Osiedle Bokserska 71, etap II: Урсинів біля самої межі зі Служевцем

Місце й оточення: стик Служевця і Урсинова

Боксерська - вулиця на південному краю Служевця, де колишній офісний «Мордор» переходить в Урсинів. Сам забудовник в описі проєкту називає адресу Урсиновом, а в першому пресрелізі 2021 року писав, що квартал стоїть на межі Урсинова і Мокотова. Для життя межа майже нічого не змінює, але для покупця різниця є: квартиру тут варто порівнювати не зі Старим Мокотовом і не з квартирами біля метро, а із сусідніми будинками на Служевці та в урсинівських Вицулках. Про цю плутанину ми писали і в огляді новобудов Служевця.

Що поруч. За даними забудовника, до автобусної зупинки близько 6 хвилин пішки, до метро близько 12 хвилин автобусом, до Westfield Mokotów близько 6 хвилин машиною, до аеропорту Шопена близько 9 хвилин, до іподрому Służewiec близько 10 хвилин машиною. Дитячий садок № 317 приблизно за 12 хвилин пішки, початкова школа № 20 - за 13, парк біля Служевецького ставу - за 18 хвилин. У першому пресрелізі забудовник називав серед зелених місць в окрузі Долинку Служевецьку і Копу Цвіля. Великого парку просто біля будинку немає, але погуляти є де.

Головний транспортний козир цього місця - поїзд, а не метро. Поруч станція Warszawa Okęcie, через яку ходять приміські поїзди. Відстань до неї портали рахують по-різному: від 250 до 590 метрів, залежно від корпусу і способу підрахунку. Якщо ваш маршрут збігається з лінією поїзда, це швидкий шлях без заторів. Якщо ні, лишаються автобуси до метро на Пулавській і машина. Один із порталів перелічує найближчі автобусні лінії 148, 331 і 165 із зупинками приблизно за 670-720 метрів. До Пулавської, Жвірки і Віґури та Південної обʼїзної S2 звідси близько, тож машиною виїхати з міста чи доїхати до аеропорту просто.

Що пишуть мешканці сусідніх кварталів. Про цей конкретний будинок відгуків про життя небагато, але про північно-західний Урсинів і південний Служевець пишуть багато. Мешканці кварталів біля Клобуцької та Полонеза, зовсім поруч, збирали підписи за продовження автобусних ліній: за їхніми словами, у годину пік автобуси заповнені на 80-90%, а 165-й став ходити рідше. Нову станцію Warszawa-Poleczki залізничники проєктують, але поки це план. Ще одна тема - шум літаків: над частиною Урсинова проходить траєкторія посадки на аеропорт Шопена, і мешканці хвилюються через плани його розширення. Які саме рейси чути над Боксерською, перевіряйте самі, краще ввечері й рано-вранці.

І головне відчуття місця: це не тихий спальний район, а зона, де житлові квартали ростуть між офісами, складами, залізницею і великими вулицями. Удень тут жваво, увечері в офісній частині порожніє. Комусь це зручно, усе близько, комусь здасться незатишним. Докладніше про те, як змінюється Служевець і чим він відрізняється від Стегнів, - у порівнянні Стегни чи Служевець, а про Урсинів загалом - в огляді новобудов Урсинова.

Обираєте між Служевцем і Урсиновом, поки ще в Києві чи Львові? Можу порахувати повну ціну 2-3 квартир Bokserska 71 з гаражем і покласти поруч сусідні проєкти, а коли приїдете, зустрінемо і покажемо будівництво та вже заселену першу чергу наживо.

Bokserska 71, etap II: черги, квартири й ціни

Перша черга, яку забудовник планував здати на зламі 2022 і 2023 років, уже заселена. Це шестиповерховий будинок на 231 квартиру. Забудовник зробив його помітним завдяки мистецтву: мурали, графіка і неонові написи ілюстраторки Йоанни Жезак, зелений дах, сонячні панелі та вуличні меблі з перероблених матеріалів. Квартири в ній зараз не продаються, але це корисний орієнтир: будинок можна подивитися наживо і зрозуміти, як виглядатиме квартал за кілька років.

Друга черга поділена на три частини. Корпус A (etap 2.1) будується з весни 2025 року, здача в другому кварталі 2027-го, у ньому 79 квартир. Корпуси B і C (etap 2.2) та D і E (etap 2.3) здаються в третьому кварталі 2027 року. Усі корпуси - перший поверх і ще шість поверхів із підземним гаражем. Стелі, за даними порталу, 2,6-2,8 м. У стандарті забудовник називає «розумний будинок» із керуванням зі смартфона, сонячні панелі, зелені двори із зонами відпочинку і дитячими майданчиками між корпусами та кімнату для велосипедів.

