Hi Mokotów: готовый дом Cordia на Боксерской, у самой границы Мокотува

Как менялись цены: год истории по государственной базе

С 2025 года застройщики обязаны каждый день публиковать цену каждой свободной квартиры в открытой государственной базе. Hi Mokotów делает это с 10 сентября 2025 года, когда дом ещё строился. Сравнить, что было тогда и что сейчас, полезнее любой рекламы: видно, куда застройщик двигает цены и где у него есть запас для разговора о скидке.

Картина за год получилась простая. Из 40 свободных квартир 36 стоят дороже, чем осенью 2025 года, четыре - дешевле. Типичное изменение - плюс 3,9%: у половины квартир рост меньше, у половины больше. Цены поднимали не плавно, а волнами: в мае у 21 квартиры, в конце сентября сразу у 34. Между волнами застройщик правил отдельные квартиры.

Открытые данные dane.gov.pl: файл Hi Mokotów sp. z o.o. от 13.10.2026, история цен каждой квартиры с 10.09.2025.

Интереснее всего исключения. Однушки около 29 m² были самыми дорогими за метр во всём доме: 23,5-25,4 тысячи zł. В сентябре их единственных подешевили на 3%, и теперь вход в дом начинается с 663 676 zł. Двушку A.44 на 6 piętro (по-нашему седьмой этаж) снизили ещё в апреле, сразу на 67 тысяч, а в сентябре прибавили общие 3%. Итог всё равно минус 43 тысячи к цене прошлой осени.

dane.gov.pl, файл Hi Mokotów sp. z o.o.: первая запись 10.09.2025, текущая цена на 13.10.2026. Этаж по-польски: parter - первый этаж по-нашему, 1 piętro - второй и так далее.

Отдельно о трёшке B.97 на первом этаже. 6 августа её цену метра подняли сразу на 14%, потом ещё дважды, и за год она подорожала на 19%, почти на 188 тысяч zł. Почему, в файле не сказано: там видна только новая цена. Если эта квартира вам интересна, первым делом спросите в офисе, что изменилось, например в площади, садике или составе того, что продаётся вместе с ней. Как читать такие истории цен, мы разобрали в отдельной статье, а как использовать их в торге - в разборе можно ли торговаться с застройщиком.

Эту историю можно проверить и самому, без посредников. На сайте dane.gov.pl у застройщика есть набор данных «Ceny ofertowe mieszkań dewelopera Hi Mokotów sp. z o.o. w 2026 r.», новый файл появляется каждый день. В нём по каждой свободной квартире видна цена метра, итоговая цена и дата, с которой она действует, а ещё цены мест в гараже и боксов. Если квартира исчезла из файла, обычно это значит, что её продали или забронировали. Мы смотрим этот файл перед каждой консультацией, поэтому цена в нашем ответе будет та, что действует сегодня, а не та, что висит на портале с весны.

Место: Мокотув в названии, Урсынув по адресу

Название дома честно говорит о том, куда он смотрит, но не о том, где стоит. Боксерская, 63 - это Урсынув, его северная окраина у границы со Служевцем. Здесь нет старых вилл и парков «открыточного» Мокотува: это район офисов, новых кварталов, широких улиц и железной дороги. Зато до работы на Служевце многие дойдут пешком или доедут за пару остановок.

Транспорт. Главный козырь места - электричка. Станция Warszawa Okęcie, где останавливаются поезда SKM и Koleje Mazowieckie, по прямой примерно в 630 метрах, пешком около десяти минут. Станция у аэропорта Шопена - в 1,2 км. Автобусные остановки Bokserska 71 и Centrum Targowe - в 150 метрах от подъезда. До метро пешком не дойти: ближайшая станция Służew в 2,3 км, к ней и к Wilanowska ездят автобусом. Трамвай есть на Постемпу, около километра к северу.

Быт. Biedronka стоит буквально в соседнем доме, около ста метров. Lidl на Постемпу - в 600 метрах, торговый центр Westfield Mokotów - в 1,3 км, по словам застройщика минут восемь на машине. Аптеки, кафе и сервисы в основном вокруг офисов Служевца.

