, если их общая сумма в одном банке больше 100 тысяч евро. Исключение есть для граждан ЕС и людей с временным или постоянным видом на жительство в стране ЕС. Проще говоря, если у вас уже есть карта побыту, лимит вас обычно не касается. Если вы ещё в Минске, 100 тысяч евро - это меньше цены даже небольшой квартиры на варшавской вторичке, и хранить всю сумму на одном польском счёте не получится. Как банк применит ограничение к вашему маршруту платежа, спросите в нём письменно до брони.

Банки под запретом. В марте 2022 года Белагропромбанк, Банк Дабрабыт и Банк развития отключили от SWIFT. С 18 июля 2025 года ЕС пошёл дальше и запретил любые транзакции с этими тремя банками и Белинвестбанком, а в октябре 2025 года, по сообщениям прессы, в 19-й пакет санкций против России попали и белорусские банки с российским капиталом, дочки Альфа-Банка, ВТБ и Сбербанка, с запретом операций с конца 2025 года. Если ваши сбережения лежат в одном из них, переводом в Польшу их уже не отправить: сначала деньги нужно перевести в другой банк внутри страны, а уже оттуда за границу. Список меняется с каждым пакетом санкций, поэтому сверяйте его на дату перевода.

Какой путь выбрать. Самый спокойный путь - взнос из денег, заработанных уже в Польше: банк видит историю поступлений, и вопросов почти нет. Если деньги везёте из Беларуси, заранее соберите документы о происхождении: договор продажи квартиры или машины, банковские выписки, справки о доходах. Польский банк по закону о противодействии отмыванию денег спросит, откуда сумма, и без бумаг может не принять её или заморозить операцию. Нотариус тоже записывает в акт, как оплачивается цена.

Наличные. По белорусским таможенным правилам сумму больше 10 тысяч долларов в эквиваленте на выезде нужно задекларировать письменно, а к сумме больше 100 тысяч долларов приложить документы о её законном происхождении. На въезде в ЕС декларируют от 10 тысяч евро. Декларация сама по себе ничего не запрещает, но незадекларированные деньги могут задержать до выяснения, за это грозит штраф, а польский банк потом всё равно спросит, откуда они. Правила перед поездкой сверьте на сайте белорусской таможни, они меняются. Расплачиваться на сделке пачкой наличных я бы не стал: застройщик принимает деньги только на rachunek powierniczy, а продавцу на вторичке безопаснее и для вас, и для банка платить переводом со счёта с понятной историей.

Если вы ещё в Минске и деньги пока там, напишите нам: разберём маршрут денег и документы до того, как вы внесёте задаток, а в Варшаве встретим и покажем квартиры вживую. Когда дойдёт до кредита, подберём банк под ваш статус и доход.

Какой статус даёт ипотеку: карта побыту, Karta Polaka, гуманитарная виза, PBH

Банк не спрашивает, белорус вы или нет. Он спрашивает, на каком основании вы в Польше и насколько надолго. Для одного и того же дохода разные документы дают очень разные шансы.

По информации MOS и powroty.gov.pl о карте побыту и постоянном побыте для владельцев Karty Polaka, Urzędu do Spraw Cudzoziemców о разрешении для белорусов с гуманитарными визами, юридической прессы о приостановке PBH и практике банков из наших ипотечных гайдов. Октябрь 2026 года.

Что это значит для вас. Сильнее всего для банка постоянный побыт: разрешение бессрочное, карта действует 10 лет, и вопрос «а что будет, когда карта закончится» просто не возникает. Слабее всего любая виза: банку нужно разрешение на пребывание, а не въездной документ.

Karta Polaka: короткая дорога к самому сильному статусу

Сама Karta Polaka не разрешение на пребывание, поэтому идти с ней одной в банк рано. Но она даёт две важные вещи. Во-первых, с ней можно работать в Польше без разрешения на работу. Во-вторых, владелец Karty Polaka, который хочет поселиться в Польше, может подать на постоянный побыт без требования прожить здесь сколько-то лет, и карта побыту при этом выдаётся сразу на 10 лет. Если заявление подано вовремя и без недостатков, пребывание до решения остаётся легальным. Любопытная деталь: намерение поселиться подтверждают, в том числе, договором аренды или документами на своё жильё, так что купленная квартира здесь работает как аргумент, хотя сама по себе статуса не даёт. Для семьи с Kartą Polaka разумный порядок такой: переезд, заявление на постоянный побыт, работа, а когда появится польская зарплата с историей, ипотека. Подробнее в гайде ипотека с постоянной картой побыту.