Черги, корпуси і строки: сайт Dom Development, 03.10.2026. Ціни, кількість вільних квартир і поверховість: публічна пропозиція на порталі RynekPierwotny на початок жовтня 2026 року; щодо корпусу A дані на кінець вересня з порталу Tabelaofert. Найнижча сума і найнижча ціна за метр можуть стосуватися різних квартир.

Як це виглядає в грошах. У корпусі A на кінець вересня лишалися трикімнатні близько 61 м² приблизно за 1,0 млн zł і чотирикімнатна 72,4 м² за 1 176 338 zł, це близько 16 250 zł за метр. У корпусах B і C однокімнатні близько 25 м² починаються приблизно з 522 тисяч, метр від 16 300 zł, а найбільші квартири там до 59 м². У корпусах D і E вибір найширший, від однокімнатних 25 м² до пʼятикімнатних 86 м²: від 525 390 до 1 367 781 zł, метр від 15 500 до 21 350 zł. Найдорожчий метр, як завжди, у маленьких квартирах: у студії ви платите більше за кожен квадратний метр, ніж у трикімнатній.

Багато це чи мало? Середня ціна пропозиції новобудов на Урсинові наприкінці серпня була близько 18 600 zł за метр, на Мокотові - близько 19 700. Bokserska 71 стоїть у нижній частині цього діапазону, хоча за життям ближча до мокотівського Служевця, ніж до Кабат. По сусідству продається Quattro Ursynów на Вицулках, де метр наприкінці вересня починався приблизно з 16 400 zł і ключі обіцяють у четвертому кварталі 2027-го. Тобто ціни в цій частині міста схожі, і обирати варто за будинком, двором і строком, а не за різницею в кілька сотень злотих за метр.

Ціни тут живі. За даними одного із сервісів, що відстежують пропозиції, у корпусі A за останній місяць частина квартир подорожчала приблизно на 2-3%, а одна подешевшала майже на 3%. Перед бронюванням подивіться історію ціни саме вашої квартири: Dom Development публікує ціни і у відкритих даних на dane.gov.pl. Як читати історію ціни, ми пояснили в окремій статті, а про торг - в огляді чи можна торгуватися із забудовником.

Повна ціна. Місце в підземному гаражі купують окремо, і його ціну забудовник публічно не вказує. Просіть її письмово до броні й одразу додавайте до ціни квартири. Якщо ви їздитимете машиною, а тут це ймовірно, місце в гаражі - обовʼязкова частина бюджету. Інші витрати, від нотаріуса до меблів, ми зібрали в статті про повну вартість купівлі новобудови.

Скільки це в іпотеку

Візьмімо однокімнатну 25 м² приблизно за 522 тисячі zł. З першим внеском 20% це близько 104 тисяч власних грошей і кредит близько 417 тисяч. За ставки близько 6,3% на 30 років платіж становитиме приблизно 2 580 zł на місяць, без гаража. Трикімнатна 61 м² приблизно за 1,0 млн потребуватиме вже близько 200 тисяч внеску, а платіж зросте приблизно до 4 950 zł, теж без гаража. Банки під такий платіж зазвичай хочуть бачити сімейний дохід netto приблизно вдвічі більший. Свою суму можна прикинути в калькуляторі кредитоспроможності.

Квартиру на будівництві оплачують частинами, і графік платежів забудовника має збігтися з траншами банку. Якщо ви в Польщі недавно, працюєте за B2B чи на JDG, маєте тимчасову карту побиту або PESEL зі статусом UKR, іпотека можлива, але не в кожному банку. Про це в нас окремі огляди: іпотека для JDG і B2B, з тимчасовою картою побиту і з PESEL UKR. Підібрати банк і отримати попереднє схвалення краще до броні, і з цим ми можемо допомогти.

Яку квартиру обирати в кварталі

Я б дивився на три речі. Перша - корпус і строк: у корпусі A ключі раніше, але вибір майже зник; у D і E вибір найширший, але й будівництво найсвіжіше. Друга - бік: квартири, що виходять на Боксерську або в бік залізниці, будуть гучнішими за ті, що дивляться у внутрішній двір. Третя - поверх: у семирівневому будинку верхні поверхи дають більше світла і менше вуличного шуму, а нижні із садками зручніші з маленькою дитиною. Якщо є можливість, сходіть до вже заселеної першої черги і послухайте, як там чути вулицю й поїзд.

Строки: який корпус коли здається

Корпус A будується з весни 2025 року і має бути зданий у другому кварталі 2027-го: це близько двох років будівництва, нормальний темп для семирівневого будинку. Корпуси B, C, D і E забудовник обіцяє здати в третьому кварталі 2027 року. Але, за даними порталу, будівництво корпусів D і E почали лише в другому кварталі 2026 року. Семирівневий будинок із гаражем приблизно за півтора року - це швидко. Dom Development - велика компанія з великим досвідом, і таке можливо, але я б не будував планів на точний квартал.