Дети. Ближе всего частный детсад Hikids, около 150 метров, публичный Przedszkole nr 317 - примерно в 500 метрах. Школы: непубличная SP nr 20 Fundacji Szkolnej в 530 метрах и публичная SP nr 191 в 860. В какую публичную школу ребёнок попадёт по адресу, решает район (rejon szkoły), это стоит уточнить в urzędzie dzielnicy заранее.

Зелень. Своей большой зелени у Боксерской нет. Между корпусами Hi Mokotów устроена зелёная зона, застройщик обещал посадить больше сотни деревьев. Ближайший парк, Park Bartłomieja, примерно в 800 метрах, а парк у пруда Служевецкого - в 1,4 км, по словам застройщика восемь минут на велосипеде.

Что вокруг строится. Улица продолжает застраиваться: в трёхстах метрах Dom Development строит вторую очередь Bokserska 71 со сдачей в 2027 году, через дорогу стоит дом Spravia. Год-два рядом будет стройка, грузовики и пыль. По отзывам жителей соседних кварталов, о которых мы писали в карточке Bokserska 71, местные чаще всего жалуются на переполненные автобусы в час пик, пробки и шум. Подробно об этой части города - в обзоре новостроек Служевца, обзоре новостроек Урсынува и гиде по жизни на Урсынуве.

Выбираете между Служевцем, Урсынувом и «настоящим» Мокотувом, пока ещё в Минске или Киеве? Могу посчитать полную цену 2-3 квартир Hi Mokotów с боксом и гаражом и положить рядом соседние дома, а когда приедете, встретим и покажем квартиры вживую.

Дом и квартиры: что вы получаете за эти деньги

Hi Mokotów - три восьмиэтажных корпуса A, B и C с двухуровневым подземным гаражом. Это четвёртый проект Cordia в Варшаве. На одном из фасадов мурал, между домами зелёная зона для отдыха. Из того, что застройщик перечисляет в стандарте: фотоэлектрические панели на крыше дают около пятой части энергии для общих частей дома, есть резервуар для дождевой воды, детская площадка и уличные тренажёры, вход и гараж по приложению, в гараже распознавание номеров и места с зарядкой для электромобилей. Квартиры первого этажа с садиками, выше - балконы.

Число домов и квартир, сдача: Cordia и публичная оферта на портале RynekPierwotny на 13.10.2026; этажность и гараж: EurobuildCEE. Цены квартир и мест в гараже: dane.gov.pl, файл застройщика от 13.10.2026. Обязательный бокс и правило для квартир меньше 40 m²: база застройщика для агентств-партнёров на 12.10.2026. Стандарт: объявления застройщика.

Какую квартиру выбирать в этом доме

У каждого типа здесь своя логика. Однушки около 29 m² - самый дешёвый вход в готовый дом на Служевце, от 663 676 до 716 917 zł, но и самый дорогой метр. Место в гараже к квартирам меньше 40 m² застройщик не продаёт, поэтому без машины или с местом на улице такая квартира подойдёт. Двушки на 37 m² на последнем, 7 piętro (B.31, B.132, B.134) стоят около 800-830 тысяч и тоже без гаража, это хороший вариант под аренду или для одного человека.

Если нужна нормальная двушка для пары, смотрите квартиры на 51 m² и на 62 m²: первые около миллиона, вторые 1,12-1,21 млн. По объявлениям застройщика у части двушек на 62 m² отдельная кухня, а это редкость в новостройках этой цены. Трёшки начинаются с компактных 47,8 m² за 987 739 и 1 017 764 zł (C.06 и C.21): это одна из немногих трёшек дешевле миллиона рядом со Служевцем, но комнаты в ней будут небольшими. Для семьи с детьми удобнее трёшки на 77-78 m² за 1,36-1,46 млн или четыре комнаты на 84-92 m² от 1,5 млн.

Про этажи. В польском счёте parter - это первый этаж, а 1 piętro - второй по-нашему. На первом этаже у квартир садики: тише в квартире днём, зато ниже приватность и больше пыли со стройки по соседству. Верхний, седьмой этаж (по-нашему восьмой) обычно светлее и с видом, но летом там жарче.