Гуманитарная виза и разрешение на три года

С июля 2022 года белорусы, приехавшие по гуманитарной визе, могут получить разрешение на временное пребывание сразу на 3 года, без отдельного разрешения на работу и без пошлины. С визой банк почти наверняка откажет, а с этой трёхлетней картой разговор идёт как с обычной временной картой: сколько срока осталось и какой доход. По информации UdSC и портала MOS, этот порядок действует и сейчас. Учтите, что с 2024 года гуманитарные визы выдают только людям, которым реально грозит преследование, и разово, так что новых держателей таких виз немного.

PBH: программы больше нет, важна карта, на которую вы перешли

О приостановке программы Poland. Business Harbour МИД объявил 26 января 2024 года, новых виз с тех пор не выдают. Национальная виза выдаётся максимум на год, так что к осени 2026 года виз PBH на руках уже практически не осталось: те, кто приехал по ним и остался, давно живут по карте побыту, чаще всего по работе или по своей фирме. Для ипотеки поэтому важен не PBH в прошлом, а нынешняя карта и то, как вы зарабатываете. Если вы айтишник на B2B через JDG, банк обычно хочет видеть не меньше 12 месяцев деятельности, некоторые 24. Как банки считают доход предпринимателя, в гайде ипотека для JDG и B2B.

Общее правило для временных карт: не подавайте заявку на кредит, когда до конца карты осталось несколько месяцев. По данным BIK, банки обычно хотят, чтобы документ действовал ещё 6-12 месяцев, а отказ остаётся в кредитной истории. Если вы ждёте новую карту после продления, разберите ситуацию по гайду ипотека с временной картой побыту и ипотека без карты побыту.

Доход в Польше или из Беларуси: что банк засчитает

Здесь честный ответ короткий: для польского банка нужен польский доход. По надзорной рекомендации KNF кредит под доход в иностранной валюте банк выдаёт в валюте этого дохода, а кредитов в белорусских рублях польские банки не дают. Зарплата из Минска, даже хорошая, для ипотеки в злотых почти бесполезна.

По данным BIK, банки обычно ждут 6-12 месяцев работы в Польше, для собственной фирмы не меньше 12 месяцев. Взнос стандартно 20% (или 10% со страховкой низкого взноса), но иностранцу банк может назначить больше, по данным BIK иногда 30-40%. Сильнее паспорта работают стабильный договор, зарплата на польский счёт и чистая кредитная история. И наоборот: кредитные карты и рассрочки «на всякий случай» уменьшают сумму кредита, даже если вы ими не пользуетесь. Сколько может дать банк под ваш доход, покажет калькулятор кредитоспособности, а какой доход нужен под конкретную квартиру, разобрано в гайде какой доход нужен для ипотеки.

Если в семье один уже работает в Варшаве, а второй ещё в Беларуси, заёмщиком обычно выступает тот, у кого польский доход. Как оформить покупку в браке и что делать, если супруг пока за границей, в гайде покупка квартиры супругами. Мы подбираем ипотеку и с временной картой, и с постоянным побытом, и с доходом на B2B или JDG, и начинаем с предварительной проверки в банках, ещё до выбора квартиры.

Нотариус, паспорт и доверенность: договор Польши и Беларуси 1994 года

Купить квартиру в Польше можно только у польского нотариуса: форма сделки с недвижимостью подчиняется праву страны, где квартира находится. Это прямо записано и в договоре о правовой помощи между Польшей и Беларусью, подписанном в Минске 26 октября 1994 года.

Если не можете приехать. Подписать акт за вас может представитель по нотариальной доверенности. Тот же договор 1994 года говорит, что документы, оформленные компетентным органом одной страны с печатью и подписью, признаются в другой без легализации. Значит, доверенность, заверенная белорусским нотариусом, апостиля для Польши, как правило, не требует, но нужен присяжный перевод на польский. Польские консульства подпись на доверенности на сделки с недвижимостью не заверяют. Проект доверенности я бы сначала согласовал с нотариусом в Польше, который будет вести сделку, а потом подписывал в Минске. Как сделать доверенность узкой и безопасной, разобрано в гайде о покупке квартиры дистанционно.