Що це означає для вас. Якщо ви зараз винаймаєте житло за 3-4 тисячі zł на місяць, рік очікування коштує 36-48 тисяч, а кожні зайві три місяці - ще 9-12 тисяч. Ці гроші чесно варто додати до ціни квартири на будівництві, порівнюючи її з готовою. Дивіться в проєкті договору дату передання квартири і що буде, якщо її зірвуть: про це наш огляд затримки здачі. Якщо ключі потрібні раніше, подивіться добірку готових і зі здачею у 2026-2027, наприклад Apartamenty Beethovena того самого забудовника на Садибі зі здачею у 2026 році.

Bokserska 71: відгуки про будинок і про Dom Development

Dom Development - один із найбільших забудовників Польщі: компанія працює з 1996 року і котирується на Варшавській біржі з 2006-го. У нас є окремий огляд Dom Development: історія, проєкти у Варшаві і на що дивитися в договорі. Для покупця в Bokserska 71 важливіше інше: як було здано перший будинок на цій самій вулиці.

Тут є добрі дані. На порталі незалежних технічних приймань Pewny Lokal щодо Osiedle Bokserska 71 зібрано 19 звітів інженерів, це вже заселена частина кварталу. Оцінки високі: кількість дефектів 4,7 з 5, їхня серйозність 4,3, стяжки 4,7, штукатурка 4,5, слідів вологи не знайшли в жодній квартирі, обслуговування клієнтів 4,9. Інженери окремо хвалили акуратну штукатурку. Найслабше, як і майже в усіх варшавських забудовників, вікна: 3,7 з 5. З типових зауважень - штукатурка в окремих місцях, вентиляція, аварійне освітлення, датчики й домофони.

Щодо компанії загалом картина схожа. За понад тисячею приймань в усіх будинках Dom Development кількість дефектів оцінено на 4,5 з 5, серйозність на 4,2, обслуговування на 4,7, вікна на 3,7. Найчастіше інженери записують сколи й пошкодження, недоліки штукатурки, проблеми з інсталяціями та дверима. Практичний висновок: під час приймання квартири тут дивіться вікна, двері, сколи на підвіконнях і роботу вентиляції, краще з фахівцем. Як проходить приймання, ми розібрали в статті про приймання квартири.

Що пишуть люди. Відгуків саме про другу чергу поки майже немає: розділи відгуків на порталах про неї порожні. Першу чергу 2021 року преса обговорювала здебільшого через мурали та екологічні рішення, а місцеві видання і мешканці більше пишуть про район, ніж про будинок: про транспорт, затори і шум. Відгуків про життя в першій черзі у відкритих джерелах небагато, тож найнадійніший спосіб - прийти туди й поговорити з мешканцями про реальні рахунки, шум і роботу адміністрації.

Плюси й мінуси Bokserska 71

Плюси. Метр від 15 500 zł, нижче від середнього і по Урсинову, і по Мокотову. Великий вибір від однокімнатних 25 м² до пʼятикімнатних 86 м². Великий забудовник із добрими оцінками незалежних приймань саме щодо першого будинку на цій вулиці. Поруч залізнична станція, офіси Служевця, Westfield Mokotów, аеропорт і виїзди на S2 та Пулавську. Першу чергу можна подивитися наживо. Сонячні панелі, «розумний будинок», зелені двори й дитячі майданчики.

Мінуси. До метро лише автобусом, а на переповнені автобуси в цій частині міста скаржаться. Ціну гаража не опубліковано. Корпус A майже розпродано, а в корпусів D і E будівництво почалося лише навесні 2026 року з обіцяною здачею у 2027-му. Довкола офіси, склади, залізниця і великі вулиці: шум і затори. Частина Урсинова чує літаки. Вікна - найслабше місце за прийманнями, як і на всьому ринку. В оголошеннях адресу часто подають як Мокотів, хоча формально це Урсинів.

Кому підійде, а кому ні

Якщо щодня їздите до центру, подивіться, чи збігається ваш маршрут із поїздом від станції Okęcie. Якщо так, це добрий варіант. Якщо ні і треба їхати автобусом до метро, за схожі гроші варто порівняти новобудови біля метро на Урсинові. Різницю в житті описано в огляді Мокотів чи Урсинів.

Якщо працюєте на Служевці чи біля аеропорту, це одне з найлогічніших місць: на роботу пішки, велосипедом або кілька хвилин машиною. Для порівняння покладіть поруч Modern Mokotów у колишньому офісному кварталі: там більше міського життя біля будинку, але й метр вищий.

Якщо хочете тиші та зелені, я б чесно дивився в інший бік: на Стегни й Садибу, до Кабацького лісу на півдні Урсинова або на Rytm Mokotowa біля Вісли. Тут є двори і парки за 15-20 хвилин, але довкола місто з офісами й дорогами.