Полная цена и ипотека: считаем на трёх квартирах

Цена в каталоге - только за квартиру. К ней добавляются бокс, который здесь обязателен (от 9 до 47 тысяч zł в зависимости от размера), и место в гараже, если вам оно нужно и квартира больше 40 m²: 45-49 тысяч, с зарядкой 59 тысяч zł. НДС уже внутри цены, налог 2% при покупке у застройщика не платится, а нотариус, суд и банк - отдельные расходы, их мы собрали в разборе расходов при покупке квартиры.

Возьмём три примера при взносе 20%, ставке около 6,3% и сроке 30 лет, как в наших других разборах. Без бокса, его стоимость зависит от конкретного выбора.

Однушка B.18 за 663 676 zł. Своих денег около 133 тысяч, кредит около 531 тысячи, платёж около 3 290 zł в месяц. Гаража нет и не будет.

Двушка B.31 на 37 m² за 800 493 zł. Взнос около 160 тысяч, кредит около 640 тысяч, платёж около 3 960 zł.

Трёшка C.06 на 47,8 m² за 987 739 zł плюс место за 49 000 zł. Всего около 1,04 млн, взнос около 207 тысяч, кредит около 829 тысяч, платёж около 5 130 zł в месяц.

Не уверены, даст ли банк такую сумму? Посчитайте кредитоспособность по своему доходу: калькулятор покажет, на какую квартиру из списка реально рассчитывать.

У готовой квартиры есть важное отличие от стройки: деньги платятся сразу, у нотариуса, а не частями по графику. Банк перечисляет кредит застройщику в день сделки, поэтому одобрение ипотеки нужно получить до того, как закончится бронь. Если вы иностранец, условия банков зависят от вида пребывания: смотрите разборы ипотеки для иностранцев, с временной картой побыту, с PESEL UKR и для JDG и B2B.

Cordia и что показали приёмки этого дома

Cordia - жилой бренд венгерской группы Futureal. В Польше она с 2015 года, в 2020 году купила варшавского застройщика Polnord. В Варшаве у неё немного проектов, а в прошлом была заметная история с задержкой сдачи квартала Fantazja на Бемове. Подробно о компании, её проектах и жалобах покупателей - в разборе застройщика Cordia. Для готового дома риск сроков уже снят, поэтому важнее другое: качество самих квартир.

И здесь данные хорошие. С апреля по октябрь 2026 года независимые инженеры провели в Hi Mokotów 9 технических приёмок. По количеству дефектов дом получил 5 из 5, по их серьёзности 4,7, по работе офиса застройщика 5 из 5. Штукатурка и стяжки по 4,7, сырости не нашли ни разу. Слабее всего, как почти везде, окна: 3,7 из 5. В отчётах повторяются царапины на стёклах и загрязнённые рамы. В одной сентябрьской приёмке инженер назвал штукатурку в конкретной квартире неудовлетворительной, так что приёмка своими силами или с инженером всё равно нужна.

У приёмки готовой квартиры есть понятные правила, и их стоит знать заранее. Все найденные дефекты записываются в протокол. По закону о защите покупателя жилья застройщик в течение 14 дней должен признать дефекты или письменно отказать, а признанные устранить в течение 30 дней. Если что-то всплывёт позже, остаётся гарантия продавца (rękojmia) на пять лет для недвижимости. Поэтому царапину на стекле лучше записать в протокол сразу, а не спорить о ней через год.

Что это значит. По баллам это лучший дом Cordia в Варшаве и один из самых ровных результатов среди домов, которые мы разбирали. Но 9 приёмок - это 9 квартир из 224, не гарантия для вашей. Отзывов самих жителей пока почти нет: дом заселяется с весны 2026 года, обсуждений на форумах мы не нашли. Как проходит приёмка и что записать в протокол, мы объяснили в статье о приёмке квартиры от застройщика.