Паспорт. С 4 сентября 2023 года белорусские консульства за границей не выдают и не меняют паспорта. Нотариусу и банку нужен действующий документ, поэтому срок паспорта проверьте до брони. Карта побыту по закону подтверждает личность иностранца на территории Польши, а людям с картой побыту или международной защитой Польша может выдать документ путешественника. Но банки к документам строги: в июле 2026 года издание «Наша Ніва» писало, как польский банк заблокировал белорусу-айтишнику операции и сберегательный счёт и пригрозил расторгнуть ипотечный договор, потому что не принял штамп о подаче заявления на карту, поставленный больше семи месяцев назад. Поэтому заранее спросите и нотариуса, и банк, какой документ они примут именно у вас.

Если вы в браке. Нотариус спросит о режиме имущества супругов. Если брак заключён в Беларуси, это тоже влияет на то, кто станет собственником и чьё согласие нужно. Свидетельство о браке понадобится в оригинале с присяжным переводом.

PCC: почему квартира в Минске стоит 2% от цены варшавской

Покупка первой квартиры на вторичке в Польше освобождена от налога PCC 2%. Условие: покупателю ни в день сделки, ни раньше не принадлежала квартира или дом, ни доля в них (кроме унаследованной доли до 50%). Закон не ограничивает это условие Польшей, и налоговая служба в своих разъяснениях считает, что собственная квартира в Минске или другом городе за границей лишает права на освобождение. Если покупаете в браке в общую совместную собственность, по позиции налоговой условию должны отвечать оба супруга, иначе освобождения нет. У пар без брака, покупающих доли, практика другая, это стоит заранее обсудить с нотариусом.

Для квартиры за 600 тысяч злотых это 12 тысяч сверху, и платятся они не из кредита, а из ваших денег. Нотариус попросит письменное заявление, что другого жилья у вас нет, а ложное заявление - это нарушение по налоговому уголовному кодексу, поэтому «забыть» про квартиру в Минске не получится, да и не стоит. На новостройке у застройщика PCC нет, там в цене уже VAT. Полный расчёт расходов сделки, включая нотариуса и суд, в гайде расходы при покупке квартиры, а сравнение рынков в гайде вторичка или новостройка.

Три сценария: айтишник с PBH, семья с Kartą Polaka и человек в Минске

Цифры ниже ориентировочные: цены вторички по районам из наших гидов на июль 2026 года, ставка 6,3% как рабочий пример, кредит на 30 лет. Это не финансовая консультация, а способ увидеть порядок сумм.

IT-специалист на B2B, приехал по визе PBH

Приехал в 2023 году, открыл JDG, сейчас у него временная карта побыту. Хочет двушку 55 м² в Бемове, где метро M2 и много нового жилья. По средней цене сделок около 14 700 злотых за метр это примерно 810 тысяч. Взнос 20% - около 162 тысяч, кредит около 646 тысяч, платёж около 4 000 злотых в месяц. Если в Минске у него осталась квартира, сверху PCC около 16 тысяч. Главный вопрос для банка не PBH, а JDG: сколько месяцев деятельности, какая форма налогообложения и сколько осталось до конца карты. При ryczałcie банк засчитает доходом только часть оборота, и сумма кредита может оказаться заметно ниже ожиданий. Я бы начал с проверки в двух-трёх банках, которые работают с B2B, и только потом смотрел квартиры.

Семья с Kartą Polaka: двое взрослых и ребёнок

Оба с Kartą Polaka, переехали, подали на постоянный побыт, муж работает по umowie o pracę полгода. Ищут трёшку около 60 м² в Урсынуве, где метро M1, школа и Кабацкий лес рядом. По цене около 15 000 злотых за метр это около 900 тысяч, взнос 20% около 180 тысяч плюс около 3% на расходы сделки, кредит около 720 тысяч, платёж около 4 460 злотых. Статус у семьи самый удобный для банка, и это та ситуация, где ждать лучше не карту, а стаж: ещё несколько месяцев польской зарплаты могут дать больше, чем любой торг о цене. Варианты, если взноса не хватает, в гайде Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy.