Якщо бюджет обмежений, однокімнатна за 522 тисячі - один із найдоступніших способів купити нову квартиру біля межі Урсинова і Служевця. Але площа 25 м² - це радше для однієї людини або під оренду. Якщо потрібна двокімнатна чи трикімнатна, рахуйте одразу з гаражем. Добірки за бюджетом - до 800 тисяч і до 1 млн zł.

Якщо у вас діти, три- і чотирикімнатні квартири тут є, дитячі майданчики між корпусами теж, а садок і школа за 12-13 хвилин пішки. Але перевірте, чи є в них місця, і перейдіть самі через великі вулиці по дорозі. Поради зібрано в розділі новобудови для родини.

Якщо купуєте під оренду, маленькі квартири біля офісів і станції - зрозумілий формат: орендарів з офісів Служевця й аеропорту вистачає. Але в цій частині міста одночасно здається багато схожих квартир, тож дохідність рахуйте тверезо, як в огляді квартир під оренду.

Якщо ви ще за кордоном, будівництво зручне розтягнутими платежами, а обрати квартиру, отримати документи й обговорити іпотеку можна дистанційно. Але шум вулиць, поїздів і літаків за візуалізаціями не оцінити, тож під час першої поїздки я б обовʼязково приїхав сюди в будній день. Порядок купівлі покроково ми описали в статті як купити квартиру в забудовника.

Якби обирав я

Я б розглядав Bokserska 71 передусім для тих, хто працює поруч: на Служевці, біля аеропорту, на Полечках, або їздить поїздом. Для них це чесна покупка: великий забудовник із добрими прийманнями щодо першого будинку, метр нижчий від середнього по обох сусідніх районах і коротка дорога на роботу. Тим, хто їздить до центру метро, я б насамперед показав проєкти біля станцій M1, а вже потім цей.

У кварталі я б обирав між корпусами B-C і D-E за плануванням, а не за строком: обіцяні строки в них однакові, а реальний покаже договір. Брав би квартиру з вікнами у двір на середньому або верхньому поверсі. І до броні зробив би дві речі: дізнався письмово ціну гаража і сходив до першої черги поговорити з мешканцями про шум і транспорт. Якщо квартира потрібна швидше, порівняв би з готовими проєктами по сусідству, наприклад Enklawa Ursynów на Клобуцькій, яка, за даними порталу, уже готова до заселення.

І ще одне: «Мокотів» в оголошенні не має впливати на ціну. Порівнюйте цю квартиру із сусідами на Служевці та Вицулках, а не зі Старим Мокотовом і не з Bukowińska Mokotów біля метро, де метр більш ніж у півтора раза дорожчий зовсім з іншої причини.

Що перевірити до броні

У великому кварталі з кількома чергами важливо розуміти, що саме ви купуєте: який корпус, який строк і що будуватимуть поруч. Приходьте в будній день, пройдіть пішки до станції і до зупинки, постійте у дворі першої черги. Якщо ви поки не у Варшаві, такий перегляд можна зробити з нами під час першої поїздки. І попросіть у забудовника:

1. До якої черги і якого корпусу належить ваша квартира: в A, B-C і D-E різні строки і різний ступінь готовності.
2. Дату передання квартири в проєкті договору і штрафи за затримку: у корпусів D і E будівництво почалося лише навесні 2026 року.
3. Ціну місця в гаражі й комори письмово: на сайті їх немає, а без машини тут живуть не всі.
4. Prospekt informacyjny з додатками: що дозволено будувати на сусідніх ділянках уздовж Боксерської і біля залізниці.
5. Історію ціни обраної квартири, яку забудовник зобовʼязаний публікувати: за останні тижні частина квартир дорожчала, частина дешевшала.
6. Номер ескроу-рахунку (rachunek powierniczy) і графік платежів: як він збігається з траншами вашої іпотеки.
7. Свій маршрут до роботи в будню годину пік: поїзд зі станції Okęcie, автобус до метро або машина Пулавською.

Що дивитися в бронюванні та в договорах, ми розібрали в статтях про договір бронювання, про договір із забудовником і як читати prospekt informacyjny. Як працює ескроу-рахунок - в огляді rachunek powierniczy і DFG. А порівняти ціну пропозиції з реальними угодами в окрузі допоможе стаття про ціни угод і ціни забудовників.

Часті запитання

Оновлено: 13 жовтня 2026. Перелік вільних квартир - дані забудовника на 12 жовтня 2026 року. Ціни й наявність - за публічною пропозицією на початок жовтня 2026 року, щодо корпусу A - на кінець вересня; черги і строки - за сайтом Dom Development на 3 жовтня. Перед бронюванням ціну конкретної квартири перевіряємо у забудовника.