И ещё одна деталь для проверки. В официальном файле цен продавцом указана компания Hi Mokotów sp. z o.o. (KRS 0001183695). В старых документах и на порталах может встречаться прежнее название: по данным KRS, в июне 2025 года компанию Hi Mokotów Cordia Partner 2 sp. z o.o. sp.k. преобразовали в нынешнюю sp. z o.o., а её единственный участник - Cordia Polska sp. z o.o. Это одна и та же фирма, но перед бронью всё равно стоит увидеть в проспекте, кто подписывает договор, и сверить номер KRS.

Hi Mokotów или соседи по Боксерской

На Боксерской сейчас три очень разных предложения в нескольких сотнях метров друг от друга, и сравнивать их честнее всего между собой.

Osiedle Bokserska 71 (Dom Development) - в трёхстах метрах. Метр начинается с 15 500 zł, однушки примерно с 522 тысяч, в каталоге 190 квартир, но ключи во втором и третьем кварталах 2027 года, а платить придётся по графику стройки. Разница с Hi Mokotów в цене метра доходит до нескольких тысяч zł, и это плата за год ожидания. Подробно - в карточке Bokserska 71.

Дом Spravia на Боксерской, 73A - через дорогу. По нашим данным на начало октября, метр там начинался примерно с 16 890 zł, квартиры 26-62 m², сдача во втором квартале 2026 года. По приёмкам застройщики близки, подробности в разборе Spravia.

Modern Mokotów (Archicom) - на Служевце, на месте бывших офисов. Это уже настоящий Мокотув по адресу, с большим городским кварталом, но новые корпуса сдаются до 2028 года, а метр в последнем этапе от 20 тысяч zł. Разбор - в карточке Modern Mokotów.

Если же нужна именно готовая квартира на Мокотуве, другой вариант - Aura Mokotów на Секерках: низкие дома у Вислы, двушки от 756 тысяч, но там совсем другой район и почти нет свободных квартир. Остальные готовые новостройки собраны в подборке готовых домов и сдачи 2026-2027.

Сравнивать эти дома имеет смысл одинаково: не цену «от» из объявления, а полную цену конкретной квартиры той же площади вместе с боксом и местом в гараже, плюс то, сколько вы заплатите за аренду, пока ждёте ключи. У готового дома эта последняя строка равна нулю, у стройки со сдачей через год это двенадцать месячных платежей за съёмную квартиру. Только после такого подсчёта видно, где реально дешевле.

Плюсы и минусы Hi Mokotów

Плюсы. Дом готов: квартиру можно посмотреть, а не выбирать по плану, и въехать через несколько недель после сделки. Лучшие среди проектов Cordia в Варшаве оценки независимых приёмок, офис застройщика инженеры хвалят. Электричка с Окенце в десяти минутах пешком, автобусы у подъезда, работа на Служевце рядом. Магазин в соседнем доме. Прозрачная история цен в государственной базе. Редкие для этой цены трёшки меньше миллиона и двушки на 62 m² с отдельной кухней.

Минусы. Это Урсынув, а не Мокотув, и рядом нет ни метро, ни большого парка. Метр выше, чем на стройках по соседству. Цены за год выросли, и последняя волна повышений была в сентябре. Бокс обязателен и стоит до 47 тысяч, место в гараже к маленьким квартирам не продают. Вокруг ещё год-два будет стройка соседних кварталов, а жители района жалуются на переполненные автобусы и пробки. Отзывов жителей самого дома пока почти нет.

Главное, что стоит взвесить: вы платите не за престижный адрес, а за готовую квартиру сейчас у работы и электрички. Если это совпадает с вашей жизнью, переплата оправдана. Если нет, за те же деньги можно найти больше метров или более зелёное место.

Кому подойдёт, а кому нет

Если каждый день ездите в центр, посчитайте дорогу честно: электричкой с Окенце или автобусом до метро. Для одних это удобно, для других каждый день лишние 15-20 минут. Если метро у подъезда принципиально, смотрите новостройки рядом с метро.

Если работаете на Служевце, у аэропорта или в офисах вдоль Постемпу, это одна из самых логичных покупок: на работу пешком или пару остановок, и не нужно ждать стройку.

Если хотите тишину и зелень, я бы честно смотрел в другую сторону. Боксерская - городская улица с офисами и стройками, до парков 800 метров и больше. Тише и зеленее, например, Стегны и Садыба.