Человек ещё в Минске, деньги от продажи квартиры

Продал квартиру в Минске, переезжать собирается через год, ипотека не нужна. Смотрит однушку 45 м² в Бялоленке, где больше метров за свои деньги. По цене около 12 900 злотых за метр это около 580 тысяч. Поскольку квартира в Минске у него была, освобождения от PCC не будет: плюс около 11,6 тысяч налога и расходы нотариуса и суда. Главная работа здесь не выбор квартиры, а маршрут денег: из какого банка, какими частями, с какими документами о продаже, и как это совпадёт со сроками предварительного договора. Подписать сделку можно в одну поездку или по доверенности. Что можно сделать из дома, мы разбираем в гайде о покупке дистанционно.

Что рассказывают белорусы, которые уже купили

Истории в белорусских медиа хорошо показывают, где реальные трудности. Издание MOST в 2024 году рассказывало о двух семьях, которые к моменту покупки прожили в Польше около трёх лет. Одна взяла кредит при доходе около 10 тысяч злотых в месяц и взносе 100 тысяч. Вторая внесла 180 тысяч от продажи квартиры в Беларуси, но первый банк отказал только через два месяца, а одобрения во втором пришлось ждать около трёх месяцев. Мораль простая: в сроки предварительного договора закладывайте запас на отказ и второй банк.

В 2026 году тот же MOST писал о белорусе с международной защитой, который в 2022 году получил ипотеку при доходе около 4 тысяч злотых в месяц, позже продал квартиру дороже и закрыл кредит. А вот его партнёрше с постоянным побытом банк в новом кредите отказал из-за отсутствия кредитной истории. История в BIK важна не меньше статуса, и строить её стоит заранее, а не за месяц до заявки.

Ну и упомянутый случай с блокировкой счёта: проблема была не в доходе и не в квартире, а в том, что банк не принял штамп о подаче на карту побыту. Человек пожаловался финансовому омбудсмену и в KNF, а в другом банке, где у него тоже был счёт, таких ограничений не было. Отсюда практический совет, который звучит во всех этих историях: держите документы о пребывании действующими с запасом и отвечайте на запросы банка сразу.

Ошибки, которые обходятся белорусам дороже всего

Задаток раньше, чем понятен путь денег. Если перевод застрянет на проверке или упрётся в санкционный банк, вы нарушите срок договора и рискуете задатком.

Деньги без документов о происхождении. Договор продажи квартиры, выписки, справки нужны польскому банку и нотариусу. Восстанавливать их из Варшавы долго.

Паспорт, который закончится во время сделки. Продлить его за границей нельзя. Проверьте срок до брони и, если нужно, решите вопрос заранее.

Заявка в банк в конце срока карты или по визе. Отказ останется в BIK. Сначала разрешение с запасом срока, потом кредит.

Расчёт без PCC. Квартира в Минске лишает освобождения. Это 2% цены из ваших денег, а не из кредита.

Если бы покупал я с белорусским паспортом

Если я уже в Варшаве с картой и зарплатой, я бы начал с банка, а не с квартир: проверил, сколько мне реально дадут, сколько осталось до конца карты и есть ли у меня кредитная история. Если карта заканчивается в ближайшие месяцы, сначала продление, потом заявка. Взнос копил бы на польском счёте, а деньги из Беларуси переводил бы заранее, частями и с документами, чтобы к моменту брони они уже лежали в Польше.

Если я ещё в Минске и покупаю за свои, я бы обязательно заложил одну поездку: посмотреть два-три района и пару квартир вживую и сразу подписать доверенность у польского нотариуса, если на сделку не смогу приехать. Готовая квартира на вторичке в этом случае проще новостройки: одна сделка, один платёж, без двух визитов к нотариусу. А если с семьёй есть Karta Polaka, я бы не спешил с покупкой: постоянный побыт и полгода польской зарплаты откроют ипотеку, и покупать можно будет уже с кредитом, не отдавая все сбережения. Общий порядок покупки в гайде как купить квартиру в Польше, а перед задатком пройдитесь по чек-листу проверки квартиры перед покупкой.

Частые вопросы

Обновлено: 4 октября 2026. Цены сделок по районам - на июль 2026 года, правовая информация и санкционные ограничения проверены на начало октября 2026 года. Списки санкций, правила банков и миграционные правила меняются, перед задатком и переводом денег сверяйте актуальные условия.