Если бюджет ограничен, реальный вход - однушки от 663 тысяч и двушки на 37 m² около 800 тысяч. Дешевле на этой же улице только Bokserska 71, но с ключами в 2027 году. Больше вариантов - в подборке квартир до миллиона.

Если у вас дети, садики есть в пяти минутах, публичная школа меньше чем в километре. Трёшки на 77-78 m² и четырёхкомнатные квартиры дают нормальные спальни, но двора с большой зеленью здесь нет. Что ещё проверить семье, мы собрали в подборке новостроек для семьи.

Если покупаете под аренду, однушки и двушки на 37 m² рядом с офисами Служевца - понятный продукт для арендаторов, которые работают рядом. Учтите, что гаража к ним нет. Как считать доходность, разобрано в статье о квартире под аренду.

Если вы ещё за границей, готовый дом удобен: квартиру можно показать по видео, проверить документы и историю цены дистанционно, а приехать уже на нотариуса или оформить доверенность. Как это устроено, рассказано в гайде о покупке квартиры дистанционно.

Если бы выбирал я

Я бы рассматривал Hi Mokotów для понятного случая: человек или пара, которые работают на Служевце или ездят электричкой, хотят въехать в ближайшие месяцы и не хотят платить ещё год аренды, пока строятся соседи. Для них это разумная покупка: дом готов, приёмки одни из лучших, история цен открыта.

Из каталога я бы в первую очередь смотрел три группы. Однушки B.18 и B.26 после сентябрьского снижения как самый недорогой вход в готовый дом. Двушку A.44 на 41 m², которая стоит на 43 тысячи меньше, чем год назад. И двушки на 62 m² (B.40, B.44, B.60, B.64), если нужна квартира с отдельной кухней для пары. Трёшку B.97 я бы не брал, пока офис не объяснит, за что её цена выросла на 19%.

Перед бронью я бы обязательно сделал три вещи: посмотрел бы в тот же день готовые квартиры и стройку Bokserska 71 по соседству, чтобы понять, стоит ли год ожидания разницы в цене; проехал бы утренний маршрут на работу; и прямо спросил бы о скидке на бокс или место в гараже. При сорока свободных квартирах в готовом доме такой разговор вполне уместен.

Что проверить до брони

С готовой квартирой главный риск не в сроках, а в деталях сделки и самой квартиры. Проверяйте документы, смотрите квартиру своими глазами и считайте полную цену. Если вы пока не в Варшаве, такую поездку можно сделать с нами при первом приезде. Попросите у застройщика и проверьте:

1. Какая компания продаёт квартиру. В официальном файле цен это Hi Mokotów sp. z o.o., KRS 0001183695. Сверьте с проспектом и проверьте её в KRS.
2. Полную цену письменно: квартира, обязательный бокс и, если квартира больше 40 m², место в гараже. Спросите, какие места ещё свободны.
3. Историю цены выбранной квартиры в dane.gov.pl: когда её последний раз меняли и не подняли ли её на 3% в сентябре.
4. Если квартира на первом этаже: есть ли садик, какой он площади и входит ли он в цену. Спросите, что стоит за резкими изменениями цены, как у B.97.
5. Книгу квартиры и участка (księga wieczysta): кто владелец и не висит ли ещё ипотека банка, финансировавшего стройку.
6. График сделки по готовой квартире: дата нотариуса, когда платите, когда ключи. Согласуйте её с банком до брони.
7. Саму квартиру при дневном свете: окна и стёкла (на приёмках здесь чаще всего находили царапины), штукатурку, уровень пола.

Что смотреть в бронировании и договорах, мы разобрали в статьях о договоре бронирования, о договоре с застройщиком и как читать prospekt informacyjny. Сравнить цену с реальными сделками в округе поможет статья о ценах сделок и ценах застройщиков.

Частые вопросы

Обновлено: 13 октября 2026. Цены и история цен - по файлу застройщика в dane.gov.pl на 13 октября 2026 года, этаж и комнаты - по базе застройщика для агентств на 12 октября. Перед бронированием цену конкретной квартиры перепроверяем у Cordia.